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[스크랩] 임대사업 안내 20 |부동산노트

2008-03-25 15:21

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자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

 

 

임대사업 안내 20

 
                                                                                              
임대사업

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번호 제목 등록일 조회수
20 [임대사업] 종류별 임대사업 2004/08/10 12110
19 [임대사업] 상품별 입지선정- 외국인대상 임대 2004/03/04 3057
18 [임대사업] 상품별 입지선정 - 오피스텔 임대 2004/03/04 4313
17 [임대사업] 상품별 입지선정 - 원룸 임대 2004/03/04 4305
16 [임대사업] 사업자등록절차 - 기타 임대사업자 2004/03/04 4156
15 [임대사업] 사업자등록절차 - 임대주택사업자 2004/03/04 6302
14 [임대사업] 세제혜택 - 기타 임대사업시 2004/03/04 3671
13 [임대사업] 세제혜택 - 건설임대주택사업시 2004/03/04 2372
12 [임대사업] 세제혜택 - 매입임대주택사업시 2004/03/04 6238
11 [임대사업] 임대사업이란 2004/03/02 8052
10 [임대사업] 사업자등록 방법 2003/05/29 7636
9 [임대사업] 절차 2003/05/29 6199
8 [부동산 용어] 코쿤하우스 & 퍼니쉬트룸 2002/03/21 2939
7 [임대주택] 임대주택법상 임대주택의 차이점 2001/11/15 4770
6 [임대주택] 건설임대주택과 매입임대주택 2001/11/15 3578
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☞ 임대사업이란
하나 이상의 부동산을 타인에게 유료로 임대하는 사업을 뜻한다.
임대사업 중 주택을 대상으로 하는 '임대주택사업'은 정부가 부동산 경기 활성화 정책에 따른 각종 세제혜택을 받을 수 있다. 반면 일반 주택이 아닌 상업/업무시설을 대상으로 하고 있는 '일반임대사업'은 정부가 진행하고 있는 임대주택사업 세제혜택을 받을 수 없다.
'임대주택사업'을 하기 전에는 해당 주택이 세제혜택 감면 대상여부를 파악해야 하며 세제혜택을 받기 위한 절차도 알아두어야 한다.
반면 '일반임대사업'이나 세제 혜택을 받을 수 없는 임대주택사업인 경우는 사업자 등록을 하지 않는 경우가 대부분이며 관할 세무서에 일반 사업자 등록만 하면 된다
 출처 : [부동산114] 임대사업>[임대사업] 임대사업이란 /부동산114/2004.03.02
 (모바일 부동산114를 만나는 방법 **7*7 NATE)
 
 
[임대사업] 세제혜택 - 매입임대주택사업시

☞ 매입한 임대대상 부동산이 주택일 경우에만 해당된다.



☞ 취득세/등록세 추징사항
- 취득일로부터 2월 이내 이전등기를 하지 않는 경우
- 임대의무기간 내에 대통령령이 정하지 않은 임대이외의 목적으로 사용 또는 매각하는 경우
- 잔금납부 전 구청에 임대사업자 등록을 하지 않는 경우 취/등록세 감면 없음.

☞ 양도소득세를 면제받으려면
- 임대개시 후 20일 이내 물건지 관할세무서에 사업자 등록
- 임대개시 후 3개월 이내 물건지 관할세무서에 주택임대 신고
[임대사업] 세제혜택 - 건설임대주택사업시
☞ 건설한 임대대상 부동산이 주택일 경우에만 해당된다.



☞ 취득세/등록세 추징사항
- 사용승인서 교부일로부터 2월 이내 보존등기를 하지 않는 경우
- 임대의무기간 내에 대통령령이 정하지 않은 임대이외의 목적으로 사용 또는 매각하는 경우
- 사용승인서 교부일 전 구청에 임대사업자 등록을 하지 않는 경우 취/등록세 감면 없음.
[임대사업] 세제혜택 - 기타 임대사업시

임대사업시 주택이 아닌 부동산을 매입, 보유, 양도시에는 별도의 세제혜택이 없다. 한편 주거형 오피스텔도 업무시설로 규정되어 있기 때문에 세제혜택이 없다.

세제혜택이 주어지는 임대주택사업은 서민주거 안정을 꾀하는 동시에 부동산 경기 활성화에 그 뜻이 있으며, 신규주택이 아닌 기존주택에 대한 세제혜택도 거의 없다.
주택이 아닌 부동산을 임대하는 경우에는 주택이 아니기 때문에 1주택 소유자가 부동산을 매입하더라도 1가구 2주택에 해당되지 않으므로 소유하고 있는 1주택에 대한 양도세는 부과되지 않는다.

[임대사업] 사업자등록절차 - 임대주택사업자



※ 준비서류는 해당 시/군/구청마다 조금씩 차이가 있을 수 있으므로 해당처에 확인하는 것이 정확하다.

임대사업] 사업자등록절차 - 기타 임대사업자

☞ 구청에 임대주택사업자 등록을 할 필요가 없다.
→ 주택을 대상으로 하지 않으면 임대주택사업자가 아니므로 신고할 필요가 없다. 지방세인 취/등록세와 보유세/종토세 감면대상이 아니므로 신고대상이 아니다.
→ 다가구주택으로 임대사업을 하는 경우에도 임대주택사업자의 해당사항이 없으므로 취/등록세와 보유세/종토세를 그냥 납부하시면 된다.

☞ 세무서에 사업자 등록을 해야하는 이유
→ 국세인 소득세와 양도시 발생하는 양도세에 대한 감면은 없으나 임대소득이 발생하는 것에 대하여 세금을 내야 하기 때문에 세무서에 소득발생에 대한 신고를 하시는 것이 원칙이다.

☞ 물건지 세무서에 사업자등록을 하면 된다.
→ 필요서류 : 사업자 등록신청서, 주민등록등본

☞ 사업자 등록을 안하실 경우에는 임대소득세 신고를 하시면 된다
[임대사업] 상품별 입지선정 - 원룸 임대

☞ 수요층의 특성 (독립성, 차별성, 편리성, 가변성)

 1. 혼자만의 편안한 생활공간을 영위하길 바란다.
 2. 개성이 강한 수요층이므로 차별화된 공간을 추구한다.
 3. 직장 또는 주사회활동 지역과 출퇴근이 용이해야 하므로 교통이 편리한 곳을 찾는다.
 4. 직장 또는 주위환경의 변화에 따라 이동이 쉽고 거주의 패턴이 바뀐다.
 5. 주요 수요층은 독신 직장인과 대학생(20대초 ~ 30대초)
  따라서 이들의 수요자는 정적이지 않고 계속 바뀌기 때문에 새로운 수요자가 계속 끊이지 않고 생기는
  입지가 원룸사업을 하기에 용이하다. 개성이 강한 수요자를 타겟으로 차별화된 아이템을 가지고 사업을
  한다면 높은 임대가를 받을 수 있다.
 6. 전용면적은 10~18평형 정도가 유망하다.
  이 정도가 수요자가 가장 많이 찾는 면적이며 전용 18평형 이하 주택일 경우 취/등록세 등 각종 세제혜택
  을 받을 수 있어 유리하다. 또한 평형이 커지면 임대수요자의 월세 부담이 커지기 때문에 그만큼 임대
  순환률이 떨어지게 된다. 직장인 대상으로는 12 ~18평형정도가 유리하며 대학생을 대상으로는 10~14
  평형정도가 유리하다.

[임대사업] 상품별 입지선정 - 오피스텔 임대

오피스텔은 사무실과 주거의 복합공간이다. 따라서 원룸보다 교통 등의 입지에 의한 영향을 더욱 많이 받는다.
오피스텔 구입시는 주변의 사무실과 원룸의 임대료를 살펴보고 오피스텔 가격과 비교해보아야 한다. 또한 환금성을 중요시 한다면 주변의 거래현황을 파악해보는 것은 필수적이다.
신규분양되는 오피스텔의 경우라면 시공업체나 시행자의 신뢰도를 따져봐야 할 것이다.

☞ 입지선정시 유의사항

1. 오피스텔은 구입에 앞서 투자목적을 분명히 해야한다. 직접 입주를 할 것인지, 세를 놓을 것인지 미리 정한 후 오피스텔을 골라야 한다. 직접 입주를 할 땐 주변환경이 쾌적하고 편의시설을 갖춘 곳이 좋고 세를 놓을 때는 임대수요가 풍부한 곳을 선택하는 것이 좋다.
2. 싸다고 구입할 것이 아니라 매매가 대비 임대가가 최소한 40%가 넘는 곳을 골라야 한다.
같은 조건이라면 전용률이 높은 것이 좋다.
3. 연면적이 적은 오피스텔일 경우 주차장, 복도 등 부대시설 비중이 높아 전용율이 떨어진다는 단점이 있다.
건물내부시설도 꼼꼼이 따져보아야 한다.
4. 주차시설과 냉난방시스템이 잘 돼어있는지 살펴보고 배후수요층이 두텁고 교통여건이 뛰어나 임대가 잘되는 곳이라도 공급이 넘친다면 투자가치는 떨어진다.
5. 도심이 아닌 택지지구 내 주거형 오피스텔이라면 주변아파트 시세와 비교를 해보아야 한다.
40평형의 오피스텔의 경우 주변의 25~27평형 아파트와 비교를 해보아야 한다. 오피스텔의 전용면적 비율은 50% 선이며 아파트의 경우 70~80%가 되기 때문이다.

[임대사업] 상품별 입지선정- 외국인대상 임대

외국인 대상으로 하여 임대사업을 하기위해서는 입지선정과 함께 외국인 특성에 따른 임대계약 및 분양이 관건이다. 외국인 대상으로 임대사업을 하려면 외국인 대상 전문 중개업소와 협의를 하는 것이 필수적이다.

☞ 입지선정시 유의사항

1. 외국인과 주택임대차 계약시에는 보편적으로 국내 전세계약서와는 달리 여러장의 영문 계약서 및 한국, 영문 혼용 계약서를 사용하기 때문에 계약의 파기 등 각종 법률적 문제의 발생시에 불이익을 당할 수 있다. 그러므로 계약 전 반드시 계약서 내용을 개별적으로 또는 중개업자를 통해 꼼꼼히 확인하고 가능하다면 중개업자에게 국문번역본을 요구하는 것이 좋다.
2. 주택 상태 및 외국인의 추가 요구 사항을 확인하고 합의된 내용을 상세하게 계약서에 첨부한다.
3. 계약해지 조건을 명확히 하고 의무 거주기간을 명문화 한다. (예: 임차인이 한국을 떠나야만 할 경우 보통 3년 계약은 1년 6개월의 의무 거주 기간, 2년 계약일 경우에는 1년 의무 거주의 기간이 있다.)
4. 계약 해지시 명 개월 전 사전 통보 조항 (보통 3개월 전) 및 자여기간에 대한 선불된 임대료의 환불 사항을 명문화한다.
5. 사전 계약 해지로 임대료 환급시 원화 또는 외화로 지급할 것인지에 대해 명문화한다. (환율 변동시 위험을 최소화하기 위해 원화로 지급하는 조건이 일반적임)
6. 주택 유지 및 보수 비용에 대한 조건을 분명히 한다.( 예: 일반적으로 10만원 미만은 임차인이 부담하고 그 이상은 임대인이 부담)
7. 외국인은 주택 임대 계약시 주로 개인 명의가 아닌 소속회사 또는 단체의 명의로 계약을 하게 된다. 그러므로 보편적으로 선불된 임대료에 대한 채권 보존을 위해 임대 주택에 대한 근저당권을 1순위로 정할 것을 요구하며 권리관계가 다소 복잡한 주택에 대해서는 임대를 꺼리는 경향이 있으므로 이 점을 유의해야 한다. ( 특히, 미군 또는 미군속과 계약시에는 이러한 권리관계가 계약 성립의 관건이 되기도 한다.)
8. 이때 주택에 화재발생시 책임소재가 불분명해질 수 있기 때문에 임차인에게 화재보험 가입을 의무화하는게 좋다
9. 초기 투자비용이 고액이므로 자금조달계획을 분명히 해야한다.
10. 일반 주택에 비해 환금성이 떨어지므로 대기 수요자를 확보해두어야 한다.
11. 관리 소홀로 인한 비용부담(설비 고장으로 인한 호텔 숙박시 임대인 부담)이 증가할 수도 있다.

[임대사업] 종류별 임대사업

< 종류별 임대사업 >



< 매입 임대주택사업 >

국내인 또는 국내법인이 2가구 이상의 주택을 매입하여 임대를 하면 누구나 임대주택사업자가 될 수 있으나 국민주택 규모이하의 주택에만 세제혜택이 집중되어 있으므로 세제혜택을 바라고 임대사업을 하려는 경우 해당 임대사업이 혜택을 받을 수 있는지 반드시 확인해야 한다.

< 공공건설 임대주택사업 >

국가 또는 지자체 재정으로 건설한 주택을 임대하는 사업

< 민간건설 임대주택사업 >

민간건설업체 또는 개인 자본에 의한 건설한 주택을 임대하는 사업
단, 20세대 이상은 사업계획승인이 필요하므로 개인은 건축허가만으로 지을 수 있는 2~19세대 이하만 가능하다.

< 일반임대사업 >

주택을 대상으로 하는 임대사업이 아닌 기타 부동산 임대사업을 의미한다.
따라서 주택임대사업에 주어지는 혜택은 전혀 없으며 임대주택사업자 등록을 할 수 없고 부동산 소재지 관할 세무서에 사업자등록만을 할 수 있다. 세제 혜택이 없으므로 대부분 소규모의 경우 세무서에 신고없이 임대사업을 하고 있는 것이 현실이다.

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