2008-01-24 19:43
http://blog.drapt.com/esbyun/2413571201171416883 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
서울시 재개발 분양자격 정리
서울시 재개발 분양자격 정리...①
국체청 민원상담 전화를 하면 안내멘트에 “전화상담은 세법에 관한 전문적인 지식을 가진 상담관의 의견으로서 국세청의 공식견해는 아님을 유념해 주시기 바랍니다.” 라는 내용이 나옵니다. 본 게시판에 게시하는 내용은 제가 국세상담관처럼 전문적인 지식을 가진 것도 아니지만 나름대로 조례를 정리한 내용과 건교부, 해당시, 해당구의 담당직원과의 질의답변내용을 토대로 요약하였고 담당직원이 답변을 안 해주는 내용은 제 개인적의 의견이 들어간 내용도 있음을 유념해 주시고 정리 된 내용이 틀렸을 경우 지적은 해주시되 책임을 묻거나 욕을 하지는 말아주세요..^^;;
1. 토지만의 소유의 경우 서울시 조례에서는 조례시행일 이전에 지분 혹은 분할등기 된 경우에는 지목에 상관없이 90㎡가 넘으면 분양자격을 인정하고 있습니다.
최근 분쟁(?)이 되었던 지분등기의 기준에서 상속에 관한 내용이 있었는데요...
상속원인일이 조례시행일 전이고 상속등기 된 시점이 조례시행일 후인 경우는 어찌 되는지에 대한 문제가 있었습니다. 정확한 답은 아직 없고요.. 관련글은 재투모 2446번 글에 올리적이 있습니다.^^
토지만의 분양자격 중에서 30㎡이상 90㎡미만의 기준이 있습니다.
몇 가지 조심하셔야 할 부분은 아래 3가지입니다.
a. 이 경우 무주택자의 조건.
b. 지목이 도로이고 도로로 사용하고 있는 경우는 안 된다는 것.(둘중에 하나라도 아니면 괜찮습니다. 지목은 도로인데 현황은 도로가 아니거나... 현황은 도로인데 지목이 도로가 아닌 경우...)
c. 단일필지여야 한다는 것.(공유지분이거나 수필지의 합은 안됨.)
2. 건물만의 분양자격은 건축물 준공일 이전에 토지와 건물의 소유자가 달라야 한다는 것입니다.
이 부분에서도 무허가 건물에 대한 의문부분이 있었는데요... 무허가 건물의 경우 건축물 준공일이라는 것이 없기 때문에 개인 소유땅에 무허가건물의 경우 지금 분리해도 각각의 분양자격을 받을수 있지 않을까 하는 거였습니다.. 서울시 답변은 무허가건물의 경우 무허가건축물 확인원에 등제된 날을 준공일로 간주한다는 것이었고 정릉지역에서 그런 사례도 있다고 들었습니다.
한 가지 더 무허가 건물에 대한 소유권 변동은 확인이 좀 힘들지 않을까 생각했었는데.. 전화 한통화로 소유자들 연혁이 다 나옵니다....^^;;
최근에 한 가지 재미있는 사례도 있었습니다.. 아직 확정된 것은 아닌데요.. 시유지의 유허가 건물 소유자가 시를 상대로 점유취득을 주장했고 2심까지 승소를 하였습니다. 확정판결이 나는 경우를 대비하여 토지의 소유자가 아직 서울시로 되어 있으니 건물의 소유자를 바꾸면 확정판결 후 땅의 소유권을 받더라도 땅만으로 분양자격을 받을 수 있지 않겠느냐는 질문이였습니다.. 그런데 지금 건물의 소유를 바꾸어 버리면 점유를 포기하는거 아닐까요? 아직 확정판결도 안 나왔는데....^^;;
3. 쪼각이나 사도의 경우는 표에서 설명이 잘되어 있어 따로 정리할 내용이 없을거 같습니다.. 그리고 워낙에 잘 아시는 내용들이고... ^^
4. 다가구 주택의 경과조치.
요즘 말 많죠... 재개발지역이란 것이 워낙에 노후된 주택들이 많다보니 이런 물건들이 예상외로 많습니다.. 특히 은평구 쪽에 많은 것으로 알고 있습니다... 등기부에 다가구 주택으로 표시된 주택들이야 조례에 나온대로 해석하면 될듯 한데.. 문제는 사실상의 다가구주택이죠.... 등기부는 단독으로 표시되어 있고 실제로는 다가구 주택이고... 기준은 다가구 주택이 1997년 1월 17일 이전인데 반해 더 오래전 1990년 4월 21일 이전에 구분 또는 지분등기가 필해 있어야 하죠...
이 부분에서는 간혹 이런 물건을 봅니다.. 1990년 4월 21일 이전에 지분등기가 필해져 있고 등기부는 단독. 그런데 지분등기 된 원인을 보니.. “상속” 이런 물건들은 대부분 사실상의 다가구는 아니더라구요.... 기준일자만 보다가 낭패가 될수 있는 물건이 이런 물건이 아닌가 싶습니다...
첫 번째 올리는 글이라서 기존에 정리된 분양자격 표에 몇 가지 사례만 적어드렸습니다..
서울시 분양자격 한번에 끝내면 본 칼럼 금방 문 닫습니다...^^;
표의 분양자격은 서울시 조례의 재개발분양자격입니다. 도시환경정비사업도 재개발분양자격을 적용시키지만 대부분의 도시환경정비사업의 경우 높은 용적율로 인해 사업성이 좋고 왠만한 조합원들은 작은 평형이나마 분양자격을 인정을 하는 것으로 알고 있습니다... 본 분양자격을 재건축사업에 적용시키시면 물론 안되시고요... 도시환경정비사업의 경우에는 좀더 넓은 틀로 분양자격을 적용하시에 투자하셔도 될듯 합니다...
다음 글에는 오늘 언급하지 못한 상가분양자격과 작은 평형배정에서 큰 평형배정으로 갈아타는 것을 정리해 보도록 하겠습니다...
첫번째 글의 마지막에 말씀드린것처럼 오늘은 상가분양자격과 작은평형에서 큰평형으로 이동에 대해서 얘기해 보도록 하겠습니다.
1. 상가주택으로 '큰평수의 아파트 부대복리시설'을 받을수 있는지..
상가주택을 가지신 분들은 대게 큰평형 아파트 한채와 상가하나를 받는다고 기대를 하고 계십니다. 물론 이론상 틀린부분은 아니고 정말 큰 상가주택이라면 가능한 이야기입니다.
하지만 간혹 20~30평대 상가주택을 가지고 위와같이 할수 있다는 이야기를 듣곤 합니다.. 과연 그럴수 있을지 조례를 통해서 한번 보도록 하겠습니다...
서울시 도시및주거환경정비조례를 보면 제26조(주택공급 기준 등)의 2항을 보면
②주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 조성되는 상가 등 부대복리시설은 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 순위를 기준으로 공급한다.
1. 제1순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인가·허가 또는 신고 등을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
2. 제2순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
3. 제3순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자
4. 제4순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자
5. 제5순위 : 공동주택을 분양받지 아니한 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
6. 제6순위 : 공동주택을 분양받은 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
상가 등 부대복리시설의 분양자격에 대해서 1~6순위로 정리되어 있습니다.
앞서 언급드린 상황에서 '아파트 한채 상가 하나'를 받기 위한 1순위에 해당될수도 있지만 공동주택을 분양받은 경우 그 분양가격을 제외한 가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상이여야 합니다. 예를 들어 큰평형의 아파트를 받으시고 분양가격을 제외한 가액이 남을려면 정말 큰 상가주택의 소유자이셔야 가능하시겠죠...^^;
상가주택이 아닌 큰단독주택이나 다대지로도 이론상 가능하지만 순위 자체가 6순위로 떨어지므로 실현가능성은 더 없어 보이네요...
2. 작은 지분의 상가로 아파트 혹은 부대복리시설의 분양자격이 가능한지.
주택분양자격 : 사실상의 주거용건축물을 포함하고 있으므로 용도가 근린시설이라 하더라도 사실상의 주거용건축물이라면 주택분양자격이 가능하다는 것이 다수(?)의견입니다. 사실상의 주거용건축물이란 것이 단순히 전입신고만으로는 충분하지 않고 사람이 주거를 할만한(계수대 화장실 등)이 비치되어 있어야 한다고는 하지만 누가 확인을 하는 것인지는 저도 잘 모르겠습니다...^^;
부대복리시설 : 조례상으로는 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이면 사업자등록을 필한 건축물의 소유자를 1순위로 규정하고 있지만 아파트와는 달리 추첨이라는 얘기가 없어 권리가액순으로 좋은 위치의 상가를 분양하는 것으로 알고 있습니다.(1층 상가는 조합관계자들이 다 가져간다는 얘기도 있습니다만 확인해보진 못했습니다...^^;)
3. 소형평형에서 대형평형으로 갈아타기...??
현재는 30평대 분양자격이 가능하지만 나대지나 공유지분을 더 매입하여 40평대 이상으로 갈아타기를 생각하시는 분들을 종종봅니다.. 분양자격이 안되는 나대지나 공유지분을 싸게 매입하시겠다는 생각인데.. 이점에 대해서는 동상이몽을 가지고 계시지 않나 생각합니다..
적은 지분을 가지고 계시는 분들은 내 지분으로 인해서 새롭게 분양자격이 되거나 큰평형으로 갈아탈수 있는 사람이 있으므로 비싸게 팔수 있다고 생각을 하시고...
갈아타기를 생각하시는 분들은 어차피 청산되는 지분이니 보상가액보다 약간(?)높은 가격으로 매입이 가능하시라 기대를 하시는거 같습니다..
실제로의 가격형성은 전자쪽이라고 생각합니다..
짜투리 지분 외에는 권리가액을 높일수 있는 방법은 없는지???
서울시 조례 24조 3항에 보면 아래 조항이 있습니다.
③제1항제2호 규정의 종전토지의 총면적 및 제1항제3호 규정의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각호의 1에 해당 하는 토지는 포함하지 아니한다.(개정 2005.03.17)
1. 「건축법」 제2조제1항제1호 의 규정에 의한 하나의 대지범위안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 2003년 12월 30일 이후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지(개정 2006.01.01)
2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 2003년 12월 30일 이후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지(개정 2006.01.01)
3. 1필지의 토지를 2003년 12월 30일 이후 분할 취득하거나 공유지분으로 취득한 토지(개정 2006.01.01)
'종전토지의 총면적 및 제1항제3호 규정의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각호의 1에 해당 하는 토지는 포함하지 아니한다.' 이문구를 보시고 큰평형으로 갈아타기의 경우에도 적용이 되는걸로 생각을 하시는분이 많으신거 같은데 제 생각은 이렇습니다..
위 조항은 없는 분양자격을 새롭게 만들려고 할때 제재를 가하긴 위한 조항으로 생각을 하기 때문에 큰평형으로 갈아타기를 하기 위해서는 위에 해당되는 지분을 매입하셔도 권리가액이 포함이 된다고 봅니다. 고로 200평을 가지고 계신분이 관리처분전에 30평을 가진 사람에게 공유지분으로 50평을 매도한다면 매도자는의 소유면적은 150평이 되고 매수자의 소유면적은 80평으로 권리가액을 매겨 다액순으로 큰평형대에 입주가 가능하다는 것이 제 생각이지만 다른 분들은 어찌 보실지 모르겠네요....
한가지 더 조각지분의 경우 위와 같은 방법이나 짜투리 지분의 매입을 통해서 권리가액을 올리고 20평대 분양자격에서 30평대로 옮길수 있는지에 대해서는 개인적으로 부정적입니다. 이런 생각을 갖는 근거로는 원빌라 지분 4평짜리와 쪼각빌라 지분 10평짜리가 있어도 4평은 권리가액에 의해서 30평대도 가능하다고 얘기하지만 10평짜리는 권리가액으로 30평대를 갈수 있다는 말이 없기 때문입니다.(물로 전용면적이 60평방미터 이상이면 예외죠...^^;;) 예전에 글로 한번 올라온 적이 있는거 같아 회상하며 덧대봅니다..
이번 글에서는 사실보다는 제 개인적인 생각 위주로 좀 적은거 같습니다. 참고는 하시되 글만 믿고 일을 저지르(?)는 일은 없었으면 하는 바램입니다.. 제가 좀 게으른 편이라서 글을 충분히 검토하지 못하고 올렸습니다... 이상한 부분이 있다면 말씀해 주시고 댓글로 수정해 나가도록 하겠습니다...^^;
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