경매배우기(94) |
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경매배우기(94) |
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[스크랩] ◎ 02. 입찰준비 |경매배우기
2007-01-10 22:48
http://blog.drapt.com/eunice68/360171168436892571 
자료출처 : 행복한 부자라는 건~~~~
원문출처 : http://blog.drapt.com/wlsdndi
| 2. 입찰준비 | |||||||||
| 가. 입지선정의 고려사항 | |||||||||
| ① 위치, 면적, 도로상황, 교통, 경사도, 축대상황, 교육여건, 시장, 문화시설 등의 실상 | |||||||||
| ② 장래 발전 가능성 (도시계획내용, 국토개발계획 등), 수익성(특히 상가) | |||||||||
| ③ 위험시설, 혐오시설, 상하수도 등의 생활환경 | |||||||||
| ④ 주변의 인적구성 (생활수준) | |||||||||
나. 입찰물의 조사자료 그러나 판단이 더디어 질 수 있다. | |||||||||
| ① 등기부등본 | |||||||||
| ② 도시계획 확인원 | |||||||||
| ③ 경매기록 및 경매물건명세서 열람 | |||||||||
다. 각종 조사자료 보는법 | |||||||||
| ① 등기부 보는법 가) 등기부 편제구조 |
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| 나) 알아볼 내용 (등기순위 및 말소여부) | |||||||||
| ○같은 구끼리의 등기순위는 등기번호 순 | |||||||||
| ○다른 구(갑, 을)간의 순위는 등기일자 순 | |||||||||
| ○최선순위 저당권보다 후순위등기는 모두 말소 (예외 : 예고등기) | |||||||||
② 현황조사서 보는 방법 | |||||||||
| 가) 현황조사서의 작성자 관할 집행관 | |||||||||
| 나) 알아볼 내용 | |||||||||
| - 부동산의 현황 및 점유관계 | |||||||||
| - 부동산의 모형 (사진) | |||||||||
| - 부동산의 위치 및 현장약도 | |||||||||
| - 임차인의 주민등록 여부 | |||||||||
 현황조사서 사본 참조 | |||||||||
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③ 감정평가서 보는 법 | |||||||||
| 가) 감정평가서의 작성자 : 감정평가사 | |||||||||
| 나) 감정평가서의 내용 | |||||||||
| - 의뢰 부동산의 종류, 면적 | |||||||||
| - 평가액 산출근거 및 의견 | |||||||||
| - 감정평가명세표 | |||||||||
| - 감정평가요항표 | |||||||||
| - 위치도 | |||||||||
| - 건물의 이용상태 및 임대현황 | |||||||||
| - 대상부동산의 사진 | |||||||||
| 다) 알아볼 내용 | |||||||||
| - 감정가 확인 (시가대비) | |||||||||
| - 감정누락물 확인 (표시외 건물, 부속물) | |||||||||
| - 대상물의 구조, 위치 | |||||||||
| 감정서 사본 참조 | |||||||||
 감정평가서 | |||||||||
④ 물건명세서 보는 법 | |||||||||
| 가) 물건명세서 작성 - 담당 법원직원 (계장 또는 사무관) | |||||||||
| 나) 물건명세서의 내용 | |||||||||
| - 최저입찰가격 | |||||||||
| - 최선순위 저당권설정일자 | |||||||||
| - 부동산의 점유자와 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우의 배당요구와 그 일자, 전입신고일자 및 확정일자의 유무와 그 일자 | |||||||||
| - 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락, 낙찰에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것 | |||||||||
| - 경락, 낙찰에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 | |||||||||
| - 특별매각조건 (지연이자 등) | |||||||||
| 다) 알아볼 사항 | |||||||||
| - 물건명세서의 내용 전체가 중요한 것으로 철저한 파악이 되어야 함 | |||||||||
| ⑤ 경매기록 보는 법 | |||||||||
| 가) 기록을 볼 수 있는 시기 | |||||||||
| - 일반입찰자 : 입찰개시 1시간 전 | |||||||||
| - 이해관계인 : 수시 | |||||||||
| 나) 알아볼 사항 (일반입찰자) | |||||||||
| - 물건명세서에 나타난 사항 이외의 사항 확인 | |||||||||
| - 물건명세서 작성 이후의 변동사항 | |||||||||
라. 권리분석 | |||||||||
| 이후 자세히 설명 | |||||||||
| 마. 최종판단(입찰대상물 확정) | |||||||||
| 입찰대상물은 보통 2~3개를 골라 어느 하나를 매수하는 것이 편하고 단 하나만을 골라 쫓아가는 것은 성공률이 낮다 |
| 2) 응찰(應札) 실시(實施) |
| 가. 응찰시 지참물 |
| 본인 - 주민등록증(면허증), 인장, 입찰보증금(10%) |
| 법인 - 법인등기부등본(자격증명), 인감증명(대표이사), 인감도장, 대표이사의 주민등록증(면 허증), 입찰보증금(10%) |
| 대리인 선임의 경우 - 본인의 인감증명이 첨부된 위임장, 대리인의 주민등록증과 인장 |
| 법인대표가 대리인 선임시 대표이사 인감증명이 첨부된 위임장, 대리인의 주민등록증과 인장 |
| 인감용도는 법원제출용이고 위임장에 인감도장이 날인되어야 함. |
| 입찰보증금을 수표로 납부시는 시중 은행발행의 자기앞수표만 입찰보증금으로 사용할수 있음 |
나. 입찰요령 |
| 입찰표의 작성시 주의사항 |
| - 응찰전에 입찰표 작성요령을 살펴보고 실수하지 않도록 한다. |
| - 입찰표는 1장 작성하나 여러 개의 물건을 응찰할 때에는 물건마다 별도의 용지를 사용하고 일괄입찰시는 1개의 용지를 사용한다. |
| - 1건당 1개의 물건이 보통이나 1건이 여러 물건인 경우, 각 물건마다 물건번호가 부여되어 있으므로 응찰하고자 하는 물건번호를 명확히 기재하여야 한다. |
| - 응찰자의 주소는 주민등록상의 주소를 (법인인 경우 등기부상 본점소재지) 기재한다. |
| - 입찰자가 법인인 경우는 본인의 성명란에 법인명(상호), 직위(대표이사), 성명을 기재하고 주민등록란에 법인의 등록번호를 기재하여 법인등기부 등본을 첨부한다. |
| - 입찰가액 및 보증금액은 수정할 수 없으며, 수정할 수 밖에 없다면 새 용지로 다시 써야 한다. |
| - 대리인이 입찰할 때에는 입찰자란에 본인 및 대리인의 인적사항을 모두 기재하고 인감증명이 첨부된 위임장(인감도장으로 날인된)을 제출해야 한다. |
| - 자격증명자료(등기부등·초본, 위임장, 인감증명)는 입찰표에 첨부하여 제출한다. |
| - 제출된 입찰표는 취소, 변경이나 교환할 수 없다. |
| - 공동으로 입찰하려면 집행관의 허가를 받아 공동입찰허가증을 입찰표에 첨부하여 별지로 입찰자 명단을 작성하고 입찰표에 간인하여야 한다. (입찰표의 입찰자란을 [별지와 같음]이라고 기재) |
다. 입찰표 작성 |
| - 입찰표 작성견본을 본다. |
| - 사건번호를 기재한다.(예:98타경12345) |
| - 물건번호를 기재한다.(물건번호가 있을시만) |
| - 입찰자란을 기재한다.(대리인의 경우 대리인란도. 성명, 주민등록번호, 주소, 전화번호) |
| - 입찰가액(최저경매가격이상)을 기재한다. (아라비아 숫자로. 예:25,500,000) |
| - 보증금액을 기재한다.(입찰가의 10% 또는 매각조건이 있을시 20~30%. 예:25,500,000) |
| 제출자의 보증금 반환 영수인은 제출시 날인하지 아니함. (보증금 반환 받을 시 날인) |
| 공동입찰허가원 및 공동입찰자목록에 공동입찰자 상호간의 관계, 입찰지분을 기재하며 소명자료를 첨부한다. |
| - 입찰표 기재사항을 확인한다.(견본과 대조) |
| - 입찰보증금봉투, 입찰표를 입찰봉투에 넣고 지철기로 봉한 다음 입찰함에 투입한다. |
| 3) 최고가매수인 결정 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 가. 최고가매수인 선포 입찰표를 확인하여 최저경매가 이사으로 응찰한 사람중 최고가매수인을 결정하여 선포함 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 나. 최고가매수인이 2인인 경우 또는 2인 이상인 경우는 그들만으로 추가 입찰하며 최고매수가 이상으로 입찰해야 한다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 다. 최고가응찰가라 할지라도 응찰이 무효처리되면 차순위응찰자가 최고가매수인으로 결정된다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 보증금 반환 - 최고가매수인 이외의 입찰에 실패한 자는 그 자리에서 수취증(영수증)과 주민등 록증을 제시하여 보증금을 반환받는다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 라. 차순위 입찰신청 및 결정 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 신청시기 : 최고가입찰자 결정 즉시 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 자격요건 : 최고가매수인 이외의 자로서 최고가자격에서 보증금을 공제한 가격보다 높은 가격 으로 응찰한 자는 모두 신고인 자격을 갖는다. (최고매수가의 90%이상 가격) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 신고자가 2인 이상이면, 높은 가격 응찰자가 결정되고 같은 액수인 경우 추첨으로 결정 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 권리 : 최고가 입찰자가 대금을 납부하지 못하거나 최고가 입찰자의 입찰이 무효로 되는 경우 낙찰허가를 받아 대금을 납부하게 된다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 입찰보증금의 반환 : 최고가입찰자가 지정기일에 경락대금을 납부하면 차순위신고자는 보증금 을 즉시 반환받음 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 최고가입찰자와 차순위신고자가 모두 대금 납부가 늦은 경우 재경매 3일전까지 먼저 대금을 납부한 사람이 경락물을 취득하게 된다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 법원에서 입찰표의 불비사항에 대한 처리기준은 다음과 같다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 4) 낙찰 허, 부 결정 |
| 가. 낙찰허가 : 입찰방법, 입찰자격 등을 심사하여 적법한 경우 낙찰을 허가 |
| 나. 낙찰불허 : 직권으로 불허가사유(경매절차, 입찰자격 등 요건 불비)가 있거나 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때 |
| 낙찰불허사유 : 다음의 이의신청사유와 같음 |
| 5) 낙찰 허, 부에 대한 이의신청 및 항고 |
| 경락허가에 대한 이의 및 항고에 관한 법률의 규정 (법제 633~642조) |
가. 이의신청 |
| 경락허가에 대한 이의사유 (민소법 제633조) |
| - 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 속행할 수 없을 때 |
| - 최고가 매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없을 때 |
| - 최고가 매수신고인이나 그 대리인이 타인의 매수신청을 방해하거나, 부당하게 타인과 담합 또는 경매업무를 취급하는 공무원의 업무를 방해하는 등의 위법해위를 한 때 |
| - 법률상의 매각조건에 위반하여 매수하거나 모든 이해관계인의 합의 없이 법률상의 매각조건을 변경한 때 |
| - 경매기일공고가 법률의 규정에 위반한 때 |
| - 최고경매가격의 결정, 일괄경매의 결정 또는 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때 |
| - 차순위 매수신고 및 경매의 종결절차를 규정대로 하지 않을 때 |
| - 매수신청의 보증에 관한 규정을 위반한 때 |
| 경락불허사례 채무자 겸 소유자가 경매건물을 되사려고 타인을 시켜 응찰했으나 자기보다 고액응찰자가 있어 실패하였으므로 입찰취소를 시켜야 하는 입장인 바, 이의사유를 찾던 중 건물 옥상에 화단을 만들 관상수를 심어 두었는데 감정사가 그것을 빠뜨리고 감정한 것을 찾아내 이의신청을 하였더니 낙찰불허결정이 떨어졌다. |
나. 항고 |
| ① 항고기간 - 낙찰허부결정일로부터 1주일 이내 |
| 예 : 1999년 4월2일 허, 부 결정을 한 경우 4월 3일부터 7일째인 4월 9일까지 |
| ② 항고방법 |
| - 항고장 제출(인지 : 2,000원, 송달료 : 항고인수 X 2,260 X 10) |
- 공탁서 제출 : 소유자, 채무자, 낙찰자가 항고하는 경우 낙찰가의 1/10에 해당하는 금액을 공탁하고 그 공탁서를  항고장에 첨부하여야 함 (그 외의 자 및 공탁의무자가 비의무자격을 겸하는 경우는 공탁없이 항고) |
| - 임차인 겸 경락인은 공탁없이 항고함. (새로 개정할 집행법에서는 모든 항고인이 공탁하도록 하였음) |
| - 항고이유 : 항고이유를 항고장 제출시 항고장에 기재하나, 항고장 제출 후 별도서류로 제출할수 있고 항고법정에서 직접 구술할 수도 있다. |
| - 재항고 : 항고가 기각되는 경우 대법원에 재차 항고 |
| - 재항고이유서 제출 : 재항고인은 재항고기록 접수 후 접수 통지를 받은 날로부터 20일 이내에 재항고 이유서를 재항고법원(대법원)에 제출하여야 한다. (재항고장 제출시 재항고이유를 기재하였다면 제외) |
| - 항고사건 처리기간 보통 각 심급마다 3~4개월 |
| 6) 이유없음이 명백한 즉시항고에 대한 집행법원의 조치 |
| 다음과 같이 항고심에서 각하 될 것이 명백한 경우 항고법원에 경매기록의 등본을 송부하고 경매를 진행한다. 가. 경락허가결정 이전에 대항요건을 구비하고 '권리신고'를 하지 아니한 주택임차인 나. 경매신청등기 이후의 가압류채권자로서 경락기일까지 '배당요구'를 하지 아니한 자 다. 경매신청등기 이후의 저당권자, 전세권자로서 경락허가결정 이전에 '그 권리신고'를 하지 아니한 자 라. 상가 등 주택이 아닌 건물의 임차인 등 '이해관계인'이 아님이 명백한 자 마. 경락허가결정 '선고전'에 제기하거나 존재하지 않는 경락허가결정에 대하여 제기한 자 |
| 입찰/낙찰진행도 |
| 7. 대금납부 |
가. 대금납부기일 : 집행법원이 지정하며 통상 낙찰허가일로부터 1개월 이내. (항고시는 기록이 반환되어 도착일로부터 1개월 이내) |
| 나. 납부방법 : 지정된 지정일시 이후에 대금납부신청서를 작성 경매계에 제출한 후 법원보관금 납부명령서를 교부 받아 지정은행에 납부 (지정일시전 납부 불가) |
| 다. 지연납부 : 지정된 대금 납부기일을 지나 대금납부를 하는 경우 일정률의 지연이자와 재경매 실시에 따른 비용 (신문공고료 송달료)을 추가 납부한다. |
| 지연이자 산출공식 : 입찰잔대금×(지연일수/365)×이율=지연이자 |
| 지연이자 : 5%~25% |
| 8) 소유권 이전 |
| 가. 이전기한 : 60일 이내 |
나. 준비 서류 등 |
| - 등기부등본 1통 |
| - 토지대장 1통 |
| - 공시지가확인원 1통 |
| - 가옥대장 1통 |
| - 주민등록등본 2통 |
| - 각종 세금영수증 각 1통 |
| - 부동산 양도신고 확인서 (99. 7. 1.부터 시행) |
다. 이전비용 |
| - 세금 취득세 - 경락가의 2% |
| - 등록세 - 경락가의 3% |
| - 교육세 - 등록세의 20% |
| - 농어촌특별세 - 취득세의 10% |
| - 인지세 - 10,000~35,000원 |
| - 등기말소비용 : 1건당 15,500원 |
| - 법무사비용 : 13,000원 (기본료이며 액수증가에 다른 누진계산) |
| - 등기수수료 납입증지 : 이전 10,000원 말소 : 1건당 1,000원 |
| - 기타 송달료 : 20,000원 |
| - 낙찰가의 6%~7%가 비용으로 지급됨 |
| - 낙찰대금완납증명을 법원에서 교부받아야 세금 납부가 됨 (세금산출기준) |
| 소유권 이전등기 진행도 |
| 9) 부동산 인도명령 |
가.인도명령 신청기간 : 대금납부일로부터 6개월 이내 나.인도집행대상 : 종전소유자, 채무자, 경매개시결정 이후 점유자 (전세입주자) 다.신청서 제출 이후의 진행 |
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인도명령신청서 작성, 제출 (집행법원에) |
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인도명령 결정문 수령 (접수일로부터 약3일 이후) |
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인도명령 결정문 송달증명원 교부신청 |
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결정문 및 송달증명서를 집행관에게 교부하고 인도집행의뢰 |
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인도명령 대상이 아닌 점유자 (경매개시 결정전 점유자)는 자진 인도, 명도하지 않을 경우 소송을 통하여 집행함.
(인도명령대상자와 명도소송대상자를 정확히 구별하여 조기 대응함이 의 관건임) |
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