2008-12-26 12:26

http://blog.drapt.com/fako21/2082101230261981995

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

반복과 반복- 초고수 김현정

한해는 잘 마무리 하셨는지요?
요즘들어 느끼는 것이 과거 2년간이 살아온 시간이 개인적으로는 참 뜻 깊은 시간이었던 것 같군요. 뒤를 돌아보면 아무것도 아닌것인데 왜 그렇게 고민했나 하는 생각도 듭니다.

요 몇 달간 많은 일들이 있었죠.
여기 게시판에 관련된 부동산에 관한 이야기뿐만이 아니라, 정치 사회적으로 많은 일들이 요 몇 개월간에 많이 일어난 것 같네요.

예전 제가 올린 글에서, 유가가 반토막이 되는 대신에 여러분이 가지고 있는 펀드가 반토막이 된다면 둘중에 어떤 것을 선택할 것이냐하고 물어본적이 있는 것 같습니다. 아마 요즘 그 말이 어떤의미인지 제대로 느끼시는 분이 많이 않을까하는 생각이 드네요. 기름값이 내려가는 것과 내가 가지고 있는 펀드가 내려가는 것 이 둘 중에 한가지는 버려야하는 것이지요. 항상 얻음이 있으면 잃음이 있고, 잃음이 있으면 얻음이 있는 것이겠지요.

매번 말씀드리는 것이지만, 모든 경제와 정치 그리고 사회에서 일어나는 이슈들은 ‘반복’입니다. 그 틀은 최근 수십 수백년만 적용되는 것이 아니라, 인류가 언어를 쓰고 조직을 만들기 시작하면서부터 생겨난 것들이고, 이는 앞으로도 계속해서 진행되는 것입니다.
마치 다 자란 성인이 내가 예전에 왜 공부를 열심히 하지 않았을까하면서 자녀에게 공부를 열심히 하라 이야기 하지만, 다시 그 자녀의 입장에서는 공부가 인생의 전부가 아니라고 부모가 어릴적에 생각했던 그 느낌을 다시 반복적으로 공유하는 것과 같답니다.

작년 가을 정도이후에 잠시 여기 글을 안 쓴 것은 일주일 후와 한달후의 결과를 알고자하는 분들에게 제가 이야기하는 것은 그저 몽상에 지나지 않는다는 생각에서이지요. 언론이나 신문지상에서 폭락등을 이야기하는데, 무슨이야기를 한들 마음속에 벽을 만들어 현재에 보이는 것 이외에는 아무것도 받아들일수 없는 상태인데 이야기 해서 무엇할까요?
이것이 제가 글을 쓰지 않은 가장 큰 이유이지요.

오랜만에 글을 쓰려니 무엇부터 쓸까 곰곰이 생각하다가, 과연 주택시장이 어떤 것이 본질이고 어떻게 흘러갈 것이냐에 대하여 많은 분들이 가장 고민하실 것이고 가장 알맞은 주제인 것 같네요. 이번에도 말씀 드리지만, 제 개인적인 의견이니 너무 깊게 보지 마시고 그렇게 생각하는 사람도 있구나 하는 정도로만 읽어주셨으면 합니다.

우선, 현재의 경제위기의 시초인 미국 주택시장의 문제는 무엇이었는가라는 것을 아마도 먼저 생각해봐야하지 않을까 합니다.

신문지상이나 많은 전문가들이 이야기 하는 것이 바로 과도한 유동성증가로 인한 주택시장의 투기가 현재의 경제난을 일으켰다고 이야기들을 하곤하죠.
그런데, 그 신문을 조금만 깊게 들여다보면, 왜 과도한 유동성증가가 일어났는지에 대하여서는 언급을 하고 있지 않습니다. 조금 더 정확하게는 왜 현 경제위기의 시발이 된 미국의 주택시장문제가 이렇게 커질때까지 손을 놓았냐이겠지요.
글쎄요? 그들이 모르고 있어서 그런 것인지 아니면 알면서도 이야기를 안하고 있는 것인지에 대하여서는 저도 모르겠으나, 모든것은 결과가 있다면 바로 그 원인이 있다는 것이 바로 인간사가 아닌가 싶네요.

유동성의 증가가 시작된 것은 바로 공화당이 아닌 민주당이 집권하면서 그러니까 클린턴 정부가 미국의 새로운 정부로 세워지면서 민주당이 내 세운 것이 바로, 돈이 없어도 살아가는데 문제가 없는. 더 정확히는 차별 받지 않는 사회를 만들고자 했던 것이 문제였지요.
무슨말이냐면, 그 전에는 은행에서 집을 구입하거나 그 밖의 사업을 위해서 대출을 받을 때 개개인의 신용여부와 소득여부에 따라서 대출을 해주던 것을 민주당의 클린턴이 집권을 하면서 소득이나 신용여부에 상관없이 집을 구입할 때 집값의 100%에 가까운 돈을 대출하게 해주었죠. 그와 물린 것이 돈이 돈을 버는 금융사업이 본격화 되면서 실제 자산보다 더 많게 보이지 않는 사회적인 자산은 급격히 늘어난 것입니다.

이에 너나 할 것 없이 아무런 제재도 없는 상황하에서 은행은 집만 있다면 절대 손해보지 않을것이라는 믿음이 있었고 그것이 무분별한 대출을 일으키게 된 것입니다. 정부에서는 사회적 약자도 금융서비스에서 차별받지 않게 한다며 개인의 신용이나 자산을 무시한체 은행들로 하여금 사회적인 약자와 신용불량자에게도 집을 살수 있게 은행에 대출압력을 넣었죠. 그로 인하여 감당할 수 없는 계층인 저소득층과 많은 사회적으로 약자였던 흑인들도 모두 대출을 받아서 집을 샀습니다.

그것이 바로 현재의 결과로 나타난 것입니다. 과도하게 대출을 받은 서민들도 문제였겠지만, 그것을 부추기고 규제를 푼 민주당이 현재의 위기를 불러온 것이지요.

이처럼 사회적 약자를 위한 배려와 모든 조건에 대한 무조건적인 평등을 구별하지 못하는 사이에 이 같은 현상이 벌어지는 것입니다.
마치 ‘차이’와 ‘차별’을 구별하지 못하는 것이지요. 옆집에서 외제차를 타고 다닌다고 해서 내가 타던 소형차를 버리고 최소한 중형차 이상을 타야한다는 생각은 바로 ‘자본’에 대한 본질을 보지 못한 근시안적인 행위일수 밖에 없습니다.

현재의 미국과 한국 아니 유럽을 보면 가장 큰 문제가 바로 중산층이 무너지고 있다는 것이죠. 중산층의 정의를 어떻게 내려야 할지 모르겠지만, 제가 보는 중산층을 서울의 수도권에 가족이 살수있는 집을 가진정도가 중산층이지 않을까 생각해봅니다.

많은 분들께서 유주택자에게 투기꾼이니 욕을 해도 그분들은 바로 부자가 아니라는데 문제가 있습니다. 돈 있는 사람은 다 빠져나갔다 이야기 하면서, 그 빠져나간 정말 투기꾼은 똑똑한 놈이고, 내집한채 마련한 서민과 중산층은 바로 투기꾼이 아니면서도 미련한 투기꾼취급을 받는다는 이야기 입니다. 정말 투기꾼은 똑똑한 놈 취급받고 집한칸 마련한 사람은 바보취급을 받는 것이지요.

멀리 미국까지 이야기 할 필요가 없습니다.
한국을 보면 그 안에 답이 있으니까요. 다른 나라를 볼 필요가 있나요? 압구정과 그 밖의 기존 부촌의 경우에는 그러니까 가격이 일반직장인들은 생각지도 못하는 곳의 지역은 지금도 그 가격의 변화가 별로 없습니다.
왜 일까요?

일부 강남의 30평대 그러니까, 대기업간부거나 전문직종에 있는 사람들이 대출을 일으킨다면 살수있는 집들은 강남이라도 가격의 조정을 받았죠.

같은 강남인데 왜 차이가 날까요?

바로 내가 감당할수 있느냐 없느냐의 문제이면서 쉽게 들어갈 수 있는 가격대이냐 아니냐의 문제입니다.
5억부터 10억 내외 언저리의 아파트들의 공통점은 바로, 감당할 수 있는 사람들도 있겠지만, 손쉽게 대출을 일으켜서 구입할 수 있었던데 문제가 있었죠. 중산층기준으로 자산이 5억정도 내외의 분들이 금융기관을 통하여 5억정도 언저리의 대출을 일으켰습니다. 가격이 오르면 금새 팔면 되니까요. 하지만, 주가가 곤두박질을 치고 경기가 않 좋다보니, 바로 돈이 돌지 못하였고, 처음에는 계획을 가지고 이자에 대한 것도 기간을 정해놓고 매도의 시점까지 마음에 정해놓고 있었지만 그것이 넘어서 대출에 대한 이자를 감당하지 못하자 바로 현재의 매물이 나와버리는 것입니다.

그런데 그 매물이 중산층이 무너지는 매물이라는데 문제가 있습니다.

무슨말인지 이해가 가시는지요?

현재도 같은 아파트라도 호가차이가 몇억씩 나죠.
이것이 의미하는 바를 잘 알아야합니다.
‘갑’이라는 사람과 ‘을’이라는 사람이 있다고 치죠.
그런데, ‘갑’이라는 사람은 10억짜리 집을 사는데 5억의 대출을 일으켰고, 한 2년 정도를 잘 내다가 이제는 버티는 것이 한계에 다다라서 경매에 넘어갈 처지가 되어 7억에 매물을 내 놓았고 거래가 되었죠.

또 다른 ‘을’이란 사람이 있습니다. 같은 집을 사는데 9억을 자신의 돈으로 구입하였고, 약 1억에서 1.5억 정도의 대출을 일으켰죠. 이자는 매월 70만원 정도 내지만 별로 신경쓸정도는 아닙니다.

‘을’이라는 사람이 보았을 때, ‘갑’이 7억에 매물을 내놓아서 7억에 거래가 되었다면, ‘을’은 자신이 살고 현재의 집을 7억에 내 놓아야 하는 당위성에 맞다을까요?

바로 여기에 답이 있는 것이겠지요. 있는 사람들이야 옆집에서 못 버티어 얼마에 내 놓았던 간에 나와는 상관이 없는 일이지요. 바로 팔건 안 팔건 문제될 것이 없으니 호가의 차이가 발생하는 것이지요. 하지만, 문제는 바로 이것이 중산층의 몰락을 의미하는 것이라는 게 큰 문제입니다. 그것이 바로 현재의 집값 바로보기 입니다.

여기까지만 보더라도 부의 격차는 이미 벌어진 것이겠죠. 거래량을 동반한 가격하락은 하락이 아니다라는 주장이전에 이제는 가격이 2개가 되어버린 것입니다.
이에 기반을 둔 것이 바로 ‘종부세’의 무력화입니다.
이자에 부담이 없는 사람조차도 고가주택의 보유를 힘들게 하였던 것이 바로 종부세 였는데, 이제는 이자에 부담이 없는 사람은 주택을 보유하는데 별 무리가 없어져 버린것입니다. 이에 반해, 이자에 부담이 있는 사람들만이 바로 보유하는데 한계를 보이고 버틸여력이 없다보니, 가격을 내려서라도 팔려고 할 수 밖에요. 그러니 종부세의 무력화로 인하여 가격이 두개가 되어버린 것입니다. 당장 판다면 돈은 손해보겠지만, 팔지 않고 그냥 가지고 있다면 손해와 이득 둘중에 아무것도 발생하지 않은 것입니다.

예전에 제가 말씀드린 것 중에 중요한 두 가지가 있죠.
그 첫 번째는 주식시장만이 집값을 배제하고 홀로 상승할 수 없고, 또한 집값만 떨어진 채 주식시장만이 오를 수 없다는 것이 그 한가지였고,
두 번째는 시장이 활성화되고 거래가 되는 것은 ‘바닥의 확인’이 아니라, ‘돈을 벌수 있다’는 것에 대한 확신이 있어야 한다는 것입니다.

첫 번째는 주식시장이 활성화 되어야 돈이 돌고 그 돈이 다시 주택시장으로 돌며, 주택가격의 상승으로 인하여 다시 그 돈이 주식시장으로 들어가는 순환구조라는 것이죠. 바로 현재의 상황을 보여주는 예이지요.

두 번째는 제가 지난 글에서 말씀드렸지만, 유주택자나 무주택자의 문제가 아니라 어떠한 재화라도 투자대비 수익을 창출할 수 있는 확신이 서질 않는다면 바로 자본이 쉽게 들어가지를 않는 다는 것입니다. 현재는 더 떨어진다는 것보다, 주택이라는 투자에 자신의 자본을 투입하는데 수익이 창출되지 않는다면 그 누구도 주택구매를 하지 않을 것입니다. 안전하게 은행에 넣어놓지 절대로 이익이 난다는 확신이 없기에 자본이라는 놈이 들어가기를 주저하는 것이지요.

이것이 바로 현 주택시장의 문제입니다. 규제가 풀린다 한들 돈을 벌수있는 확신이 서질 않는다면 집을 구매할 필요가 없죠. 아무리 규제를 풀어도 백약이 무효라는 이야기 입니다. 오늘 글의 가장 큰 줄기가 아닌가 싶네요.

미분양의 문제와 현재의 주택시장의 냉각은 결국 돈을 벌 수 있다는 확신이 서기 전에는 아무리 바닥이라 할지라도 시장은 활성화 되지 못하겠죠. 아마 이는 제가 이야기 안해도 국민학생들도 알지 않을까 합니다.

요즘들어 많은 회사들의 인원의 구조조정을 진행하거나 하려고 하고있죠. 무엇이든지 경기가 안풀리면 가장 피해를 받는 층은 바로 있는자가 아닌 없는자입니다. 자산가치의 하락은 바로 소비의 위축으로 이어지고, 소비의 위축은 다시 회사의 구조조정으로 이어지며 이는 다시 또다른 자산가치의 하락으로 이어지는 반복과 순환의 구조를 가지고 있죠.
주택가격의 하락이 내집마련의 꿈을 더 가깝게 만드는 것이 아니라, 내집마련 이전에 내입의 풀칠을 걱정해야하는 현상으로 나타난다는 것입니다.

수십만명씩 쏟아져나오는 대학졸업자와 새롭게 시작하는 가정은 한해에도 수도권에만 30만개 이상의 주택을 필요로 하게 만듭니다. 최근 1,2년간의 과공급과 경기침체는 기존주택시장뿐 아니라 주택분양시장까지 꽁꽁얼게 만들었고, 결과는 건설사들이 새로운 집을 짓지 않는 구조로 변해가고 있습니다. 늘어나는 가구수와 멸실주택을 고려했을 때, 매년 50만개 이상의 주택이 새로이 보급되지 않으면 향후 2~3년 후에는 다시 부메랑처럼 주택난을 겪게 되겠죠. 어차피 과거에도 항상 그랬고 현재도 그랬으며 미래도 그럴 것이니까요.

강남의 집값이 전세가 근처가 된다고 하더라도, 시장이 돈을 벌수 있는 확신이 들기전까지는 냉기는 계속 흐르겠죠. 하지만, 돈이란 놈은 항상 그랬듯이, 현재의 급매물들은 다시 정부가 활성화를 위해 규제를 풀 때, 즉 돈을 벌수 있는 확신을 줄때, 그것은 일반인들을 위한 규제완화가 아닌 다시 돈있는 투기꾼에게 그 먹이감은 돌아간답니다. 바로 이것이 시장의 논리이지요.

그렇다면 답은 바로 보이겠네요.
버틸 힘이 있는 있는자들은 그 크기가 더 커질 것이고, 현재 버틸힘이 없는 계층은 바로 중산층에서 탈락하는 것이겠죠.

과거에도 그랬고, 현재도 그런 것이 참 안타까울 뿐입니다.

거짓인 것 같아도 항상 반복이랍니다. 과거 IMF 시절때 집값이 50%가깝게 떨어졌어도, 그 매물들을 거두어 들인 것은 일반 중산층과 서민이 아닌, 바로 있는자들이 그 먹이감의 대부분을 취하였고, 돈을 벌은 계층도 바로 그들이었습니다.

항상 자본이라는 놈은 혼란을 좋아하죠. 왜냐면 안정화된 사회와 시장에서가 아닌 그 혼란속에서 자본은 그 크기를 넓힐 기회가 많으니까요.

얼마 전 신문이나 뉴스에서 ‘미네르바’라는 분이 올린글이 상당한 열풍을 몰고 온 적이 있죠. 각 개인의 의견이 파급되는 효과를 생각했을 때 어찌보면 긍정적인 측면이 있고 어찌보면 부정적인 측면이 있습니다. 그것에 대한 평가는 그 사회를 구성하는 구성원의 대다수가 어떻게 보느냐이죠.

멀리 보지말고 여기 게시판을 보죠.
하루가 멀다하고 인터넷상에 떠도는 부정적인 기사내용을 퍼 나르시는 분들이 많이 계시죠. 그리고 그분들이 한결같이 이야기 하는 것이 자신이 예견했다는 식으로 이야기 하십니다. 그러면서 빨리 집을 팔고 나오라는 식으로 말씀하시지만, 그럼 만일 그 글을 보고 파신분을 괜찮고 사신분은 또 다시 어찌되는지요?

모든 전문가들이 그러하듯이 현재의 상태가 나쁘니까 앞으로의 상태가 나쁘고, 현재의 상태가 좋으니까 앞으로의 상태가 좋다는 정도의 이야기는 아마도 국민학생도 쉽게 할 수 있는 이야기가 아닌가 싶네요.
신문대로, 언론대로 모든 분들이 그렇게 한다면 세상에 돈 없는 사람은 아마도 아무도 없겠죠. 하지만 현실은 그것이 아니죠. 이것에 대한 이야기가 있어야 하지만 아무도 그것에 대한 본질적인 이야기는 뒤로한 체, 현재의 보이는 현상에 대하여서만 평가를 하는 것입니다. 누구나 다 할 수 있는 것이죠. 언론에서 주가가 3000간다고 할 때 들어간 사람들은 이제는 언론에서 500이 저점이라는 이야기를 하죠. 한 1~2년 동안 이렇게 변한 것이 아니라, 바로 수개월 만에 입장이 바뀐것입니다.

이 이유가 바로 신문이나 언론이 답이 아니며, 우리 모두가 부자가 될 수 없는 이유입니다. 이제 환률에 대한 이야기가 조금씩 들어가고 있나요? 제가 지난번 메일로 보내드렸던 환률에 대한 이야기를 보시면, 일시적으로 돈일 쏠리는 현상이 발생되는 것이지 걱정할 필요는 없다 했습니다. 이것이 6개월을 걸쳐서 서서히 안정될 것이라고 보고 이제 3개월이 지났네요. 불과 1개월 전에 신문을 보시면 1600이다 1700원 간다 말들이 많았지만, 이제는 1250원이 적정이다라고 말하고 있죠. 이것이 1년만에 바뀐 전문가의 주장이 아니라, 바로 1개월만에 바뀐 전문가의 주장이랍니다. 현재의 상황을 보고 예측하라하면 누가 전문가가 못될까요? 분명히 말씀드리지만 그것을 말하고 있는 그들중에 부자가 없는 것은, 그들조차도 앞날에 대한 예측이 예측일 뿐이기 때문입니다.

그렇게 똑똑하신데, 굳이 이곳에 글을 남길필요없이 혼자 돈 버는 방법을 아시니 돈버시면 됩니다. 여기 들어올 시간도 없겠죠. 하지만, 매번 똑 같은 분들이 들어오시죠. 그분들도 답을 아는체 하시지만, 실제로는 확신도 안설뿐더러 답도 정확히 모르시고 계시기 때문입니다.

어렵게 답을 찾으려니 답이 보이지가 않는 것일 뿐이지요.
모든 것은 반복입니다.
몇번째 말씀드렸지만, 다시 말씀드리자면, “ 모든것은 반복되고, 그 반복의 순환시간이 빨라졌다.” 이것이 바로 현재의 상황을 보는 답입니다.

제 개인적인 생각이나 느낌이 아니라, 모든 것은 다 반복되고 순환하는 것이라는 것을 바로 지난 1년간의 상황하에서도 너무나 많은 것을 찾을 수 있습니다.

신문이나 언론매체를 통한 정보를 단순히 암기하는 것이 아니라, 그 신문매체나 언론에서 접하는 정보가 무엇을 의미하고 어떻게 변화하는지에 대한 속 뜻을 봐야합니다.
사이나쁜 옆집이 불이나서 옆에서 흥겨워 춤을 추는 사이에 바로 그 옆집에서 번진불이 내집으로 온다는 것을 조금만 지혜롭다면 알수있을 것이고, 옆집을 위해서가 아니라 내집을 위해서 사이가 나쁜 옆집을 불을 같이 꺼야한다는 것은 비단 사람과 사람사이의 이야기만이 아닌 바로 우리가 속해있는 경제와 사회전반의 구조라는 것을 인지해야겠죠.

세상은 나이가 많다고 해서 젊으신분들보다 절대 똑똑하거나 지혜롭지 않답니다. 만일 그러한 규칙이 성립된다는 전제조건이 있다면, 우리나라 대통령은 가장 나이가 많은 사람이 되야하고 장관이나 국회의원은 바로 그 다음으로 나이 많은 사람이 해야 마땅하겠지요.
많은 분들이 제게 혜안이나 무슨 답을 원하시고 계시지만, 저역시도 역시 하루하루를 배우고 있는 학생일 뿐이랍니다. 나이를 얼마나 많이 먹었냐가 아니라, 나이를 어떻게 먹었냐가 중요하겠지요.
우리 조상들의 지혜로움을 알수 있는 것이 바로, “까마귀 노는 곳에 백로야 가지마라.” 입니다. 어둡게 부정적으로 살고 있는 사람 옆에 가면 바로 그렇게 나도 변하지요. 그 좋은 예가 최근 안 좋은 뉴스를 접하면서 마음이 흔들린 나 자신을 보면 그것이 좋은 예랍니다.

오늘도 너무많이 말을 한것 같네요. 버블쎄븐, 강북 그리고 신규투자세력은 무엇을 원하는가에 대한 이야기도 하려 했는데, 내년에 글을 써야겠네요.

올 한해 잘 마무리 하시고, 내년 1월쯤에나해서 쓸 글을 오늘 쓰고 갑니다. 내년에는 꼭 좋은 많은 일들이 생길거라 믿고 싶네요.

여러분 가정에 항상 화목이 깃드시길 기원합니다.

출처: 부동산 뱅크/김현정(elly0526)님
자료출처: 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

0