2007-05-28 23:23
http://blog.drapt.com/farahn/1593531180362205647 
닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
2005년 새해 벽두부터 오르기 시작한 집값이 2006년에도 릴레이식 폭등을 이어가다가.
2007년 상반기를 맞이하여 조정기를 거치고 있습니다.
집값이 오르면 집 없는 서민들은 상대적인 박탈감과 함께, 때를 놓친 데에 대한 자괴감으로
일할 의욕을 많이 상실할 것입니다.
저도 무주택의 설움과 함께 여러번 기회를 놓친 경험이 있기 때문에,
동병상련의 심정으로 글을 올리겠습니다.
저는 부동산 전문가는 아니지만, 오히려 2005년에 이어 2006년 두 해에 걸쳐서 집값이 하락할
것이라는 거짓투성이의 형편 없는 대부분의 전문가들보다 진솔한 감정과 정확한 현장 경험을
바탕으로 글을 올리겠습니다.
2005년-2007년 이후에 무주택 서민들에게 커다란 멍을 짊어지게 한 원인 분석과, 현 시점에서 무주택
서민들이 취해야 할 최선의 해결방안, 그리고 부동산 투자에 대한 기본적인 정보 순으로
내용을 제시하겠습니다.
★ 2005년-2006년 이후에 서민들이 집을 구입하지 못한 원인
1. 2005년과 2006년 초에 대부분의 전문가들이 아파트 값의 보합 및 하향 안정을
전망하여,부동산 투자에 확신이 부족한 무주택 서민들에게 결정적인 때를
놓치게 하였습니다.
적어도 전문가라면 다양한 정보와 수많은 변수 등을 예측하여 정확한 분석을 바탕으로한
미래의 아파트 시세를 예측해야 하는데, 과거의 단순 지식과 즉흥적인 분석 및 현 정부의
아파트 안정화 정책에 발맞추기 위한 아부성 예측 등으로 애궂은 서민들에게 피멍을 들게
한 것입니다.
더욱 더 한심한 건 대부분이 2-5% 하락할 것이라고 장담하던 전문가들이 반성과 사과의
글은 커녕 아직도 정신을 차리지 못하고 서민들에게 왜곡된 정보를 제시하여 피해를
가중시키고 있다는 점입니다.
우리나라 상당수의 부동산 전문가 수준이 얼마나 무능력하고 왜곡된 기사에 가슴이 답답할
뿐입니다.
적어도 무주택 서민들은 아파트 하향을 강력하게 주장한 사람들을 찾아 내어 책임을
물어야 합니다.
2. 정부의 잦은 부동산 대책과, 불필요한 규제가 신뢰성을 잃게 하였고 오히려 면역력만
키웠는데, 이러한 일련의 정부 정책들이 자연의 순리대로 시장 자율에 맡긴 것만
못하는 상황을 초래했기 때문입니다.
무슨 수를 써서라도 집값을 잡겠다던 정부 각료들의 대책만 믿고 기다리던 수많은
무주택 서민들이 결과적으로 엄청난 피해를 입고 만 것입니다.
저는 대통령을 비롯한 정부의 정책과 서민을 위하는 진솔한 모습을 상당 부분 높게
평가합니다.
그렇지만 맹목적으로 집값이 안정될 것이니 따라오라는 식의 발언들이 결과적으로 무주택
서민들이 집을 사지 못한 가장 큰 원인 중의 하나라고 봅니다.
지금의 부동산 옥죄기 정책이 얼마나 갈 지는 지켜 볼 필요가 있습니다.
3. 대부분의 무주택 서민들이 지나치게 판교에만 매달려서서 부동산 전반에 대한 노력이
부족했고, 이로 인하여 폭넓은 시야를 상실했기 때문으로 여겨집니다.
앞으로도 광교나 송파에 메달려서 똑같은 피해를 볼 분들이 많을 것입니다.
흔히 로또로 비유되는 판교 분양에 온 힘을 쏟아 부었기 때문에, 내 집 마련을 수많은
기회를 놓친 것 또한 부인 할 수 없는 사실입니다.
지금 비수기를 맞이하여 기존 아파트 혹은 일반 지역의 아파트의 매수 가치가 크게
하락할 것처럼 여기고 초특급 투자처인 광교나 송파에 목을 메는 분들이 매우 많습니다.
유망 지역의 분양에만 지나치게 몰두하여, 여러가지 좋은 입지를 갖춘 기존의
새아파트 구입을 지나치리만큼 소극적으로 대처한 것은 문제점으로 지적할 수 있습니다.
4. 내 집 마련에 대한 자기 나름대로의 기준과 잣대가 필요한데, 그러기 위해서는
나름대로 폭넓은 시야를 가지고, 부동산 투자에 대한 노력과 현장 방문 등의
시간 투자를 아끼지 말아야 하는 데 이 부분도 부족했으리라고 사려됩니다.
5. 기타 1순위 청약 통장에 대한 분양 유혹, 수년간 지속적으로 상승한 아파트 값에
대한 부담, 저평가 된 기존의 아파트들에 대한 이유없는 편견과 고정관념 등도
원인의 하나로 지적 될 수 있습니다.
★ 집 값이 상승할 수 밖에 없는 이유
1. 집값에 가장 큰 영향을 미치는 상류층(일명 기득권층) 중에서 부동산으로
돈을 벌지 않은 사람이 많지 않고, 정부든지, 공무원이든지, 고수익 종사자든지,
언론 관련 기자든지, 부동산 종사자든지, 집이 있는 과반수가 훨씬 넘는 대부분의
국민들 또한 집값이 뛰어서 높은 수익률을 오르기를 바랍니다.
정부나 국민들이나 집값을 잡아야 모든 경제적인 활동에 부작용이 최소화 될 수 있다는
사실에는 누구나 동감하지만 그 속마음을 보면 동상이몽입니다.
그렇기 때문에 집값이 조금 떨어지면 전쟁이라도 일어난 것처럼 아우성 거리다가 떨어진
폭의 몇배로 폭등할 때는 조용하지 않습니까?
특히 언론이 더 심합니다.
2. 전통적으로 우리나라 국민들은 집에 대한 집착이 매우 높습니다.
집이 있어야 안정감이 있고, 그 바탕 위에서 행복하고 윤택한 생활을 할 수 있다는 사실을
알기 때문에 왠만해선 집을 팔려고 하지 않습니다.
대부분의 어른들은 주택의 소유를 성공을 위한 초석으로 여기는 분들이 많고,
왠만한 중장년 젊은층까지 그 말씀에 동감하고 있습니다.
특히 아파트는 가장 선호를 받는 주택의 형태인데, 아파트를 구입하는 것은
곧 가장의 안녕과 재산 증식의 두마리 토끼를 모두 잡는 일거양득의 결정체입니다.
3. 우리나라 세대수를 보면 집이 있는 사람이 없는 사람보다 많고, 집이 있는 사람들이
그 인원수보다 몇 배나 더 사회의 영향력을 행사하는 경우가 크기 때문에 내심 집값이
떨어지기 보다는 오르기를 바라는 사람들로 인하여 집값은 오를 확률이 더 높습니다.
4. 단순히 집을 장만하기 보다는 향후에 일반주택-아파트-전원주택의 흐름으로 바뀔
가능성이 높은데, 우리나라는 아직 전원 주택까지 관심을 가질 만큼 여건이 조성되지
않았기 때문에, 현재 가장 사랑을 받고 있는 아파트에 대하여 투자 하는 것이
바람직합니다.
개인적으로 오피스텔은 반대입니다.
앞서 가는 지인들 중에서 전원 주택에 눈을 돌리라고 하는데, 저는 전문가는
아니지만 우리 사회가 본격적인 고령화 사회로 진입하는 2015년-2020년 이후나 각광을
받지 않을까 사려됩니다.
5. 중단기적으로만 본다면, 각종 선거들이 릴레이로 펼쳐져 있기 대문에, 집값 상승의
도화선이 될 가능성이 크며, 여기에다 대통령의 레임덕 현상으로 말미암은
주택 정책의 일관성과 신뢰도에 문제가 생기고, 국민 소득 향상으로 인하여 모든 것이
잘 가꾸어 지고 깨끗하고 윤택한 생활을 하려는 국민들의 성향, 수급 불균형이 심한
강남 일대의 아파트 가격 상승 등이 호재로 작용할 것입니다.
★ 무주택 서민들의 해결 방안
하지만 무주택 서민 여러분 결코 낙담하거나 실망하지 마십시오.
여러분들이 처한 환경과 조건에 따라서 약간의 편차가 있을 수는 있지만 어떤 면에서는
여러가지 문제점에도 불구하고 아직도 기회는 매우 많다는 점입니다.
남들이 다 캐간 보물에 지나치게 신경쓰지 마시고, 새로운 보물 창고를 개척하십시오.
제가 알기로도 그런 곳은 수도권만 해도 무궁무진하게 많습니다.
다만 아무 대책이 없이 무작정 뛰어 들기보다는 최소한의 정보와 현장 경험을 바탕으로
자기 나름대로의 확신과 기준을 설정하여 아파트를 애입해야 합니다.
만일 집값이 너무 올라서 떨어질 경우를 기다려서 급매물을 잡는 것도 하나의 전략이긴 하지만
그 방법은 제가 앞에서 집값이 지속적으로 오를 수 밖에 없는 5가지 이유를 제시한 바와 같이
그렇게 바람직한 방법이라고 할 수 없으며, 아파트 구입 방법의 하나로만 여기는게
타당하다고 사려 됩니다.
지금 기존의 집을 매입하려고 하면, 경제적 여유가 없는 대부분의 서민 입장에서는 집값이
많이 올라서 정서적으로나 금전적으로 많은 부담이 따를 것입니다.
앞으로의 아파트 시장이 어떤 방향으로 흐를지는 누구도 장담 할 수 없는 상황이지만,
분명한 건 시간을 끌면 끌수록, 정보 수집에 노력하지 않으면 않을 수록 피해를 본다는
점은 분명합니다.
아파트 매입한 분들의 성공 사례를 토대로하여 무주택 서민들에게 도움이 될만한
결정적인 정보를 10가지 정도로 간추려 보겠습니다.
1. 시간이 되는 대로 여행하듯이 수도권 유망 지역을 찾아 다닌다.
지도를 펼쳐 놓고, 경부 고속국도와 일부 영동 고속국도, 수도권 순환도로 등의 도로와
도시를 살펴 보시고, 전철역 노선을 점검해 보십시오.
상황에 따라 변수는 있지만 서울을 기점으로 인구가 밀집한 경부 고속도로와 경기 남부 및
서부 지역에 관심을 갖는 것이 유리합니다.
또한 앞으로 5년 안에 신설될 전철역과 도로 등을 기본적으로 파악하시고, 아파트 시세가
비싼 지역을 체크하셔서, 그 곳 위주로 편안한 마음으로 일주를 하시기 바랍니다.
현장을 방문하기 전에 최소한의 정보를 얻기 위해서 인터넷을 통한 아파트 시세와 매물을
점검하는 한편, 지도를 항상 끼고 다니시면서 수도권 전역에 대하여 지리적 감각을
익혀야 합니다.
2. 그 지역의 부동산 실정을 알기 위해서는 기본적으로 3군데 이상 부동산에 들러
상담을 받고 흐름을 읽는다.
당장 아파트 구입을 할 목적이 아니라도 관심 지역의 부동산을 여러군데 들러서 상담을 받는
것이 그 지역의 특성은 물론 미래의 투자 가치 등을 파악하는 데 가장 시간이 절약됩니다.
어떤 면에서는 부동산 사장님들이 전문가들보다 시세 흐름과 예측을 더 정확하게 할 수
있습니다.
다만 자신의 주관적인 기준은 분명히 설정한 상황하에서 부동산 사장님들의 설명을 참조
하시는게 가장 바람직한 방법입니다.
3. 현재가보다는 급매물에 주목하고, 적절한 시간차를 두고 매입을 하십시오.
아파트 시세는 고무줄처럼 유동적이어서, 기존 아파트를 매입할 경우에는 반드시
1-2달 정도의 시간차를 두고 급매물 형태의 매입을 하시는게 바람직합니다.
지나치게 서두르면 높은 가격으로 매입할 가능성이 높기 때문에 적정한 목표 가격을 설정하여
급매물을 매입하십시오.
다만 지나치게 현실성 없이 낮은 가격으로 매입하려고 하면 또다시 기회를 놓칠 수 있기
때문에 그 지역의 시세 감각을 확실히 익혀서 적절한 목표를 두고 매도자와 협의 하는게
바람직하다고 여겨집니다.
4. 자금력이 부족할 경우에 아파트 구입은 첫째도 분양 둘째도 분양 셋째도 분양을 받는
게 유리합니다.
현재 수도권 전반에 걸쳐서 분양가가 크게 오른 것은 사실이지만, 기존 아파트의 오름폭
만큼 크지 않으며, 설령 주변 아파트 시세와 비슷하다고 하더라도, 최고급 새아파트로서
장점이 있기 때문에 입주 시기에는 무조건 시세 차익이 생길 수 밖에 없습니다.
다만 지나치게 외떨어진 나홀로 아파트나, 단지수가 적은 아파트, 교통 등 미래의 전망이
불투명한 아파트는 아무리 싸더라도 매입을 자제하는 게 현명합니다.
또한 아파트 분양을 받지 못하였다고 하더라도, 분양권과 입주시 매물이 동시에 쏟아지는
아파트를 눈여겨 보는 것도 좋은 방법입니다.
아파트를 분양받아서 손해 본 사람은 거의 없습니다. 잊지 마십시오.
다만 경쟁률이 높다고 여겨질 경우나 해당 지역이 아니라서 불리하다고 판단 될 경우에는
모델하우스 오픈 전에 관리자들을 귀찮을 정도로 찾아가서 상담을 받고 열성적인 모습을
보여준다면 선남금 형태로 의외로 도움을 받을 수도 있습니다.
5. 시간이 되는대로 부동산 사이트에 들러 네티즌들의 단지 소개와 신문 기사 및
블로그 등을 접한다.
특히 국민은행 부동산, 부동산 뱅크, 부동산 114 스피드뱅크 등을 자주 검색하고
닥터 부동산 중앙일보 조인스랜드, 다음 부동산, 네이버 부동산, 야후 부동산,
유니에셋, 부동산 써브를 구석구석 검색하는 게 무진장 도움이 됩니다.
사이트에서 보아야할 필수 사항은 시세, 매물, 최근 6개월 시세변동 상황은 필수이며,
기타 시황과, 동호회 이야기, 등을 참조하시기 바랍니다.
제가 쓴 7개 부동산 사이트 장단점과, 어느 사이트가 좋은 사이트인가? 라는 2개의 글을
참조하시면 많은 도움이 될 것입니다.
6. 주변 지인들 가운데 부동산에 관심이 많거나 실천력이 뛰어난 사람의 말에 귀를
기울인다.
부동산으로 돈을 번 사람들을 보면 공통점이 있습니다.
결코 우연히 불로소득한 경우는 거의 없으며, 나름대로 수많은 노력과 열성을 쏟아 붓고
실패와 좌절을 여러번 경험한 후에 나름대로의 확실한 기준이 설정되는 경우가 대부분이기
때문에, 현장 경험이 풍부한 아파트로 성공한 주변 사람들의 말이 자신의 노력을 몇 달
앞당길 수 있는 첩경이 될 수도 있습니다.
그 분들을 아파트에 미친 투기꾼 형태로만 인식한다면 가장 확실한 정보 창구를 잃게 되는
것이며, 어떤 면에서는 대접을 융숭하게 해서라도 방법을 배우는 게 바람직합니다.
이론에만 통달한 전문가들은 유명무실한 경우가 많지만, 그 분들은 명실상부 부동산 분야에
확실한 해안이 있음이 분명합니다.
7. 돈이 모이기 전에 미리 현장을 방문하여, 수시로 가격 동향과 투자 전망을
체크한다.
아파트를 구입하기 위하여 모든 것이 다 갖추어 질 때까지 기다린다면 좋은 기회를 놓칠
공산이 매우 높습니다.
1억이 모이면 부족하다고 여기고, 2억이 모이면 30평대 이상을 꿈꾸고 3억이 모이면
40평대를 분양 받으려는 것이 사람들의 끝없는 욕심이기 때문에 오히려 어느 정도
투자 여건만 갖추어진다면 약간 무모한 선에서 과감한 투자를 할 필요가 있습니다.
일단 저지르면 어떤 형태로던지 돌파구가 생길 가능성이 높은데, 다만 자신의 수입과
안정성이 보장된다면 더욱 더 공격적인 자세를 취할 필요가 있습니다.
좋은 몫이 있을 경우 수입이 뒤따르면 융자가 많더라도 투자할 필요가 있습니다.
가격이 오른 것에 연연해 하지 말고, 향후 전망에 주목해야합니다.
왜냐하면 아파트는 오르는 곳이 계속 오르는 경우가 많습니다.
1-2-3.5-7-12-19-26 이것이 강남 아파트의 아파트 상승률이라면 분당 용인 등의 유망
지역은 앞으로도 높은 수익률을 기대할 수 있는 지역이라고 할 수 있습니다.
계획의 7부 능선만 된다면 결단력 있게 과감하게 투자해도 됩니다.
너무 많이 알거나 재면 때를 놓친다. 전문가들이 돈을 못 버는 이유는 결단성 부족입니다.
8. 은행 대출액과 이율에 지나치게 민감하지 말아야 한다.
은행 이율이 낮을수록 아파트를 매입할 좋은 조건이라는 것은 누구나 아는 사실이거니와
은행 대출에 지나치게 민감할 필요가 전혀 없습니다.
예를 들어서 2억을 융자 받았을 경우에 이자 부담은 많아야 130만원 선인데,
130만원이 결코 적은 돈은 아니지만, 향후 집값의 상승에 비하면 글자 그대로 새발의 피입니다.
2억은 아파트를 매입하는데, 결정적인 효자 노릇을 할 것이 틀림 없는 데 과거의 실례를
든다면 특수 지역이 아니고는 10배 가까운 수익을 창출할 수 있습니다.
9. 전세에 살 돈이면, 전세를 끼고 대출을 받아서 집을 장만할 궁리를 하는게 현명합니다.
돈이 부족할 경우에 상황에 따라 다르긴 하지만 자신이 살고 있는 전세를 싼 곳으로 옮겨서
어려움을 감수하고, 자신이 살고 잇는 집보다 높은 전세를 끼고, 대출을 받는다면 생각보다
집 장만이 어려운 일만도 아닙니다.
결혼한지 5년 이내의 젊은 부부의 경우는 맞벌이를 하는게 최소한의 목돈을 마련하는
가장 빠른 길이며, 수입이 보장된다면 망설일 이유가 전혀 없습니다.
10. 현재는 물론 중장기적으로 유망 지역에 투자하고, 거주 목적보다는 투자목적으로
아파트를 구입하라.
유망 지역을 설정하는 것은 상대적일 수 있으며, 결코 쉬운 문제는 아니지만, 굳이 예를
든다면 용인과, 김포, 수원, 성남, 하남, 등지를 꼽을 수 있다.
특히 가까운 주변에 고가 아파트가 있다면 중장기 적으로 그 시세와 발 맞추어 오를
가능성이 높기 때문에 좋은 투자처로 여겨지며, 향후 발전 계획이 확실한 곳을 골라서
투자해야 합니다.
개발 가능성이 점쳐지는 곳은 결국 언젠가는 개발할 가능성이 높은 관계로 기다리면 시세에
불이 붙을 게 뻔합니다.
아파트는 무조건 투자 목적으로 구입해야 합니다.
그냥 살기 좋다고 덥석 산다면, 그 당시에는 좋을 지 몰라도, 결국 다른 아파트가 지속적으로
오르기 때문에 상대적인 가난함을 면할 수 없습니다.
월급 200만원에서 300만원 오르는 것보다 , 아파트를 신중히 선정하여 오를 수 있는 아파트를
매입하는 게 10배 이상 나을 수 있습니다.
좋은 투자처를 고르는 것은 다음에 제시할 아파트 10가지 평가 요소를 참조하시기 바랍니다.
★ 아파트 평가 기본 10대 요소
1. 첫째, 전철역과 경부 고속도로의 접근성, 서울과의 연계성, 수도권과의 접근성 등
교통 환경입니다.
2. 둘째, 유치원, 초, 중, 고, 대학교 등의 교육 환경입니다.
3. 셋째, 단지 내의 세대수와 단지의 크기를 따지는 단지 환경입니다.
4. 넷째, 아파트 브랜드가 무엇이냐를 살펴 보아야 하는 명품 환경입니다.
5. 다섯째, 단지 내의 평형이 중소형 중심인지 중대형 중심인지를 알아 보아야 하는
평형 환경입니다.
6. 여섯째, 아파트가 남향인지 동향인지 동남향인지 여러 방향으로 되어 있는지
점검하는 배치 환경입니다.
7. 일곱째, 가장 중요한 요소 중의 하나로 꼽히는 것으로 자연과 친화적인 아파트인지를 눈여겨
보는 자연 환경입니다.
8. 여덟째, 아파트의 입주 연도를 파악하고, 내부 자재를 확인하는 신구(新舊) 환경입니다.
9. 아홉째, 평당 용적률과 단지 간의 넓이를 따지는 공간 환경입니다.
10. 열번째, 단지 주변의 상권과 편의 시설 등을 살펴보는 상권 환경입니다.
★ 상황에 맞는 아파트를 투자하는 방법 20대 요소
1. 집의 재산성과 귀중성을 깨달아야 합니다.
2. 재테크를 하고 싶다면 주택이나 오피스텔, 빌라보다는 무조건 아파트를 사야 합니다.
3. 한 곳에 집착하지 말고 다른 곳에 항상 관심을 가지고 매매를 염두합니다.
4. 다른 사람의 생각과 역발상으로 사물을 접근할 때가 있습니다.
5. 빌려 살 때가 있고 빌려서는 안 될 때가 있습니다.
6. 과거 시세에 지나치게 얽메이면 안됩니다.
7. 부동산 지인들과의 인연을 소중히 여겨야 합니다.
8. 중고 아파트보다 새아파트를 구입하는 게 현명합니다.
9. 욕심을 지나치게 부리는 것도 안되고, 욕심이 너무 없어도 안됩니다.
10. 오른 지역과 오르지 않은 지역을 구분합니다.
11. 여건이 되면 40평형 이상의 중대형 평형을 무조건 사야 합니다.
12. 돈이 조금만 모여도 아파트를 구입하되 20평형대의 소형 평형은 투자로서 최악입니다.
13. 브랜드를 반드시 확인합니다.
14. 부동산은 집 드나들듯이 다닐수록 좋습니다.
15. 수시로 분양하는 곳을 확인하고, 분양 받아서 집을 사는게 가장 현명합니다.
16. 낙폭이 큰 유망 아파트에 집중적으로 관심을 가지고 비수기로 여겨지는 2007년 1월-6월
사이에 급매물. 미분양 등을 매수하셔야 합니다.
17. 누구나 몰려들면 이미 늦었다고 판단하시고 아무도 찾지 않는 지금의 비수기를
내집 마련 및 좋은 여건으로 갈아타기하는 최고의 찬스로 살리셔야 합니다.
18. 비수기일수록 발품을 팔고 돌아 다니셔야 하며 원하는 아파트에 대한 정보를 많이 수집하셔야
합니다.
19. 입지와 발전 가능성 미래의 트랜드 3가지만 볼 줄 알아도 좋은 아파트를 잡을 수 있습니다.
20. 과거는 미래의 거울입니다.
아파트를 선뜻 사려고 하지 않는 지금 이 순간이 기회입니다.
지금 나오는 초급매는 2006년 활황기 이전인 8월의 시세도 많습니다. 노리십시오.
강남 신화가 무너질까요? 지금 조금 떨어진 것처럼 호들갑을 떠는 기사를 믿으신다면
차라리 두 눈과 두 귀를 막으시기 바랍니다.
크게 오를 때는 조용하다가 조금 떨어지면 난리법석을 떠는 것이 언론의 특성입니다.
발상의 전환을 가지시기 바랍니다.
이 글은 과거에 쓴 글을 일부 수정하여 현실에 맞게 교정하였습니다.
여러분들의 성투를 빕니다.
감사합니다.
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