경매배우기(94)

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[스크랩] ◎ 권리분석 성공사례 |경매배우기

2007-01-10 22:48

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자료출처 : 행복한 부자라는 건~~~~

원문출처 : http://blog.drapt.com/wlsdndi

 
 
위장 세입자를 밝혀내 저가로 낙찰 받은 사례 
 
경매를 통해서 내 집을 마련키로 한 김씨는 서울 성동구 금호동에 있는 28평형 아파트를 관심있게 보았다.
한 번 유찰된 이 물건은 선순위 세입자 1명의 전세 보증금과 후순위 세입자 2명의 명도비용 등 낙찰자의 추가비용 부담이 커 보였다.
선순위 세입자는 배당신청을 하지 않아 낙찰자가 이 세입자의 전세 보증금을 모두 떠 안아야 하는 상황이었다.
하지만 김씨는 아파트 한 채에 세입자가 3명이나 된다는 점이 아무래도 믿어지지 않았다.소액임대차 우선변제를 노린 위장 세입자일 가능성이 커 보였다. 김씨는 법원에서 떼 준 '이해관계 사실 확인원'을 첨부해 주민등록등본을 발급 받은 뒤 아파트 소유자를 찾아갔다. 처음에는 극구 부인하던 집주인은 '소액임대차 우선변제를 노려 위장 전입하거나 동조하면 형사처벌을 받는다'는 말에 결국 사실을 털어놓았다.
선순위자를 포함해 세입자 모두가 위장세입자였다. 집주인은 위장세입자 직권 말소에 동의할 수밖에 없었다.
입찰 당일 김씨는 감정가 3억원,최저 입찰가 2억4천만원인 이 아파트를 2억4 천2백만원에 혼자 응찰해 낙찰 받았다.
이후 김씨는 불거주 확인서를 발급 받아 동사무소에 위장 세입자들의 직권말소를 신청했고 '직권말소'를 통해 세입자 관련 부담을 없애므로 시세보다 5,800만원 가량 저렴하게 집을 장만할 수 있었다.
경매 초보자들은 세입자가 많은 물건은 무조건 꺼린다.
하지만 세입자가 많은 물건이 오히려 매력적일 수 있다.
복잡한 세입자 문제로 유찰을 거듭한 물건 중에서 투자가지가 높은 물건을 찾을 수 있기 때문이다.  
 
 
세입자의 대항력에 대한 정확한 분석을 통해 수익을 남긴 사례 
 
박씨는 대항력 있는 세입자가 등재된 경매 물건의 허점을 발견해 싼 값에 내 집을 마련했다.
그는 서울 강남 일대 단독주택 경매물건을 찾던 중 감정가의 절반 수준으로 입찰에 부쳐진 논현동 소재 2층 단독주택을 발견했다.
대지 50평,건평 60평으로 1,2층을 합쳐 방이 6개였다.
신축 후 20년 가까이 지난 낡은 주택이었지만 개보수하면 적잖은 시세차익을 얻을 수 있을 것 같았다.
감정가는 5억원이었으나 세차례 유찰돼 최저 입찰가가 2억5천6백만원까지 떨어졌고 입지 여건도 양호했다. 중개업소에 시세를 알아보니 5억원은 될 것이라고 했다.
권리분석을 위해 등기부등본을 떼어 전세권 설정기간을 따졌다.
전세권 설정일은 2000년 5월,만료일은 2002년 5월이었다.
최초 근저당 설정일은 2000년 8월, 경매개시 기입등기일은 2002년 1월이었다.
세차례나 유찰된 것은 가장 앞선 순위 전세권으로 2억원이 잡혀 있었기 때문이다.
일반인들이 입찰 하기에는 부담스러운 물건이었다.
하지만 전세권은 2000년 5월로 최우선순위이지만 경매개시 기입등기일로부터 6개월 이내 전세권 기간이 끝나 낙찰자 부담은 없고 법원에서 배당하는 권리였다는 것을 알았다.
박씨는 2억8천만원을 써내 낙찰 받았다. 세금과 각종 부대비용을 감안하더라도 2억원 가까운 차익을 얻을 수 있는 물건이었다.
박씨의 성공비결은 남들이 소홀히 한 관련 법규를 잘 살핀 것이었다.
즉 선순위 전세권의 경우 경매개시 기입등기일로부터 6개월 안에 만료되는 전세권 보증금은 법원에서 배당해 주고, 6개월 이후 만료되면 낙찰자가 전세금을 인수해야 한다는 법 조항을 활용한 것이다 . 
 
 
내막을 훤히 아는 다가구주택을 시세 절반에 낙찰 받고 세입자 문제도 손쉽게 해결한 사례  
 
이씨는 자신이 세입자로 살고 있는 다가구주택을 시세의 절반 가격에 낙찰 받았다.
집주인의 부도로 자신이 세들어 살던 다가구주택이 경매에 붙여진 뒤 낙찰되었다.
그런데 얼마 후 재경매에 부쳐졌다는 소식을 듣게 되었다.
이씨는 자신을 비롯한 세입자가 여섯 명이었지만 세명은 위장전입자이고 두명은 후순위세입자라는 것을 알고 있었다.
낙찰자가 포기한 이유를 알아보니 경매 신청 당시 소유자에게 이 건물을 판 이전 소유자가 빈 땅에다 가건물을 짓고 등기를 한 게 법정지상권이 성립될 여지가 있어 낙찰자가 이 가건물을 인수하려면 추가비용이 들 것으로 생각했던 것이다.
이 가건물은 다가구주택 저당권 설정 뒤에 들어섰으나 소유권이 한번 바뀌어 일반인은 명확한 권리분석이 어려웠다.
하지만 이러한 사정은 잘 아는 이씨는 이 가건물에는 법정 지상권이 성립되기 어렵다는 사실을 알게 되었다.
즉 '법정 지상권을 인정 받으려면 저당권 설정 당시 토지에 건물이 실질적으로 존재하고 있어야 한다'는 사실을 확인 한 것이다.
이씨는 세 차례 유찰된 이 물건에 최저입찰가로 단독 입찰하여 감정가의 51%수준으로 낙찰 받았다.
경매물건에 대한 내막을 정확히 알고 있는 이씨는 정확한 권리분석을 통해 시세의 절반 가격으로 낙찰 받았을 뿐 만 아니라 위장세입자에 대한 문제도 손 쉽게 해결 할 수 있었다. 
 
 
예고등기 있는 물건에 대한 정확한 분석을 통해 고수익을 거둔 사례 
 
김씨는 경기도 화성군 소재 토지를 낙찰 받아 400% 가까운 수익을 거뒀다.
그가 낙찰 받은 물건은 96년 9월 임의경매개시 이후 무려 6회나 낙찰되어 최초감정가 (16억원) 대비 1/4 까지 최저경매가가 내려왔으나 예고등기가 있는 물건이었다.
정상적인 물건이었다면 2~3회 정도에서 낙찰이 되었을 것이었으나 소송계류 중이라는 예고등기가 있는데다가 그것도 가등기 말소회복 예고등기로서 낙찰 받아도 소유권을 잃을 수 있는 위험 때문에 입찰자 없이 계속 유찰된 것이다.
그러나 박씨는 본 건에 대한 면밀한 조사 결과 가등기가 매매예약이 아닌 담보가등기라는 것과 담보금액도 4천만원에 불과하다는 것 그리고 원고패소 가능성이 높다는 것을 확인하고는 4억2천만원에 단독 입찰하여 낙찰 받았다. 박씨가 조사한대로 원고패소로 예고등기는 말소되었다.
박씨는 최고 순위(1번 순위)보다 앞선 일자로 설정되어 있는 예고등기와 관련 가등기(소유권이전에 의한 가등기가 아닌 담보가등기)의 내용을 정확하게 분석함으로써 과감하게 입찰하여 높은 수익을 거둘 수 있었다. 
 
 
지하철개통 예정 지역 다가구주택 낙찰 받아 곧바로 투자비 회수한 사례 
 
이씨는 새로 개통한 지하철역 인근 다가구주택을 낙찰 받아 큰 수익을 올렸다.
그는 강서구 일대의 주택을 찾고 있었는데 마침 새로 개통될 지하철역에서 도보로 5분 거리에 위치한 3층짜리 다가구주택 경매물건을 발견했다
대지 55평,건평 1백평이고 최저 입찰가는 2억5천6백만원이었다.
현장을 방문해 확인해 보니 관리상태가 양호해 거의 새집처럼 깨끗했고 주차공간도 넉넉해 세입자 구하는데 문제가 없을 것 같았다.
인근 부동산중개업소를 방문해 시세를 알아보니 3억5천만원 정도였다.
감정가인 3억2천만원보다 3천만원이나 비쌌다.
곧 권리분석에 들어갔다.세입자가 일곱 명이나 있었다. 선순위가 네 명,후순위가 세 명 이었다.
선순위는 모두 순위에 따른 배당이 가능하고 후순위 세 명은 주택임대차보호법상 최우선변제보증금 적용 대상이었다.
세입자가 다수임에도 불구하고 낙찰자가 추가로 떠안아야 할 부담금은 없었다.
겉보기에는 복잡하나 명도과정도 복잡하지 않고 예상수익률도 높은 '알짜 물건'이었다.
이씨는 단독 응찰했고 최저가보다 40만 원을 더 써내 낙찰 받았다.
예상대로 항고 없이 소유권 이전과 명도를 쉽게 끝낼 무렵 지하철이 개통되었고 바로 세입자를 구해 전세보증금으로 2억5천만원을 회수했다.
재료 있는 물건을 선택함으로써 투자금의 대부분을 즉시 회수할 수 있었다.
부동산경매에 있어서 권리분석이 매우 중요하지만 재료의 중요성을 간과해서는 안되겠다.
 
 
 
 

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