[스크랩] ◎ 01. 경매의 기본 :: 닥터아파트 블로그

2007-01-10 22:48

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. 경매의 기본

경매란 (응찰자의 입장에서) 이런 것!

①	경매에 나온 부동산을 다른 응찰자와 경쟁하여 자기가 정한 가격으로 매입하는 투자수단이다.
②	시가보다 비싸게 사는 것은 있을 수 없으며, 최대한의 이익을 남기는 것을 목적으로 한다.
③	본인의 부주의가 용납되지 않으며 모든 것을 자기 책임으로 한다.
④	소유권을 이전받기 전까지는 언제나 불안전하며, 인내와 기다림으로 얻어지는 크고 작은 행운이다.
⑤	실수할 수 있으나 실수에 매달리지 말고 미련없이 새로운 도전을 시도할 것을 요구한다.
⑥	혼자보다는 두사람이, 두 사람보다는 세 사람이 실수를 막는다. 그러나 판단이 더디어 질 수 있다.
⑦	큰 이익을 노리는 사람은 적은 이익을 노리는 사람에게 진다.

응찰전의 필수점검사항

①	현장을 반드시 답사한다. 그리고 공고내용과 비교, 확인하라. (투자적격 판단)
②	점유자, 임차인 정황을 파악하라. (가장 골치아픈 문제 (명도)의 대비, 권리분석자료)
③	정확한 시가를 파악하라. (일단 감정가는 무시, 응찰가 산정기준)
④	채무자(소유자)의 동태, 변제자력 등을 파악하라. (경매의 진행예측)
⑤	가등기, 예고등기, 가처분, 별도등기 등의 유무확인 (응찰가능성 판단)
⑥	응찰자금의 운용계획을 세우라 (대금납부 실기예방)

응찰시 주의사항

①	응찰에서부터 낙찰을 거쳐 잔금이행에 따른 소유권 취득 시까지의 소요기간 예측이 어려우므로충분한 여유를 갖고 시작해야 한다.
②	임차인이 건물의 명도에 불응할 경우 소송을 할 경우도 있으므로 이에대한 대비책이 필요 하다.
③	낙찰자 기준으로 세금이 부과되기 때문에 이전비용 (세금, 수수료, 채권 등)이 일반매매 보다 비싸다.
④	대금납부 기간내 대금납부를 못하면 경매보증금을 환부받을 수 없는 경우도 있다.
⑤	농지는 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 경매가 불허되고 경매보증금을 되찾지 못할 수도 있다.(실무상 대부분의 법원에서 반환하고 있음)
⑥	본인의 부주의 (매물선정실수, 가격기재실수 등) 는 용납되지 않는다

☞ 실수사례(1)
육군대령출신인 경매초보자가 상가건물 입찰시 경매사건번호를 잘못 기재하여 5천2백만원의 보증금을 날릴 뻔 하였다. 그는 5억2천만원에 상가를 입찰하면서 잘못하여 자기가 쓰려는 경매사건의 뒷번호(당시 경매정보지를 구입하여 매물을 선정하였는데 선정한 사건의 바로 밑에 기재된 번호)를 기재하였는데 그 사건의 최저입찰가는 7천만원정도였다. 결국 그사건의 채무 3천만원을 대신 갚아주고 경매취하를 받아 보증금의 반 정도를 겨우 건지는 것으로 만족하였다.

응찰요령

①

다량소익형(多量小益型) :

적은 물건을 안정적으로 여러건 입찰함으로써 적은 이익을 취하나 결과적으로는 소기의 목적을 달성하는 스타일

②

소량다익형(小量多益型) :

단 1건을 입찰하더라도 큰 이익을 취하는 통큰 스타일

③

평균이익률(平均利益率) :

부동산 가격이 낮을수록 이익률은 높으며 부동산 가격이 낮을수록 이익률은 낮아짐 (표 참조)

금액	5천만원 미만	1억원 미만	10억원 미만	10억원 이상
이익률	40%	30%	20%	10%

꼭 알아둘 경매 용어 공부

①	강제경매 :	채무자 소유부동산을 압류, 환가(매각)하여 그 매각대금으로 채권자의 채권(금전)을 만족 시키는 것을 목적으로 하는 강제 집행절차(민사소송법의 강제집행편에 의한 절차로 채무명의(판결, 화해, 조정, 조서, 공정증서 등)가 필요하다.
②	임의경매 :	담보권(저당권, 질권, 전세권)의 실행을 위해 국가기간이 대행하는 임의적 집행절차로 담 보권의 존재를 필요로 한다.
③	입 찰 :	집행관이 법원의 입찰명령에 의하여 실시하며, 입찰기일에 입찰장소(경매법정)에서 각 매수신 청인이 서면(입찰표)으로 매수가격을 신청하여 그중 최고가격을 신청한 사람을 매수인(낙찰인)으로 결정하는 부동산 경매방식
④	낙 찰 :	입찰절차에 하자가 없고 경락불허 사유가 없을 때 최고가 매수인을 경락자로 확정 (허가)하는 것

강제경매와 임의경매의 차이

내 용	강제경매	임의경매
채무명의의 필요여부 (경매개시 요건)	채무명의(판결, 공정증서)가 필요하다.	채무명의는 필요없고 담보권(저당권, 전세권)의 존재로 족하다.
공신적 효과의 유무	국가의 강제집행권의 행사이므로 채무명의에 관계없이 경매절차상 하자가 없는 한 유효하게 경락인이 소유권을 취득 하는 공신적 효력이 있다.	국가가 담보권의 대행기관일 뿐이므로 실체상의 하자가 있으면 경락인은 소유권을 취득하지 못한다. 그러나 대금완납을 하였다면 실체상의 이유로도 소유권 취득에 방해받지 않는다.(민소법 제727조)
실체상의 하자가 경매절차에 미치는 효과	실체상의 하자는 경매절차의 진행에영향을 미치지 않으므로 청구의 의소에 의하여 다툴 수 있을 뿐이다	실체상의 하자는 경매개시결정에 대한 이의, 경매절차의 취소·정지사유가 된다.

⑤	유찰 :	입찰기일에 매각신청이 없어 경매가 이루어지지 않는 것을 말하며, 유찰이 되면 법원이 직권 으로 재경매를 명하게 된다
⑥	이해관계인 :	경매를 통하여 직접적으로 이해관계를 갖는 자로서 배당요구채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(저당권자, 임차권설정자, 전세권자 질권자 등), 부동산 위의 권 리자로서 그 권리를 증명한 자(법정지상권자, 유치권자, 점유권자, 건물등기 있는 토지임차인, 주택 의 인도 및 주민등록을 마친 임차인 등), 공유자 등을 말한다.
가처분권자, 예고등기권자, 가압류권자는 이해관계인이 아니다. 그러나 무시할 수 없는 권리자로서 철저한 분석이 필요
⑦	신경매 :	유찰됨으로 인하여 다시 하는 경매. (가격저감 있음)
⑧	재경매 :	낙찰자으 대금 미납으로 인하여 다시 실시하는 경매. (종전가격으로)
⑨	이의신청 :	경매절차상 또는 실체상(임의경매)의 문제에 대하여 이해관계인이 제기하는 신청으로 강 제경매는 절차상의 문제에 한하여 이의할 수 있을 뿐이고 실체상의 문제는 청구이의의 소로 다퉈야 한다. (예:임의경매에서 경매개시결정에 대한 이의신청)
⑩	항고 :	집행법원이 한 결정이나 명령에 대한 불복절차로 즉시항고는 법률에 특별히 인정된 경우에만 가능하다. (예:경락허가 결정에 대한 즉시항고)
⑪	법정지상권 :	일정한 법적 요건을 갖출 경우에 토지 위의 사용 수익을 목적으로 하는 권리로 동일소 유자의 토지, 건물이 경매로 인하여 건물소유권이 바뀔 때 건물소유자는 법정지상권을 갖는다.
⑫	특별매각조건 :	일반적인 매각조건 외에 별도로 신청채권자의 신청이나 직권으로 부여하는 매각조건 으로 특히 유의할 사항임. (별도부담, 지체이자 따위)
⑬	우선변제권 :	경매대금의 배당시 법률에 의하여 우선적으로 변제받을 수 있는 채권 (세금, 소액임차 인의 임차보증금, 노임 등)
⑭	대항력 :	다른 권리자에 대하여 우선하는 권리를 법적으로 인정받는 것으로써 임차인이 임차건물의 점유와 주민등록을 이전하면 그 이후 발생하는 다른 권리자에게 대항할 수 있는 권리가 발생하는 것 이 그 일례다.(임차인의 임차물의 점유와 주민등록전입신고는 대항요건과는 구별)
⑮	물건번호 :	여러 개의 부동산을 한꺼번에 경매신청하였을 시, 법원에서 각 분리하여 개별경매하는 경 우 각 부동산에 붙여진 번호로 입찰 시 반드시 기재하여야 한다.

경매 절차의 대강

1. 경매신청(접수)권자

① 강제경매 : 채무명의자(채권자)

② 임의경매 : 담보권자(근저당권자, 전세권자)

2. 경매개시 경매준비순서

① 집행법원에서 경매개시요건을 심사한 후 경매개시결정을 함

② 경매기입등기 촉탁 - 등기부에 경매개시사항 기재

③ 이해관계인에게 경매개시결정 송달

④ 현황조사명령 - 집행관에게 (경매부동산의 위치, 구조, 임대차관계 등의 조사)

⑤ 감정평가명령 - 감정사 또는 감정법인에게 (경매부동산의 시가감정)

⑥ 채권계산서 제출 최고 -채권자(이해관계인) 및 공공기관 (구청, 세무서)

⑦ 경매기일 지정 - 현황조사서, 감정평가서가 접수된 후

⑧ 경매기일 공고 - 경매기일 14~20일 전 일간신문과 법원게시판에

⑨ 물건명세서 공람 - 경매기일 1주일 전부터

⑩ 경매사건기록 공람 - 경매당일 입찰 1시간 전

3. 입찰 (경매)

① 입찰표 및 매수보증금 (입찰가의 10~20%) 제출

② 최고가 매수인 및 차순위 매수인 결정

③ 응찰자가 없을 시 유찰 선고

4. 낙찰 (매각결정)

집행법원이 낙찰 허·부 결정을 선포하고 게시판에 게시하는 것

낙찰 불허사유 : 입찰 절차상 중대한 하자가 있거나 경매물의 조사, 평가 등 에 중대한 하자가 있는 경우

낙찰 허·부 결정에 이의(불복)가 있는 이해관계인은 항고법원에 즉시 항고할 수 있다.

5. 대금납부

① 대금납부기일은 경락허가결정의 확정일로부터 보통 1월 이내에 지정

② 항고(재항고)된 사건은 경매기록을 환송받은 후 지정

대법원예규상 확정일 또는 기록을 환송 받은 후 3일 이내에 30일 정도의 여유를 두고 대금지급 기일을 지정, 고지하고 지정기일에 대금을 납부하도록 하고 있으나 집행법원의 사정에 따라 조 금씩 다르다.

③ 대금납부방법 : 담당경매계에서 대금(법원보관금)납부명령서를 발부받아 법원보관금취급과(총무과)를 경유하여 법원보관금취급은행에 납부한다.

④ 경락인이 대금미납의 경우 : 차순위 매수신고인이 등록되었다면 차순위 매수인이 대금납부를 할 수 있고, 차순위 매수신고인이 없을 시 재경매에 들어가면 재경매가 진행되었다 하더라도 재경매 3일전까지 매수인이 대금납부를 하면 경매는 종결된다.

6. 재경매

① 경락인이 대금을 납부하지 않을 경우 실시하며 종전 낙찰자는 새로하는 입찰에 참가할 수 없다.

② 매각조건의 변경 - 재입찰보증금을 인상(20~30%)하는 경우가 있다.

7. 배당

배당요구권자 (민소법 제605조)
① 민법·상법 기타 법률에 의하여 우선변제권이 있는 채무자
② 집행력 있는 정본(판결, 공정증서 등)을 가진 채권자
③ 경매신청 후에 가압류를 한 채권자
※ 배당요구 시한 : 낙찰기일까지

① 낙찰대금의 완납일로부터 30일 이내에 배당기일 지정.

② 배당기일 3일 전 배당표를 작성, 비치.

③ 배당에 대한 이의 신청 - 배당 당일에 직접 출석하여 구두 또는 서면으로 신청하고 1주일 이내에 소제기증명원이나 변론시일소환장을 집행법원에 제출해야 한다.

8. 소유권 이전

대금 완납 직후 가능하며 등록세납부영수증, 주택채권매입필증, 등기촉탁수수료 등을 준비하여 집행법원에 신청

법원의 부동산 경매사건의 진행기간표는 아래와 같다. 그러나 법원사정에 따라 다를 수 있다.

법원경매 업무처리 절차도

종 류	기산일	기 간
경매신청서 접수		접수당일
개시결정 및 등기 촉탁	접수일로부터	2일 이내
채무자에 대한 개시결정의 송달	개시결정일로부터	3일 이내
공과주관공무소에 대한 최고	개시결정일로부터	3일 이내(최고기간 2주이내)
채권신고의 최고	개시결정일로부터	3일 이내(최초기간 경락기일까지)
현황조사명령	개시결정일로부터	3일 이내(조사기간은 2주이내
평가명령	등기필증 접수일로부터	3일 이내(평가기간은 2주이내)
경매물건 명세서의 작성 그 사본 및 현황조사보고서 평가서 사본의 비치		경매기일 1주일 이전까지
최초경매기일		신문공고일로부터 14일 이후, 신문공고의뢰일로부터 20일 이내
최초경매기일의 지정 게시 및 신문공고의뢰 이해 관계인에의 통지	현황조사보고서 및 평가서의 접수일로부터	3일 이내
최초경매기일		신문공고일로부터 14일 이후 신문공고의뢰일로부터 20일 이후
신경매 또는 재경매기일	공고일로부터	7일 이후 20일 이내
배당요구의 통지	배당요구일로부터	3일 이내
경매실시		경매기일
경매조서및 보증금 등의 인도	경매기일로부터	1일 이내
경매기일	경매기일로부터	7일 이내
경락허부 결정의 선고		경락기일
차순위배수신고인에대한 경락기일의 지정 이해관계인에의 통지	최초의 대금지급기일후	3일 이내
차순위매수신고인에대한 경락기일	최초의 대금지급기일후	14일 이내
경락부동산관리명령		신청당일
대금지급기일의 지정 및 통지	경락허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은날로부터	3일 이내
대금지급기일	경락허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은날로부터	1개월 이내
경매부동산 인도명령		신청당일
배당기일의 지정소환계산서 제출의 최고	대금납부후	3일 이내
배당기일	대금납부후	2주일 이내
배당표의 작성 및 비치		배당기일 3일전까지
배당표의 확정		배당기일
배당실시 배당조사서의 작성		배당기일
배당액의 공탁 또는 계좌입금	배당기일로부터	10일 이내
경락인에의 소유권이전 등기	배당기일 또는 등록세 납부일로부터	2일 이내
기록인계	경락인에의 소유권 이전등기 등의 완료후	5일 이내

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