경매배우기(94)

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[스크랩] ◎ 02. 입찰준비 |경매배우기

2007-01-10 22:48

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자료출처 : 행복한 부자라는 건~~~~

원문출처 : http://blog.drapt.com/wlsdndi

 
 
2. 입찰준비

가. 입지선정의 고려사항
① 위치, 면적, 도로상황, 교통, 경사도, 축대상황, 교육여건, 시장, 문화시설 등의 실상
② 장래 발전 가능성 (도시계획내용, 국토개발계획 등), 수익성(특히 상가)
③ 위험시설, 혐오시설, 상하수도 등의 생활환경
④ 주변의 인적구성 (생활수준)

나. 입찰물의 조사자료 그러나 판단이 더디어 질 수 있다.
① 등기부등본
② 도시계획 확인원
③ 경매기록 및 경매물건명세서 열람

다. 각종 조사자료 보는법
① 등기부 보는법
가) 등기부 편제구조
표제부 갑(甲)구 을(乙)구
부동산의 표시 소유권에관한 등기 소유권 이외의 권리에관한 사항
지번, 지목
면적, 구조
소유권보존
소유권이전
가처분
가압류
가등기
경매 기입등기
압류(시세)
저당권
전세권
지상권
지역권
질권
임차권
 
나) 알아볼 내용 (등기순위 및 말소여부)
○같은 구끼리의 등기순위는 등기번호 순
○다른 구(갑, 을)간의 순위는 등기일자 순
○최선순위 저당권보다 후순위등기는 모두 말소 (예외 : 예고등기)

② 현황조사서 보는 방법
가) 현황조사서의 작성자 관할 집행관
나) 알아볼 내용
     - 부동산의 현황 및 점유관계
     - 부동산의 모형 (사진)
     - 부동산의 위치 및 현장약도
     - 임차인의 주민등록 여부

현황조사서 사본 참조
부동산 현황조사보고서
부동산 표시
부동산의 현황 및 점유관계 조사서
임대차관계 조사서1
임대차관계 조사서2임대차관계 조사서3
세입자별 점유 현황도
경매,입찰물건 명세표

③ 감정평가서 보는 법
가) 감정평가서의 작성자 : 감정평가사
나) 감정평가서의 내용
     - 의뢰 부동산의 종류, 면적
     - 평가액 산출근거 및 의견
     - 감정평가명세표
     - 감정평가요항표
     - 위치도
     - 건물의 이용상태 및 임대현황
     - 대상부동산의 사진
다) 알아볼 내용
     - 감정가 확인 (시가대비)
     - 감정누락물 확인 (표시외 건물, 부속물)
     - 대상물의 구조, 위치
감정서 사본 참조

감정평가서

④ 물건명세서 보는 법
가) 물건명세서 작성 - 담당 법원직원 (계장 또는 사무관)
나) 물건명세서의 내용
     - 최저입찰가격
     - 최선순위 저당권설정일자
     - 부동산의 점유자와 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우의 배당요구와 그 일자, 전입신고일자 및 확정일자의 유무와 그 일자
     - 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락, 낙찰에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것
     - 경락, 낙찰에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요
     - 특별매각조건 (지연이자 등)
다) 알아볼 사항
     - 물건명세서의 내용 전체가 중요한 것으로 철저한 파악이 되어야 함
 
⑤ 경매기록 보는 법
가) 기록을 볼 수 있는 시기
     - 일반입찰자 : 입찰개시 1시간 전
     - 이해관계인 : 수시
나) 알아볼 사항 (일반입찰자)
     - 물건명세서에 나타난 사항 이외의 사항 확인
     - 물건명세서 작성 이후의 변동사항

라. 권리분석
이후 자세히 설명

마. 최종판단(입찰대상물 확정)
입찰대상물은 보통 2~3개를 골라 어느 하나를 매수하는 것이 편하고 단 하나만을 골라 쫓아가는 것은 성공률이 낮다

2) 응찰(應札) 실시(實施)
 
가. 응찰시 지참물
본인 - 주민등록증(면허증), 인장, 입찰보증금(10%)
법인 - 법인등기부등본(자격증명), 인감증명(대표이사), 인감도장, 대표이사의 주민등록증(면 허증), 입찰보증금(10%)
대리인 선임의 경우 - 본인의 인감증명이 첨부된 위임장, 대리인의 주민등록증과 인장
법인대표가 대리인 선임시 대표이사 인감증명이 첨부된 위임장, 대리인의 주민등록증과 인장
인감용도는 법원제출용이고 위임장에 인감도장이 날인되어야 함.
입찰보증금을 수표로 납부시는 시중 은행발행의 자기앞수표만 입찰보증금으로 사용할수 있음

나. 입찰요령
입찰표의 작성시 주의사항
- 응찰전에 입찰표 작성요령을 살펴보고 실수하지 않도록 한다.
- 입찰표는 1장 작성하나 여러 개의 물건을 응찰할 때에는 물건마다 별도의 용지를 사용하고 일괄입찰시는 1개의 용지를 사용한다.
- 1건당 1개의 물건이 보통이나 1건이 여러 물건인 경우, 각 물건마다 물건번호가 부여되어 있으므로 응찰하고자 하는 물건번호를 명확히 기재하여야 한다.
- 응찰자의 주소는 주민등록상의 주소를 (법인인 경우 등기부상 본점소재지) 기재한다.
- 입찰자가 법인인 경우는 본인의 성명란에 법인명(상호), 직위(대표이사), 성명을 기재하고 주민등록란에 법인의 등록번호를 기재하여 법인등기부 등본을 첨부한다.
- 입찰가액 및 보증금액은 수정할 수 없으며, 수정할 수 밖에 없다면 새 용지로 다시 써야 한다.
- 대리인이 입찰할 때에는 입찰자란에 본인 및 대리인의 인적사항을 모두 기재하고 인감증명이 첨부된 위임장(인감도장으로 날인된)을 제출해야 한다.
- 자격증명자료(등기부등·초본, 위임장, 인감증명)는 입찰표에 첨부하여 제출한다.
- 제출된 입찰표는 취소, 변경이나 교환할 수 없다.
- 공동으로 입찰하려면 집행관의 허가를 받아 공동입찰허가증을 입찰표에 첨부하여 별지로 입찰자 명단을 작성하고 입찰표에 간인하여야 한다. (입찰표의 입찰자란을 [별지와 같음]이라고 기재)

다. 입찰표 작성
- 입찰표 작성견본을 본다.
- 사건번호를 기재한다.(예:98타경12345)
- 물건번호를 기재한다.(물건번호가 있을시만)
- 입찰자란을 기재한다.(대리인의 경우 대리인란도. 성명, 주민등록번호, 주소, 전화번호)
- 입찰가액(최저경매가격이상)을 기재한다. (아라비아 숫자로. 예:25,500,000)
- 보증금액을 기재한다.(입찰가의 10% 또는 매각조건이 있을시 20~30%. 예:25,500,000)
제출자의 보증금 반환 영수인은 제출시 날인하지 아니함. (보증금 반환 받을 시 날인)
공동입찰허가원 및 공동입찰자목록에 공동입찰자 상호간의 관계, 입찰지분을 기재하며 소명자료를 첨부한다.
- 입찰표 기재사항을 확인한다.(견본과 대조)
- 입찰보증금봉투, 입찰표를 입찰봉투에 넣고 지철기로 봉한 다음 입찰함에 투입한다.

3) 최고가매수인 결정
가. 최고가매수인 선포 입찰표를 확인하여 최저경매가 이사으로 응찰한 사람중 최고가매수인을 결정하여 선포함
나. 최고가매수인이 2인인 경우 또는 2인 이상인 경우는 그들만으로 추가 입찰하며 최고매수가 이상으로 입찰해야 한다.
다. 최고가응찰가라 할지라도 응찰이 무효처리되면 차순위응찰자가 최고가매수인으로 결정된다.
보증금 반환 - 최고가매수인 이외의 입찰에 실패한 자는 그 자리에서 수취증(영수증)과 주민등 록증을 제시하여 보증금을 반환받는다.
라. 차순위 입찰신청 및 결정
신청시기 : 최고가입찰자 결정 즉시
자격요건 : 최고가매수인 이외의 자로서 최고가자격에서 보증금을 공제한 가격보다 높은 가격 으로 응찰한 자는 모두 신고인 자격을 갖는다. (최고매수가의 90%이상 가격)
신고자가 2인 이상이면, 높은 가격 응찰자가 결정되고 같은 액수인 경우 추첨으로 결정
권리 : 최고가 입찰자가 대금을 납부하지 못하거나 최고가 입찰자의 입찰이 무효로 되는 경우 낙찰허가를 받아 대금을 납부하게 된다.
입찰보증금의 반환 : 최고가입찰자가 지정기일에 경락대금을 납부하면 차순위신고자는 보증금 을 즉시 반환받음
 
최고가입찰자와 차순위신고자가 모두 대금 납부가 늦은 경우 재경매 3일전까지 먼저 대금을 납부한 사람이 경락물을 취득하게 된다.

법원에서 입찰표의 불비사항에 대한 처리기준은 다음과 같다.
번 호 불비사항 처리기준
1 입찰연월일의 기재가 없거나 오기가 있는경우 입찰봉투의 기재에 의하여 입찰기일의 입찰임을 알 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
2 사건번호의 기재가 없을 경우 입찰봉투, 보증금 봉투, 위임장, 공동입찰허가원 등 첨부서류의 기재에 의하여 사건번호를 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
3 물건번호의 기재가 없을 경우 개찰에서 제외한다. 다만 물건의 지번, 건물의 호수 등을 기재하거나 입찰봉투에 기재가 있어 입찰목적물을 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
4 입찰자 본인 또는 대리인의 성명 기재가 없는 경우 개찰에서 제외한다. 다만 고무인, 인장 등이 성명하여 용이하게 판독할 수 있거나 대리인의 성명만 기재되어 있으나 위임장, 인감증명서에 본인의 기재가 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
5 입찰자 본인과 대리인의 주소, 성명이 병기되어 있지만 (이름 아래 날인이 있는 경우 포함) 위임장이 첨부되어 있지 않은 경우 본인의 입찰로서 개찰에 포함시킨다
6 입찰자 본인의 주소, 성명은 기재되고 위임장은 첨부되어 있지만 대리인의 주소, 성명의 기재가 없는 경우 본인의 입찰로서 개찰에 포함시킨다.
7 위임장이 첨부되고 대리인의 주소, 성명이 기재되어 있으나 입찰자 본인의 주소, 성명의 기재가 없는 경우 위임장 기재로 보아 본인의 주소, 성명을 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
8 입찰자 본인 또는 대리인의 주소나 성명이 위임장 기재와 다른 경우 성명이 다른 경우에는 개찰에서 제외한다.
9 입찰자가 법인인 경우 대표자의 성명 기재가 없는 경우 (날인만 있는 경우도 포함) 개찰에서 제외한다. 다만 고무인, 인장 등이 선명하여 용이하게 판독 할 수 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
10 입찰가액의 기재를 정정한 경우 정정인 날인 여부를 불문하고 개찰에서 제외한다.
11 입찰가액의 기재가 불명료한 경우 (예: 5와0, 7과9, 0과6등) 개찰에서 제외한다. 다만 보증금액의 기재가 명확하고 그에 따라 입찰가액을 특정할 수 있을 때에는 개찰에 포함시킨다.
12 보증금의 기재가 없거나 보증금의 기재가 정하여진 보증금과 다른 경우 보증금봉투에 의하여 정하여진 보증금 이상의 보증제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
13 보증액을 정정하고 정정인이 없는 경우  
14 위임장이 첨부되어 있으나 위임장이 사문서로서 인감증명서가 첨부되어 있지 아니하거나, 위임장과 인감증명서의 인영이 상이한 경우 최고가입찰자 결정전까지 인감증명서를 제출하거나 기타 이에 준하는 확실한 방법으로 위임장의 진정성립을 증명한 때에는 당해 입찰자를 최고가입찰자(차순위입찰신고인)로 결정할 수 있다. 다만, 최고가 입찰자 결정전까지 위임장의 진정성립을 증명하지 못한 때에도, 낙찰기일까지 이를 증명할 가망이 충분하고, 당해 입찰자를 최고가 입찰자(차순위입찰신고인)로 결정하는 것이 이해관계인 전원의 이익에 합치된다고 인정한 때에는, 낙찰기일까지 보완을 촉구하고 당해 입찰자를 최고가 입찰자(차순위입찰신고인)로 결정할 수 있다.

4) 낙찰 허, 부 결정
가. 낙찰허가 : 입찰방법, 입찰자격 등을 심사하여 적법한 경우 낙찰을 허가
나. 낙찰불허 : 직권으로 불허가사유(경매절차, 입찰자격 등 요건 불비)가 있거나 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때
낙찰불허사유 : 다음의 이의신청사유와 같음

5) 낙찰 허, 부에 대한 이의신청 및 항고

경락허가에 대한 이의 및 항고에 관한 법률의 규정 (법제 633~642조)

가. 이의신청
경락허가에 대한 이의사유 (민소법 제633조)
- 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 속행할 수 없을 때
- 최고가 매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없을 때
- 최고가 매수신고인이나 그 대리인이 타인의 매수신청을 방해하거나, 부당하게 타인과 담합 또는 경매업무를
  취급하는 공무원의 업무를 방해하는 등의 위법해위를 한 때
- 법률상의 매각조건에 위반하여 매수하거나 모든 이해관계인의 합의 없이 법률상의 매각조건을 변경한 때
- 경매기일공고가 법률의 규정에 위반한 때
- 최고경매가격의 결정, 일괄경매의 결정 또는 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때
- 차순위 매수신고 및 경매의 종결절차를 규정대로 하지 않을 때
- 매수신청의 보증에 관한 규정을 위반한 때
 
경락불허사례
채무자 겸 소유자가 경매건물을 되사려고 타인을 시켜 응찰했으나 자기보다 고액응찰자가 있어 실패하였으므로 입찰취소를 시켜야 하는 입장인 바, 이의사유를 찾던 중 건물 옥상에 화단을 만들 관상수를 심어 두었는데 감정사가 그것을 빠뜨리고 감정한 것을 찾아내 이의신청을 하였더니 낙찰불허결정이 떨어졌다.

나. 항고
① 항고기간 - 낙찰허부결정일로부터 1주일 이내
예 : 1999년 4월2일 허, 부 결정을 한 경우 4월 3일부터 7일째인 4월 9일까지
② 항고방법
- 항고장 제출(인지 : 2,000원, 송달료 : 항고인수 X 2,260 X 10)
- 공탁서 제출 : 소유자, 채무자, 낙찰자가 항고하는 경우 낙찰가의 1/10에 해당하는 금액을 공탁하고 그 공탁서를
항고장에 첨부하여야 함 (그 외의 자 및 공탁의무자가 비의무자격을 겸하는 경우는 공탁없이 항고)
- 임차인 겸 경락인은 공탁없이 항고함. (새로 개정할 집행법에서는 모든 항고인이 공탁하도록 하였음)
- 항고이유 : 항고이유를 항고장 제출시 항고장에 기재하나,
항고장 제출 후 별도서류로 제출할수 있고 항고법정에서 직접 구술할 수도 있다.
- 재항고 : 항고가 기각되는 경우 대법원에 재차 항고
- 재항고이유서 제출 : 재항고인은 재항고기록 접수 후 접수 통지를 받은 날로부터 20일 이내에 재항고 이유서를
재항고법원(대법원)에 제출하여야 한다. (재항고장 제출시 재항고이유를 기재하였다면 제외)
- 항고사건 처리기간 보통 각 심급마다 3~4개월

6) 이유없음이 명백한 즉시항고에 대한 집행법원의 조치
다음과 같이 항고심에서 각하 될 것이 명백한 경우 항고법원에 경매기록의 등본을 송부하고 경매를 진행한다.

가. 경락허가결정 이전에 대항요건을 구비하고 '권리신고'를 하지 아니한 주택임차인
나. 경매신청등기 이후의 가압류채권자로서 경락기일까지 '배당요구'를 하지 아니한 자
다. 경매신청등기 이후의 저당권자, 전세권자로서 경락허가결정 이전에 '그 권리신고'를 하지 아니한 자
라. 상가 등 주택이 아닌 건물의 임차인 등 '이해관계인'이 아님이 명백한 자
마. 경락허가결정 '선고전'에 제기하거나 존재하지 않는 경락허가결정에 대하여 제기한 자
입찰/낙찰진행도

7. 대금납부

가. 대금납부기일 : 집행법원이 지정하며 통상 낙찰허가일로부터 1개월 이내.
(항고시는 기록이 반환되어 도착일로부터 1개월 이내)
나. 납부방법 : 지정된 지정일시 이후에 대금납부신청서를 작성 경매계에 제출한 후 법원보관금 납부명령서를
교부 받아 지정은행에 납부 (지정일시전 납부 불가)
다. 지연납부 : 지정된 대금 납부기일을 지나 대금납부를 하는 경우 일정률의 지연이자와 재경매 실시에 따른 비용
(신문공고료 송달료)을 추가 납부한다.
지연이자 산출공식 : 입찰잔대금×(지연일수/365)×이율=지연이자
지연이자 : 5%~25%

8) 소유권 이전
 
가. 이전기한 : 60일 이내

나. 준비 서류 등
- 등기부등본 1통
- 토지대장 1통
- 공시지가확인원 1통
- 가옥대장 1통
- 주민등록등본 2통
- 각종 세금영수증 각 1통
- 부동산 양도신고 확인서 (99. 7. 1.부터 시행)

다. 이전비용
- 세금 취득세 - 경락가의 2%
- 등록세 - 경락가의 3%
- 교육세 - 등록세의 20%
- 농어촌특별세 - 취득세의 10%
- 인지세 - 10,000~35,000원
- 등기말소비용 : 1건당 15,500원
- 법무사비용 : 13,000원 (기본료이며 액수증가에 다른 누진계산)
- 등기수수료 납입증지 : 이전 10,000원 말소 : 1건당 1,000원
- 기타 송달료 : 20,000원
- 낙찰가의 6%~7%가 비용으로 지급됨
- 낙찰대금완납증명을 법원에서 교부받아야 세금 납부가 됨 (세금산출기준)
 
소유권 이전등기 진행도

9) 부동산 인도명령

가.인도명령 신청기간 : 대금납부일로부터 6개월 이내
나.인도집행대상 : 종전소유자, 채무자, 경매개시결정 이후 점유자 (전세입주자)
다.신청서 제출 이후의 진행
인도명령신청서 작성, 제출 (집행법원에)
인도명령 결정문 수령 (접수일로부터 약3일 이후)
인도명령 결정문 송달증명원 교부신청
결정문 및 송달증명서를 집행관에게 교부하고 인도집행의뢰
인도명령 대상이 아닌 점유자 (경매개시 결정전 점유자)는 자진 인도, 명도하지 않을 경우 소송을
   통하여  집행함.

   (인도명령대상자와 명도소송대상자를 정확히 구별하여 조기 대응함이 의 관건임)
 
 
 
 

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