2006-08-24 08:45

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자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=402

2007년은 부동산시장에나 경제, 우리 생활에 크든 작든, 직접이든 간접적이든 많은 영향을 미칠 변수들이 기다리고 있습니다. 굳이 1년 이상 남은 시기를 앞당겨 변수를 들여다보는 이유는 2007년 이후 미래에 대한 준비를 차근차근 한다는데 의미가 있습니다. 부자들의 습관 중 하나가 매일 일정시간을 할애해 미래에 대한 준비를 한다는 것은 알고 있겠죠? 2007년 부동산시장을 강타할 변수는 어쩌면 지금 벌써 우리에게 영향을 미칠 수도 있습니다. 이번 오윤섭의 부자노트에서는 2007년 부동산시장 변수중 부동산정책 금리 건설경기 등 직접적인 변수를 제외하고 간접적으로 강력한 영향을 미칠 변수들을 정리했습니다. 글로벌 경제 환경 먼저 새롭게 대두되는, 아니 이미 진행중인 글로벌 경제 환경 변수 2가지를 소개하겠습니다. 먼저 첫째는 저성장의 장기화입니다. 고유가 등으로 글로벌 저성장이 앞으로 장기화된다는 점에는 전문가 사이에 이견이 거의 없습니다. 현재로선 2007년부터 글로벌 저성장이 본격화될 것으로 예상됩니다. 기업이나 개인 모두 저성장시대에 세운 잘못된 전략은 치명적인 결과를 가져올 수 있습니다. 개인도 부동산 투자에 있어 판단착오나 시행착오를 최대한 줄일 수 있도록 분석적이며 전략적인 사고를 갖고 실행해야 합니다. 둘째는 지속적인 인플레이션입니다. 저성장시대에서도 전 세계로 돌아다니는 돈이 넘쳐나는 글로벌 과잉 유동성으로 인플레이션이 지속될 가능성이 높습니다. 원인이 어떤 것이든 인플레이션은 기업에게는 신규 사업에 필요한 투자비를 높여 시장 진입을 힘들게 만들어 투자의지를 꺾습니다. 지속적인 인플레이션은 개인에게도 역시 마찬가지 상황으로 다가와 부의 양극화를 넘어 최악의 경우 부의 해체(상류층/빈민. 중산층 붕괴)까지 이를 수도 있습니다. 17대 대통령 선거 17대 대통령 선거는 노무현 대통령의 임기가 만료되는 2008년 2월 24일을 기준으로 70일전 이후 첫 번째 수요일인 2007년 12월 19일에 실시될 예정입니다. 역대 대선이 이로 인해 직접적으로 부동산 가격이 오르지는 않았습니다. 다만 87년 3저 호황 등 대선전후 경제상황이 대선정국과 결합할 때 가격 상승을 부추겼습니다. 대선전후 가격 상승에는 심리적인 요인이 큽니다. 대선이 있는 해에는 각종 개발계획에 대한 예산을 조기 편성하고 조기 착공합니다. 또 대선기간중 개발공약이 난무하고 집권이후 규제정책이 완화된다는 기대심리로 2002년처럼 선거전후에 부동산 가격이 오르기도 합니다. 특히 17대 대선은 대선 결과에 따라 차기 정부는 참여정부보다는 양도세 종합부동산세 등 세제 중과 및 부동산 규제정책을 완화해 친시장적으로 개편할 것이라는 기대심리가 그 어느때보다 높습니다. 한미 FTA 체결? 미국이나 한국 정부 모두 늦어도 2007년 6월 이전에 한미 FTA(Free Trade Agreement)를 체결하겠다는 입장입니다. 2006년 1월 노무현 대통령의 신년 국정연설에서 갑자기 튀어나온 한미 FTA 체결이 상위 10%에게는 득이 되는 협정이겠지만 서민에게는 최대의 피해가 되는 협정이 될 수 있으므로 FTA가 여러분에게 미치는 영향에 대해 진지하게 분석해야 합니다. FTA란 쌍방간 협의를 통해 국가간 수출입을 할 때 상품에 붙는 세금 즉 관세를 없애고 자유롭게 상품을 사고 파는 것이 입니다. 하지만 한국과 미국이 경제적 규모 차이와 분단 시대의 군사협력 관계로 볼 때 공평하고 대등한 협상을 기대하기는 어렵습니다. 한국정부가 협상도 하기전에 미국산 쇠고기 수입규제 완화, 자동차 배출가스 배출기준 완화, 스크린 쿼터 축소 등 미국의 4대 선결조건을 전격 수용했듯이 미국이 과연 노동시장 자유화를 수용할 까요? 한국정부가 요구도 하지 않겠지만 말입니다. 멕시코는 NAFTA 체결이후 농업 등 경제 전부문에서 독과점이 심화되고 있습니다. 이에 따라 서민은 경제적 난민이 돼 목숨을 걸고 미국으로 탈출하는 사태가 벌어지고 있습니다. 한미 FTA는 국민의 생존과 직결되는 농업(먹지 않고는 살수 없으며 먹는 것을 전적으로 외세에 의존할 때 식량 무기화로 피해를 입을 가능성이 높아짐)이 가장 큰 피해를 입을 것이며 부동산 중개업소나 미장원에도 악영향을 미칩니다. 또 미국 금융업이 국내 진출한다면 시중은행의 주택담보대출 제도가 사라질 수도 있습니다. 서민들의 내집마련은 그만큼 멀어진다는 것입니다. 중소 건설업체도 도산이 불가피해 건설부동산시장의 구조조정이 본격화될 것입니다. 행정도시/기업도시/혁신도시 착공? 전국 국토에 부동산시장 열풍을 몰고 왔다는 3대 국토균형발전 사업의 착공이 모두 2007년에 예정돼 있습니다. 우선 연기 공주 일대 2천2백12만평에 들어설 행정중심복합도시가 2007년 하반기에 착공할 예정입니다. 2030년까지 인구 50만명을 수용하고 정부청사중 12부 4처 2청이 2012년부터 2014년까지 행정도시로 단계적으로 이전하게 됩니다. 초미의 관심사는 참여정부 기간중 착공 가능성 여부입니다. 현재까지 정부의 의지가 워낙 강하므로 늦어도 2007년 12월까지 착공할 가능성이 높습니다. 착공은 사업의 실질적 확정을 의미하며 번복이라는 리스크가 거의 사라집니다. 이에 따라 충청권 부동산시장은 또 한번의 과열을 불러일으킬 것입니다. 여기에 2005년 12월부터 시작된 토지보상이 2006년에 완료되면 4조원에 달하는 보상금이 부동산 규제완화 여부에 따라 현재 은행에 묶인 보상 자금 이 상당부분 부동산으로 유입될 것입니다. 시범 도시로 선정된 6개 기업도시는 총 5천1백90만평에 37조원이 투입됩니다. 2006년 12월까지 개발 계획을 승인을 받아 2007년 상반기 착공할 예정입니다. 하지만 대기업 참여가 저조하고 개발예정지의 땅값이 워낙 오른 데다 인프라시설이 취약하며 경쟁력도 떨어져 돈안되는 사업에 과연 기업이 막대한 자본을 들여 예정대로 추진할지는 의문시 됩니다. 전국 10개 지역에 총 1천3백만평 규모로 들어서는 혁신도시는 2012년까지 1백75개 공공기관이 이전할 예정으로 최근 정부가 강력한 드라이브를 걸고 있습니다. 정부는 지방자치단체와 협의과정 및 준비정도에 따라 2007년 8월부터 순차적으로 착공할 예정입니다. 실시계획 승인을 2007년 11월까지 모두 마친다는 계획입니다. 기업도시와 같은 문제점을 안고 있지만 민간이 주도하는 기업도시와 달리 정부 주도라는 점에서 사업 속도는 상대적으로 빠를 것입니다. 기업도시나 혁신도시 모두 사업 속도는 당초보다 1년 이상 늦어지고 있는데 착공은 예정대로 2007년에 강행될 예정입니다. 2007년에 착공이 이뤄진다면 토지보상은 지구 지정 및 개발계획 수립을 전후로 실시되므로 2006년 하반기부터 본격적으로 시작될 것입니다. 보상금이 지방은 물론 수도권 부동산시장에 유입될 것입니다.

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