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[스크랩] 아파트 청약시장과 재개발시장 비교분석 |부동산노트

2007-12-26 08:42

http://blog.drapt.com/esbyun/22751198626159361 주소복사

자료출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall

[민권식칼럼 #69] 아파트 청약시장과 재개발시장 비교분석
 
chapter I. 유통구조
 
먼저 우리 경제의 유통구조를 살펴봅시다.
쌀을 예로 들어보도록 하죠.
1) 농부가 쌀을 재배합니다.
: 원가. 필요한 물자를 스스로 생산하여 충당하는 자급자족의 개념입니다.
2) 재배한 쌀을 도매상인에게 팝니다.
: 직거래가격. 이때의 가격이 가장 저렴합니다.
3) 도매상인이 소매상인에게 팝니다.
: 도매가격. 직거래가격보다는 비쌉니다.
4) 소매상인이 소비자에게 팝니다.
: 소매가격. 이때가 가장 비쌉니다.
 
부동산 또한 이러한 유통구조를 가지고 있습니다.
원시토지를 소유한 원주민(원가)에게서 개인이나 시행사, 지차제 및 국가와 같은
도매상인들의 매입을 거쳐(직거래가격) 아파트를 시공하게 되고(도매가격) 재개발 조합,
시행사, 시공사 등은 일반분양차익을 남기고 일반청약자에게 분양합니다.(소매가격)
 
이 유통구조에는 소매가격으로 출발하게 되는 아파트 청약시장의 한계성이
그대로 드러나 있습니다.
사업의 주체가 되어 사업이익을 공유하는 원가, 직거래가 개념의 재개발 조합원(조합)에
비해 굉장히 비효율적이라는 얘기입니다.
 
 
 
chapter II. 분양권 전매
 
최근 분양권전매 관련 규제가 강화되면서 분양권전매 가능여부가 부동산투자의 키워드로
자리잡았습니다.
다음의 보도기사가 분양권 전매의 위력을 잘 대변해주고 있습니다.
 
'로또텔' 청약광풍 서울 도심서 재현?
 
[2007.10.31 머니투데이]
 
때 아닌 오피스텔 청약광풍이 서울 도심지에서 재현됐다.
지난 4월 송도 '로또텔' 청약광풍이 휩쓸고 간 뒤 오피스텔에 대해서도 규제를 강화하겠다던 정부의 엄포는 온데 간데 없다.
-중략-
시행사에 따르면 청약접수를 시작하는 오전 9시30분보다 2시간 전인 7시30분께부터 투자자들이 몰려 모델하우스 밖으로 한때 100m에 가까운 줄이 늘어서기도 했다.
-중략-
이처럼 오피스텔에 대거 청약이 몰린 이유에 대해 시행사측은 뛰어난 입지여건과 자유로운 전매제한
때문이라고 분석했다.
-중략-
그렇다고 분양가도 싼 편이 아니다.
3.3㎡당 700만원 전후로 인근 시세와 비슷하고 전용률도 47%에 불과하다.
부동산써브 함영진 실장은 '각종 규제에 묶여 있는 다른 부동산에 비해 오피스텔은
청약 자격, 전매제한 등이 자유롭고 소액투자가 가능해 청약광풍을 언제든지 일으킬 수
있다'고 말했다.
 
 
반값아파트정책은 청약률 '0'이라는 쓰라린 현실을 참담하게 느낄 밖에 없었고
부동산투자의 50%이상을 차지하던 아파트 분양권시장은 이미 얼어붙은지 오래입니다.
 
'요즘엔 딴거 필요없어. 분양권전매만 가능하면 본전은 뽑는다니깐.'
최근 건설업계에서 하는 말입니다.
 
다음 기사는 분양권전매제한에 따른 재개발시장의 높아진 가치를 잘 서술하고 있습니다.
 
분양권 전매제한, 재건축ㆍ재개발은 걱정 `뚝`

[2007.10.1 한국경제]

9월부터 분양가상한제가 모든 택지로 전면 확대되면서 분양권 전매제한 규정까지

덩달아 강화돼 새 아파트 청약 대기자들에게 비상이 걸렸다.

분양권 전매제한이 강화되면 분양받은 아파트를 계약 이후 최장 10년까지 되팔 수 없어

환금성이 크게 떨어질 수 밖에 없기 때문이다.
예를 들어 수도권 공공택지에서 올해 전용면적 85㎡ 이하 아파트를 분양받으면

2017년까지 전매가 불가능하다.

하지만 모든 아파트가 다 그런 것은 아니다.
이번에 강화된 분양권 전매제한은 일반분양 아파트에만 해당되기 때문이다.


무엇보다 재건축·재개발구역 내 조합원 지분(입주권)은 이번에 강화된 전매제한

규정과는 상관이 없다.

우선 재건축 조합원 지분은 투기과열지구에서는 입주(소유권 이전등기) 직후,

비(非)투기과열지구에선 언제든지 전매할 수 있다.
재개발 조합원 지분의 경우도 별다른 제한이 없어 투기과열지구 지정여부에 관계 없이

원하는 시기에 사고 팔 수 있다.

 

 

 

이번시간에는 유통구조와 분양권전매라는 측면에서 아파트 분양권시장과 재개발 시장을

비교해봤습니다.

정책에 따른 투자의 트렌드를 제대로 짚는 것이 곧 성공투자의 지름길임은

두말할 나위가 없습니다.

아무쪼록 참고만 하시기 바라며 여러분의 성투에 조금이나마 도움이 되었음 하는

바램을 가져봅니다.

감사합니다. 

 
 
저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

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