‘미룰수록 손해!’ 이건 대한민국 부동산 투자시장의 불문율이다. 수도권 신규 아파트 평당 최저 분양가가 1000만원을 넘어서고 있는 지금도 그렇단 말인가? 물론이다. 단, 이제 물건을 차별화할 수 있는 시선을 갖추고 있어야 한다. 특히 여유자금이 많지 않은 서민들이라면 재개발 가능성이 높은 지역의 소규모 주택에 주목하라. 그곳에서 3000만원이면 훌륭한 투자금으로 변신한다. 그러니 ‘돈이 없어 어떻게 부동산에 투자해’ 이런 생각은 당장 쓰레기통에 버려야 한다. 

정부의 부동산 안정화 정책이 본격적으로 적용되기 시작한 올해 들어 부동산 경기는 급격하게 얼어붙었다. 서울 강북지역 등 일부 개발 호재가 있는 지역을 제외하고는 아파트값이 서울과 지방을 막론하고 일제히 하락한 것이다. 특히 분양가상한제에 대한 서민들의 기대 때문에 신규 아파트에 대한 입질이 급격하게 줄어들어, 지방의 어느 아파트는 분양 신청 마감일까지 청약자가 한 명도 없는 초유의 사태까지 발생했다. 상황이 이렇게 되자 많은 부동산 전문가들이 ‘부동산 바닥론’을 들고 나왔다.

그런데 바닥이라고 꼭 안 좋은 의미만 가지고 있는 게 아니다. 그동안 경험으로 미루어 보면 많은 사람이 ‘바닥’을 이야기할 때가 상승전환 직전인 경우가 많았다. 그야말로 바닥이니 앞으로 올라갈 일만 남았다는 해석도 가능한 것이다. 그래서 요즘이 ‘부동산 매입 적기’라고 말하는 사람도 많다. 

그럼에도 불구하고 아직까지도 내 집 마련은 먼 이야기처럼 들리는 서민들이 많다. 괜찮은 직장을 다니고 있어도 재테크를 늦게 시작했거나 워낙에 기본 재산이 없는 사람들 중에는 마흔을 훌쩍 넘은 나이에도 내 집 마련을 꿈꾸기 힘든 게 우리의 현실이니까. 특히 수도권은 그 벽이 훨씬 높다. 몇 년 동안 청약 관련 저축을 해도 당첨 확률은 낙타가 바늘구멍에 들어가는 것에 견줄 수준이었다. 설사 당첨이 된다 해도, 툭하면 3.3㎡당 1000만원을 넘어서는 집값을 감당하기란 여간 힘든 게 아니다. 우리나라의 평균 주택가격이 근로자 평균 연봉(2006년 기준 2635만원)으로 따져도 6년간 한푼도 쓰지 않고 꼬박꼬박 모아야 하는 금액 수준이고, 특히 수도권 주택가격은 8년 이상의 소득 총액에 해당할 정도다. 자녀가 있는 경우 수입의 20%도 저축하기 힘든 게 현실이라는 점을 감안하면, 꾸준히 직장을 다녀도 30년 안에는 집을 사기 힘들다는 결론이 나온다. 뿐만 아니라 집값 상승률을 감안하면 주택은 도무지 정상적인 방법으로 살 수 없는 거대한 괴물이다.
 
그렇다고 해서 내 집 마련을 포기하거나 계속 미룬다면, 그것만큼 어리석은 일도 없다. 주택가격은 임금상승률이나 물가상승률보다 훨씬 높은 수치로 오를 가능성이 크기 때문이다. 그러니 내 집 마련의 시기는 빠르면 빠를수록 좋다. 더군다나 내 집 마련 자금은 그렇게 크지 않아도 된다. 소액으로도 충분히 가능하다는 말이다. 큰 평형, 비싼 아파트를 사야겠다는 욕심을 버리고 작은 것부터 차근차근 준비한다는 자세가 중요하다.

▲ 재개발이 전면적으로 실시되고 있는 서울이지만, 여전히 시장에 나온 매물이 많다.

무엇보다도 재개발지역에 주목한 이유는 소액으로 투자할 수 있다는 장점 때문이다. 이미 재개발구역으로 지정이 됐거나 지정될 가능성이 높은 곳은 아파트보다는 다가구주택이나 빌라, 단독주택으로 구성돼 있어서 신규 아파트에 비해 가격이 훨씬 저렴하다. 특히, 재개발구역 내의 시유지 무허가 건물은 일반 주택보다 훨씬 더 저렴하다는 것에 주목해야 한다. 집은 없고 땅만 있거나, 땅 소유권 없이 건물만 있는 경우가 대부분이기 때문이다. 무허가 건물 사유지를 매입하는 것이기 때문에 ‘권리상 문제가 되지 않을까?’ 걱정할 수도 있다. 하지만 불법 전매나 탈법거래를 하지 않고 합법적으로 취득한다면 일반 주택을 취득하는 것과 전혀 다르지 않다. 정작 중요한 것은 ‘투자를 통해 성공을 이루겠다는 열망이 있느냐 없느냐’의 문제일 뿐이다.
  
소액투자자가 재개발지역 투자에서 성공하려면 ‘각 단계별 진행속도’에 따라 투자 타이밍을 잘 잡아야 한다. 재개발 투자의 수익성은 사업기간에 달려 있다고 해도 과언이 아니기 때문이다. 일반적으로, 사업시기가 많이 남아 있을수록 지분 시세가 저렴한 반면에 사업 추진을 지연케 할 만한 변수들이 많아 위험이 높고, 사업시기에 임박할수록 위험도는 떨어지는 대신에 수익률은 줄어든다. 요컨대 좀더 싼 가격에 매입하고 높은 수익률을 기대한다면 구역 지정도 되지 않은 곳에 투자하는 것이다. 제대로만 투자한다면 투자수익을 극대화할 수 있다. 물론 재개발이 늦어져 자금이 오랜 기간 묶일 수 있다는 점을 감안해야 한다. 실수요자들에게는 위험성이 큰 반면 투자를 목적으로 한 수요자들에게는 가장 좋은 방법이 될 수 있다. 

장기 투자는 부담스럽고, 비교적 빠르고 안전하게 내 집을 마련하고 싶은 사람에게는 구역지정 이후 사업시행인가가 임박해 3~4년 내에 입주할 수 있는 곳이 좋다. 수익률은 약하지만(그래도 크게는 100% 가까이 기대할 수 있다) 안정성과 시기성에서 강점이 있기 때문이다. 

지역을 정하는 것도 방법이 있다. 우선 너무 여러 사람의 말에 현혹돼서는 안 된다. 요즘에는 언론매체나 인터넷에 너무 많은 정보가 쏟아져서 오히려 판단을 흐리게 하는 경우가 많다. 또 그 안에는 정확하지 않은 것들도 많다는 점을 명심하고 있어야 한다. 무엇보다도 본인이 원하는 지역을 선택하는 게 제일 먼저 할 일이다. 그다음 해당 지역을 부지런히 답사하고, 부동산 전문가와 지속적으로 상담하면서 급매물을 노리는 게 가장 이상적인 방법이다. 이때 주의해야 할 점은 ‘절대 서둘러서는 안 된다’는 것. 기다리면 기다릴수록 좋은 매물을 만날 수 있다는 게 이 세계의 상식이다. 

투자에 앞서, 최근에 발표된 도시·주거환경정비 기본계획을 눈여겨볼 필요가 있다. 특히 서울의 강북과 수도권을 중심으로 상당히 많은 지역이 이번 기본계획을 통해 개발이 구체화 되고 있다. 때문에 특정 관심지역만 눈여겨볼 것이 아니라 여러 대상지를 함께 비교해보면서 관심을 가지고 검토해볼 필요가 있다. 투자자 입장에서는 해당 재개발구역의 단순한 개발 조건만을 보는 것은 삼가야 한다. 주택값 상승은 여러 요인들이 복합적으로 작용해 이루어지기 때문이다. 또 상승요인 안에는 하락요인도 함께 상존한다는 것도 염두에 두어야 한다.

일반적으로 좋은 주거지는 ‘교통 접근성’과 ‘주거의 쾌적성’이 상존하고, 광역적인 교육환경, 은행과 백화점 등 여러 기반시설이 잘 갖춰진 지역을 말한다. 보통은 교통접근성이 좋으면 주거의 쾌적성이 떨어지기 마련이고, 주거의 쾌적성이 만족되면 기반시설이 약한 게 보통이다. 하지만 발품을 팔아 여러 번 답사를 하다 보면 여러 조건이 절묘하게 맞아떨어지는 곳을 찾을 수 있다.

개발대상지라면 함께 개발되는 인근지역의 미래까지 함께 고려하여야 한다. 투자하려는 곳의 조건이 아무리 좋아도 인근지역의 발전방향이나 교육·기반시설 확충계획이 수반되지 않았다면, ‘나 홀로 아파트’나 ‘나 홀로 개발지’가 될 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다. 용인 수지지역이 한동안 가격이 오르지 않다가 판교신도시 개발계획이 발표된 2005년 초부터 1년 사이에 두 배 이상 오른 경우가 대표적인 사례다. 판교신도시 개발 발표가 없었다면 수지지구의 주택가격은 여전히 제자리걸음을 하고 있을 가능성이 높다. 이웃이 잘되면 배가 아픈 게 아니라, 이웃이 잘돼야 내가 잘되는 것이다.

2006년 6월 무렵 서울 성북구 안암동에 사는 장(30)씨는 결혼을 앞두고 내 집 마련 고민에 빠져 있었다. 직장생활 3년 동안 모은 돈은 3000만원. 죽어라 모았지만 내 집을 마련하기에는 턱없이 부족한 금액이었다. 하지만 그는 포기하지 않았고 3000만원으로 내 집을 마련할 수 있는 방법을 고민하고 또 고민했다. 

그는 우선 퇴근하면 집보다도 중개업소를 먼저 찾았다. 하지만 서울에 있는 어느 부동산을 가도 3000만원을 들고 집을 사겠다고 덤비는 젊은 청년을 반갑게 맞아주는 곳이 없었다. 그렇게 6개월이 흐른 어느 날, 친구와 약속 때문에 관악구 봉천동에 들르게 되었다. 약속 시간보다 일찍 도착한 장씨는 버릇처럼 인근 중개업소 몇 군데를 들렀다. 그러다 마지막으로 찾은 중개업소에서 재밌는 소리를 들었다. 재개발이나 뉴타운이면 전세를 끼고 3000만원으로도 충분히 집을 살 수 있다는 이야기였다. 하지만 재개발이 지정된 곳은 이미 올라 높은 수익은 물론 투자금도 부족했다. 중개업소는 아직 뉴타운으로 지정되지는 않았지만 곧 될 것 같다며 광명시 광명동 일대를 추천해주었다.

장씨는 다음날 일찍부터 광명동 이곳저곳을 답사하기 시작했다. 늦은 오후가 되자 광명이 조금씩 눈에 들어오기 시작했다. 광명동 일대가 왜 뉴타운이 될 수밖에 없는지를 깨닫기 시작한 것이다. 우선 광명역 사거리를 중심으로 남쪽으로는 이미 뉴타운이 지정되어 있다는 게 하나의 가능성이었고, 주공아파트도 재건축 추진 중이라는 게 또 하나의 믿음이 되었다. 그 광명역 사거리를 중심으로 북쪽으로는 노후화된 주택이 빼곡히 들어서 있었고 도로 상태도 엉망이었다. 만약 이곳이 뉴타운으로 지정이 된다면 입지 여건에서는 굉장히 탁월한 곳이 될 수 있었다. 우선 구로와 바로 접해 있어 서울 생활권을 바로 누릴 수 있는데다 KTX역이 가까워 유동인구도 계속 늘어나는 추세였다. 

장씨는 집에 돌아와 인터넷 검색을 통해 광명시와 관련된 자료들을 정리했고, 우연히 찾은 ‘광명시 뉴타운 카페’에서 따끈따끈한 매매 소식들을 자세히 뒤지기 시작했다. 그렇게 몇 시간이 지난 후 그는 ‘바로 이곳이다’라고 판단을 내렸고, 서슴없이 투자를 결정했다.

지난 2006년 12월, 전세 5000만원이 들어가 있는 지분 9.6평의 오래된 빌라를 3.3㎡당 900만원에 계약했다. 등기비와 중개수수료 등을 제외한 총 투자금은 8600여만원. 하지만 전세금 5000만원을 제외한 실투자금은 3600여만원밖에 들지 않았다. 지금 이 빌라는 1억6000만원을 호가하고 있다. 몇 개월 사이 두 배가량이 오른 것이다.

재개발지구 투자시 유의해야 할 것들

재개발·재건축 입주권은 세법상 양도세 과세시 주택수에 포함된다는 것을 염두에 두어야 한다. 하지만 주택청약에서는 일단 주택수에 포함되지 않는다. 따라서 일반적인 경우라면 입주권을 가지고 있다는 이유만으로 청약에 불이익을 받지는 않으니 구미가 당기는 물건이 있다면 부담 없이 투자해도 괜찮다.

그리고 앞으로는 재개발이나 재건축 입주권을 매매할 때 ‘종전 토지의 권리가격’에 ‘프리미엄’을 포함한 금액을 실거래가격으로 신고해야 한다. 그래야 세금을 계산할 때 불이익을 줄일 수 있다. 또 재개발사업은 오랜 기간 진행되기 때문에 투자금액이 묶일 수 있다는 점도 염두에 두어야 한다. 이미 사업 초기에 지분가격이 크게 오른 곳이 많은 만큼 추가 부담금을 포함한 투자금액이 주변 시세에 비해 높은 곳은 피하는 것이 좋다. 

부동산 투자는 선점하는 것이다. 입주가 시작된 이후보다는 직전이 저렴하고, 공사가 진행되는 과정보다는 공사가 시작되기 전이 저렴하고, 개발공시가 나기 전보다는 그 이전이 훨씬 싸다. 결국 개발공시가 날 만한 지역을 찾는 게 가장 큰 수익을 내는 정확한 방법이다. 하지만 그건 신도 정확히 ‘재개발 공시가 난다’라고 예측할 수 없는 부분이다. 실제로 동대문구 제기동 같은 경우 재개발 공시가 난다는 말이 나온 지 거의 20년이 지나고서야 겨우 현실이 되려는 상황이다. 그래서 이번 장에서는 ‘안전하게’ 재개발 공시가 난 곳 중에 지금도 투자가치가 높은 곳을 추려보았다. 어쨌든 지금 열거한 곳들은 재개발 투자의 고수 양지영 내집마련정보사 정보분석실 팀장이 본인의 이름을 걸고 꼽은 지역이다.

1 동대문구 전농7구역 전농·답십리 뉴타운(2차)에 속한 전농7구역은 2005년 4월 추진위원회 설립인가를 받은 이후 10개월이 흐른 2006년 2월 말에 처음으로 구역지정을 받는 데 성공했다. 전농·답십리 뉴타운 내에서는 처음 받은 구역지정이었다. 이후 2006년 10월에 조합설립인가가 났고, 2007년 6월 말에 사업시행인가를 받았다. 현재 조합원이 1538명으로 일반분양분은 1000가구 정도 예상되며 시공은 삼성물산이 맡았다. 2월 구역지정 이후 매수자들의 꾸준한 관심을 받고 있으며, 연립주택 기준으로 33㎡(10평)대는 현재 3.3㎡(1평)당 1800만~2200만원 정도, 66㎡(20평)대는 3.3㎡(1평)당 1600만~1800만원 정도 한다. 주변 아파트 시세를 염두에 둘 때 5평짜리 지분을 9000만원에 매입하면 아파트 입주가 시작되는 2010년에 2억원 이상에 되팔 수 있을 것으로 예상되는 지역이다. 

2 중구 신당1동 236일대 ‘신당10구역’ 재개발사업이 본격적으로 추진되고 있는 곳이다. 이곳에는 오는 2012년까지 750가구의 아파트 단지가 조성된다. ‘신당10구역’이라 불리는 이 지역은 2007년 1월에 조합설립인가를 받았고, 이후 9월 10일에 사업시행인가를 받았다. 33㎡대는 현재 3.3㎡당 1700만~2000만원 정도에 매매되고 있다. 주변시세를 염두에 둘 때 5평짜리 지분을 8500만원에 구입하면 새로 지어질 아파트 입주가 시작되는 2012년 이전에 2억원 이상 가격에 되팔 수 있는 가능성이 높다.

3 강북구 미아동 653일대 미아8구역 이 지역에는 총 24개 동에 총 1370가구가 건립될 예정이다. 2006년 12월 말에 조합설립인가를, 2007년 7월 말에 사업시행인가를 받았다. 미아뉴타운 8구역은 연말까지 관리처분인가를 받을 예정으로 이르면 12월부터 본격적인 착공이 시작될 것으로 보인다. 지하철역 4호선 미아삼거리역이 도보로 10분 거리에 있다는 게 가장 큰 장점이다. 33㎡대는 현재 3.3㎡당 1500만~1700만원 정도다. 5평 지분을 8000만원 정도에 매입하면 2010년에 1억6000만원 이상 가격에 되팔 수 있을 것으로 보인다. 

5 광명시 뉴타운 경기도 광명시 광명역 사거리를 중심으로 광명1∼7동, 철산1∼4동 일대 224만8282㎡가 지난 7월 30일자로 광명뉴타운재정비촉진지구로 지정됐다. 10월부터 촉진계획 수립에 착수한 광명뉴타운지구는 내년 하반기 계획을 확정한 뒤 본격적인 개발사업에 나설 예정이다. 광명시는 서울 구로구와 바로 접해 있어 서울 생활권을 누릴 수 있다는 것이 최대 장점이다. 33㎡가 현재 3.3㎡당 1400만~2000만원 선에서 거래되고 있다. 이 지역은 매물만 잘 선택한다면 1년 안에 100%의 수익도 낼 수 있는 지역이다.   

6 안양 소곡마을 경기도 안양시 안양동 592번지 일대 소곡마을도 투자가치가 높은 재개발 추진지역이다. 소곡마을은 15층에 총 1214가구가 들어선다. 다른 구역에 비해 사업속도가 다소 늦어 재개발 지분값은 아직 저렴한 편이다. 33㎡의 경우 현재 3.3㎡당 1300만원으로 인근 냉천지구(1900만원), 덕천지구(2100만원)보다 저렴하다. 

7 성남 단대구역 정비구역 변경으로 한동안 주춤하다가 최근 탄력을 받고 있는 지역이다. 지난 2006년에 추진위승인을 받고 1년 8개월 넘게 지지부진한 행보를 보였지만, 주택공사가 급작스럽게 속도를 내며 지난 8월 16일에 분양가상한제를 피한 채 사업시행인가신청을 했고, 올 12월 말까지 관리처분계획을 인가한다는 계획을 잡았다. 단대구역은 지상 24층 규모로 총 1140가구로 건립될 예정이다. 33㎡가 현재 3.3㎡당 1900만원대다. 가격이 이미 많이 올라가 있어 추가 상승 폭이 적을 가능성이 크지만 그런대로 안전한 투자처다.

8 부천 소사지구 지난 7월 30일자로 도시재정비촉진지구로 지정된 경기도 부천시 소사구 소사본동과 괴안동 일대 256만7000㎡ 지역으로, 총 3만6100가구에 10만1100명을 유입되며 총사업비 4조8235억원에 달하는 대규모 도시재정비촉진지구다. 지하철 1호선 소사역이 도보 5분 거리에 있고 이마트, 소사구청, 세종병원, 로얄백화점 등 편의시설이 즐비하다. 어느 곳보다도 서울 도심에 가깝다는 것이 강점이다. 현재 33㎡가 3.3㎡당 1100만~1200만원에 거래되고 있다. 이곳은 시장에서 평가만 제대로 받는다면 수년 내에 200% 이상 수익을 낼 수 있는 지역이다.

9 부평 산곡1구역 인천시 부평구 산곡동 106번지 일대의 산곡1구역은 2006년 3월 시공사를 선정했고, 올 3월에 사업시행인가를 받았다. 지하철 1호선 부평구청역이 도보 10분 거리에 있으며, 한화마트와 롯데백화점 등 편의시설도 잘 갖춰진 곳이다. 그동안 교육환경이 좋지 않아서 주목받지 못했지만 점차 나아지는 추세다. 지분 시세는 현재 33㎡가 3.3㎡당 1100만원으로 낮아 장기 투자를 한다면 큰 수익을 낼 수 있다.