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[스크랩] ◎ 공동명의, 유리한 점 VS 불리한 점 |부동산노트

2006-09-18 08:52

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자료출처 : 행복한 부자라는 건~~~~

원문출처 : http://blog.drapt.com/wlsdndi

 
집을 사고팔 때 생기는 양도차액에 부과되는 양도세. 공동명의일 때는 1인 명의 때보다 이 양도세 부담이 적어질 수 있다. 만약 양도차액이 2천만 원이라면 1인 명의일 때는 2천만 원에 대한 18%의 양도세율을 적용받아 3백60만 원의 양도세를 내게 된다. 하지만 공동명의일 때는 각각 1천만 원의 양도차액이 인정되어 9%의 세율을 적용, 90만 원씩 총 1백80만 원의 양도세를 내는 것. 이는 차액이 많을수록 양도세율이 가중되는 특성 때문이다. 그래서 공동명의는 양도차액이 클수록 더욱 유리하다.

1인 명의일 때는 명의를 지닌 사람이 보유 부동산에 대해 일방적으로 보증을 서거나 대출을 받을 수 있었다. 하지만 공동명의일 때는 다른 한 사람의 동의가 필수적이다. 혹 대출을 갚지 못하거나 보증 선 것이 잘못되었다 하더라도 다른 한 사람의 재산은 함부로 처분할 수 없기 때문에 재산의 절반은 지킬 수 있는 것.

아무리 맞벌이를 해서 가정 경제의 절반을 책임진다고 해도, 또 주부의 가사 노동력이 인정된다고 해도 남편 명의로 된 재산은 일단 그 사람의 고유 재산으로 인정되는 게 현실. 남편이 임의로 매매해도 이의 제기를 할 수 없는 경우도 있다. 또 나중에 많은 재산을 보유, 고액의 부동산을 구입할 때 부인 명의로 하고 싶어도 경제 활동을 한 근거가 없거나 재산을 보유했던 경력이 없기 때문에 남편의 증여나 상속으로 인정받아 증여세를 내게 되거나, 국세청으로부터 자금 출처를 조사받을 수 있다. 하지만 결혼 초기부터 주택 구입이나 차량 구입, 또는 일반적인 부동산 등을 구입할 때 부부 공동명의로 해놓으면 양도세나 종합소득세 등도 줄일 수 있고, 공식적으로 재산보유 경력을 인정받을 수도 있다.

공동명의는 꼭 부부간에만 이뤄지는 것은 아니다. 사업상의 파트너, 또 부모·자식간에도 가능하고, 세 명, 네 명의 명의를 한꺼번에 올릴 수도 있다. 만약 부모와 자식이 공동명의로 빌딩을 구입할 경우 부모가 죽었을 때 그 부동산에 대해서는 자식과 부모가 똑같이 몫을 나눈 다음 자식 몫은 제외하고 부모 몫의 1/4만큼만 상속받는 것으로 간주, 그 부분만큼만 상속세를 내면 된다. 부부 공동명의로 되어 있는 부동산일 경우, 남편이 죽으면 아내의 몫을 제외한 남편의 몫을 다시 아내와 자녀들이 나누게 되어 있으므로 아내 입장에서는 재산을 더 늘릴 수 있는 기회(?)가 된다(상속법상, 만약 남편 명의로만 되어 있었다면 아내는 1/2을, 자식들이 나머지 1/2을 상속받게 되어 있다).

주부들이 자신의 이름으로 은행 융자를 받는 것은 쉬운 일이 아니다. 하지만 모든 재산을 공동명의로 해놓으면 부인의 재산이 인정되어 담보대출을 받을 수 있고, 각종 신용카드 발급에도 유리하다. 특히 자식들이 어느 정도 자라, 작은 사업이라도 하고 싶은데 마땅히 자금이 없을 경우 이런 부동산을 담보로 해서 창업자금을 융자받을 수도 있다.

재산을 형성할 때 부인의 공로가 인정된다고 해도 이혼할 때는 정확하게 절반씩 나눠 갖기가 쉽지 않다. 이혼할 즈음에 재산을 숨겨놓거나 다른 사람 명의로 바꿔놓는 남편들도 있기 때문(이럴 경우 은행 예금과 주식은 거래 은행과 증권사 소관지점까지 알아야 하고, 부동산의 경우 소재지까지 정확하게 알아야 가압류 신청을 할 수 있기 때문에 무척 번거롭다). 일반적으로 이혼할 때 남편 명의의 아파트를 2억에 팔아 1억을 위자료로 받는다면 받은 1억에 대해 증여세를 물게 된다. 하지만 공동명의로 했을 경우 1억은 원래 부인 재산으로 인정되고, 남편 몫의 1억에서 위자료를 받을 수 있을 뿐 아니라 나머지 α 부분에 대해서만 증여세를 내면 된다.

상가를 구입, 회사원인 남편 명의로 해놓았다고 하자. 이럴 경우, 근로소득에 임대소득까지 덧붙여져(즉 소득이 누진되어) 종합소득세를 많이 내게 된다. 만약 부부 공동명의로 해서 남편 49%, 부인(근로소득이 없을 경우) 51%로 지분을 나눠놓으면 임대료에 대한 세금은 1%라도 지분이 많은 사람이 부담하게 되므로, 이렇게 하면 종합소득세를 낮출 수 있다.


부동산을 사고팔 때 공동명의인의 동의가 있어야 하기 때문에 의견 일치가 되지 않을 경우 부동산을 신속하게 운용하기 힘들다. 특히 동업자끼리 부동산을 공동명의로 해놓았을 경우 이익관계가 어그러지거나, 한 명이 부도가 나서 재산에 가압류가 가해지거나, 사망할 경우, 나머지 한 명의 재산조차도 맘대로 처분할 수 없게 된다.

1인 명의일 때 3억 원 시세 아파트를 최고 2억 원까지 대출받을 수 있다면, 공동명의로 된 집은 담보대출 비율이 낮아져, 한 사람이 받을 수 있는 담보대출은 1억 원 미만이 된다.

대출을 받거나 매매를 할 때 두 사람의 서류가 함께 첨부되어야 하고, 일일이 은행에도 함께 출석해야 하는 등 1인 명의로 된 경우보다 절차상 복잡한 일이 많아진다.

부부 공동명의로 된 경우는 다르지만 남남끼리, 형제끼리 부동산을 공동명의로 했을 때 한쪽 사람의 형편이 어렵거나 까다로운 성격일 경우 재산세·종합소득세 등의 세금, 부가세나 건물 관리비용(상가일 경우) 등 이익에 관련된 부분에서 예민해질 수 있다.

부부 공동명의로 상가를 구입해서 부인 앞으로 임대료를 받게 되면 임대소득이 생기게 되므로 국민연금과 지역의료보험을 내게 된다. 따라서 이제까지 남편 혼자서 내던 세금을 부인까지 이중으로 내게 되어 이중 지출을 하게 된다.



각종 서류 중 ‘매수인’란과 ‘등기권리자’란에 부부 두 사람의 인적사항을 각각 기재하면 된다. 특별히 더 구비해야 할 서류는 없고 추가 비용도 없다.

쉽지 않다. 처음부터 부부가 공동으로 분양을 받아야 공동명의 등기가 가능하기 때문이다. 보통은 부부 중 어느 한쪽의 이름으로 분양을 받기 때문에 입주 전에 분양권 명의 변경을 해야 한다. 이 과정에서 분양회사와의 합의가 있어야 하므로 그 절차가 번거롭다.

부부가 살면서 공동명의로 변경할 경우, 배우자에게 재산을 증여하는 것으로 간주되어 증여세를 물게 된다. 단, 기준시가 기준으로 3억 원까지는 증여세가 면제된다. 그리고 부동산 취득에 따른 취득세, 농어촌 특별세, 등기에 따른 등록세와 지방교육세를 납부하면 된다(보통 취득된 금액의 4% 정도. 부동산을 처음 구입할 때부터 부부 공동명의로 하면 이 취득세와 등록세를 추가로 부담하지 않아도 되므로 그만큼 세금을 줄일 수 있다). 직접 해도 되고 변호사, 법무사 등의 대리인을 통해 신청해도 되는데, 그럴 경우 수수료는 물건에 따라 달라진다.

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