2009-03-05 10:25

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자료출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

원문출처 : http://blog.drapt.com/ssanaega

출처: 스피드뱅크 커뮤니티 :: 집값이 폭락 할 수 없는 이유 (2009-02-26 위행자)

SB미래가치를 읽는 고수입니다. 지난달 올린 글인데 스피드뱅크에 올려 좋습니다.

오래간만에 글을 남기네요. 개인적인 일들로 바쁜 2008년도 였습니다. 부동산쪽에 신경쓸 여력도 없이 바빴습니다. 경제위기의 시간이어서 주변 사람들을 보면서 안타까운 마음을 가지며 보낸 시간이었습니다. 개인적인 발전이 있어도 주변의 사람들이 구조조정이다 경제난이다 하면서 불안해지니 같은 연대책임감도 느껴집니다.

  이래서 정말 행복한 나라는 다 같이 잘사는 나라가 아닐까 생각합니다. 부자와 가난한 사람들의 양극화가 심화된 나라들은 부자들도 마음대로 돈을 쓰지 못하고 나다니지도 못합니다. 범죄의 표적이 되기도 하고 사회적으로 지탄을 받는 것이 부담이 되기도 해서입니다. 어느정도 양극화가 해소되고 모두 발전해야 부자는 부자나름대로 가난한 사람들은 나름대로 행복할 수 있는 것입니다.

 

  외국의 유수의 경제학자들과 경제통들의 전망을 보면 2009년도가 2008년도보다 더 어려울 것이라 이야기 합니다. 그러나 일단 큰 위기는 벗어났다고 보는 관점들이 더 많습니다.

대공황이래의 최고 위기라는 현시점에 서민들은 거시경제보다는 미시경제인 부분이 더 관심이 있으리라 생각합니다.

즉 내가 가지고 있는 집값, 주식, 펀드등이 어떻게 될 것인지 말입니다. 여기 동호회여러분들은 부동산에 관심이 많은 분들이니 자신의 집값에 가장 관심이 많을 것입니다.

  인터넷에 모 논객인 어떤 분이 이제 한국의 집값은 반토막이 날 것이라고 이야기 하는 글을 읽어 보

았습니다.

금융쪽에서 일하는 분들 대다수가 집값에 대하여 부정적인 견해를 내놓고 있는 것을 봅니다.

사람은 자기 유리한 쪽으로 생각하고 자기 전공의 눈으로 보려는 경향이 있습니다. 금융하시는 분들은 비교적 부동산에 그리 긍정적인 것 같지 않아 보입니다. 집을 사시기 전의 분들도 더 떨어져서 구입하고 싶은 마음에 폭락을 바라는 내심도 있을 수 있습니다. 중요한 것은 부동산에 대하여 긍정적인 눈으로 보는 사람이든 부정적으로 보는 사람이든 결과는 시장에서 말해 준다는 것입니다.

저는 무조건 집값 폭락에 대한 반론을 펴거나 대출받아 집 한 채 가지고 미래를 준비하는 분들을 위로하기 위해 이 글을 쓰는 것은 아닙니다.

  나름대로 국내 주택시장에 대한 상황파악과 흐름, 국민들의 정서, 미래의 방향들을 고심하면서 진단해 보고자 합니다. 물론 예측이 맞는 부분도 있겠고 맞지 않는 부분도 있을 것입니다. 2009년도가 지나보면 결과가 나오겠지요. 지나보면 쉬워보이지만 가기전에는 보이지 않는 것이 미래입니다.

 

  올 한해는 위기의 시기이지만 기회의 시기라고 합니다. 항상 불황때에는 몇가지 현상이 나오는데 새로운 신흥부자들이 나오고 기존의 부가 이동되는 현상입니다. 안정기때에는 잘 뒤집혀 지지 않는데 위기때에는 쉽게 뒤집히는 현상이 나오기 때문입니다.

 

우리나라 주택이 폭락이 힘든 이유를 몇가지만 적어 보겠습니다.

 

  ☆ 한국 주택시장은 구조적으로 안정(?)되어 있다.

먼저 주택시장이 구조적으로 안정되어 있습니다. 여기서 안정적이라는 말은 가격 하락에 대한 하방 경직성이 크다는 것입니다. 오르는데 대한 저항은 약한데 내리는 데 대한 저항은 크다는 것입니다.

즉 집값이 오르면 사람들은 서로 집값을 올립니다. 계약을 했다가도 집값이 오르면 계약금을 떼이고서라도 상승랠리에 동참하고자 합니다.

내릴 때에는 사람들이 이렇습니다. 아주 급하게 몰린 사람이 아니라면 매물을 쉽게 헐값에 던지지는 않습니다. 버팁니다. 팔아서 다른데 마땅히 투자할 때도 없기 때문이죠.

  외국의 주택시장과 한국의 주택시장이 다른 큰 두가지가 있습니다. 하나는 전세제도이고 하나는 1가구 1주택의 신념(?)입니다.

외국에서는 주택이 재테크개념으로 볼때 주식과 비슷합니다. 1가구가 2채든 3채든 5채든 오른다는 확신만 있으면 쉽게 구입합니다. 남겨서 팔아 남기면 됩니다.

그러니 주택이 떨어진다고 하면 주식처럼 파는 수요들이 많아져서 집값이 주식처럼 확 밀리는 것입니다.

  우리나라는 국민정서상 1가구는 1주택이어야 합니다. 정부와 국민이 모두 협약처럼 욕심내어서는 안된다는 암묵적인 합의가 있는 것 같습니다. 아마 유교적인 사상의 영향이 아닐까요?

몇 년전만 해도 돈의 여유가 있는 분들은 1가구 2주택들이 꽤 있었습니다. 하지만 시대적인 흐름과 세금강화로 왠만한 분들은 똑똑한 1채로 갈아타셨습니다.

여하튼 1가구 1주택이니 생각처럼 투기적인 부분이 그렇게 크지 않습니다. 집값떨어진다고 빨리 집을 부동산에 내 놓는 사람이 많지 않다는 것입니다.

그냥 한 마디로 버틸 뿐입니다. 떨어진다고 집 팔을 필요가 없는 거지요. 팔기도 쉽지 않고 판 돈으로 마땅히 다른 데 투자할 곳도 별로 없습니다.(우리나라 작년에 주식 수십퍼센트 주저 않을때 부동안은 몇퍼센트 내리지 않았습니다.)

  금융계의 어떤 분들은 이런 이야기를 하십니다. 지금 집을 가지고 있는 분들이 대출을 끼어 집을 사셨는데 실업율이 높아지면 그분들은 대출이자를 감당하지 못하셔서 집을 헐값에 내놀 수 밖에 없을 것이다.

들으면 그럴 듯 합니다. 사실 맞는 말입니다. 1억 5천 대출받은 분이 현 금리로 이자를 한 95만원정도 낸다고 칩시다. 당장 실직이 되면 돈 나올때 없습니다. 당연히 집을 팔 수 밖에 없을 것입니다.

하지만 우리 나라에는 다른 나라와 달리 전세제도라는 것이 있습니다.

만약 상황이 여의치 않으면 전세 내서 갚아 버리고 작은 곳으로 옮기는 방법이 있습니다.

과거 일본에서 집값 폭락을 할때 대출 받아 집산 사람들은 실직하면 집을 내놀 수 밖에 없었습니다. 한국은 다릅니다. 전세계에서 특이하게 전세라는 제도가 있어서 주택시장을 든든히 받치고 있습니다.

  몇 년전에 총부채상환비율을 제한해 놓은 것도 참 다행입니다. DTI 비율을 강화시켜 놓아서 부채 비율이 미국처럼 그렇게 높지 않습니다. 이것도 우리 나라 주택시장이 좀 안정된 이유중 하나입니다.

우리나라가 1997년 IMF를 극복했기에 현 금융위기때에도 다른 나라에 비해 선방하고 있다고 생각합니다. 만약 그때 그런 위기가 없었다면 정말 이 시점에 큰 패닉상태였을지 모릅니다.

  최근 수십년동안 한국군이 외국군들보다 강점이 있었습니다. 6.25전쟁과 베트남전쟁을 치룬 경험들이 있기 때문입니다. 이 경험을 가진 지휘관들이 큰 자산이 되었다는 이야기를 들었습니다. 과거 외환위기가 우리에게 힘을 준 것입니다.

그때 주택시장의 하락은 결국 시간이 지나 경기가 살아나면 부활한다는 사실도 국민들에게 철저한 교육을 주었습니다.

  이런 구조적 상황과 국민의식으로 인해 쉽게 주택가격은 무너질 수 없습니다.

  지금 미국의 움직임을 보면 지도자들이 참 머리를 잘 쓴다는 생각을 합니다. 자신들의 재정적자를 서브프라임 모기지등의 위기를 통해 해결하는 것 처럼 보입니다.

달라는 세계의 기축통화로 유지시키면서 화폐를 많이 찍겠다는 거지요.

아마 제 생각에는 올해 달러의 가치는 원화대비해서 분명 1000원 밑으로 떨어질 것입니다.

달라 가지고 있으면 손해이겠지요.

수입하는 분들은 조금 환전기다리셨다 하면 좋을 것 같다는 생각도 듭니다.

  다시 돌아와서, 한국의 주택시장은 그렇게 기반이 약하지 않습니다. 말처럼 주택가격이 쉽게 무너지는 구조가 아니라는 것입니다.

무엇이든지 수요가 있으면 공급이 제한된 상황에서 가격은 오르게 됩니다.

우리나라 주택 보급률이 사실 100%가 안됩니다. 1인 가구가 증가하고 있고, 다세대에 거주하는 분들을 고려한다면 주택은 부족합니다. 최근에 부동산 경기가 죽어서 신규공급이 줄어든 것도 앞으로 주택가격이 쉽게 떨어질 수 없음을 예고 합니다.

  단 여기서 2가지 예외점을 이야기 하고 싶습니다. 부동산 역시 양극화로 갈 것입니다. 더 오르는 곳은 더 오르고 빠지는 곳은 더 많이 빠질 것입니다.

부동산 폭등시에는 장소에 관계없이 전체가 올라 주었습니다. 서울이나 서울 밖이나 동일하였습니다.

  전 인서울을 이야기 합니다. 서울 안이 안전합니다. 이것은 도심속개발이라는 세계적 흐름과 일맥상통합니다. 서울 밖은 출퇴근시 접근력이 떨어지고 유가의 부담등으로 사람들이 기피할 가능성이 큽니다. 일본의 예를 보면 알 수 있지요. 일본의 신도시들은 처음에는 큰 인기를 끌었습니다. 시간이 지나자 노인들만 사는 곳으로 바뀐 곳이 몇군데 있습니다. 노인들은 넓은 신도시에서 거리도 넓어서 이동하기도 쉽지 않고 편의시설 이용도 불편합니다. 돈 많은 노인들은 도심안으로 돌아가 버립니다.

미국의 뉴욕의 할렘가는 예전에 가난한 사람들이 모였습니다. 좀 사는 분들은 떨어져서 쾌적하게 지냈습니다. 지금은 어떤가요? 할렘가는 도심개발로 인해 최고의 부촌으로 바뀌었습니다. 일본도 도심개발이 되고 있습니다. 롯본기힐같이 도심 안에서 사람들이 생활과 문화를 영유할 수 있는 고급 주택가를 만들고 있습니다. 심지어 공중권(?)이라는 것도 매매가 된다고 합니다. 즉 자신의 빌딩의 용적율을 파는 것이지요. 어느정도 짓고 남는 용적율은 근처에 건물을 짓는 사람에게 파는 등 희한한 것들도 만들어서 도심을 개발시키고 있습니다.

  제 친척중 한명이 과거 판교청약 제일 인기좋은 곳에 넣은적이 있었습니다. 수백대일의 경쟁률이었습니다. 예비자로 당첨되었습니다. 신문에서 예비당첨자의 이름을 보고서 기뻐하는 모습을 보았습니다. 사람들이 부러워하더군요. 그러나 결국 한 명도 본선의 당첨자들이 포기하지 않는 바람에 수백대 일을 뚫고 예비당첨자가 되었지만 순서는 돌아오지 않았습니다.

그런데 오히려 지금은 별 인기가 없고 심지어 기피한다는 소리마져 들립니다. 그때 안되서 서울안에 좋은 지점에 샀는데 오히려 더 잘했다는 소리를 하더군요.

  무슨 말입니까? 가급적 미래를 생각하시는 분들이라면 인서울 하는 것이 좋다는 것입니다.

  한 가지 더 이야기 하자면 수요가 있는 곳으로 옮기십시오.

제가 지난주 스키장에 다녀왔습니다. 과거 유명했던 서울 인근의 모 스키장입니다. 몇 년전에만 해도 인기가 엄청나서 며칠전에 예약하면 방이 없었습니다. 그런 그곳이 최근같이 눈이 많이오고 외국 사람들에게(특히대만사람들) 인기가 많은 스키장이 한산했습니다.

그 이유를 물으니 재투자를 잘 안하고 좀 더 떨어진 더 시설 좋은 스키장으로 사람들이 옮겨 간다는 것입니다. 그 근처 식당과 숙박업소는 거의 폐업직전이었습니다.

  집도 아무리 크고 훌륭한 집이라도 수요가 없으면 가격은 버틸 수 없습니다. 수요가 있는 곳은 어떠한 불황이라도 견뎌내고 더 오르는 법입니다.

  현 상황에서 단순한 잣대와 세계적인 상황에 유추해서 집값이 폭락할 것이다. 이제 집살 필요는 없다는 등의 극단적인 생각과 말은 자제해야 합니다.

  모든 것이 어찌보면 심리싸움인데 심리싸움에 휘말려서 평생 모아 산 귀중한 집 때문에 노심초사하는 분이 없었으면 합니다.

지금은 유동성이 떨어져서 돈이 잘 안돌고 그래서 집값마져 스테그플레이션의 영향으로 떨어질까 염려하실 수 있습니다. 하지만 미국서 달러를 찍어대고 한국도 경기부양하면서 돈이 많아지면 의외로 급반전 할 수도 있는 것입니다.

  집 한 채는 삶의 보금자리이자 미래를 지탱해주는 서민들의 꿈입니다. 세계적인 투자가 워렌버핏도 그런 이야기를 했다지 않습니까? 우선 집은 사고 투자를 시작해라! 그것이 자신의 자산의 레버리지가 되기도 하고 안정망이 되기도 한다.

  2009년도를 시작하면서 주변에 집값 때문에 고민하는 분들이 많길래 한번 몇자 적어 봅니다.

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