2009-01-07 15:01

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=33297

2009년 새해가 밝았다. 마침 연초라 부동산과 관련된 여러 전망들이 나오고 있다. 대표적인 수익형 상품인 상가에 대해서는 경기침체로 인해 좋은 전망은 나오지 않고 있다. 그렇다고 상가시장에 부정적인 요소만 존재하는 것은 아니다. 금리인하에 대한 기대감과 마지막 황금 노선으로 불리우는 9호선 1단계 개통, 판교·송도·용산·뚝섬 등 상가 분양 본격개시 등으로 반전의 기회는 있다고 보여진다. 이번 기회에는 상가전문가도 헷갈리는 상가상식을 정리해 놓았다. 상가를 이해하는데 많은 도움이 되셨으면 한다.

1) 상가를 분양을 받을 때 사업자인 경우 추가로 등록을 안해도 된다.

1년전 관악구 봉천동에서 업무용 오피스텔을 분양받은 박병규(무역업.47세)씨는 얼마전 김포시 장기지구에 근린상가를 분양을 받았다. 박씨는 분양받은 상가는 분양가 7억에 부가가치세가 2천5백만원인 1층 점포다. 박씨는 납부한 부가가치세를 환급받고자 담당직원에게 문의를 하였다. 작년에 오피스텔 분양을 받을 때 사업자신고를 했으니 별도로 신고를 안해도 되지 않느냐 질문의 답변은 별도로 안해도 된다는 내용이 였다. 정말 그럴까?

부가가치세는 사업장별로 사업자등록을 하고 사업장별로 신고 및 납부를 원칙으로 하고 있다. 박씨의 경우 오피스텔 사업장(관악구)와 상가 사업장(김포시)의 경우 별도의 사업장인 셈이다. 그러므로 오피스텔 사업장에서 임대사업자 등록을 했다고 할지라도 상가분양에서 납부한 부가가치세를 환급 받고자 하는 경우 김포시 관할 세무서에 계약일로부터 20일 이내에 사업자 등록을 해야 한다.

다만, 복합 건물내의 상가를 층별 또는 동일 층으로 2개 이상을 분양받아 부동산임대업 또는 판매업을 영위하는 경우 상가 호수별로 사업자 등록을 하는 것이 원칙이다. 다만, 이 경우 분양받은 2개 이상의 상가가 바로 인접하고 있어 사실상 한 사업장으로 볼 수 있을 때에는 당해 인접하는 상가 전체를 하나의 사업장으로 등록이 가능하다.

2) 테마상가도 상가임대차 보호 대상이다.

주택에 주택임대차보호법이 있다면 상가에는 상가임대차보호법이 있다. 두 법률은 대상만 다를뿐 취지는 대등소위하다. 상가임대차보호법은 부동산 업자나 건물주들의 횡포로부터 영세 임차인들의 권리를 보호하고 과도한 임대료 인상을 막기 위해 2001년 제정된 뒤, 2008년까지 3차례 개정되었다. 그러나 임대조건상 상가임대차보호법에 대상이 될 것 같은 동대문이나 명동 등 주요 상권에 포진해 있는 테마상가나 대형상가 등은 상가임대차보호법 적용대상에서 제외된다는 것이다.

상가임대차보호법이 적용되기 전에는 건물주가 부도를 내면 그곳에서 장사를 하던 상인들은 보증금조차 받지 못한 채 쫓겨나는 경우가 비일비재했다. 하지만 상가임대차보호법이 시행되면 부도로 건물이 경매에 넘어가게 되더라도 최소한의 보증금은 변제받을 수 있는 근거가 마련이 되었다. 이를 ‘최우선 변제권’이라고 하는데, 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 임차인이 다른 어떤 사람보다도 가장 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 이때 변제받을 수 있는 금액은 건물 경매가액의 3분의 1 범위 안에서 가능하며, 해당지역의 경제여건이나 보증금, 차임 등을 고려하여 최종 결정하게 된다.

또한 그 동안은 건물이 경매에 넘어가면 임대차 등기, 전세권 등기를 해놓지 않은 상인은 한푼도 건질 수 없어 더욱 피해가 컸다. 하지만 앞으로는 등기가 없는 경우에도 사업자등록신청을 해서 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 최우선 변제권에 해당되어 보호를 받을 수 있다.

그러나 공익재단이나 동창회 등 비영리단체, 백화점·쇼핑몰과 같은 대형상가, 유흥주점 등의 임차인은 법적 보호대상에서 제외되며 보증금을 제외한 권리금과 시설비에 대해서는 돌려받을 수 없다. 따라서 상가전문가들은 이 법안의 적용이 공익재단이나 동창회 등 비영리단체와 백화점 등 대형상가, 유흥주점 등의 임차인들은 법적 보호대상에서 제외되고 사실상 영세상인과 같이 보호받아야 할 영세 소형건물에만 국한 것도 큰 문제점으로 지적되고 있다.

3) 상가분양권은 양도소득세 대상이 아니다.

아파트에는 분양권이란 용어가 자연스럽지만 상가는 분양권이란 용어가 왠지 낯설다. 상가나 오피스텔의 경우 특별한 경우가 아니면 아파트와 달리 전매의 제한을 받지 않는다. 그래서 이때 양도를 하면 양도소득세 과세대상이 아니 것으로 착각하기 쉽다. 상가의 경우도 소유권이 확실히 이전되기 전에 상태를 보통 분양권으로 본다. 따라서 보유기간에 따라 세율이 달라지게 된다. 1년 미만의 경우는 50%, 1년이상 2년 미만의 경우 40%, 2년 이상은 소득세법 개정에 따라 6~35%로 적용된다.

이처럼 분양받은 상가를 소유권이 이전되기 전에 양도하면 분양권 양도로 소유권이 이전되어 양도하는 경우에는 상가 양도로 보면 된다. 결국 양도 시 고려해야 할 세금은 양도소득세와 부가가치세인 셈이다.

4) 포괄양도하면 부가가치세를 납부안해도 된다.

강북에 2년전 분양받은 1층 상가를 박경한(자영업.37세)씨는 자금사정상 양도하고자 한다. 박씨는 지인으로부터 상가를 포괄양도하면 남은 기간(8년)의 부가가치세를 부담하지 않아도 된다는 조언을 들었다. 과연 지인의 조언이 정확한가?

“사업의 양도”라 하면 무척 어렵게 들릴 수도 있지만, 많은 사람들이 자신의 음식점, 소규모 공장 등을 통째로 매도하는 것을 주변에서 쉽게 볼 수 있다. 이처럼 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만 바뀌는 것을 “사업의 양도”라 하는데 중요한 것은 누구에게 양도하느냐에 따라 환급받은 부가가치세를 부담 유무가 바뀌게 된다는 것이다.

‣ 사업의 양도란?

사업의 양도란 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만 바뀌는 것을 말하므로 사업에 대한 모든 권리와 의무가 포괄적으로 사업 양수인에게 승계되어야 한다. 이 때 포괄적 양도인지 여부는 사업장별로 판단한다. 즉, 2개의 음식점을 경영하는 사업자가 그 중 한 곳을 양도하는 경우도 포괄적인 사업양도에 해당한다.

‣ 사업양도에 대한 부가가치세 과세여부

본래 “사업의 양도”는 부가가치세법상 “재화의 공급”에 해당되어 부가가치세가 과세되는 것이 원칙이다. 그러나 사업의 양도에 부가가치세를 과세하더라도 양도인은 양수인에게서 부가가치세를 징수하여 납부하고, 양수자는 그 금액을 매입세액으로 공제 또는 환급받게 될 것이므로 양수인은 불필요한 자금압박을 받고 과세관청은 국고수입도 없으면서 행정적으로 번거롭기만 할 뿐이다. 이러한 이유로 부가가치세법은 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 않도록 규정하고 있다.

그러나 다음의 경우에는 과세거래로 보아 부가가치세를 징수한다.

(1) 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우

(2) 사업양도인이 세금계산서를 교부한 경우로서 거래 징수한 세액을 신고 납부한 경우

위의 내용으로 보면 사업을 양도하면서 세금계산서를 교부한 경우에는 별다른 문제가 생기지 않는다. 그러나 일반과세자가 간이과세자에게 양도하면서 세금계산서를 교부하지 않는다면 양도자에게는 부가가치세와 가산세가 추징될 것이다. 그리고 사업을 양수하는 간이과세자 입장에서는 일반과세자보다도 매입세액만큼 사업양수비용이 더 많이 필요하게 된다. 그러므로 사업을 양도하는 경우 양도인은 양수자의 과세유형을 꼭 확인해보아야 하며, 양수인도 간이과세를 포기하고 일반과세자가 되는 것이 더 유리한지를 심사숙고해야 할 것이다.

5) 사업자 등록은 일반과세자 신고가 유리하다.

흔히 상가나 오피스텔을 분양받는 경우 분양사무실에서는 분양자가 일반과세자로 신고를 하는 것을 당연하게 생각하고 있다. 물론 부담하는 부가가치세의 금액이 적은 금액이 아니기 때문에 일반과세자로 신고를 유도하는 것은 옳은 것으로 보인다.

그러나 그것은 하나만 보고 둘은 보지 못했기 때문이다. 사업자등록을 신청할 때 가장 먼저 고려되어야 할 부분이 과세유형의 결정이다. 과세유형은 크게 일반과세자와 간이과세자로 구분되는데 이러한 과세유형에 따라서 향후 임대사업자로서 부가가치세의 부담이 달라질 수 있으므로 사업자등록 신청시에는 이 부분을 신중하게 따져봐야 한다. 다만, 법인사업자의 경우에는 무조건 일반과세자로 신고를 해야 한다.

가령 상가를 분양받아 임대사업을 하는 경우를 예를 들어보자. 상가를 분양받을 경우 일정액의 부가가치세가 부담하는데 일반과세자로 임대사업자등록을 해야지만 납부한 부가가치세를 돌려받을 수 있다. 이때 사업자 신고는 꼭 일반과세자로 해야하는가? 세법의 규정을 보면 세금계산서 발행이나 부가가치세 환급 등의 문제가 발생되지 않는 사업자라면 연매출이 4,800만원을 넘을 것으로 예상되더라도 사업자등록신청 시 예상매출액을 이보다 낮게 기재하여 간이과세자로 사업자등록신청을 하는 것이 가능하다.

그러나 세법에서는 일정 요건에 해당하는 경우에는 간이과세자 적용을 배제하는 간이과세배제규정을 두고 있다. 따라서 실제로 연매출이 4,800만원 미만인 소규모사업자라 하더라도 간이과세배제기준에 해당한다면 간이과세자가 될 수 없는데 사업자등록 신청시에는 이 부분을 굳이 신경쓰진 않아도 된다. 간이과세를 원한다면 간이과세배제요건을 따지지 말고 간이과세자로 사업자등록 신청을 하면 되며 만약 간이과세배제요건에 해당한다면 세무서에서 간이과세가 아닌 일반과세자로 사업자등록을 발급하기 때문이다.

‣ 일반과세자 VS 간이과세자

일반과세자는 부가가치세율 10%가 적용되는 반면 매입하는 재화, 용역에 대해 매입세금계산서상의 부가가치세액을 전액 공제(환급O) 받을 수 있으며 세금계산서 발행도 가능하다. 간이과세자의 경우는 1.5%~4%의 낮은 부가가치세 세율이 적용되지만 매입세액의 15~40%만 공제 받을 수 있으며(환급X) 세금계산서를 발행할 수도 없다.

그리고 간이과세자의 경우는 당해 과세기간(1월~6월 또는 7월~12월)에 대한 공급대가(부가가치세 포함한 매출액)가 1200만원 미만인 경우에는 당해 과세기간에 대한 납부세액의 납부 의무를 면제하고 가산세도 부과하지 않는다. 또한 납부의무가 면제되는 간이과세자가 부가가치세를 자진납부한 경우 환급청구 없이도 자동환급된다. 따라서 연간매출액이 4800만원에 미달할 것으로 예상되는 소규모사업자의 경우에는 간이과세자로 등록하는 것이 유리하다고 하겠다.

‣ 장·단점을 고려 사업자를 결정해야

처음 사업자등록 시 일반과세자나 간이과세자로 등록을 했다고 해서 그 유형이 계속 적용되는 것은 아니며, 사업자등록을 한 해의 부가가치세 신고 실적을 1년으로 환산한 금액을 기준으로 과세유형을 다시 판정한다. 즉, 1년으로 환산한 금액이 4800만원 이상이면 등록일이 속하는 과세 기간의 다음다음 과세 기간부터 일반 과세자로 전환되고 4800만원 미만이면 간이과세자로 전환된다. 한편 일반과세자가 간이과세자로 전환되면 환급받았던 부가가치세의 일부를 추가납부해야 한다.

이 경우 간이과세포기 신고를 통해 일반과세자로 남아 있을 수 있지만, 간이과세포기를 하면 3년간은 다시 간이과세를 적용 받을 수 없으므로 충분히 검토 후 결정하는 것이 좋다.

특히 초기 인테리어 비용 등 초기비용이 많이 들어 일반과세자가 부가가치세 환급을 받았다면, 간이과세자로 변경된 시점에 환급받은 세액 중 일부를 추가로 납부해야 하므로 일반과세자로 남아 있는 것이 유리한지 세금을 추가로 부담하더라도 간이과세자로 전환할 것인지 잘 판단해야 한다.

6) 신탁사가 있는 분양상가는 안전하다.

최근 상가를 사전에 분양하고자 하는 경우 일정 규모의 상가는 건축물 등 분양에 관한 법률에 따라 신탁사를 선정을 하게 된다. 이와 같은 분양회사에 대한 불신을 보완하는 차원에서 신탁회사를 파트너로 선정하고 있지만, 이 역시 안전한 분양을 보장하기에는 미흡하다.

물론 신탁의 내용에 따라 차이가 있지만, 대부분의 신탁사업은 분양회사측에서 분양대금을 다른 곳에 유용하는 것을 감시하는 자금관리역할 정도만 하는 것이 일반적이어서, 신탁회사가 개입되었다고 하더라도 상가를 약속대로 완공할 수 있는 것으로 확신할 수는 없다. 만일 상가분양실적 자체가 예상보다 미흡해서 사업이 진행이 불가피한 것과 같은 현상은 신탁으로도 보완될 수 없기 때문이다.

결국, 일정한 공동주택과 같이 공적인 기관에서 보증을 의무화하지 않는 한, 제대로 분양받을 수 있을지 여부는 미지수일 수밖에 없고 그로 인한 불이익은 고스란히 수분양자들에게 돌아온다는 점에서 각별한 주의가 요망된다.

7) 상가 개발비는 부가가치세를 부담 않는다.

상가투자 경험이 있는 투자자라도 상가 개발비란 용어를 잘 모를 것이다. 개발비는 일반적인 단지내 상가나 근린상가에서는 볼 수 없는 비용이다. 테마상가의 경우 상권이 활성화 되려면 적지 않은 기간이 소요된다. 이때 상권이 형성되기까지 광고, 홍보비와 마케팅 비용이 들어간다. 이를 통상 상가 개발비라고 부른다. 실제로는 홍보비다. 대부분 테마상가 분양업체들이 분양가의 10% 선에서 분양주에게 별도로 받는다. 이때 10%에 해당하는 개발비에는 부가가치세를 부담해야 하는지 여부다. 개발비도 부가가치세를 부담함에도 불구하고 실제로 간혹 분양업체도 이러한 사실을 모르는 경우도 허다한 것으로 조사되었다.

분양업체가 상가 수분양자로부터 상가개점 전 상가활성화를 위한 개발비를 받고 용역을 공급하는 경우 부가가치세법 제7조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되고, 사업자는 상가 분양계약자들에 대하여 각각 세금계산서를 교부해야 하며, 이 때 용역의 공급시기는 상가활성화를 위한 용역이 공급이 완료된 때로 보는 것이나, 공급시기 이전에 세금계산서를 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 부가가치세법 제9조 제3항의 규정에 의하여 용역의 공급시기로 본다. 따라서 개발비 10%에 10%인 1%의 부가가치세를 더한 11%를 부담하게 되는 것이다.

참고로 계약을 해약 할 경우 개발비에 관해 간단히 언급을 하고자 한다. 개발비는 계약초기에 일시불로 납부하는 경우가 많아 중간에 계약을 해지할 경우 분양업체에서 돌려주지 않는 경우가 많다. 판례에서도 개발비를 권리금의 일부로 보아 돌려주지 않아도 된다는 내용이다.

물론 개발비에 대해서는 분양계약서나 개발비 약정서 등에 '개발비 환불' 여부가 나와 있어야 하는데 명시해 놓는 경우는 거의 없고, 있다고 하더라도 많은 계약자들은 계약서 내용을 잘 검토하지 않는 경우가 많다. 계약서 내용을 세심히 살펴 본 후에 개발비 환불 조건이 없으면 따로 계약서에 내용을 추가하여 명시하면 분쟁을 사전에 방지할 수 있겠다.

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