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[스크랩] \'아줌마\'의 재테크 |부동산노트

2007-03-12 15:26

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자료출처 : 피오레 앤 트라팰리스

원문출처 : http://blog.drapt.com/ous99

'아줌마'의 재테크
                                                                                                   작성자 : 조재길     
여성이 남성에 비해 재테크에 강하는 얘기가 많습니다. 그만큼 꼼꼼하다는 뜻이겠지요.

최근 어릴 적 친구를 만났는데 초등학교에 막 입학한 아이를 포함해 두 자녀를 둔
'아줌마'가 돼 있었습니다. 친구들 사이에서 '부동산 준전문가'가 됐다는 소문을 들은 터여서
호기심이 일었습니다.
얘기를 듣다보니 강남 분당권의 '전형적인 아줌마 투자' 스타일을 갖고 있다는 걸 알게 됐지요.

요즘엔 재테크로 돈을 벌었다고 하면 '투기꾼'으로 매도하기 일쑤인데요, '투기'와 '투자'를
구분할 수 있는 사람이 몇 명이나 될는지 궁금합니다.
어떤 분이 '투자수익률'로 구분할 수 있다고 해서 실소한 적도 있었습니다만.
어쨌든 이런 논란을 우려해 이 친구 주변사항이나 아파트명 등을 가명으로 쓰는 점,
이해해 주시길 바랍니다.

제가 그동안 <부자들의 부동산 투자기술을 훔쳐라> <재테크 고수들은 어디에 돈을 묻었나>
등의 책을 통해 숨어있는 재테크 고수와 비법을 많이 소개했었는데,
이 친구 역시 그에 못지 않습니다.

김 씨가 결혼한 것은 25세였습니다. 소규모 금융회사의 사내 커플이었지요.
김 씨는 당시 서울 봉천동에 살다가 시댁이 있던 분당 야탑동으로 이사를 가게 됩니다.
남편이 장남이었기 때문이지요. 김 씨는 회사를 그만뒀고, 시댁에서 1년간 살다가 남편이
강동지점 발령받은 후 송파로 이사를 갔습니다.

송파 19평형 아파트에 9000만원짜리 전세로 처음 시작한 것입니다.
전세자금을 마련하기 위해 대출도 많이 받아야 했습니다.
당시 부부가 가진 재산은 얼마 되지 않았다고 합니다. 송파에 한동안 살았습니다.

첫 번째 행운은 이 곳에 살 때 찾아왔습니다. 약 2억원을 상속받게 된 것입니다.

2001년 쯤이었습니다. 부동산에 대해 문외한이던 김 씨는 2억원을 어떻게 굴릴 지 고민하기
시작했습니다. 우선 공부를 했습니다.
신문을 열심히 읽고 스크랩을 했지요. 빠른 정보를 위해서 인터넷을 뒤졌습니다.

당시 눈에 들어온 정보가 '신분당선' 개통이었습니다. 여러 정보를 종합해 보니,
앞으로 분당이 유망할 것이란 확신이 들었다고 했습니다.
전세로 계속 살기보다 과감하게 아파트를 매입하기로 했습니다.
정자동 L아파트 28평형을 2억8000만원에 매입했습니다.

양도 후 비과세를 받기 위해 이 아파트에서 3년 보유, 2년 거주 요건을 채워가고 있던 중,
주변 H아파트가 눈에 들어왔지요.
당시 매물도 별로 없이 호가가 상승하는 게 특이했다고 했습니다.
거주 중인 L아파트에는 큰 평형이 별로 없었는데, H아파트는 이와 다른 점도 괜찮다고
여겼습니다.

H아파트 32평형을 대출을 끼고 4억8000만원에 매입했습니다. 당시 많이 오른 가격이었지만,
"과거를 생각해선 결코 아파트를 살 수 없다"고 생각했답니다.
또 가격이 오르는 '추세'였기 때문에 투자수익이 반드시 남을 것으로 판단했다는군요.

(김 씨는 서민들은 급매물이 다 소진되고 약간 오르는 추세일 때 아파트를 사는 게 좋다고
조언했습니다. 안전하면서 수익률 높은 투자법이라는군요.)

특히 강남이 오르고 있었기 때문에 분당 역시 얼마 안가 동반 상승할 것으로 확신이 들었습니다.

어쨌든 H아파트 32평형을 2억원의 전세와 대출을 끼고 4억8000만원에 매입합니다.
김 씨가 부담한 순수 자기자본은 취등록세 등 부대비용 3000만원 정도였다고 합니다.
'레버리지(지렛대)' 투자가 지금보다 훨씬 쉬울 때였지요.

비과세 요건을 맞추기 위해 L아파트를 팔지 못하던 상황이었기 때문에 어쩔 수 없이 잠시
2주택자가 됐습니다. 김 씨는 이듬해 L아파트를 비과세를 받고 4억9000만원에 매도해 상당한
차익을 남길 수 있었습니다.

(2주택자의 경우 비과세 요건에서 제외되지만, 이사를 가기 위한 일시적인 2주택자의
경우 예외입니다. 즉 1주택자가 다른 주택을 한 채 더 매입한 뒤 1년 내 이전 주택을 팔 경우
비과세 혜택이 가능한 것입니다. )

김 씨는 추후 H아파트가 6억원을 훌쩍 넘어서자 이 역시 매도해 상당한 차익을 남겼습니다.

시세차익을 본 뒤 부동산 공부에 빠진 김 씨는 '좋은 매물'을 구하기 위해 이곳저곳 다니기
시작했습니다. 이웃 아줌마들과 같이 모임을 만들어 돌아다니기도 했지요.
(실제로 여러 명이서 같이 투자한 적이 종종 있었다고 합니다.)

특히 정부가 양도세 중과한다고 해서 아줌마들 사이에선 "돈 되는 똑똑한 놈 한 채를 잡자"는
바람이 불었다고 합니다.
또 공급부족이 예상되는 상황에서 정부 대책이 계속 나오니까 결국 집값이 더 오를 것으로
 확신했다고 하는군요. (웬만한 부동산 전문가 뺨치는 예측이었지요)

우선 용산 한남뉴타운을 가봤다고 했습니다. 이때가 작년 여름쯤 되는 것 같습니다.
시장조사를 한 결과, 시기가 늦었다는 결론을 내렸다고 합니다.
재개발 후 좀 큰 평형을 받기를 원했는데,
가격이 워낙 많이 뛰었고 작은 지분들의 경우 불확실성이 높아 망설였답니다.
지분 쪼개기가 너무 성행했던 점, 그리고 돈이 장기로 묶인다는 점도 부담이었구요.
결국 이곳에선 투자를 포기했습니다.

그 다음으로 간 곳이 강동구였다고 합니다.
이곳에선 K시영 등 재건축 아파트를 주로 살펴봤는데,
이곳 역시 자금이 장기로 묶일 게 우려돼 포기했습니다.
수원 우만동 인근도 돌아봤는데 결국 투자를 하지 않았습니다.

용산을 제외하고 서울 강북지역은 가지 않았다고 합니다. 여차하면 직접 거주도
고려해야 하는데, 이것이 힘들기 때문이지요.

결국 다시 분당으로 돌아왔습니다. N아파트를 눈여겨 봤습니다. '리모델링 호재'가 조금씩
회자되고 있었기 때문이지요.
부동산 시장에선 리모델링 건축연한이 종전의 20년에서 15년으로 단축된다는 걸
기정사실화하고 있었다고 합니다.

인터넷에 관련 사실을 확인해보니 찾을 수 없었습니다. 최후로 건설교통부에 확인한 결과,
15년으로 바뀌는 내용이 전혀 없었다고 합니다.
(결국 리모델링 연한단축은 작년 10월 발표됩니다. 시장 소문이 역시 더 빠르더군요.)

정부에 확인까지 했지만, 어차피 리모델링이 될 것으로 생각했습니다.
당시 26평형을 3억7000만원에 매입했습니다. 물론 상당히 대출을 끼고 샀지요.

그리고 용인 쪽으로 갔습니다. 신갈의 H아파트 역시 리모델링 호재가 있는 곳이었습니다.
35평형이 3억원 정도였는데, 분당선 연장과 동백지구 경전철 호재가 있었습니다.
주변 상권도 점차 넓어지는 추세였구요.
하지만 직접 거주할 생각을 해보니, 망설여 졌다고 합니다. 결국 투자를 포기하고 용인
동천으로 갔습니다.

올해 입주를 앞두고 있는 D아파트의 조합원 물량이 매물로 나와 있었습니다.
이곳은 앞으로 삼성미니신도시를 비롯해 고가 아파트가 많이 들어올 예정이고,
서울~용인간 고속도로 개통호재에다 판교 광교 등 주변개발 호재가 풍부하다고 판단됐습니다.
분당 생활권이어서 직접 거주하기도 좋구요.

33평형을 친척 명의로 프리미엄 2억6000만원을 주고 매입했습니다.
총 4억4000만원(대출 3억원)을 주고 산 셈인데, 현재 시세는 5억9000만원 가량이라고 합니다.
이 아파트를 매입할 때 동네 아주머니들과 같이 샀다고 하는군요. 결국 부동산 투자에 모두
성공한 셈이지요.(김 씨를 포함해 주변 아줌마들 모두 용인 아파트를 매입하기 직전 판교에
청약했다 줄줄이 떨어졌다고 합니다.)

김 씨는 이 아파트의 입주가 시작되면 전세로 내줄 생각입니다. 전셋값으로 1억5000만원은
충분히 받을 수 있다는 계산입니다.

그러던 중 남편이 용인 이남으로 발령을 받아 할수없이 남쪽 모 도시로 이사를 갔다고 합니다.
당시 살던 집을 월세로 돌리고, 현지 33평형 아파트를 1억원에 임차해서 살고 있습니다.  

이때부터 눈을 돌린 것은 아파트가 아닌 땅입니다. 더이상 아파트를 매입하기엔 세금부담이 너무
크기 때문이지요.
특히 주변 아줌마들 사이에선 요즘 정부에서 발표한 분당급 신도시 찾기가 한창이라고 합니다.
대부분 어느 정도 좁혀져 있다는군요. 이곳에서 설명할 순 없습니다만.

김 씨는 향후 부동산 시장 전망에 대해, 거품이 있지만 떨어지지 않을 것 같다는 말을 했습니다.
가파르지는 않지만 상승세를 계속할 것이란 얘기이지요. 여러 가지를 검토한 결과라는데요.

현재 부동산 시장이 안정돼 있는 것은 비수기이기 때문이지 정부 정책의 효과 때문이 아니란
얘기도 했습니다. 한국 사람들은 부동산에 대한 소유욕이 강하기 때문에 '임대아파트 살면서
임대료 내느니, 차라리 대출받아 집 사고 이자 낸다'는 생각이 많다는 겁니다.

전형적인 '아줌마'인 김 씨가 하는 얘기들은 웬만한 정부 관료보다 나아 보였습니다.
예컨대 "건설사도 남아야 장사할 것 아니냐. 이익도 없이 집 지으라면 누가 짓겠느냐.
공급위축이 심화되면 집값이 더 뛸텐데 누가 책임질까" 같은 얘기를 꺼낸 점을 두고 하는
 말입니다.

전셋값이 곧 오를테고 그러면 집값이 동반 상승할 것이라고 점쳤습니다. 앞으로 입지 등에 따른
양극화가 심화될 것이라고 전망했습니다.
작년 입지가 떨어지는 곳까지 모두 올라, 좋은 곳과 나쁜 곳간 격차가 줄었기 때문에 입지 좋은
 곳이 곧 차별화를 시도한다는 것입니다.

공급을 크게 확대하면 집값이 떨어질텐데 이 사실을 정부만 모르고 있다고도 했습니다.
실제로 분당 아파트를 팔려고 내놨을 때 한동안 집보러 오려는 사람이 없었다고 합니다.
동백지구 입주가 몰리면서(공급이 풀리면서) 수요가 분산됐기 때문이지요.
하지만 동백 입주가 마무리되자 또다시 집값이 뛰었다는 겁니다.

반값아파트 얘기 나오는 것 보면 우습다고 합니다. 정말이지 '정치적'인 얘기라는 것입니다.

김 씨가 현재 추천하는 아파트는 신분당선 연장 호재가 있는 정자동 N아파트와 C아파트,
야탑동 M아파트 등입니다. 전평형 20평형대여서 리모델링 조합 결성하기가 쉽고, 복도식인데다
동 내부 양쪽에 엘리베이터가 있어서 리모델링 효과가 가장 크다는 게 이유입니다.

김 씨의 얘기를 종합해 보면, 김 씨가 얻은 행운은 크게 두 가지입니다. 우선 성년이 된 후 주로
거주해온 곳이 강남 분당 등 국내 부동산 가격을 선도하는 지역이란 것입니다.
회사가 강남 쪽이었고 시댁도 분당에 있었으니까요. 재테크에 성공한 사람들 중 상당수는 회사가
강남 쪽이어서 어쩔 수 없이 강남 주변에 집을 마련한 이들이었습니다.

또 한 가지는 2억원이란 큰 돈을 한 번에 상속받은 것입니다.
특히 어렵게 모으면서 집을 조금씩 넓혀간 게 아니라,한꺼번에 목돈을 받았기 때문에 부동산
투자에 대한 결정을 좀더 쉽게 내리지 않았나 싶습니다.

김 씨는 '행운'을 증폭시키는 재주가 있었던 것 같습니다.
이를 위해 많은 재테크 고수들이 그렇듯, 열심히 공부하고 부지런히 움직였으니까요.
용산 강동 수원 등에 발이 부르트도록 다니면서 결국 투자를 못했으니 '헛걸음'한 셈이지만,
이를 통해 많은 현장 경험을 쌓을 수 있었습니다.

과감한 결단력도 있었습니다. 재테크에 성공하지 못하는 사람들이 대부분 "돈이 부족해서"
"위험할 것 같아서" 투자를 꺼린다는 점을 고려하면 더욱 그렇습니다.

'투기꾼 아줌마'로만 바라보지 않았으면 좋겠군요.

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