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[스크랩] 재개발 투자 이것만은 알아두자 (9) |부동산노트

2007-12-26 08:36

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자료출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall

[민권식칼럼 #76] 재개발 투자 이것만은 알아두자 (9)
 
 
서울시 재개발사업 업무처리 절차

1. 주택재개발구역지정입안
1) 주택재개발구역지정입안신청
2) 주택재개발구역지정입안신청서서류검토
3) 주택재개발구역지정입안을위한자치구관련부서협의
4) 주택재개발구역지정입안을위한자치구주민의견수렴
5) 주택재개발구역지정입안을위한주민의견심사결과
6) 주택재개발구역지정입안을위한구의회의견청취
7) 주택재개발구역지정입안을위한자치구도시계획위원회자문
8) 주택재개발구역지정입안및구역지정신청
9) 보완반려취하

2. 주택재개발구역지정및고시
1) 주택재개발구역지정신청서관련서류검토
2) 주택재개발구역지정을 위한 관련부서 협의
3) 주택재개발구역지정을 위한 도시계획위원회심의결과
4) 주택재개발구역지정 및 고시
5) 보완반려취하

3. 재개발조합설립인가
1) 조합설립인가신청서서류검토
2) 조합설립인가서교부
3) 보완반려취하

4. 재개발사업시행인가
1) 사업시행인가신청
2) 사업시행인가신청서류검토
3) 사업시행인가를위한공람공고및관련부서협의
4) 사업시행인가를위한주민의견심사결과
5) 주택재개발사업시행인가및고시
6) 보완반려취하

5. 국유재산매수신청
1) 국/공유지매수신청
2) 국/공유지 매수신청 서류검토 및 관련부서 협의
3) 국/공유지매매계약체결

6. 건축물착공신고
1) 주택재개발착공신고

7. 주택재개발관리처분인가
1) 관리처분계획인가신청
2) 관리처분계획인가신청서류검토
3) 관리처분계획인가를 위한 주민공람
4) 관리처분계획인가를 위한주민의견심사결과
5) 관리처분계획인가
6) 보완반려취하

8. 사용승인신청
1) 주택재개발 임시사용승인 신청
2) 주택재개발 임시사용승인 신청 관련부서 협의
3) 임시사용 승인서 교부

9. 사용검사
1) 사용검사 승인신청
2) 사용검사 승인신청 관련부서 협의
3) 사용검사 승인서 교부
4) 주택재개발사업완료 및 공고
 
* 서울시 홈페이지 자료 참조. 
 
 
 
재개발사업에 적용되는 법령의 종류

 

1. 도시및주거환경정비법 (도정법)

일반적으로 널리 사용되는 법령으로서 서울시, 경기도에서 야심차게 진행하고 있는 뉴타운사업

이나 주민자체적으로 진행하는 민영재개발사업은 보통 이 도시및주거환경정비법이 적용됩니다.

 

2. 주택법

주택법에 의한 재개발사업은 일반적으로 건축물이 없는 나대지에 건설된다는 점에서 주택 등

노후 건축물을 철거하고 진행되는 도정법에 의한 재개발사업과 구별됩니다.

 

3. 도시개발법

도시개발법에 의한 재개발사업은 원칙적으로 나대지 50%이상인 지역에 적용되는 법령입니다.

또한 주민이 사업을 방향성을 선택할 수 있는 지구단위계획구역에 의한 사업에도 적용되며

2:4:4, 4:4:2와 같은 의무평형배정규제가 없다는 점 등 많은 메리트를 가지고 있는 법령이기도

합니다.

 

 

 

도정법에 의한 사업의 종류
 
1. 주거환경개선사업
도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 기반시설이 극히 열악하고 노후건축물이
과도하게 밀집한 지역의 주거환경 개선을 위하여 시행되는 사업
 
2. 주택재개발사업
기반시설이 열악하고 노후건축물이 밀집한 지역의 주거환경 개선을 위하여 시행되는 사업
 
3. 도시환경정비사업
상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이
필요한 지역의 주거환경 개선을 위하여 시행되는 사업
 
4. 정비구역
정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 정비계획에 의하여 지정고시된 구역 
 
 
 
자력재개발방식과 합동재개발방식 
 
1. 자력재개발방식
'주택개량촉진에 관한 임시조치법' 에 의해 지난 1973년부터 시행된 자력재개발방식은
말그대로 주민들 자력으로 주택개량을 한다는 의미를 담고 있습니다.
지방자체단체는 시행자가 되어 공공시설 설치 및 행정지원 등을 담당하고 주택은 주민이 건립하는
형태로 진행됩니다.
자력재개발에 의한 사업은 대부분 단독주택 또는 연립주택 등 저층/저밀도의 개발이 주가 됩니다.
 
2. 합동재개발방식
토지소유자가 조합을 구성하여 사업시행자가 되어 자율적으로 주택재개발을 시행하는 방식으로서
지난 1983년 부터 시행되어 왔습니다.
사업시행에 필요한 자금과 시공은 순수한 도급자의 지위로 또는 도시재개발법에 의한 공동사업
시행자 자격으로 주택건설사업자가 제공하며,
조합원인 권리자에 대하여 구획정리기법의 권리변환방법을 활용하게 됩니다.
합동재개발방식은 건설회사의 자본이 사업초기단계부터 투입되면서 주민들의 거주정착에 대한
비중이 작아지고 고밀도 개발에만 치우쳐 질 수 있다는 문제점이 제기되고 있습니다.
 
 
 
시공사 선정방법과 계약방법 
 
1. 시공사 선정방법
 
1) 공개경쟁입찰
신문공고 등의 방법으로 입찰참가 회사를 공모하는 방법으로 균등한 기회를 제공하고
담합 가능성이 적다는 메리트가 있지만 과당경쟁으로 부적격사의 낙찰 소지가 있습니다.

2) 지명경쟁입찰
시공능력을 고려하여 가장 적격이라고 인정되는 3∼5 개사를 선정하여 입찰에 참여시키는
형태입니다. 지명경쟁입찰 방식은 부적격 시공사가 낙찰될 가능성이 낮습니다만
입찰 참가자간에 담합이 발생할 우려가 있습니다.
 
 
2. 시공사와의 계약방법

1) 도급제
사업에 필요한 공사비를 계약시점 기준으로 공사금액을 책정하여 계약하는 방식입니다.
사업 진행중에 물가상승 등으로 공사비가 추가될때마다 조합원 부담이 늘어날 수 있습니다.
도급제는 일반적인 계약체결방식으로서 공사진행 속도가 비교적 빠릅니다.

2) 지분제
조합원의 소유토지 혹은 건축물 면적에 따라 일정한 면적의 아파트를 조합원에게 제공하고
나머지 주택상가, 복리시설 등을 매각하여 공사비로 충당하는 방식을 말합니다.
계약시 확정된 지분 이외의 이익금은 100% 시공사로 귀속된다는 메리트가 있지만
공사기간의 장기화될 경우 시공사 부담이 늘어날 우려가 있기 때문에 지분제 방식은 매우 드물게
사용됩니다.

 
 
저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

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