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[스크랩] 참된 재개발 권리가액 계산법 |부동산노트

2007-12-26 08:44

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자료출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall

[민권식칼럼 #60] 참된 재개발 권리가액 계산법
 
지난 주 '평당매매가와 권리가액의 관계'를 주제로 한 저의 글이 많은 부분에서 공감을 했고
참으로 유익했다는 평을 많이 해주셔서 이번 시간에는 '재개발 권리가액 특집 제2편'을
특별히 준비해봤습니다.
이름하여 '참된 재개발 권리가액 계산법'.
제목은 거창하고 어려워 보이지만 한번만 자세히 들여다보면 쉽고 재미있는 내용이라 사료됩니다.
 
 
예측권리가액과 실제권리가액 
 
다음은 일반적으로 알려진 개별공시지가를 단독주택, 공동주택에 적용했을때의 권리가액
예측액입니다. 
 
# A
대지 20평, 건평 15평 단독주택
대지 20평 * 개별공시지가 1100만원 * 130% = 28600만원
건평 15평 * 건물평가액 120만원 = 1800만원
예측 권리가액 = 30400만원 
 
# B
대지 7평, 건평 15평 공동주택(빌라)
대지 7평 * 개별공시지가 1150만원 * 150% = 12075만원
건평 15평 * 건물평가액 150만원 = 2275만원
예측 권리가액 = 14350만원
 
 
 
다음은 실제 권리가액입니다.
 
# A 권리가액 = 대지기준 평당 1650만원 = 33000만원
 
# B 권리가액 = 대지기준 평당 2900만원 = 20300만원
 
 
A물건은 예측권리가액과 실제권리가액이 엇비슷한데 반해
B물건의 경우엔 예측권리가액과 실제권리가액의 차이가 큽니다.
이 결과는 매우 중요한 사항 한가지를 내포하고 있습니다.
단독주택은 일반적으로 쓰이는 감정평가방법인 토지, 건물 따로 평가하는 방식의
예측권리가액 오차 범위가 작은 반면,
빌라, 다세대, 아파트와 같은 공동주택까지 토지와 건물을 따로 평가할 경우
예측권리가액의 오차가 커진다는 사실입니다. 
 
여기서 한가지 아쉬운 것은 공동주택까지 단독주택처럼 토지, 건물 따로 나누어 평가액을
예측하는 방식이 많이 쓰여지고 있다는 것입니다.
이러한 경우, 위에서 보다시피 예측권리가액의 오차가 커질 수 밖에 없습니다.
재개발과 재건축은 평가방식의 기준이 틀리다는 점을 꼭 명심하시기 바랍니다.
재건축은 대지지분, 재개발은 토지의 효율성이 평가방식의 기준점이라는 사실을 말입니다. 
 
 
 
그렇다면 공동주택의 예측권리가액 계산법은? 
 
B물건의 공동주택가격은 13000만원이었습니다.
그렇다면 공동주택공시가격을 바탕으로 권리가액을 예측해봅시다.
 
# 공동주택공시가격 13000만원 * 150%(감정평가지수) = 19500만원
 
실제권리가액과 비슷한 금액으로 예측권리가액이 계산되었습니다.
물론 단독주택 평가방식인 토지, 건물을 따로 평가하는 방식과 비교할때
예측요차가 큰 폭으로 줄어들었습니다.
 
대부분의 지역에서 공동주택을 토지, 건물을 따로 평가했을 경우 예측오차가 컸으며
공동주택공시가격을 바탕으로 한 예측오차는 상대적으로 작았습니다.
 
* 민권식 TIP - 공동주택의 권리가액 소스
1) 공동주택 공시가격
2) 거래사례비교법
3) 표준지 감정평가 방식
 
재개발에서 공동주택 공시가격의 중요성은 다음 글에도 잘 나타나 있습니다.
 
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- 재개발 감정평가에 대한 연구자료
 
공동주택공시가격이 감정평가업무에 어떻게든지 적용할 수밖에 없는 현실을 말씀드리고자 한다.

공동주택공시가격이 고시되기 시작하면서 가장 먼저 귀중한 정보를 활용한 곳이 감정평가 분야이다. 그동만 공공성 감정가격산정을 위해 많이 힘들어 햬는데 이렇게 좋은 정보를 감정평가 실무에 적용하는것이 오히려 타당하다고 보고 있는 것이다.

 

감정평가 업무는 공공의 개념과 철학 등이 가미된 분야라 할 수 있다. 왜냐하면 타인의 재산을 감정하기 위해서는 중립성을 갖고 임해야 하며 흔들림이 없는 공정성이 요구되기 때문이다.

 

정부가 전국의 공동주택공시가격을 공개하기 전까지(2006년 상반기) 재개발지역에서는 주택가격의 상승추세가 비교적 완만하였던 관계로 인하여 대체적으로 큰 혼란없이 주택형태별로 일정한 평가기법을 적용하였다. 그러나 아시다시피 2006년 하반기 이후 수도권 아파트를 중심으로한 공동주택의 부동산 가격 폭등으로 정부에서는 부동산 가격상승 억제방안의 일환으로 종합부동산세 제도의 도입에 따른 효과 극대화를 위하여 가격상승분 가량 공동주택가격도 크게 상승함에 따라 종전의 평가기법을 그대로 적용하기가 불가능하다는 판단 아래 개발지역별 지수를 추가로 재산정 및 반영해야 올바른 감정평가라 할수 있를 것이다.

 

그 이유는  가격상승분이 반영된 공동주택가격 상승율 만큼 표준지공시지가의 상승율이 상승하지 못하고 있다는 것이다.

이러한 현상이 일어나는 이유는  공동주택가격을 크게 상승시킨 목적은 세금과 직접적인 관계가 있으나

표준지공시지가는  재개발지역에서 토지보상(평가)의 잣대로 활용되고 있기 때문입니다.

다시말하면 토지가격의 상승분과 비례하여 토지보상(평가)비용은 어느정도 같아야 하기 때문이다. 

따라서 최근 재개발지역내에서 불거져 나오는 목소리를 보면 점차 커지고  있다.

 “공동주택공시가격에 해당하는 재산세를 내고있으니 그 금액에다가 20%를 더한 가격만큼 보상(평가)하라. 시세만큼 보상(평가)를 받는것은 당연한 권리이다” 라는 것이다.

최소 그것만큼은 반영해 달라는 목소리라고 봐야 할 것이다.

 

정부에서는 재산세를 낼 때는 고시된 공동주택가격에 의거 내라. 즉 시세의 80%이니 이 가격을 기준으로 재산세를 납부토록 하라는 것이다.

그리고 감정평가시에는 표준지 공시지가를 기준으로, 그리고 개발이익이 배제된 시세대로 토지 보상(평가)를 하라고 하고 있다.

그러면 여기서 공동주택공시가격이 개발이익이 반영된 시세라 할 수 있느냐 하는 것인데 앞에서 기술한 내용을 살펴보면 물론 지역별로 차이가 많이 나는 것을 볼수는 있지만 그 지역이 개발이익이 반영된 시세를 형성하고 있다고 단언하기는 어려울 것이라 판단된다.

예를 들면 분당을 비롯하여 수도권 대부분 지역의 땅값이 비수도권 지역에 비하여 급등했음을 보여주고 있기 때문이다.

 

그렇다고 표준지공시지가 만으로 토지보상(평가)금액을 산정하기에는 토지등소유자에게는

공동주택공시가격과 표준지공시지가로 산정시의 차이만큼 불이익이 돌아간다고 보면 될것이다.

다시 말하면 표준지 공시지가가 시세 즉 공동주택공시지가의 시세를 반영하지 못하고 있기 때문이라 볼 수 있다. 다시 말하자면 토지등소유자와 보상(평가)금액 차이에 대한 협상의 여지를 남겨두고 있다고 봐야 할 것이다.

물론 몇 년 후 표준지공시지가 상승으로 공동주택공시지가 시세와 일치된다면 이같은 차이로 인한 불이익은 해소 될 것으로 판단 된다.

 

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권리가액은 재개발 투자의 핵심이다!

 

재개발 권리가액 분석은 투자수익률의 핵심요소입니다.

'평당매매가의 모순'과 '단독주택과 공동주택의 주택 유형별 권리가액 계산법'만 제대로

인지하고 있더라도 재개발 투자의 절반은 성공한 거라 할 수 있습니다. 

 

부동산투자의 대표격인 아파트-분양권-재건축시장은 점점 내리막길로 접어들고 있는 반면

정권교체와 정책의 변화로 인해 상대적으로 투자메리트가 높아진 소액투자의 대명사,

재개발 투자를 통한 달콤한 결실이 함께하시길 기원합니다.

 

 

 

저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

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