부동산 매매 과정에서 담보대출 융자는 투자수익률을 좌우하는 주요항목 입니다.

특히 경매 투자자는 자금계획을 세우는 단계에서 대출 가능금액 규모와 금리에 따라 자신이 세운 목표 수익률 달성을 위한 입찰가액 결정의 중요한 요소가 되지요.

 

자금 동원능력이 뛰어난 이가 기업 운영 에서 성공하는 것처럼 경매투자 에서도 담보대출 조달이 중요한 이유를 짚어 보겠습니다.

 

첫째, 언제 불거질지 모를 세금 관련 자금 출처를 증빙 하는데에 공공 금융기관의 차입에 의존했다는 근거를 제시하면 가볍게 문제를 처리할 수 있습니다.

 

둘째, 자기자금에 금융비용을 합쳐 투자원금이 되는 이치를 살펴보면 대출금은 지렛대 역할을 해주어 투자원금인 분모를 작게 하는 효과로 전체 수익률을 업그레이드 시켜주는 수단이 되겠습니다.

 

처음 대출 취급할 때 은행에서는 담보가치를 산정하고 몇가지 항목을 대입하여 대출 한도를 결정하게 되는데요, 은행을 포함한 모든 금융기관 담보대출 에는 유사한 대출금액 산정 방법이 있습니다.

 

먼저 목적 부동산의 감정가를 매깁니다.   (A)

여기에 담보비율을 곱합니다    (B)

마지막 으로 선순위 임차보증금,소액보증금을 뺍니다.  (C)

(A)   X (B) – (C) 계산하면 대출 가능 금액이 나오게 됩니다.

 

자세히 보겠습니다.

금융기관에서 담보를 취득하려면 먼저 담보 가치를 감정 합니다.

감정에는 몇가지 방법이 있는데요,

아파트와 같이 환금성 (거래가 쉽게 되는 정도)이 좋은 물건은 「부동산 시세조사 전문기관」 이나 은행에서 공시하는 「아파트 시세가」를 감정가로 바로 적용 합니다.

연립, 단독주택 등은 「거래사례 비교법」 이라고 해서 물건 소재지 인근 부동산 중개업소 에서 거래 시세가를 조사하여 ‘평당 얼마’ 하는  시가추정 방법으로 감정 합니다.

 

은행 내부에서 토지와 건물을 각각 평가하여 합계하는 방법을 살펴보겠습니다.

토지가격을 평가 할때는 아무래도 건교부 에서 매년 발표하는 공시지가에 의해 표준지 공시지가와 개별공시지가를 기준으로 한 다음, 여기에 변동률 이나 개별요인 등을 감안하여 1.2배니 1.5배니 하는 방식으로 탁상감정을 합니다.

 

예를 들어보겠습니다.

위에서 대지 200평의 개별공시지가가 평당 100만원 이라면 부동산 주변요소를 감안하여 100만원 X 200평 X 1.5배 = 3억원이 됩니다.

 

건물을 감정평가 할때는 건축물 구조와 사용되는 자재의 수준에 따라 평당 신축단가가 얼마인지 산출하여 표준을 정하고  내용년수 ( 건물의 수명 ) 에 따라서 현재 가격을 평가하는 방법이 널리 쓰입니다.

예를 들어, 평당 250만원 소요 되고 내용년수가 45년 이며 지은지 9년 된 100평 짜리 건물 이라고 하면 건물 250만원 X 100평 X {(45년 - 9년) / 45년} 하는 방법으로 계산해서 2억원 이라는 계산이 나오는데 이것을 건물가치를 평가할 때 쓰이는 대표적인 방법으로 복성식 평가방법 이라고 합니다.

토지 평가 3억원을 더하면 이 부동산 평가는 5억원으로 평가 됩니다. 

규모가 커서 대출 해야할 금액이 일정 수준을 초과하는 큰 규모 일때는 정식 감정을 하게 됩니다. 감정평가법인에 정식감정평가를 의뢰해서 전문적인 방법 으로 가격을 산출 해내게 됩니다.

 

담보비율을 적용 합니다

금융기관 에서는 감정가 만큼 대출 해주는게 아니고 다시 담보비율을 곱해 줍니다. 담보비율은 최악의 경우 경매에 넘겨질 경우를 가정하여 보수적인 낙찰가 수준의 비율을 적용 하게 되는 것입니다. 담보비율은 80%니, 60%니, 45% 하여 각 은행마다 그때그때 시기에 따라 정책적으로 결정하게 되는데 통상 부동산 종목별로 다르고, 대출 받을 대상이 개인이냐, 개인사업자냐, 법인 이냐에 따라서도 구분하게 됩니다. 이때 낙찰가율이 중요한 참고자료가 되며 통상 낙찰가율 보다 낮은 선에서 담보비율이 결정 됩니다.

 

대출을 늘려야 할때는 담보비율을 높여 대출한도가 높게 나오도록 하여 대출 고객을 끌어 들이고, 시기적 으로 경기불황 등으로 낙찰가율이 떨어지거나 대출을 줄여야 할 정책적인 필요 등에 의해 담보비율을 조정하게 됩니다. 하지만 중요한 정부의 개입이 바로 이 담보비율 참견으로 이루어 집니다. ‘아파트를 담보로 하는 개인대출은 시세가의 60%를 넘을수 없다’ 라고 하면 여기서 60%가 바로 담보비율로 결정 됩니다.

 

선순위 임차보증금 이나 소액보증금 을 차감 합니다.

담보가가 결정되면 여기서 차감할 부분이 바로 선순위 임차보증금과 소액보증금 입니다.

『 주택임대차보호법』에 의해 은행에서 대출금이 나간 후에 집주인과 세입자간에 임대차 계약을 하게 되더라도  경매 넘어가는 경우에는 나중에 임대 들어온 세입자 들이 은행보다 선순위로 최우선 변제보증금 만큼 받아 가기 때문에 아예 대출 가능금액 에서 미리  빼고 계산 하는 겁니다.

임대차보호법에 의하여 방한칸에 1,600만원~1,200만원 까지를 차감하게 되는데  아파트의 경우에는 우대조건이 있어 소액보증금 1,600만원의 1/2만 공제 하는 것이 관례 입니다.

 

담보비율이 시기에 따라 다르듯 한도를 중시하는 경매 입찰자의 경우에는 한 두곳 은행, 2금융권만 알아보지 마시고 적어도 네곳 이상은 알아 보시도록 권해 드립니다.

 

그리고 예금이나 수익증권,펀드를 판매하는 PB들이 '금융기관도 한우물을 파야 이익이 돌아온다'고 한입 처럼 말씀 하시는것을 봅니다. 하지만 대출에 관한 제 생각은 좀 다릅니다. 부동산 담보대출에 관한한 한개 금융기관에만 < 올인 > 하는 충성고객, 위험할 수도 있습니다.

금융기관별로, 시기마다 대출한도와 금리 잣대가 다르게 적용 되는데, 수신 금리에서 기껏 0.5% 정도 차이날 수익률, 대출 에서는 1 ~ 2% 까지 차이 나며 한도 에서 수천만원 차이 나는건 흔한 일입니다.

 

필자가 느끼고 경험한 바로는 당신에게 수익을 안겨줄 금융기관 과의 （대출 - 수익） 궁합은 그때그때 따로 있습니다. 

 

글쓴이 : 천관성

출   처 : 부동산의 패러다임