2009-01-28 09:49

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자료출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/wlduswk

               법원경매 전에 집 팔려면 이렇게 하세요

‘담보물 매매중개 제도’ 제대로 알기

경기도 김포시 풍무동에 있는 시가 4억원짜리 아파트. 올 3월 경매에 넘어가 2차례 유찰되면서 낙찰가가 시세의 3분 2 수준으로 떨어졌다. 집 주인이었던 김모(45)씨는 빚을 갚고 채무 이자와 소송료 등을 내고 나니 집을 잃고도 돈이 모자랐다. 낙찰가가 너무 낮아져 김씨에게 돈을 빌려준 은행도 채권을 다 회수하지 못했다. 앞으로는 집을 담보로 돈을 빌렸다가 갚지 못해 그 집이 법원경매에 넘어가는 일이 많이 사라질 것 같다. 은행들이 먼저 나서 경매 전에 채무자가 직접 담보물(주택 등)을 팔 수 있도록 돕기로 했기 때문이다. 이른바 ‘담보물 매매중개지원 제도’가 3일부터 시행에 들어간 것이다. 이 제도는 여러 가지 장점이 있지만 제도 운영 및 이용 방법 등에 주택 수요자들의 궁금증도 적지 않은 것 같다. 담보물 매매중개지원제 전반에 대해 알아봤다. 신청 후 3개월 간 일반 거래시장에서 처분 가능 이 제도에 따르면 은행이나 저축은행에 대출금을 연체한 채무자는 법원 경매에 앞서 담보부동산을 개인 간 매매거래로 처분할 수 있게 된다. 채무자는 법원경매 매각기일 공고 전(통상 경매 시작 후 4~5개월)까지는 해당 금융기관에 담보물 매매중개지원을 신청할 수 있다. 매매중개지원을 신청할 수 있는 사람은 아파트 등을 담보로 잡힌 채무자다. 이미 경매절차가 진행 중이거나 소송 등을 통한 권리 다툼이 있는 경우, 일부 공유지분만을 매매하는 경우는 제외된다. 매매중개지원 신청을 받은 은행은 3개월 동안 매매 대상 부동산과 관련된 어떠한 법적 절차와 빚 독촉을 중단하게 된다. 만약 3개월 내에 팔리지 않으면 법원 경매 절차를 밟게 된다. 3개월 간은 경매 처분에 대한 부담 없이 채무자가 일반 거래시장을 통 해 담보 물건을 처분할 수 있는 기회를 얻을 수 있는 것이다.   매매대상 부동산은 경매정보업체인 지지옥션 홈페이지(www.ggi.co.kr)에서 누구나 세부 정보를 조회할 수 있다. 조회 비용은 무료다. 지정 중개업소의 불법 거래 차단 장치 마련 필요 다만 이 같은 부동산 매매 거래는 지정된 공인중개사가 맡는다. 금융회사들이 공인중개사협회의 추천을 받아 시ㆍ군ㆍ구별로 지정한다. 선정 기준으로는 ‘중개 업무 지식이 풍부하고 해당 부동산 소재 지역에서 장기간 영업해 지역 부동산 상황에 밝은 중개사’로 정했다. 공인중개사라고 해서 아무나 매매 중개를 못하는 것이다. 전국의 시ㆍ군ㆍ구에는 1명 이상의 협력공인중개사를 두고 있다. 지지옥션 홈페이지 내 담보물 매매중개 공시시스템에서 해당 부동산을 조회하면 협력공인중개사의 성명과 연락처를 알 수 있다. 중개수수료는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙에서 정한 수수료만 내면 된다. 전문가들은 지정중개업소 선정 기준을 명확하게 하고 불법 거래 차단 장치를 마련해야 한다고 지적하고 있다. 지정 중개업소의 활동 기간이나 선정 기준이 명확해야 형평성 논란에서 벗어날 수 있다는 것이다. 중개업자가 싼 값에 매매중개지원 물건을 매입해 제3자에게 비싼 값에 팔 수 없도록 안전 장치를 마련하는 것도 시급하다는 게 전문가들의 지적이다. 매매중개지원을 통해 매매할 수 없는 부동산 있다 매매 중개를 신청할 수 있는 담보물은 아파트ㆍ주상복합아파트ㆍ연립주택ㆍ다세대주택ㆍ오피스텔 등이다. 기타 부동산도 채권금융기관이 동의하면 가능하다. 다만 매매대상 부동산 처분 협약에 가입하지 않은 채권자가 매매대상 부동산에 저당권, 가압 등 이해관계가 있는 경우나 분쟁 중인 부동산, 허위의 임대차가 있는 부동산 등 매매가 용이하지 않은 부동산은 매매 중개를 신청할 수 없다. 대출금을 연체하면 통상 2~4개월이 지나 은행의 경매 최고장을 받게 되며 이때 법원 경매를 피하고 매매중개지원 제도를 이용하고 싶다면 저당권을 가진 금융회사에 신청서를 내면 된다. 만약 저당권이 여러 금융기관에 설정돼 있다면 가급적 선순위 저당권이 설정된 금융기관에 신청하는 것이 바람직하다. 또 금융기관 쪽에서 매매중개를 할 의사가 있느냐고 문의해 올 수도 있는데 이때 동의의 의사표시를 하거나 신청서를 제출하면 된다. 이 제도에 참여하고 있는 금융기관은 국민ㆍ우리ㆍ신한ㆍ하나ㆍ기업ㆍ외환ㆍ한국씨티ㆍ수출입은행과 6개 지방은행, 농ㆍ수협중앙회, 주택금융공사 등 17곳과 51개 상호저축은행이다. 은행연합회는 협약에 가입하는 금융기관을 계속 늘려나갈 계획이다. 매매 계약 전까지는 매매 중개 지원 의사 철회할 수 있어 그렇다면 신청 절차와 방법은 어떠한가? 우선 금융기관에 부동산을 담보로 제공한 담보물 소유자와 그 담보물의 제3취득자가 신청할 수 있다. 담보물에 대해 저당권을 보유한 금융기관에 신청하면 된다. 매매중개지원 신청을 할 때에는 소정의 신청서를 금융기관에 제출해야 한다. 다만 신청을 접수하는 금융기관에서 전화통화 내용을 녹음하는 경우에는 매매중개지원 신청서 제출을 생략할 수 있다. 또 매매중개지원을 신청한 후 매매계약 체결 전까지는 의사표시를 철회할 수도 있다. 경매보다 비싸게 팔 수 있을까 매매가격은 매매 당사자 합의로 결정된다. 하지만 금융기관이 정하는 ‘최저 매매가’ 이상이어야 한다. 최저 매매가격은 금융기관이 조사한 가격에 법원 평균 낙찰가율을 곱해 산출된다. 일정금액 이하로 매매될 경우에는 담보물상의 저당권ㆍ가압류 등이 말소되지 않을 수 있기 때문이다. 현재 아파트의 경우 경매를 통해 매각되는 가격이 시가의 85~90% 수준인 것을 감안하면 최소한 이 이상의 돈을 받고 팔 수 있는 셈이다. 하지만 거래 시장 위축으로 블루칩 매물도 잘 안팔리는 판에 저당권 등이 설정된 물건이 제대로 값을 받기는 커녕 급매물 시세 수준에서도 처분될 수 있을 지 의문을 갖는 전문가들도 적지 않다. 매각 후 절차는? 아무튼 신청 이후 3개월 내에 매입자가 나타나 거래가 성사되면 매입자는 부동산 매입 대금을 금융기관에 납부한다. 이어 은행은 채무를 해결하고 저당권 등을 말소하고 남은 금액을 채무자에게 주게 된다. 매매 계약 후 매매대금은 매도인에게 직접 주면 안된다. 담보물 매매중개지원을 신청받은 금융기관 명의의 계좌로 매수인이 직접 입금해야 한다. 또 매수인이 계약을 중도에 해제할 경우 계약금을 돌려받을 수 없다. 다만 매매계약 후 협약에 가입하지 않은 채권자가 강제집행을 신청한 경우에는 입금받은 계약금만을 매수인에게 반환한다. 계약서상 매도인은 부동산 소유자로 하기 때문에 소유권 이전도 부동산 소유자가 해야 한다.   은행연합회 관계자는 “이번 제도 시행으로 금융기관은 부실채권을 조기에 회수할 수 있고, 채무자는 법원 경매보다 유리한 조건으로 담보물을 매매할 수 있어 채무자와 금융기관 모두에 도움이 될 것”이라고 말했다.

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