2008-06-12 17:34

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=32170

이제 부동산을 매매할 때는 실거래가가 기준이 된다. 주위에서는 때때로 매입 시 다운계약서를 쓴 것 때문에 양도할 때 발을 동동 구르는 일도 발생한다.

 

이를 본 김양도씨...

드디어 10년 만에 내 집을 마련하면서 다운계약서만은 절대 쓰지 않겠다고 결심하고 계약을 했다.

그리고 무언가 더 준비를 해야 양도시 손해를 보지 않을까 싶어서 세무사를 찾아갔다. 세무사를 만난 김양도씨는 밝은 얼굴로 밖으로 나온다.

세무사가 일러 준 실거래가 기준 하의 절세방법은 다음과 같다.

 

매입부터 양도까지 모든 증빙을 잘 챙기자

 

모든 증빙은 절세의 시작이다. 그 비법은 양도에서도 벗어나지 않는다.

주택은 매입하면 그 보유기간이 장기인 경우가 많다.

언제 팔지 모르는 그날을 위해 취득할 때 부동산 수수료부터 취득세 등, 그리고 중간에 지출되는 수리비 등, 또 양도시 수수료 등 까지 꼼꼼히 챙기는 것이 돈이 된다.

간단한것 같지만 정해지지 않은 미래의 일이기 때문이 놓치고 지나치는 경우가 많다.

 

양도소득의 양도차익은 다음과 같이 정해진다.

[양도차익 = 실지양도가액 - 필요경비] 이다

이 간단한 식 안에는 많은 절세목록이 숨어있다.

 

필요경비는 ① 취득에 소요된 비용 ② 취득 후 지출한 비용 ③ 양도비용으로 이루어진다.

만약에 36%의 세율이 적용되는 경우에는 5,000,000원의 비용을 인정받으면 1,800,000원의 절세가 가능한 것이다.

 

그럼 각 단계에서 어떠한 영수증을 잊지 않고 챙겨야 하는지 살펴보자.

 

1. 취득에 소요된 비용

① 취득시 매매계약서

② 대금수수영수증 (무통장으로 거래시 무통장 입금증 영수증)

③ 부동산 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장

④ 건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등

⑤ 기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류 (부동산 중개 수수료 영수증 등)

⑥ 취득세 및 등록세 납부 영수증

(단, 취·등록세의 경우 납부 영수증이 없더라도 인정이 가능하다.)

 

2. 취득 후 지출 비용

① 본래 용도를 개조하기 위하여 지출된 개조비용

② 빌딩 등의 피난시설 설치 비용

③ 엘리베이터 설치 비용

④ 냉난방장치 설치 비용

⑤ 화재 등 재난으로 건물, 기계 등이 멸실되거나 훼손되어 본래의 용도로 이용이 불가능 하게 된 경우 복구 비용

⑥ 토지의 이용편의를 위하여 지출된 장애물철거비용 및 도로신설비용

⑦ 기타 개량, 확장, 증설 등 위와 유사한 성질의 비용

- 가능한 비용 : 섀시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등

- 불가능한 비용 : 벽지 및 장판교체비용, 싱크대 교체비용, 외벽도색비용 등

=> 해당 비용을 지출한 경우 세금계산서 또는 견적서와 송금영수증 등을 첨부하여 비용으 로 인정받을 수 있다.(해당공사항목을 표시하는 것이 후에 분쟁의 소지를 없앨 수 있다.)

 

3. 양도 시 소요되는 비용

① 국민주택채권 등 매각 영수증

② 부동산 중개 수수료 등 영수증

③ 양도를 위하여 광고를 한 경우 해당 광고료 영수증

④ 공증비 및 인지세 납부 영수증

⑤ 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

 

각 단계에 발생하는 비용은 대략 위와 같다.

물론 상황에 따라 열거하지 않은 특수한 비용도 발생 할 수 있으니 비용 지출 시 해당 증빙을 신경 써서 챙겨 양도 시 불이익을 받지 않기를 바란다.

 

특히 섀시 설치비용 등의 경우 해당 업체에서 세금계산서발행을 꺼리는 경우도 더러 있으니 그러한 경우 견적서와 송금영수증을 반드시 챙겨서 반드시 인정받을 수 있기를 바란다.