경매배우기(94)

내용보기 목록보기 요약보기

[스크랩] ◎ 경매투자 10계명 |경매배우기

2007-01-10 22:49

http://blog.drapt.com/eunice68/360171168436943596 주소복사

자료출처 : 행복한 부자라는 건~~~~

원문출처 : http://blog.drapt.com/wlsdndi

 
 
경매물건에 대한 투자는 높은 수익률을 보장받을 수 있다는 점에서 매력적이지만 일반 거래에 비해 함정이 많아 리스크도 크다.
쟁쟁한 ‘선수’들과 경매시장에서 ‘한판 대결’을 벌이기 위해서는 경매 관련 ‘10계명’을 반드시 챙겨야 한다.
  1. 감정가를 맹신하지 말라 = 감정가는 감정평가업체 또는 감정시점에 따라 차이가 난다. 경우에 따라선 감정가가 시세보다 더 높을 수도 있다. 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰받는 것은 금물이다.
  2. 권리관계를 명확하게 파악하라 = 주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을 물어줘야하는 경우도 있다. 여러번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줘야 하는 경우가 많다. 낙찰자가 부담해야할 부분은 없는지 반드시 확인해야 한다.
  3. 입주 시기는 길게 잡아라 = 경락받은 물건에 대해 입주가 늦춰지는 경우가 종종있다. 전세 만료기간을 얼마 앞둔 상태에서 낙찰을 받았다가 세입자가 항고(이의신청)하는 바람에 오도가도 못하는 사례가 비일비재하기 때문이다. 쓸데 없는 낭패를 모면하기 위해서는 입주 시기를 넉넉히 잡는 것이 필요하다.
  4. 추가비용을 고려하라 = 예상치 못한 추가비용이 발생할 경우를 감안해야 한다. 취득시 취득 및 등록세의 경우는 낙찰가격 기준이므로 일반 매매 때보다 다소 부담이 크다. 명도(세입자 집 비우기)가 제대로 안되면 명도소송을 해야하므로 강제집행비용이 들 수 있다. 세입자가 있으면 이사비도 지불해야 한다.
  5. 발품을 팔아라 = 지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은 반드시 현지 사정에 밝은 전문가와 함께 현장을 확인해야 한다. 정확한 현장 확인 없이 무턱대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다.
  6. 구체적인 자금계획을 세워라 = 경매는 입찰 당일 보증금으로 입찰가의 10%(재경매물 건은 20%)를 내고 낙찰허가 결정 후 약 1개월 내에 잔금을 납입해야 한다. 구체적인 자금계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 낙찰받은 물건을 날리는 경우도 있다. 더욱이 입찰보증금도 돌려받지 못한다.
  7. 입찰장에서 사소한 실수에 주의하라 = 입찰서류 기재, 입찰보증금 준비, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서 첨부 등에 각별히 신경써야 한다. 입찰장에서 사소한 실수는 치명타가 될 수 있으므로 사전에 충분한 지식을 쌓은 후 응찰해야 한다.
  8. 세입자 대위변제를 경계하라 = 경매 물건에서 세입자의 대위변제(집주인의 빚을 대신 갚는 것)는 복병이다. 세입자가 채무자 대신 근저당 금액을 갚아 대항력을 주장할 경우 헛수고로 돌아갈 수 있기 때문에 이 부분을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
  9. 뇌동 경매는 삼가하라 = 법원 입찰장은 항상 사람들로 북적거린다. 분위기 및 승부욕에 휩쓸려 무리하게 높은 가격으로 낙찰을 받을 경우 손해를 볼 수도 있다.
  10. 변경·연기가 잦은 물건은 피해라 = 변경·연기가 잦은 경매 물건은 채무자가 돈을 갚으려고 노력중인 경우가 많다. 특히 수익성 부동산인 경우 경매진행 중 채무자가 법원에 경매진행을 늦춰 달라고 하거나 이자를 일부 갚은 후 연기신청을 해 놓은 경우 낙찰 직전 돈을 갚으면 경매효력이 상실된다.
 
 

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


다음글 [스크랩] ◎ 권리분석 실패사례 전체글 보기
이전글 [스크랩] ◎ 권리분석 성공사례

맨위로