경매잔금대출 상담을 받다보면 대부분의 손님 들께서 대뜸 “낙찰가의 몇퍼센트 까지 대출 가능해요?” 라고 묻습니다.
일부 2금융권 에서 경락자금대출을 취급할때 이처럼 낙찰가 에서 소액보증금을 차감하거나 낙찰가에 일정 담보비율( 90% 내지 80%)을 곱한 금액만큼 대출한도를 적용하고 있습니다.

하지만 은행권 에서는 낙찰가만 보지않고 감정가를 우선 기준으로 적용 합니다.

임의 경매 절차가 개시 되면 법원에서 감정평가법인에 해당 담보에 대해 감정을 의뢰하여 여기서 평가된 결과를 법사가(감정가)라고 하죠.

 

은행 담보대출의 경우 대출받는 차주가 개인 인가, 사업자등록증을 소지한 개인사업자 인가, 법인 인가에 따라서, 그리고 시기별 대출 운용정책에 따라 담보비율을 달리 적용한다고 앞에서 말씀 드렸습니다.

 

은행은 낙찰받은 부동산의 잔금대출을 취급할 때 세가지를 고려 합니다.

담보 감정가는 시세가와 밀접한 관계가 있으나, 아파트냐, 단독, 다세대냐, 상가 이냐에 따라 환금성이 다르기 때문에 시세가 와의 격차는 차이 납니다.

아파트는 환금성이 뛰어나  대부분 법원 감정가가 아닌 시세가를 그대로 적용 하는 반면 그 보다 거래가 활성화 되지 않는 단독주택 이나 상업용건물의 경우 등은 시세(매매)가격의 85% 내지 90% 정도만 감정가로 적용하여 보수적 으로 봅니다.   

낙찰가는 어떻습니까? 경매물건의 권리분석에  미심쩍은 부분이 있는만큼 시세가와 상당한 차이를 보입니다.

 

예를 들어, 감정가(법사가) 1억원 짜리 연립주택 의 경매잔금대출 에서

A은행의 연립주택 담보비율이 70% 이면, 

감정가 1억원 X 담보비율 70% = 담보가 7천만원 인데

낙찰가 7천5백만원 이면 이보다 낮은 금액 7천만원이 담보가  - ①

만약 낙찰가가  6천5백만원 이면 이 금액이 담보가 - ② 로 적용 됩니다.

 

왜냐하면 낙찰가 6천5백만원은 재경매 들어간다고 할 때 다시 이 금액으로 낙찰 된다고 가정할 수 있으니 이 금액까지만 담보가치가 있기 때문 입니다.   

 

담보가 에서 주택 소액보증금 (방 개수당 1,600만~1,200만원) 또는 상가 소액보증금( 담보가의 1/3, 또는 지역에 따라 한칸에 1,350만원~750만원 )을 차감한 금액이 최종 대출한도가 됩니다.

 

여기서 질문 하나, 경매 주택에 이미 들어와 있는 임대보증금은 안 빼나요?

낙찰후 임차인 들은 배당금 수령으로 권리가 말소 되므로 낙찰자나 경락자금대출 은행에  대항할 수 없습니다. 그러므로 임대인들은  인도, 명도의 대상일 뿐이며 이들이 퇴거하고 향후에 새로 임대차 계약을 맺을 임차인 들이 오히려 방개수 당 소액보증금 만큼 은행의 근저당권에 앞서는 권리를 갖게되니 이 금액을 미리 차감하는 것입니다.

 

위에서 낙찰가가 은행에서 산정하는 담보가 보다 낮은 경우가 자주 있을까요? 대답은 ‘아닙니다’

은행은 평균 낙찰가율을 면밀히 검토하여 그보다 낮은 선에서 담보비율을 결정하기 때문에 낙찰가가 그보다 낮은 경우는 100 에 3~4건 정도 됩니다.

그나마 주택의 경우는 전혀 없다고 해도 과언이 아닐 겁니다.

상권 형성에 실패한 지방 소재 상업용 건물 이나 유치권이 걸려 있는 대형 모텔, 사우나 등에서 보통 은행이 정해놓은 담보가 ( 법사가 X 담보비율 ) 이하로 떨어지는 경우가 가끔 발견되곤 합니다.

 

은행의 담보인정가 보다 낮은 낙찰가, 이유가 있습니다.

상업용 건물로서 장사가 잘 안되어 적자가 계속 된다면 폐업까지 가겠죠.

이 경우 주변 상권이 쇠락한 구조적인 경우라면, 경매는 계속 유찰되어 법사감정가의 50% 이하로 떨어지는 경우를 가끔씩 보게 됩니다.

심지어 10%대 까지 떨어져 경매의 의미 자체를 상실한 경우도 봤습니다.

 

유치권도 하나의 원인이 됩니다.

낙찰받은 후 유치권 청구금액 만큼 상환 해주어야 한다는 부담감과 소송기간 만큼의 불안정 상태를 이겨낼 수 있는 금액 까지 유찰이 계속 되어 (적정예상 낙찰가 – 유치권 금액) 보다 낮은 선까지 떨어지는 것이 보통 입니다.

 

경매 고수들은 이렇게 낮은 가액에서 낙찰 받은후 유치권자와 절충하여 유치권 금액을 깎아내거나, 소송에서 이겨 해당 물건을 되팔거나, 저가(低價) 메리트(잇점) 로 사업을 재개하여 성공 하기도 합니다. 

 

이것이 진정한 경매 고수의 내공이 아닐까 합니다.

 

 

글쓴이 : 천관성

출   처 : 부동산의 패러다임