지금 전세계는 금리인하와 막대한 재정지출등으로 인플레이션을 유도하려고 하고 있습니다. 즉 막대한 돈을 풀어 부채를 탕감시키자는 작전입니다.

미국이 제로금리시대를 선언하였습니다. 일본도 제로금리를 선언하였습니다. 게다가 달러를 무한정 찍어 내겠다고합니다. 한마디로 헬리콥터를 타고 하늘에서 돈을 뿌리겠다는 것입니다.

일본에서 실패한 이 방법이 성공하려면 심리가 돌아 서야합니다. 사람들이 자산시장 즉 주식이나 부동산이 오르리라고 확신을 갖거나 경제가 좋아 질것으로 보아야합니다. 즉 신용경색이 풀려 통화가 활발히 돌아 가야만합니다. 만약 그렇지 않다면 이러한 돈의 공중살포는 실패로 끝나고 말것입니다. 실패한다는 것은 어쩌면 전세계가 일본식 장기침체(장기 디플레이션), 나쁜 말로 하면 지속적이고 약한 공황상태에 빠지는 것을 말할지도 모릅니다.

 

아무리 돈을 공중에서 살포하여도 심리가 돌아서지 않는다면 땅에 물이 스미듯이 돈이 순식간에 사라지고맙니다. 즉 통화가 돌지않으면 아무리 돈을 찍어 내도 소용이 없습니다.

 

현재 한국의 은행들이 정부의 유동성 공급으로 돈이 남아 돌기 시작해도 구조조정이 되지않아 기업과 가계에 대출을 꺼려하는 것을 말합니다. 또한 가계와 기업들이 돈이 들어 와도 부채를 갚기만하고 투자를 안하는 상황을 말합니다. 필자의 비관론적 입장과 같은 상황입니다.

비관론자는 심리가 돌아 서는 기간이 길어질 것이라 보고 낙관론자들은 짧게 보는 차이가 있을뿐입니다. 비관론자도 이 기간이 짧아 지려면 구조조정을 가속화 해야 한다고 주장하는 것입니다.

내년에는 정부에서 부동산 대출의 거치기간을 3년정도에서 5-10년으로 연장하고 상환만기를 30-35년으로 연장한다고합니다. 또한 변동금리를 고정금리로 갈아 타는 데 수수료없이 가능하게 하겠다는 것입니다. (한마디로 새로운 버블을 만드는 것입니다. 앞으로 거치20년,상환기간 70년을 만들수는 없을 것이므로 이번이 마지막 버블이라고 생각합니다. 불행이도 소득 증대를 통해 부채를 갚는 방법이 아닙니다. )

그렇다면 어떻게 이러한 정책이 심리를 돌아 서게 하고 부동산 시장을 급등하게 할수 있을까요? (이제부터의 주장은 내년에 정부가 위와 같은 정책을 발표와 똑같이  실시하고 은행에서 실지로 시행된다는 조건에서 하는 말입니다. 정부정책에 따라 실지로 금리가 내려 간다는 전제조건이 있습니다. 때때로 정부의 발표와는 달리 현장에서는 실시되지 않는 경우가 많습니다.)

2006년 상투에서 엄청난 거래량과 함께 가격이 폭등하였습니다. 이때 대출받은 사람들은 금리가 변동금리에 7%가 넘었습니다. 게다가 3년거치로 받은 사람도 많습니다.

2006년 5억짜리 주택을 3년 거치 7% 변동금리로 10년 상환으로 3억원 부동산 대출을 받았다고 가정해 봅시다.

 

저금리 시대 온다

2006년에는 매달 175만원 정도를 가계수입에서 지출해야합니다. 만약 원리금을 상환하는 시기가 오면 첫해는 매달 400만원 정도를 가계수입에서 지출해야만합니다. 물론 해가 갈수록 줄어들수 있습니다. (변동 7%, 원리금이 줄어드는 것으로 계산)

따라서 2006년 이라면 이자만 갚아도 175만원 , 원리금과 같이 상환하면 400만원 정도 지출해야합니다. 이 정도라면 어느정도 수입이 있어야 버틸수 있는지 감이 잡히실 것입니다.

이제 내년이 되어 정부의 말대로 5-10년 거치가 되고 원리금의 상환이 30-35년이 되고 고정금리로 갈아 탈수 있다면 얼마를 지출해야하까요? 내년에는 기준금리가 3%에서 2% - 2.5%로 하락할것입니다. 따라서 변동금리는 4%대 , 고정금리는 5%대까지 하락할 것입니다.

5억짜리 주택을 사기 위해 3억을 대출 받았습니다. 10년 거치 35년 상환으로 하였습니다. 금리는 5년짜리 고정금리로 5%에 대출받았습니다. 35년짜리 고정금리로 해 주면 더 좋을것입니다. 실지로 이런 상품이 나올지는 모르겠습니다.

10년 거치 기간동안에는 한달 이자 125만원(고정금리 5%시)이 지출됩니다.(변동금리 4%시 100만원) 35년 상환기간에는 첫해 200만원정도 지출이 됩니다. (고정금리 5%로 가정,해마다 원리금이 주는 상품으로 선택)

거기에다 만약 거치기간 10년동안 3-5% 이상의 물가상승이 있다고 가정하면 실제로는 3억이라는 부채는 반 이하로 줄어 든다고 볼수 있습니다.

 

또 다른 의미는 3년동안 이자만 내고 매수하는 것은 불안하니  10년동안 이자만 내고 매수하라는 의미입니다. 훨씬 부담이 적어지죠.

단, 여기에는 조건이 있습니다. 이런 정부의 정책을 보고 한국인들의 부동산에 대한 심리가 돌아 서야합니다. (심리가 돌아 서지 않으면 폭락할수 있습니다.) 부동산을 통해 돈을 벌수 있다는 믿음이 생겨나야합니다. 만약 그렇지 않다면 정책이 실패해 일본의 장기침체처럼 부동산 가격이 계속 하락하게됩니다. 5억이었던 주택 가격이 10년후 2.5억이 된다면 또한 디플레가 일어나 마이너스 물가 하락이 있다면 주택을 사는 것은 잘못된 선택입니다.

 

정부에서는 부동산 시장을 살리기 위해 쓸수 있는 카드를 모두 다 내놓았습니다. 거치기간을 10년까지 할수 있고 상환기간을 35년까지 연장해 주고 한은은 금리를 거의 2%대 까지 낮추어 줄것이고 그에 따라 고정금리로 대출할수 있게 해 주는 것입니다. 게다가 60% 대출을 받았다가 가격이 하락해도 담보부족분 1억까지 주택금융공사가 보증을 서는 것입니다.

게다가 덤으로 인플레가 일어나면 10년이나 20년후에는 거의 공짜로 주택을 얻게 되는 것입니다.

만약 인플레가 일어난다면 몇년안에 5억짜리 주택은 15억이나 30억이 될수도 있습니다. 5억일때 부채 3억과 30억일때 부채 3억은 완전히 다른것입니다. 게다가 정부에서 10년이나 심하게는 15년,30년 짜리 저리의 고정금리 상품을 만든다면 거의 주택을 그냥 가지라는 것과 같습니다.

물론 정부는 디플레나 급격한 인플레를 용인하지는 않을것입니다. 지금의 정책이 디플레를 막고자 하는 긴급처방이라면, 다주택자 양도세중과 한시적 해제와 투기과열지구 해제를 통한 금융규제 해제는 투기나 급격한 주택가격 상승를을 막기위한 제어장치입니다. 다주택자나 투기적 거래에 경고를 주고 있는 것입니다. (자기 자신의 직업의 안정성이 의심되거나 투기적 거래는 조심해야합니다. )

이제 매수자들은 선택을 해야합니다. 한국정부와 전세계정부의 디플레를 막기위한 정책이 실패해 일본식으로 갈것이라고 생각하면 주택을 매수하면 안될것이고 인플레 정책이 성공해 경제가 살아 날것으로 생각되면 매수를 감행해야합니다.

필자의 의견은 본인의 직업이 탄탄하다면 매수해야한다고 생각합니다. 10년 거치 기간동안 이자를 낼수 있고 35년 상환기간에도 원리금과 이자를 충분히 상환할수 있다면 매수하는 것이 정답입니다. 물론 디플레가 와서 주택가격이 떨어질수는 있지만 그것은 나라를 살리기 위한 애국채권을 매입했다고 생각하면 마음이 편할것입니다.

정리를 해 보겠습니다.

첫째 내년에는 부동산 가격이 바닥이나 바닥에 가깝다. (2010년이 바닥이라 하더라도)
둘째 내년에는 기준금리가 최저이다. (한은에서 2%이하로 금리를 내리기는 힘듭니다.)
세째 내년에는 고정금리도 최저이다. 리스크를 줄이려면 이때 변동금리가 아닌 긴 고정금리로 대출 받아야합니다. 인플레가 생기면 한은에서 금리를 올리기 시작합니다. 이런 선택을 할수 있는 기간이 길지는 않을것입니다.  
네째 정부가 거치기간 10년 ,상환기간 35년까지를 허용한다.
다섯째 정부정책이 성공해 인플레가 발생하면 주택가격이 상승하고 심하면 폭등할수 있다.
여섯째 인플레가 발생하면 금리가 높아지지만 고정금리로 대출을 받아 위험을 회피한다.
일곱째 대출금리와 상환액이 최저로 떨어져 부담이 가장 적은 시기이다.
여덟째 일본식 장기침체가 와도 대출금리와 상환액이 능력 범위라 버틸만하다.
아홉째 주택가격이 떨어져도 바닥 근처라 크게 손해 보지는 않는다.

리스크가 최소이고 이길 가능성이 높을때 매수해야합니다. 따라서 내년에 실지로 정부에서 부동산 정책을 위와같이 펼친다면 매수해 볼만합니다. (때때로 정부에서는 위와 같이 말하고 은행에서는 딴소리를 하는 경우가 많습니다. 그때는 매수를 안하면 됩니다.)

p.s: 만약 내년에 은행에 갔는데 10년거치니 35년 상환이니 부동산 대출 금리 하락이란 말을 들은적이 없다고 하고 갖은 핑계를 대면 뒤도 돌아 보지 말고 나오십시오. 바닥이 한참 남았다는 얘기입니다.