[Q&A] VIP상담 - 용산구 재건축 갈아타기

2007-07-31 00:12

http://blog.drapt.com/farahn/1593531185808322652

잠실2단지가 준공되는 내년8월에 2주택이 된답니다.
2주택으로 가지고 가기에는 종합부동산세가 겁나고
준공이후에 팔려하면 양도세가 중과되어 곤란합니다.
지금팔면 9-36%에 해당하는 양도세를 내면 될것같아서
아쉽지만 팔고 용산 이촌동 국제업무지구로 갈아타고 싶습니다.

1. 중산아파트 앞쪽에 있는 대지11평에 82. 4. 8. 이전에 가건물
대장에 등재된 무허가 가건물이 있습니다.
평당 5000만원정도
2. 아니면 중산아파트 앞쪽에 제대로된 18평형의 빌라
대지지분약5평 평당10000만원정도하는데 어느것이 나을까요

3. 삼각역에 위치한 삼각맨션은 어떨지요
작은 평수는 매물이 귀하고 20평넘는 것은 평당 2500만원정도
하더군요
4. 아니면 그아래 KT주변의 근생4-5평짜리 평당 8000만원정도
하는 것중 어느것이 나을까요

위 네곳중 하나를 선택하여 증여세를 내더라도 아들명의로
구입하여 5년이상 장기보유할 계획인데
괜찮을지 현명한 답변 부탁드림니다.
항상감사함니다.

[답변] 한강로 > 서부이촌동 추천합니다

• 닥터아파트 2007-07-30 15:25 작성

제시된 매물 모두 호재 있는 지역이나 개발이 확실하지는 않습니다. 그나마 삼각맨션이 재건축 추진중으로 장기화되더라도 재건축은 확실시 되고 있습니다.

따라서 안정적인 삼각맨션으로 접근하거나 또는 입지여건이 우수한 KT 주변 그리고 서부이촌동 중산아파트 앞 투자 추천합니다.

1. 2. 서부이촌동 중산아파트 인근은 아직 개발계획은 없습니다. 여러 설이 나오고 있는데 중산아파트와 함께 재건축 하는 방안이 가장 유력한 것으로 보입니다.

하지만 중산아파트 재건축 자체도 아직까지는 여러 변수가 있습니다. 올 상반기 서부이촌동 일대 시세가 급등했습니다. 용산내에서 상대적으로 저평가됐다는 인식이 전해지면서 상승한 것입니다. 때문에 향후 단기 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다.

최근 급등한 시세는 일정기간 보합세를 유지하다 개발계획이 보다 가시화될 때 추가 상승할 수 있을 전망입니다.

무허가 건물과 빌라 중에서는 초기투자비용이 적게 들어가는 물건으로 접근하는 게 좋습니다.

무허가든 유허가든 개발계획에 포함될 경우 조합원으로써 자격은 갖추게 됩니다.

무허가의 경우 점유하고 있는 국공유지를 불하받아야 하는데 불하받는 시점 및 금액이 불분명 합니다. 현재 매수하는 가격에 불하금액이 추가되는 것으로 불하금액만큼 총 투자금액은 올라갑니다.

하지만 개발 완료시점까지 보유할 것이 아니고 향후 5년 정도 투자기간을 고려한다면 이점 크게 고려하지 않아도 무리없겠습니다.

따라서 두 매물 중 초기투자비용이 적게 들어가는 지분으로 접근해보시기 바랍니다.

3. 삼각지역 인근 삼각맨션은 1972년 준공한 아파트입니다. 3개동으로 노후도가 심해 재건축은 확실시 되고 있습니다. 다만 바로 옆 한전부지와 함게 개바할지 단독 개발할지에 대한 결정이 나지 않고 있어 사업 추진은 장기화될 우려 있습니다.

한전부지와 별도로 재건축 될 경우 개발 규모가 작어 당초 예상했던 수익보다는 적을 수 있습니다.

현재 시세는 3.3㎡당 2천5백만원입니다. 하지만 매물이 없어 정확한 시세 파악은 어렵습니다. 또한 3개동 중 C동은 대지지분이 없어 투자시 유의해야 합니다.

재건축 된다면 최근 분양한 금호리첸시아보다 높은 선에서 분양가가 책정될 것으로 사업 장기화 등을 고려한다면 3.3㎡당 3천만원가까이 분양될 가능성도 있습니다.

장기 투자 가능하다면 매수해도 좋습니다.

4. KT인근 근생 매물 역시 장기투자처입니다. 주상복합 등으로 개발 될 경우 상가 또는 주택을 배정받을 수 있는데 권리가액에 따라 상가보다는 주택 배정 가능성이 높습니다.

사업 초기인만큼 초기자금이 적게 들어가는 매물로 접근해야 합니다. 3.3㎡당 8천만원이라면 현재 시세입니다.

기대대로 주상복합이 들어설 경우 삼각맨션 못지 않은 수익이 예상되면 대로변 접근성 등에서는 보다 유리할 전망입니다.

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