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[스크랩] 다시 쓰는 실전부동산학/내 손 안의 경ㆍ공매 |경매배우기

2007-01-25 21:37

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자료출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

원문출처 : http://blog.drapt.com/ssanaega

경ㆍ공매로 내 집 마련하세요
다시 쓰는 실전부동산학⑫/내 손 안의 경ㆍ공매
몇 년 전만 해도 일반인들에게 경ㆍ공매는 낯선 것이었다. 그저 전문가들만 할 수 있는 전문 분야쯤으로 여겨졌던 게 사실이다.

그러나 이제는 상황이 많이 달라졌다. 경ㆍ공매가 내 집 마련 및 재테크 수단으로 각광받고 있는 것이다. 청약통장이 필요 없는 데다 잘 만 하면 주변 시세보다 저렴하게 아파트 등을 마련할 수 있어 큰 인기를 끌고 있다.

실제로 지난해에는 수도권을 중심으로 한 부동산 광풍의 여파로 부동산 관련 경매에 주택 수요자들이 대거 몰리면서 낙찰률이 사상 최대치를 기록하기도 했다.

경매는 뭐고 공매는 뭐지?

경매는 어느 한 물건에 대해 자기가 정한 값으로 입찰 등의 방법을 통해 여러 사람과 경쟁해 물건을 구입하는 것을 말한다. 낙찰자는 물건값을 가장 높게 부른 사람이 된다.

경매에는 법원공매와 같은 공경매가 있고, 민간 경매회사나 개인 등이 진행하는 사경매가 있다. 법원경매는 말 그대로 법원에서 진행되는 경매를 말한다.

경매에 나오는 물건의 경우, 우선 사경매는 미술품이나 자동차 등 세상의 모든 것이 대상이 될 수 있다. 그러나 법원경매를 통해 나오는 물건은 일정부분 정해져 있다.

법원경매라는 게 보통 얽히고설킨 채권ㆍ채무관계에 의해 발생하기 때문이다. 통상적으로 은행 등에서 돈을 빌릴 때 담보로서의 가치를 인정받을 수 있는 물건이 주를 이룬다. 대표적인 것이 아파트 등의 주택이나 땅 등의 부동산이다.

공매는 한국자산관리공사가 공공기관이나 금융기관 등의 의뢰를 받은 물건을 입찰 등의 방법을 통해 일반인에게 매각하는 것을 말한다. 해당 물건의 성격에 따라 유입자산, 수탁재산, 압류재산, 국유재산 등으로 분류된다.

경ㆍ공매로 내 집 마련하기

공매는 성격이나 절차 면에서는 법원경매와 비슷하고, 주택이나 자동차 등 각종 물건들이 모두 공매 물건이 될 수 있다는 점에서는 사경매와도 비슷하다.

이 같은 경ㆍ공매를 통해 내 집 마련 및 재테크를 하려면 우선 경ㆍ공매 절차와 참여 방법부터 숙지해야 한다.

경매(법원경매)는 통상적으로 ▶경매 개시 신청(혹은 경매 개시 결정) ▶경매 개시 ▶입찰 ▶낙찰 ▶대금 납부 ▶배당 ▶소유권 이전 등의 과정을 거쳐 진행된다.<경매 절차 자세히 보기>

그러나 내 집 마련 등의 수단으로 경매를 활용하고자 하는 경우에는 위와 같은 통상적인 절차 중에서 ▶입찰 ▶낙찰 ▶대금 납부 ▶소유권 이전에 관한 부분에만 관여하면 된다. 경매 개시 신청이니 배당이니 하는 것은 신경 쓰지 않아도 된다.

경매는 입찰일 14일 전에 법원게시판과 신문에 공고가 실린다. 입찰일 일주일 전부터는 해당 법원 민사과에서 해당 물건의 권리관계 등을 열람할 수 있다. 입찰은 해당 법원의 경매법정에 가서 하면 된다.

낯선 법률용어가 문제

예를 들어 경매로 나온 A아파트를 사고 싶다면 법원 등에서 A아파트에 대한 입찰 일자(혹은 기간)를 확인한 뒤, 그 날짜에 해당 법원 경매법정에 가(우편을 통해 입찰하는 경우도 있음) 본인이 생각하는 아파트값을 적어 입찰하면 된다.

이때 자신이 적어 낸 금액이 입찰자 중 가장 높다면 낙찰되는 것이다. 그 다음에는 법원에 아파트값(대금 납부)을 내고 소유권 이전(등기)을 하면 된다. 생각보다 그리 복잡하지 않다.

다만 각 단계별로 법원에 내야 하는 서류를 작성하는 과정에서 생소한 법률용어와 낯선 양식 때문에 애를 먹기도 한다. 그러나 시험 삼아 일단 한 번 해보면 그 다음부터는 쉽게 할 수 있다.

공매도 비슷한 과정으로 진행된다. 통상적인 공매라면 ▶공매공고 ▶입찰 ▶개찰 ▶낙찰자선정 ▶입찰보증금환불 ▶입찰종료 등의 순으로 진행된다.<공매 절차 자세히 보기>

공매는 특히 인터넷으로 편리하게 참여할 수 있다. 한국자산관리공사가 운영하고 있는 인터넷 웹사이트 온비드(www.onbid.co.kr)에 접속하면 된다. 온비드에서는 공매 물건 검색은 물론 인터넷 입찰도 가능하다.

경ㆍ공매의 핵심은 권리분석

공매 역시 해당 물건의 금액을 가장 높게 적어 낸 입찰자가 낙찰된다. 공매는 낙찰자가 나오지 않는 경우 유찰(수의)계약도 가능하다(단 공매 물건이 압류재산인 경우는 불가).

경매나 공매를 통해 부동산을 구입할 때 가장 중요한 것은 바로 권리분석이다. 권리분석이란 낙찰자가 소유권을 취득하는 데 법적인 문제는 없는지 알아보는 것을 말한다.

법원경매나 공매 등은 보통 채권ㆍ채무자가 얽히고설킨 상태에서 진행된다. 때문에 등기부등본을 떼보면 무슨 은행에서 얼마에 대해 근저당권을 설정했고, 어떤 구(區)에서 밀린 세금 얼마에 대해 압류를 했고 등등의 권리 관계가 적혀있다.

바로 이런 권리들은 경ㆍ공매가 끝나면 말소돼 없어지기도 하고, 살아서 그대로 낙찰자에게 인수되기도 한다. 즉 말소되는 권리와 그렇지 않은 권리를 따져 헤아려보는 것이 권리분석이다.

예를 들어 경매에 나온 시세 3000만원짜리 A아파트의 경우, 낙찰자에게 그대로 인수되는 권리(1000만원)가 있는데도 낙찰자 B씨는 그것을 모르고 2500만원을 적어 내 낙찰 받았다고 가정해보자.

초보자라면 전문가에 맡겨야

B씨는 2500만원만 내면 시세 3000만원짜리 아파트를 가질 수 있을 거라 생각하겠지만, B씨가 A아파트를 소유권이전 하려면 2500만원 외에 1000만원을 더 지불해야 한다.

결국 B씨는 시세 3000만원짜리 아파트를 3500만원에 사게 되는 것이다. 뒤늦게 이 사실을 깨닫고 경매를 포기한다면 B씨는 입찰보증금을 고스란히 날리게 된다.

결국 말소되지 않는 권리를 가려낼 줄 알아야 경ㆍ공매를 통해 내 집 마련 및 재테크를 할 수 있는 것이다. 그러나 이게 쉬운 일이 아니다. 전문가들도 쉽게 판단하지 못하는 경우가 종종 있다.

따라서 경ㆍ공매를 처음 접하거나, 권리에 대해 잘 모르겠으면 혼자서 뭘 어떻게 해보려 하지 말고 속 편하게 전문가에게 권리분석을 의뢰하는 편이 낫다. 의뢰비용 아끼려다 낭패를 볼 수도 있음을 명심해야 한다.

권리분석을 확실히 끝냈다 해도 여전히 주의해야 할 사항이 많다. 경ㆍ공매로 나온 물건 중 토지를 제외하고는 입찰 전에 그 물건의 내부 등을 살펴보기가 쉽지 않다는 점을 유념해야 한다.

소유권이전 하고도 입주 못할 수도

특히 아파트 등의 주택의 경우 경매 중이라도 집주인이나 임차인이 살고 있는 경우가 많기 때문에 집 안을 살펴볼 수가 없다. 무작정 찾아가 집을 보여 달라고 할 수도 있겠지만 괜한 오해를 살 수도 있으니 조심해야 한다.

또 주택의 경우 권리분석 상 아무런 문제가 없는데 소유권이전 뒤에도 낙찰자나 새 임차인이 입주를 하지 못하는 경우가 종종 있다. 해당 주택이 경ㆍ공매에 넘어가기 전부터 살던 집주인이나 옛 임차인이 아직 살고 있어서다.

이럴 때는 집주인이나 옛 임차인을 잘 설득해 빠른 시일 내에 내보내는 게 중요하다. 집을 비우지 못하겠다고 떼를 쓰면 인도명령이나 명도소송 등의 법적 절차를 밟아야 하는데, 이 경우 2개월 정도 걸린다.

따라서 입찰 전에 반드시 입주 시기 등도 고려해야 한다. 낙찰 받으면 곧바로 입주할 수 있겠지라는 안일한 생각으로 이삿짐을 꾸렸다가는 2~3개월간 꼼짝없이 여관 등에 머물러야 하는 황당한 경우가 발생할 수도 있다.

가짜 매물도 있으니 주의해야 한다. 이런 물건은 보통 경ㆍ공매를 신청한 채권자가 채무자에게 돈을 돌려받거나, 향후 돌려받기로 하고 경ㆍ공매를 취소하는 경우다.


경매, 공매 장단점 비교
경매
장점
-시세보다 저렴하게 구입할 수 있다(입찰최저가는 감정가액으로 시세에 비해 통상 20%가량 저렴한 편. 유찰되면 계속 하락).
-토지거래허가 등의 허가 절차 면제(농지취득증명은 제외).
단점
-권리분석 위해서는 전문지식 있어야.
-낙찰자가 모든 인수책임 져야.
-권리관계에 변수가 많아 낙찰 후 소유권 행사에 어려움 따를 수도 있음.
공매
장점
-대금납부조건 유리(장기활부 가능).
-권리관계가 경매에 비해 분명한 편.
단점
-경매에 비해 가격 경쟁력 떨어져.
-토지거래허가, 택지취득허가, 임야매매증명 면제 안되(비업무용 3회 유찰까지).
-압류재산의 경우 임대인이 집을 비워주지 않으면 명도소송 후 인도명령 신청할 수 있어.
자료:한국자산관리공사

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