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[스크랩] 재개발지역 33평형아파트 배정받는법 |부동산노트

2006-08-22 08:41

http://blog.drapt.com/epiys/3280031156203707651 주소복사

자료출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall

상담을 하다보면 가장 많이 받는 질문은 단연 해당 재개발 지분 매입시
30평형대 진입이 가능한지에 대하여 묻는 질문이다.
실수요자들에게 어느새 '소액으로 내집마련하기'의 척도가 되어버린...
재개발지역의 '30평형대 아파트진입하기의 모든 것'을 자세히 들여다봄으로서
내집마련의 벗, 뉴타운/재개발 현장에 한걸음 가까이 다가가보자.
 
'이 지분을 매입하면 30평형대 아파트를 배정받을 수 있나요?'
 
이 질의사항을 해결하기 위해서 필요한 것은 전환다세대의 정확한 개념파악,
전환다세대 정관의 이해, 전환다세대 숫자와 조합원 숫자, 평형배정비율 및 방식의 이해,
예측권리가액 분포도 분석 등이다.
 
해당 항목을 하나하나 살펴보아 30평대 진입의 안정성여부를 가늠해보자.
 
 
step1. 전환다세대의 개념 파악하기
전환다세대(분리다세대, 쪼갠지분)란 건축준공 당시에는 다가구(소유권자 1인)였지만
분양자격을 여러개를 확보하여 수익을 늘리려는 취지로 다세대(소유권자를 각호수로 변경,
소유권자 수인)로 구분등기한 다세대주택형태를 말한다.
등기부등본의 비고란에 '구분으로 인하여', '분할하여'등의 표기된 사항을 통해 알 수 있고
등기부등본의 최초 소유권자수와 현재 소유권자수의 비교를 통해 전환다세대인지를
발견할 수 있다.
 
 
step2. 전환다세대 해당 정관의 이해
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서울특별시 도시및주거환경정비조례 부칙<2003.12.30>
 제5조(분양대상기준의 경과조치)
제24조제2항제1호의 규정에 불구하고 이 조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을
다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 전용면적 60제곱미터 이하의
주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며,
다세대주택의 주거전용면적이 60제곱미터를 초과하는 경우에는 종전 관련조례의 규정에 의한다.
 
서울특별시 도시및주거환경정비조례
제24조제2항제1호
단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우에는
수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.
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이 정관을 알기 쉽게 해석하자면 2003년 까지의 건평 60제곱미터 이하(18평 이하)의
전환다세대는 30평형아파트를 배정받지 못하며 최소평수(20평대아파트)나 임대아파트에 배정된다는 것이다. 또한 2004년 이후의 전환다세대는 다가구의 형태로 인식되므로
분양자격조차 주어지지 않는다.
 
이 정관은 30평형대를 진입여부의 키를 쥐고 있는 것으로서 꼭 명시해 두길 바란다.
 
 
step3. 전환다세대수와 조합원수 데이터 확보에 따른 전환다세대수치 계산하기
정확한 30평형대 진입을 예측하려면 필수적인 요소로 전환다세대수와 조합원수의
데이터가 필요하다. 이 데이터를 이용해 전환다세대수치를 알아야 하기 때문이다.
예를 들어 조합원수가 1000명이고 전환다세대수가 300명이라면 전환다세대수치는
30%인 것이다.
 
 
step4. 가장 안정적인 분석을 위한 현행평형배정비율의 이해
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재개발사업의 아파트 건립비율은 국민주택규모 초과
(85제곱미터 이상 115제곱미터 이하)와 국민주택규모 중 전용면적 60평방미터 이하로 구분되는데, 국민주택규모(전용면적 85평방미터
이상) 이상은 건립세대수의 20%이내 -> 구역내 전용면적 115평방미터를 초과하는 규모의
주택비율만큼 165평방미터 이내의 규모도 지을 수 있슴.
- 국민주택규모 이하 : 건립세대수의 80%
- 국민주택규모 이하 중 전용면적 60제곱미터 이상 85제곱미터 이하 : 40%
- 국민주택규모 이하 중 전용면적 60제곱미터 이하 : 40%
* 규모별 건립비율을 구역사정에 의하여 서울시장의 인가를 받을 경우 4%범위 내에서
조정할 수 있음.
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이 정관을 알기 쉽게 풀이하면 20평형대 40%, 30평형대 40%, 40평형이상 20%이다.
여기서 재개발 평형배정비율을 적용할때는 일반적으로 4%의 탄력을 적용할 수 있는 바,
실제적인 평형배정비율은 20평형 36%, 30평형 36%, 40평형이상 28%로 책정된다.
 
40:40:20의 비율을 택한 것은 가장 안정적인 분석을 위함이다. 
하지만 뉴타운/재개발사업을 더욱 체계적으로 지원하기 위하여 정부에서 재개발지역에서
40평형이상의 대형평수를 40%이상 짓도록 완화해줄 것을 건의하였고
담당기관 또한 긍정적으로 검토 중이라는 것을 토대로 할때 재개발조합원의
매력은 더욱 높아질 것이다.
 
 
step5. 평형배정비율에 전환다세대수치 대입하기
36%, 36%, 28%라는 평형배정비율에 30%의 전환다세대수치를 대입해보자.
정관을 정확히 이해했다면 30%의 전환다세대수치가 나타나는 곳은 원다세대형태의
지분을 매입할 경우 30평형진입이 확정적이란 결과를 확인할 수 있을 것이다.
재개발지역의 20평형 건립비율인 36%중 30%가 전환다세대배정비율을 빼면 6%가
남는데 일반분양분과 임대아파트 배정 비율까지 가만하면 20평형 건립비율 36%가
모두 채워지기 때문이다. 대체적으로 전환다세대수치가 20~30%정도로 나타나는
재개발지역에서 원다세대 지분을 매입할 경우 30평형배정 안정성은 매우 안정적이다.
 
 
step6. 예측권리가액 분포도 조사
전환다세대수치가 20~30% 미만인 지역은 추가적으로 해당 재개발지역의 예측권리가액
분포도를 조사해보아야 한다.
20평형대 건립비율인 36%중 전환다세대수치를 빼고도 많은 퍼센테이지가 남기때문에
예측권리가액이 낮은 원다세대는 20평형대로 배정되는 불상사(?)가 발생할 수 있다.
 
 
저작권자 ⓒ 한남뉴타운/재개발 투자 연구소 http://cafe.daum.net/aptmall
소장 민권식 

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