2007-01-25 21:37
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자료출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬
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경매를 하다보면 가장 심각하게 직면하는 것이 있다.
과연 건물을 경매로 낙찰 받고 난 뒤에 적정한 가격으로 낙찰 받았느냐 하는 것이다.
결론부터 이야기 하면 이러한 경매 낙찰 방법은 권리분석을 떠난 각양각색의 위험요소가
건물에 산재해 있기 때문에 뭐라 결론을 내릴 수는 없지만 몇 가지 중요한 요점,
즉 ‘상권분석’ ‘거주자분석’ ‘건물분석’을 정리해 보면 건물을 경매로 낙찰 받고도 후회하지 않을 수 있다.
위 세 가지 요점 중 첫째가 ‘상권분석’이다.
상권은 워낙 복잡하여 상권을 쉽게 설명하기란 어려움이 많다. 그러나 각자의 상권의
특색들이 존재하고 있는 한 상권의 철저한 분석은 경매에 들어가기 전의 가장 중요한 요소 중의 하나다.
둘째, ‘거주자 분석’이다. 경매 받은 건물에 누가 살고 있느냐에 따라 명도에 굉장한 차이가 있다.
법원의 힘을 빌려 하면 되겠지 라고 생각했다간 큰 낭패를 당하기 쉽다.
시간과의 싸움은 경매에서 가장 중요한 요소 중 하나이며,
특히 거주자와의 비생산적인 싸움은 수익성을 악화시킬 뿐,
경매 낙찰자에게는 도움이 안된다.
따라서 거주자와의 싸움을 최소화하기 위해 경매 낙찰 전부터 상당한 시간과 경비를 소비하여
분석을 해야 할 것이다.
셋째는 ‘건물분석’이다
우리가 거리를 걷다보면 각양각색의 건물을 많이 볼 수 가 있다.
우리의 사람 얼굴들이 다 제각각이 듯이 건물들도 다 용도나 구조에 따라 다르게 평가 된다.
그런데 이러한 건물의 가격을 산정 한다는 것은 여간 쉬운 일이 아니다.
각 건물가격은 건물위치, 건물년수, 규모, 구조, 건축재료, 임대료에 따라서 천차만별이기 때문이다.
이러함에도 불구하고 우리의 현실은 확실한 건물가격 결정 기준이 정해져 있지 않다.
공시가격이나 공시지가 그리고 각 지역 공인중개사나 주변의 건물주나 유지들에 의해
건물가격이 정해지는 애매모호한 경우가 대부분이다.
그렇다면 주변에 산재되어 있는 적정 건물의 가격을 어떻게 매겨야 할까?
우리는 보통 토지가격에 임대료를 더해서 계산을 한다. 이러한 가격 결정은 너무 임대료에
의존하는 폭이 크기 때문에 신뢰성이 떨어지게 된다.
왜냐하면 임대료, 즉 월세부분을 대폭 가중하여 올려놓는다면 임대료에 따라 건물가격도
현실보다 더 평가되는 기현상이 나기 때문이다.
그렇다면 어떻게 하여야 적정 건물가격을 산정할 수 있을까?
다년간 부동산을 공부하고 현장실습하면서 누구나 공감할 수 있는 상가건물 판별하는 방법은
존재하지 않았다.
아파트는 기준시가가 이를 대신했고, 토지 등은 공시지가가 그 기준이 되었다.
그런데 상권과 혼재되어 있는 건물가격은 쉽게 결정할 수 없는 경우가 대부분이다.
건물 가격 구성 요소는 하도 많아서 단순한 법칙에 의해서는 공감할 수 있는 기준이 없기 때문이다.
그러나 적절한 건물가격에 가장 근접한 방법 찾기 위해서는 건물 가격에 영향을 주는 복합요소를
하나하나 종합적으로 정리한 후 이를 반영하면 나름대로의 건물 가격
산정이 이루어 질 수 있을 것으로 보인다.
이를 위해 나대지 토지나 건축 중인 건물 그리고 상권이 형성 과정 중에 있는
현장과 네온이 반짝이는 특급상권지역의 업종과 권리금,
그리고 건물가격을 둘러보고 나름대로 아래와 같이 몇 가지 중요요소를 중심으로
건물가격을 산정하여 시세와 대비해 보면 우리의 궁금증이 많이 풀리는 것을 알 수 있을 것이다.
다만 여기서 적용되는 방식은 10층 이하의 근생 상가건물을 기준으로 하였음을 미리 밝혀둔다.
첫째, 건물의 신축년도에 따른 가격 산정(A)이다.
우선 상가건물의 건축년도에 따라 가격을 매기는 방법이다.
이것은 상가건물의 감가상각과 건물 재료를 기준으로 정하는 방식이다.
경매에 있어서 공시지가는 나오는데 건물가격은 감정평가사들의 공식에 따라
산정되는 것이 지금의 현실이다.
상권이 발달되고 안 되고는 전혀 고려되지 않고 말이다.
따라서 좀 더 단순한 방식에 따라 기준을 정하기로 한다.
우선 건물년도가 5년 이하의 건물과 5년에서 10년까지의 건물로 구분하고,
10년이 넘는 건물은 건물가격을 인정하지 않는다.
사람에 따라서는 건물가격의 인정여부에 대해 의견이 많겠지만
현실에서 건물가격 산정 기준으로 볼 때 10년이 넘는 건물은 가격 산정이 의미가 없다고 보인다.
여기서 경매를 하는데 수익성 극대화 방안이 나오게 된다.
10년이 넘는 건물의 경우 실제 건물가격은 인정해 주지 않기 때문에
10년이 넘는 건물이 경매에 나온 경우 반드시 ‘리모델링’의 가능여부를 따져보라는 것이다.
리모델링 대상 건물이 되면 건물가격을 상승시킬 수 있는 묘안이 나온다.
리모델링의 여부는 건축사나 시공전문가들이 판단해야하기 때문에 상당한 전문성이 요구된다.
따라서 사전에 10년이 넘는 건물은 해당 건물에 따른 대략적인 리모델링 비용을 산정해서
수익성을 판단해야 할 것이다.
콘크리트의 수명은 100년을 넘는다.
그러나 사회적으로 문화적으로 주변이 변하고 기준이 바뀌면 건물의 가격 산정도 바뀌기 때문에
10년이 넘는 건물의 건축비는 인정해 주지 않는 것이 대부분의 관례다.
이를 기준으로 보면 5년 이하의 건물은 평당 단가를 250만원으로
인정하여 계산하고 6-10년 이하의 건물은 5년 이하 건물의 절반인 평당120만원으로 계산한다.
예를 들어 3년 된 상가건물의 경우 연면적이(지하층 포함)
300평인 경우 건물가격은 300평X250만원=7억5천만원으로 평가할 수 있다.
둘째, 보증금과 월세에 의한 임대료에 따른 건물가격 산정(B)이다.
상가 건물의 경우 대부분 권리금이 있다.
여기서 권리금이라 함은 10평 기준, 1층 기준,1년치 이익금을 기준으로 한다.
그러나 상가건물 평가에서는 권리금은 특별한 의미를 갖지 않는다.
양도·양수하는 관계에서 권리금은 중요하지만 건물주와의 관계에서는 권리금은 의미가 없다.
따라서 상가 건물의 경우 권리금이 많이 붙어 있을 것으로 판단되는 건물은 대부분의 세입자들이
그대로 장사를 계속하고 계약을 맺는 다는 사실을 알아야 한다.
건물가격 산정에서는 권리금은 경매낙찰자에게 가장 강력한 무기가 된다.
권리금은 놔두고 건물가격을 결정하기로 한다.
상가건물의 경우 보증금은 그대로 두고 월세를 보증금으로 전환하여 건물을 평가한다.
월세를 보증금으로 전환하는 방법은 월세에 100만원을 곱하여 계산한다.
그런데 여기서 주의해야할 점이 있다. 임대료가 보증금 없이 대부분 월세로 이루어진 업종이나
선납으로 이루어진 업종, 예를 들어 독서실, 고시원, 모텔 등은 월세를 보증금으로 환산한 금액에서 30%를 감액한다.
이것은 공실률을 인정하는 것이다.
예를 들어 보증금 6,000만원에 월 50만원이 나오는 독서실이 있는 건물의 경우 환산보증금을 계산하면 다음과 같다.
환산보증금은 월세50만원x100만원=5천만원이다.
그러나 독서실등 업종은 공실률을 계산하여 30%를 감액하기 때문에
환산보증금은 5,000만원-1,500만원으로 3,500만원으로 보아야 한다.
따라서 보증금과 환산보증금을 합하면 6,000만원에 3,500만원을 더하여
합한 금액 9,500만원이 보증금에 따른 건물 적정가격이지 보증금 6,000만원과
환산보증금 5,000만원 합한 금액 1억1천만원이 아니라는 것이다.
셋째, 투자 상수 K를 인정하는 건물가격 산정(C)이다.
투자상수 K는 상가 건물이 어느 지역에 속해 있느냐에 따른 지역적 가중치를 적용하는 것이다.
우리는 동일지역 근처에 존재하는 건물이라 하더라도
건물이 건축법규 상 어느 지역에 속해 있느냐에 따라 가격 차이를 발견할 수 있다.
일반적으로 투자승수 K는 일반주거지역을 기준으로 삼는다.
만약 상가건물이 준주거지역에 있는 상가건물이라면 상기 건축년도에 따른
건물가격 산정(A)와 보증금 및 월세부분의 금액을 기준으로 산정(B)하여 합한
금액을 기준으로 가중치 투자상수 K는 30%를 UP시키고,
상업지역이라면 50%를 UP시켜 건물을 평가하는 방식이다.
투자승수 K는 지역에 따른 용적률 및 상가 건물의 상권 밀접도를 반영하는 것이기 때문에
일반적으로 투자승수 K가 클수록 상권이 좋고 건물가격이 높다.
넷째, 도로변에 따른 건물가격 산정(D)이다.
일반적으로 건물이 대로변이냐 아니냐에 따라 그 가격은 천차만별을 이루고 있다.
그러나 우리의 경우 대부분의 건물은 대로변에 존재한다고 하여 2차선이든
4차선이든 대로라는 표현을 한다.
그러나 중요한 부분은 대로라는 것은 왕복 4차선 이상의 도로를 기준으로 하여야 한다.
따라서 동일한 상가건물이라 하더라도 4차선 이상의 도로에 있는 건물이라면
상기에서 건물가격산정 금액 A B C를 합한 금액에서 다시 30%를 UP시켜 건물가격에
반영하면 될 것이다.
이것은 도로와 연관하여 건물위치에 따른 가중치를 인정해 주는 것이다.
따라서 왕복 4차선 이상의 도로에 위치한 상가건물은 이면도로나 2차선 도로의 건물가격보다
상권적 측면에서 가격을 반영하는 것이기 때문에 대로변일수록
가중치를 높여주는 역할을 하는 것이다.
상기에서 상가건물의 적정 가격을 산정하는 방법에 대해 알아보았다.
건물의 가격도 사람의 얼굴과 같이 천차만별이다.
정성을 들여 가꾸고 다듬으면 그 이상의 가치를 하는 것이다.
외장만 번뜩인다고 해서 건물가격이 높은 것은 아니다.
상가 건물의 경우 복합적인 요소에 의해 건물 가격이 결정된다.
따라서 이제부터라도 건물의 위치에 따라 여건에 따라 사람에 따라 다르게 평가되는
상가 건물의 가격을 부족하나마 적절한 기준을 적용하여 상가건물의 적정건물가격을 찾았으면 한다.
예를 들어보자.
어떤 상가건물이 준주거지역 2차선 이면도로변에 있는 건물로서
연면적 300평과 건물년수는 5년이고,
임대료는 보증금 5억에 월세 200만원(독서실 임대료 5,000만원 보증금과 월세 40만원 포함)을
받고 있는 건물이 25억원에 매물로 나왔다고 가정해 보자.
우선 해당 상가건물의 적정건물 가격을 산정해 보자.
첫째, 건물년도에 따른 가격은 평당 250만원X300평= 7억5천만원이다.
둘째, 임대료 산정기준으로 보증금 5억은 그대로 두고 월세200만원을 보증금으로
환산해보면 200만원X100만원=2억원이 된다.
따라서 임대료 산정기준에 따른 건물산정금액은 5억원 2억원=7억원이 된다.
그런데 독서실과 같은 월세 위주의 업종은 공실률을 감안하여야 하기 때문에
공실률에 따른 금액을 감액해야 한다.
독서실 보증금 5,000만원과 월세40만원의 환산 금액(40만원X100만원=4,000만원)을
합한 9,000만원 금액에서 공실률에 따른 30%를 DOWN하면
보증금부분 5,000만원-1,500만원=3,500만원이 되고,
월세부분 4,000만원-1,200만원=2,800만원이 된다.
그러므로 독서실부분 보증금 월세부분 합계금액은 9,000만원(보증금 5,000만원 4,000만원(40만원X100만원)이 아니라 6,300만원(3,500만원 2,800만원)이 된다.
따라서 그 차액(9,000만원-6,300만원)인 2,700만원을 빼주면
보증금 및 월세부분의 건물가격 산정금액은 7억원이 아닌
6억7천3백만원(7억원-2,700만원)으로 환산된다.
셋째, 투자승수 K를 보자.
해당건물이 준주거지역에 존재함으로 상기 건물년도에 따라 인정한 금액(7억5천만원)과
임대료 부분으로 인정한 금액(6억7천3백만원)을 합한 금액(14억2천3백만원)에
준주거지역 가중치 30%를 UP시키면 18억4천9백9십만원이 된다.
넷째, 도로변에 따른 건물가격 산정이다.
2차선 이면도로이기 때문에 가중치를 별도로 줄 수가 없다.
만약 예시 건물이 왕복4차선도로에 접하고 있는 건물이라면 A B C를 합한 금액에서
30%를 UP한 24억4백8십만원이 될 것이다.
상기 상가건물의 적정금액을 환산해 보면 18억4천9백9십만원이다.
이 금액은 매입 적정 건물가격으로 보면 무난할 것이다.
더 나아가 투자수익률을 비교해 보면,
18억4천9백9십만원을 기준으로 보증금 5억원을 빼고 나면 13억원 5,000만원이 된다.
이 13억원 5,000만원 투자에 월세 200만원이 나오는 것을 판단해 보면 투자수익률은 아주 낮지만
이러한 지역의 건물이 존재한다면 향후 투자가치는 상당할 것으로 보아 매입하여도 좋을 듯싶다.
그런데 건물매물 가격이 25억원이라면 매입을 자제해야 하지 않을까 싶다.
상기에서와 같이 매매금액 25억원은 왕복 4차선도로에 접했을 경우의 건물가격으로 보면
적절하나 이면도로에 위치한 건물에서는 인정할 수 없는 금액이다.
우리나라 건물의 대부분은 상기에서 제시한 적정건물가격 판별법 금액보다 높은 것이 사실이다.
따라서 건물을 경매 받거나 매입하고자 할 경우 부족하나마 상기와 같은 기준에 따라
필자 나름대로의 규칙에 대비하여 하나하나 따져보면 낭패는 면할 수 있을 것으로 판단된다.
건물을 매입하는 사람이나 경매에 임하는 사람들은 항상 건물을 볼 때 수익성 좋은 쪽으로 계산하여
결정하거나 적정 건물 가격 기준을 잡지 못하고 남이 좋다고 하니까
매입하거나 응찰하는 경우를 종종 본다.
이러한 경우에 좋은 결과를 가져오면 좋지만 그렇지 못한 경우 낭패를 당하는 경우가 허다하다.
그 누구도 이를 보상해 주지 않는다.
따라서 상가건물을 매입하거나 경매로 낙찰 받고자 하는 사람들은 상기에서
설명한 ‘상권분석’ ‘거주자분석’ ‘건물분석’을 정리하고 자기 자신의 여건과 입장을 감안하여
건물을 매입하거나 낙찰 받아야한다.
다만 필자의 경우 수년간 부동산 경험을 바탕으로 자신 있게 말할 수 있는
대목은 건물의 적정 가격 지수는 자기 자신의 ‘부동산 투자 수익성지수’라고 말하고 싶다.
[출처:까페-부동산 연구소 /내일님]
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