2006-12-11 18:34

http://blog.drapt.com/erdia/1631421165829686642

요즘, 국내외를 가리지 않고 여기 저기서 한국의 버블붕괴 경고신호를 보내고 있습니다. 아직은 거품이 아니라면서, 내년에 예산조기 집행과 재정적자 확대를 통해서 경기부양을 하겠다던 재경부장관조차 급기야 가계대출 폭증에 따른 금융 위기를 지적했고, 노무현 대통령도 웰링턴에서 인위적인 경기부양을 하지 않겠다고 꼬리를 내리고 말았습니다. 오죽했으면, 금융연구원에서 다급한 목소리로 주택담보대출을 고정금리로 당장 전환해야 한다고 했을까요? 지금 전환한다고 해본들, 이미 가속도가 붙어 버린 가계의 부채증가에 의한 위험지수가 완화될거라는 것은 희망사항 입니다.

빚으로 생활한다는 미국인들보다도 한국의 가계빚이 2001년부터 더 많아졌다고 하니, 금융당국및 정부에서도 그 위험성을 피부로 느끼기 시작 했나 봅니다. 게다가, 한은에서 콜금리를 동결했음에도 불구하고 시중의 CD금리가 4.71%로 4차 부동산 폭등이 일어나기 전인 2003년 8월의 수준으로 회귀했다고 합니다. 더구나, 내년 1/4분기에는 한은에서도 한두차례 금리를 추가로 인상하지않을 수밖에 없는 상황으로 내몰리고 있으며, 덮친 격으로 내년의 경제 성장률은 올보다 하락할게 불을 보듯 뻔하므로 가계의 부채 상환할 능력은 시간이 갈수록 더 떨어질 수밖에 없습니다. 소득증가에 비해서 부채증가 속도가 더 빠르다는게 큰 문제입니다.

금융연구원 분석에 의하면, 가계가 금융자산으로 금융부채를 갚을 수 있는 능력을 보여주는 개인 금융자산 대비 금융부채 비율은 지난해 52.9%로 미국에 비해 약 20%포인트 높고, 일본(2006년6월 26%), 영국(2003년12월 35%), 대만(2003년12월 17%)보다도 높다는 겁니다. 사정이 이러함에도 불구하고, 11월의 주택담보대출은 사상 최대치를 찍고 있으며 이런 증가 추세는 관성의 힘에 의해 계속 Go-Go 하고 있습니다. 버블이 터지기 위한 마지막 수순을 밟아 가고 있는 전형적인 양상이 전개되고 있으며, 이미 그 통제선을 넘어섰다고 보여집니다.

여기에 다른 나라에는 없었던 뇌관이 또하나 추가되었으니, 그것은 바로 급격한 환율 하락입니다. 원화가치 상승은 일부 대기업을 제외하고는 수출로 먹고사는 중소기업에게는 금리인상보다 더 치명적인 요소로 작용하고 있습니다. 이것을 잘 알고 있기에, 재경부에서 시장개입을 통해서 환율하락을 막으려고 발버둥 치고 있지만, 원화 강세가 글로벌 달러 약세에서 오는 것이므로, 언발에 오줌누기일 뿐입니다. 따라서, 환율이 지금의 920원에서 12월말까지 910원대, 내년 상반기에 800원 후반대로 하락할 가능성이 매우 높으며, 이게 현실화 되면 환율 임계치에 도달하는 수많은 수출 중소기업은 과거 일본의 플라자 합의후 처럼 도산할 수 밖에 없습니다.

그렇다고 해서, 금리를 더 낮춰서 경기부양을 시도해본들, 우리경제에는 더 이상 효과가 없다는것이 선험적으로 입증되었기에 함부로 할수도 없는 상황이 되었지요. 또다시, 그런 시도를 한다는 것은 타오르는 부동산 시장에 기름을 부어 주는 꼴이 될게 명백하기 때문입니다. 경기는 하강하고, 실질 소득 증가는 제자리거나 계속 감소하는데, 시중에는 토지보상금, 주택담보대출, 외환시장에 환개입에의한 원화 공급, 엔화차입등으로 유동성만 점점 늘어나고, 이돈이 내수시장이나 생산설비 투자 대신에 고스란히 아파트 시장으로만 빨려들어가고 있는 상황이 계속 벌어지고 있습니다.

동아일보같은 언론에서는 이런 이유 때문에 향후 몇 년간은 지금보다 2배이상 아파트 가격이 더 오를거라고 투기를 조장하고 있습니다. 하지만, 그것은 상업적 측면(광고수입)을 의식하는 멘트성일 뿐입니다. 현장에서 뛰는 이른바, 부동산 전문가라는 사람들도 더 오를거라면서 지금이 기회다라며 거품붕괴 방지에 안간힘을 쓰고 있습니다. 그 사람들은 거품이 어느날 갑자기 붕괴되어도 법적 책임이 없습니다. 그냥, 욕 한번 먹으면 그것으로 끝입니다. 그사람들의 목적은 유명세를 타고, 그로 인한 상담료를 챙기면 그만이지요.

분명히 말해서, 이런 유동성에 의한 버블확대도 한계점에 거의 도달했으며 정책적인 통제 불능 상태로 빠져 들었다는 사실입니다. 차기에 누가 정권 잡더라도 현재의 아파트 시장을 통제하지는 못합니다. 어제밤 MBC에서 그러더군요. 서울의 평균 주택가격이 도꾜와 뉴욕을 제쳤다고요. 일부 얼치기 부동산 전문가들은 우리와 일본의 91년 상황은 다르기 때문에 일본과는 더 이상 비교하지 말자라고 합니다. 그 근거를 대출 비율로 잡고 있더군요. 붕괴 당시의 일본의 대출비율이 110%인데 비해서 우리는 지금 70%선이기 때문에 버블이 아니며, 따라서 계속 더 오를거라는 시각이지요. 금리 올려도 희소성 가치 때문에 집값 못잡는다면서 안심하고 질러 대라고 합니다. 그 근거로 금리가 12%가 넘었을 때에도 집값이 올랐다는 경험을 대면서요. 이렇게 말하는 사람들이 금리에 대해서 뭘 알고 그러는지 모르겠습니다.

일본의 91년 버블붕괴를 지켜보고 연구해온 동경대의 이또 교수는 다른 말을 합니다. 그당시의 일본 은행들의 대출율은 시가 대비 80~90%였으며, 지금의 한국과 같다는 겁니다. 물론, 제 2 금융권의 대출도 생각해볼 수 있지만, 우리도 보험사라던가, 사금융을 감안하면 90%까지 대출받는 아파트가 많은게 사실 아닙니까? 두 번째는, 그당시의 일본과 우리의 주택 보급률을 논거로 듭니다만, 이 역시 설득력이 없다는 겁니다. 따라서, 우리나라의 현상황은 전형적인 버블붕괴 초입에 들어섰다고 보는 겁니다.

일부 민간 경제연구소나, 전문가들은 향후 2년간 더 상승하다가 약간의 조정을 받을 거란 말을 합니다. 이말은 우리나라의 아파트 가격이 붕괴될 일은 없고 잠시 쉬다가 계속 오를거라는 희망적 시각의 전망이 아닌가 봅니다. 나는, 약간의 조정을 받는다라는 상투적인 말이 부동산 전문가들이란 사람들의 입에서 나올때마다, 묘한 느낌이 들더군요. 정상적인 매커니즘에 의해서 정상적인 가격을 형성하고 있을때나 쓰여질 용어를, 버블국면의 비 이성적인 시장에 이런 용어를 함부로 쓰고 있으니 말입니다.

지금의 국내외의 경제상황을 얼핏 보면, 우리나라의 부동산 버블이 어느날 소리소문없이 한순간에 올 수 있다는 겁니다. 진짜 고수들은 동물적 감각으로 그것을 이미 인지하고 있을 것이며, 그에 대한 만반의 대비를 하고 있을 겁니다. 어제밤 MBC에서 그걸 말하더군요. 강남의 아파트 부자들이 투자패턴을 바꾸기 시작했다고요. 군중 심리에 휩쓸려 가는 우매한 서민들만 개념없이 막연한 추가상승 심리에 기댄채로 오늘도 어디가 미래가치가 더 있는 아파트일까 고민하고 발품팔고 있습니다. 전 재산이 걸린 문제입니다. 이왕 폭등한 집값, 2년만 두눈 딱 감고 기다리십시오. 막차라도 타야 안심이라는 생각은 곧, 당신의 파멸을 가져다 줍니다.

집값 앞으로?
떨어지지 않습니다, 다만 무너질 뿐이지....
누가 조커를 잡은 것이며, 누가 상투를 잡고 있을까요?

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