2006-07-06 09:10
http://blog.drapt.com/esungsuk/913241152144626562 
자료출처 : 무지개구라 김종갑 떴다.
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
◐ 갈등!
아파트의 매수 갈등!
◐ 이 문제 때문에 하루에도 수십 번씩 전문가의 보석같은 글들을 읽어 보지만, 뾰족한 해답이
나오지 않아서 잠을 설치시는 분들이 많을 것입니다.
우선 아파트 매수시에 실제로 어떤 갈등들이 이루어 지는지 유형별 사례를 열거하면서
일문 일답 형태로 질문과 함께 모범 답안을 제시 하겠습니다.
다음에 나올 질문들은 실전 현장에서 무수히 겪을 수 있는 아파트 매수와 관련된 질문들인데,
저의 답안이 혼란스러운 갈등의 암흑에서 한 줄기 햇살이 되기를 간절히 희망합니다.
◐ 우선 다음에 제시할 질문 및 모범 답안을 참조하실 때 유의할 점을 몇 가지만 제시하겠습니다.
첫째, 사람마다 경제적, 정신적, 환경적 요인 등의 상황이 다르기 때문에 본인의 현재 상황을
객관적으로 판단하셔야 합니다.
둘째, 제 나름대로 인터넷, 책 등을 통한 간접 경험과 직접 체험한 사항을 바탕으로 최대한
성의 있게 답을 제시하겠지만 절대적 기준으로 맹신하지 마시고, 읽기 전보다 확실한
신념을 줄 긍정적인 자료로 활용하라는 주문을 드리고 싶습니다.
셋째, 이 자료를 바탕으로 실전에 돌입했을 때, 냉정함을 잃지 마시고, 과감성과 신중함이라는
양극의 저울추에 대한 균형을 잃지 유지하시기를 바랍니다.
넷째, 질문에 대한 답변은 여건상 핵심적인 내용 위주로 제시한 것이기 때문에 투자의 정석으로
삼으시되 제가 쓴 다른 글에 상세한 답글이 많으므로 참조하시거나 아울러 부로그
종합 순위 1위-30위권의 박사님들의 글을 열독하시어 좀 더 확실한 조건하에 투자를
하시는 것이 바람직합니다.
◐ 자 그럼 여러분들께서 각자의 상황에 대한 선택의 갈등과 혼란을 벗어날 수 있도록 빛을
찾아서 떠나볼까요?
◐ 아파트 매수시에 무수한 갈등의 상황에서 여러분은 어디에 속하십니까?
A. 아무리 아끼고 돈을 모아도 아파트의 상승을 따라잡지 못하기 때문에 허탈감을 느낀다.
◐ 수도권이나 지방의 핵심부에 사시는 무주택 분들이라면 많은 분들이 이러한 박탈감 때문에
힘들어 하실 것입니다.
우선 막연하게 돈만 모으지 마시고, 원하는 아파트 몇 군데를 목표로 설정해 놓고 사이트에
들어가서 수시로 시세를 체크하거나 현장을 방문하는 등의 기본적인 활동을 병행하십시오.
돈을 모으는 방법은 여러가지가 있겠지만, 아파트를 매수하기 위한 최소한의 자금이 마련
되었다면 목표 금액의 70%만 달성 되었어도 사전에 눈 여겨 놓은 아파트를 과감하게
매수하시는 게 현명합니다.
이때, 매수하고자 하는 날짜로부터 수개월 전에 급매물에 관심을 갖거나 은행 대출에 민감해
하지 마시고 적극적으로 활용하여 유망 지역의 청약에 발빠르게 나서는 게 좋습니다.
B. 마음에 점을 찍어 놓은 아파트가 몇 군데 있는데, 각각 장단점이 상존해서 갈피를 잡지 못한다.
◐ 우선 마음에 염두해 두었던 아파트들이 자신의 여건과 미래의 투자 가치가 있는지를 전문가의
조언, 부동산 사장님을 통해서 냉철하게 평가해 보고, 확신이 선다면 해당 아파트들에 대한
평가 잣대를 세워서 가장 유망한 아파트를 매입하시기 바랍니다.
위의 사항은 제가 쓴 아파트 평가 기준을 점수화 시킨 자료가 있으니까 참조하시면 도움이 될
것입니다.
C. 꼭 매수하고 싶은 아파트가 있는데, 자금력이 부족하거나 안정적인 직장이 아니라서 망설인다.
◐ 매수를 하고 싶은 아파트가 미래의 투자 가치가 확실하다면 다음 문제는 본인의 자금력과
수입 문제를 따져 보아야 합니다.
예를 들어서 3억 아파트 매수시에 1억원의 자금이 있고 월 수입 중에 저축액이 100만원
정도만 된다면 저축하기 보다는2억 정도의 대출을 받아서 90만원 정도 수수료를 내고
아파트를 매수하는 것이 좋습니다.
문제는 60% 이상 대출을 안 해주기 때문에 3-5천만원이 부족할텐데 이 부분은 전세를 끼고
구입하거나 여건이 되면 신용대출, 혹은 주변에서 돈을 빌리고, 월세방으로 이사까지 감수할
필요가 있습니다.
D. 적은 평수에서 큰 평수 혹은 오르지 않는 지역에서 오르는 지역으로 갈아타고 싶다.
◐ 위 사항은 여건만 된다면 빠를수록 좋습니다. 절대로 망설일 상황이 아니며, 바로 앞에서
제시한 방법으로 자신의 여건과 금액을 산출해 보시고, 약간 무리한 선에서 투자 가치가 높은
큰 평수 혹은 유망 지역으로 재빨리 옮길 것을 강력하게 권고합니다.
E. 아파트 매수를 언제 해야 최대한 싸게 구입할 지 정확한 판단이 서지 않는다.
◐ 시장의 움직임이 유동적이기 때문에 지역, 시기, 개인 여건 등을 고려하여서 가격이 오르는
아파트를 추격 매수하기 보다는 매수보다 매도지수가 높은 정체기를 선택해야 합니다.
이 때 너무 오래 기다리면 때를 놓치기 때문에 매일 부동산 흐름을 점검하시고, 이 시기에는
급매물이 많이 나오는 상황이기 때문에 좀 더 낮게 매수 가격을 받쳐 놓고 협상할 각오로
매수에 임하면 싼 가격으로 집을 구입할 수 있습니다.
F. 교육 및 직장과의 거리, 미래의 투자 가치 중에서 당장 어떤 선택을 내려야 할 지 고민이다.
◐ 자녀의 교육과 직장 문제는 현실적 여건이며 아파트의 구입은 미래 투자 성향이 강한데,
미래 투자 가치가 어느 정도 보장된 아파트라면 무조건 매수에 나서는 것이 바람직합니다.
어차피 하나를 얻으면 하나의 고통은 감수해야 하는데 특별한 상황이 아니면 아파트
수익률을 최고의 우선 순위로 잡고 불편함을 감수해야 합니다.
G. 안정감 있게 원하는 평수를 매수해야 할 지, 무리해서 큰 평수를 매수해야 할 지 갈등이다.
◐ 누구도 장담할 수는 없지만 적어도 향후 3-5년 동안은 일부 지역을 제외하고 중대형 평수의
선호도가 커질 것으로 점쳐지기 때문에 약간의 무리가 따르더라도 공격적으로 큰 평수를
매수하는 것이 가치 창출을 이끌 수 있습니다.
다만 이 경우에도 평수만 크다고 좋은 것이 아니라 입지, 미래의 가치를 필수로 체크해야
합니다.
H. 마음에 들며 미래도 밝은 아파트인데, 가격이 올라서 상투를 잡는 것 같아서 주저하고 있다.
◐ 이 경우에는 해당 지역의 아파트 자체만을 놓고 판단하지 마시고, 같은 조건의 주변 시세와
오른 이유에 대한 분석, 향후의 호재 등을 점검하시어 만일 이러한 조건이 어느 정도
갖추어진 상황이라면 실제 거래가격의 시세인지가 확인되면 오름폭에 관계 없이 매수를
권하고 싶습니다.
왜냐하면 아파트는 오르는 이유가 있고, 오르는 곳이 더 오르기 때문입니다.
I. 정부의 강력한 아파트 정책을 믿고 매수를 기다려야 할까 아니면 무시하고 잡아야 할까?
◐ 정부의 정책을 무시하는 것은 위험한 발상이지만, 우선 현 정부 3년 동안의 부동산 규제와
아파트 변동 사항을 점검할 필요가 있습니다.
정치적인 면이라 좀 민감하긴 하지만 1가구 1주택이라면 정부의 정책을 약간 고려하면서
침체기를 골라서 투자 가치가 높은 아파트를 매수하는 것이 후회가 없을 것입니다.최근
3년동안 상반기 폭등 하반기 정체의 양상을 보이고 있는 까닭에 9월-11월 사이가 매수 적기로
보여집니다.
J. 적은 평수의 아파트를 두 채 가지고 있는데, 팔리지 않아서 매우 심란하다.
◐ 소형 평수가 재건축이 아닌 상황에서는 투자 가치로서 매우 나쁜 상황이라는 전제하에
여건만 되면 목표선보다 약간 손해 보는 선에서 아파트를 신속하게 매도하고, 대신
투자 적기와 유망 지역의 중대형 평형으로 응집하는 게 바람직합니다.
똑똑한 아파트 하나가 계륵같은 아파트 서너채보다 효자 노릇을 한다는 사실을 명심하십시오.
K. 지방에 살고 있지만, 투자 목적으로 수도권 아파트를 매수하고 싶은 데 어디가 좋을까?
◐ 우선 1가구 1주택의 요건을 갖춘 상태에서 수도권의 강남-분당-용인-수원-동탄 라인을 1순위로
추천해 드립니다.
매수 가격에 따라서 위 라인이 경부 고속국도를 축으로 남하할 수 있는데, 경부 고속국도의
축과 전철역에서 벗어나지 않는 30평대의 새아파트를 매수한다면 시세 차익을 많이 남길
것입니다.
특히 저평가가 되었다고 여겨지는 용인 연원마을 신갈 기흥 상현 일대를 추천하며,
고급 아파트로서 향후 투자 가치가 높은 지역은 죽전, 보정, 신봉, 성복, 동백 등을 꼽을 수
있습니다.
L. 청약을 받아야 할 것인가? 아니면 기존 아파트를 매수를 할 것인가? 고민이다
◐ 똑같은 여건이라면 무조건 청약을 받는 것이 현명합니다.
솔직히 최근 2년동안 유망 지역에서 청약을 받아서 손해를 본 사람은 거의 없으며 입지가
좋은 대부분의 지역은 분양가의 50%-100까지 시세 차익을 남겼습니다.
다만 경쟁률이 높은 곳은 시세 차익이 클 확률이 다분하지만 비현실적이기 때문에 지나치게
몰려드는 곳에만 관심을 가지는 것은 아파트로 시세차익을 남길 때를 놓칠 가능성이 크므로
분양가가 비싸더라도 여러 곳에 청약할 것을 권유합니다.
M. 당장 급하지 않지만 아파트를 장만하려고 하는데 어떻게 해야할까요?
◐ 수도권의 무주택자라면 급하지 않는 상황이란 존재하지 않습니다.
한시가 급하고 1초도 귀한 시간입니다. 그만큼 향후에 아파트 시세가 지속적인 상승을 거둘
확률이 높기 때문에 팔장을 끼는 것은 최악이며, 오히려 침체기(올해는 9-11월)를 골라서
여건에 맞는 유망지역을 토대로 하여 적극적인 매수를 하시기 바랍니다.
N. 대출을 받고 싶지만 은행 이율이 오른다고 하여 걱정이 되어 매수를 꺼리고 있다.
◐ 대출을 얼마나 받느냐가 문제인데, 솔직히 은행 대출은 아파트 상승폭에 비하면 글자그대로
새발의 피입니다.
심각한 경제 상황이 아니라면 아파트 구입을 위한 대출은 황금보다 귀하게 활용될 수 있으며,
분명 재산 증식의 효자 노릇을 톡톡히 하기 때문에 많이 받을수록 유리합니다.
대출을 무서워 하는 사람들은 절대로 아파트로 성공할 수 없습니다.
다만 여건이 열악할 경우에는 좀 더 신중한 판단이 요망됩니다.
O. 단기간에 차익을 보고 싶은 데 원하는 아파트가 투기 지역으로 묶여 있어서 매수를 주저한다.
◐ 지역과 상황에 따라서 차이가 있을 수 있지만 투기 지역의 아파트가 여타 지역의 아파트보다
시세 차익이 훨씬 높다는 점을 상기해야 합니다. 오죽하면 투기지역으로 묶여 있겠으며
버블 7이라는 신조어까지 등장했겟습니까? 단기간에 차익은 무리이며, 3년 정도의 기다림을
감수하시고 매수를 권하고 싶습니다.
P. 아파트를 매수 해야할 지, 다른 곳에 투자 및 저축을 해야 할 지 머뭇거리고 있다.
◐ 무주택자라면 기본적인 여건만 허용된다면 무조건 아파트를 매수해야 합니다.
미래의 전망이 과거-현재의 연장선상은 아니지만 적어도 여타의 투자 수익률을 압도하는
것이 부동산인데, 무얼 망설이십니까?
다만 자본금이 턱 없이 부족하다면 부지런히 이율 높은 곳을 찾아서 저축을 하는 게 좋을 듯
하며 이 역시 어느정도만 여건이 허락된다면 20평대라도 내 집 마련을 하는 것이 바람직합니다.
Q. 돈이 부족하기 때문에 전세를 살아야 할 것인가, 무리해서 아파트를 장만할 것인가 심란하다.
◐ 무주택 서민들 중에는 넓은 평수에서 전세를 사시면서 아파트 매수에 관심을 두지 않는
분들도 많은데 가장 잘못된 방법이라고 여겨집니다.
오히려 어려움을 감수하고 좁은 셋방살이를 하면서 그 차액으로 여러 형태로 돈을
불려나가는 것이 내 집 마련에 지름길입니다.
명심하십시오.
자기 집이 없는 상태에서 호화롭게 사는 것은 주택 가격 상승에 따른 상대적 손해를 보고
있다고 생각하면 됩니다.
R. 아파트를 매수할 여건은 되는 데 부동산 지식이 부족하여 확신이 서지 않아서 답답한 상태이다.
◐ 원하는 아파트를 매수할 여건은 되는데 그 곳이 얼마나 가치가 있는지에 대하여 확신이 서지
않는다면 닥터 아파트 사이트에서 1-2달만 부로그를 찾아 여행을 떠나십시오.
그렇게 되면 최소한의 눈이 트일 것이고, 원하는 지역의 아파트를 매수하는 데 대한 확신이
들 것입니다.
아파트는 최소한의 노력으로 최대의 효과를 볼 수 있는 매우 단순한 투자 형태이며, 훌륭한
정보가 지천으로 깔려 있기 때문에 금상첨화입니다.
S. 판교, 이의동의 무주택 1순위 청약 호조건을 유지할 것인가 아니면 아파트를 매수할 것인가?
◐ 이 부분은 제가 확률을 따져 보아야 합니다. 제 아무리 유리한 조건이라 할 지라도 10대 1이
넘어가면 당첨되지 않는 것을 전제로 무조건 미래 발전성과 입지가 좋는 기존 아파트를
매수하는 것이 현명합니다.
솔직히 1000대 1이나 100대 1이나 10대 1이나 당첨되지 않을 확률이 매우 높기 때문에 여기에
목숨을 거는 것은 바람직한 방법이 아니며 오히려 여유 자금이 있다면 다른 곳을 분양 받거나
기존 아파트를 매수하면서 경쟁률이 좀 더 높아지더라도 청약을 하는 것이 현실적입니다.
어차피 당첨 될 사람은 당첨이 됩니다.
T. 위치는 좋은데 아파트와 주상복합 혹은 빌라 중에서 어느 것을 매수할 것인가 확신이 안 선다.
◐ 특별한 사유가 아니라면 향후 5년 이상은 빌라나 주상복합 시대는 이미 지났다고 봅니다.
고급 빌라의 경우 당시에는 메리트가 있어 보이지만 시간이 갈수록 아파트와의 시세 차이가
생길것이고 주상복합의 경우에 우리나라 국민들의 정서에 맞지 않다는 것이 그 이유입니다.
특히 상가를 낀 중소형 주상복합은 피해야 하며, 아무리 겉치레가 화려한 빌라일지라도
아파트를 넘어설 수는 없습니다.
다만 강남과 분당의 주상복합처럼 대단지 대형화 된 주상복합은 가치 창출면에서 으뜸이기
때문에 예외입니다.
U. 아파트 가격이 급등하여서 버블과 거품이 있다고 생각하여, 떨어질 때까지 기다려야 할 것인가.
◐ 현재로서는 강남의 재건축을 비롯한 일부 지역에 거품이 있는 것이 사실로 보여집니다.
다만 수도권 전체가 버블 형성이 되었다고 판단 되지 않으며, 유망지역의 중대형 평형은
버블이라고 하기에는 상승 가치가 매우 커 보입니다. 강남, 목동의 아파트 일부가
평당 4000-5000까지 이르는데 다른 유망 지역의 아파트들은 2000을 넘기지 못하는
상황이므로 버블론은 개인적으로 기우로 여겨지는 까닭에 오히려 비수기를 활용한 매수를
권하고 싶습니다.
V. 교통, 교육, 미래의 가치, 환경, 새아파트, 단지 수, 브랜드, 상권, 평형, 지역 무엇이 우선인가?
◐ 위의 모든 사항을 갖춘 아파트가 있다면 환상적이겠지만 대부분은 하나가 있으면 하나가
없고 둘이 부족하다고 여기면 세가지의 장점이 눈에 띄는 등 갈등 중의 갈등 요소라고 아니
할 수 없는 내용입니다.
여기서 주목할 점은 미래의 투자 가치성과 입지라는 두가지만 갖추었다면 가격이
비싸더라도 투자 0순위로 권하고 싶으며, 이 사항이 부족하다면 무조건 실격입니다.
그 다음에 새아파트, 대단지, 교통, 교육, 환경, 상권, 브랜드 등을 검토해야 겠습니다.
W. 미분양 아파트를 매수하고 싶지만 미분양이라는 좋지 못한 상황이 걸림돌로 여겨진다.
◐ 미분양이 된데는 분명한 이유가 있기 때문에 덥석 잡는 것은 매우 위험합니다.
다만 이 경우에는 단순 지식으로 접근해서는 안 되며, 지도를 펴 놓고 위치상의 발전성,
주변 및 아파트의 호재여부, 미분양이 된 원인 등을 좀 더 치밀하게 파악할 필요가 있으며,
미분양 원인과 기간이 얼마 동안인지에 대한 치밀한 분석이 내려진 상황하에서 전문가의
조언과 각종 자료를 바탕으로 매수 여부를 결정하여야 합니다.
만일 확신이 선다면 미분양만큼 투자가치가 높은 아파트도 없을 것입니다.
X. 프리미엄이 높은 아파트 분양권을 매입할 것인가 다른 아파트를 분양 받을 것인가?
◐ 아파트 단지가 얼마만큼 오를 것인가에 대한 종합적인 검토가 이루어져야 합니다.
단순히 아파트 자체만 평가하지 마시고 오히려 입지, 주변 단지의 고급화 여부, 강남과의
연계성 등을 종합적으로 고려하여 미래에 대한 투자 가치가 높다면 매수해도 문제가 없을
것으로 보여지며, 이와는 별개로 아파트를 매수하더라도 분양을 받는 것은 1가구 2주택이
아니기 때문에 분양에 적극성을 띨 필요가 있습니다.
Y. 영양가가 없는 아파트가 팔리지 않아서, 낮게라도 팔고 다른 아파트를 구입해야 하나 궁금하다.
◐ 우선 지역적 문제가 있고, 미래의 청사진도 부족하다면 무조건 팔 것을 권유합니다.
지나치게 급매물로 내 놓을 필요는 없으며, 비수기보다는 활황기에 매도를 하는 것이 제값을
받을 수 있는 방편이긴 하지만 갈아 탈 경우에는 손해입니다.
다만 활황기에 매도해서 아파트 제값을 받는 것과 비수기에 손해를 보고 팔아서 다른
아파트로 갈아탄 연후에 시세차익을 비교할 필요성이 있는데, 아마 후자의 경우가 시세
차익을 크게 남길 것입니다.
Z. 돈이 모자라서 무리하게 신용 대출이나 1-2부라도 빌려서 청약 혹은 매수를 해야하는가 혼란.
◐ 돈이 턱 없이 부족하다면 아파트 매수에 한계가 있습니다.
다만 시세의 30-40%만 있다면 충분히 도전해 볼 문제이며, 이 때 염두할 점은 월 보수가 높고
안전한 직장이라면 반드시 매수를 해야겠지만, 여건이 열악하다면 아파트 매수를 목표로
최대한 돈을 모으기 위하여 열성과 절약의 쌍두마차로 일정 금액이 모일 때까지 부득이하게
기다려야 합니다.
약간 버겁다는 생각이 들 때 매수하는 정도가 바람직해 보입니다.
◐ 이상에서 아파트 매수 및 매도와 관련하여 실전에서 당면할 수 있는 제반 사항에 대해서
일문일답 형식으로 총체적 분석을 꾀하였는데, 위의 내용을 하나의 잣대로 삼아서 좀 더
확실한 확률적 바탕 위에서 공격적인 투자를 하실 것을 권유하는 바입니다.
한가지 염두해야 할 사실은 위의 적극적 매수 권유는 2006-2008년까지의 전망을 예견하며
제시한 것으로써, 영원 불변의 진리가 아님을 밝히는 바입니다.
◐ 무주택 서민 여러분과 아파트에 관심을 가지신 닥터 아파트 부로그 애우님들에게 행운의
은총이 충만하기를 기원하며 졸고를 거둘까 합니다.
부디 성공하시는 여러분들이 되시기를 기원합니다.
◐ ' 잠 자는 사람은 꿈을 꾸지만 깨어 있는 사람은 꿈을 이룹니다'
◐ 감사합니다.
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