토지시장에 급매물이 부쩍 늘고 있다.

내년 외지인 소유의 농지나 임야의 양도소득세 중과세(60%)를 앞두고 땅을 싸게 팔려는 것이다.

충청, 강원, 전라, 영남 등 일부 지방 땅은 지난해 초보다 20~50% 떨어져 나온 매물도 적지 않다.이 때문인지 투자자들로부터 “이런 땅을 사도 되느냐”는 질문을 제법 받는다.

 

◆"시세보다 싸게 나온 땅 사도 되나요"=서울에 사는 투자자 임모(62)씨는 이런 투자자 중 한 사람이다.

임씨는 지난달 강원도 홍천의 한 중개업자로부터 귀가 솔깃한 ‘정보’를 들었다.

땅값이 고점이었던 지난해 봄보다 값이 크게 떨어진 매물이 나왔으니 매수를 검토해보라는 것이다.

 

 실제로 임씨가 제의받은 관리지역 논은 평당 10만원으로 지난해 봄의 20만원보다 절반으로 떨어져 있었다.

주변 땅값(평당 15만원)보다도 낮았다.

하지만 임씨는 상담끝에 매수를 포기했다.

매수제의를 받은 땅은 개발 가치가 낮은 데다 외지인의 양도세 부담도 무거워 투자 메리트가 크지 않았다.

 

이처럼 지방 땅 투자는 살얼음판 걷듯 신중해야 한다.

예전처럼 땅값이 무차별적으로 오를 가능성이 낮기 때문이다.

더욱이 요즘의 급매물은 활용 가치가 낮거나 권리관계가 복잡한 것이 많다.

값이 싸다고 덜컥 산 땅은 자칫 애물단지가 될 수 있다는 얘기다.

 

정부의 거래, 세금 옥죄기로 토지 시장은 투자에서 실수요 위주로 완전히 바뀌었다.

앞으로 개발행위 가능 여부에 따라 땅값 양극화가 극심해질 것이다.

 

◆"가격보다는 개발 가치를 먼저 따져라"=땅을 살 때에는 가격보다는 건물을 지을 수 있는지를 먼저 따진 뒤 결정해야 한다.

"고점에 비해 많이 떨어져 가격 메리트가 있다'등의 속삭임에 속아서는 안된다.

일부 지방자치단체에서는 땅 지번만 대면 개발 가능 여부를 알려주므로 이를 활용하는 것도 좋은 방법이다.

 

지난 7, 8월 두 달 연속 평균 땅값이 하락한 충남 논산시를 보면 토지시장의 차별화 현상을 쉽게 읽을 수 있다.

농지와 임야는 외지인 투자수요가 끊기면서 값이 떨어졌지만 주거용지나 상업용지는 강보합세를 나타냈다.

현지 실수요가 땅값을 받쳐준 것이다.

 

실수요자들이 많이 찾지 않는 지방 농업진흥지역 농지나 산간 임야는 갈수록 외면 받을 것이다.

지방은 인구가 줄고 있다.

땅을 사 개발할 수요가 없는데 값이 오를 수 없는 노릇이다.

땅 시장은 인구구조 변화라는 큰 흐름을 봐야 한다.

 

땅 시장은 지난해 여름이후 침체기에 접어들었다.

수도권은 몰라도 지방 땅 시장이 호황이 찾아오려면 앞으로 5년 이상 걸릴 것이다.

아니 10년이 걸릴지,20년이 걸릴지 알 수 없다.

 

◆"인구 감소하는 곳은 일단 피하고 볼 것"=인구가 늘 가능성이 낮은 지방에서 국지적인 개발 재료에 현혹돼 땅을 샀다가는 낭패를 볼 수 밖에 없다.10년 불황을 겪은 일본에서도 전출인구가 전입인구가 많아 인구가 줄어드는 '사회감(社會減)현상'이 나타나는 지역에서 땅값 하락이 심했다.

 

특히 임야 투자는 더욱 조심해야 한다.

내년 말 시군구에서 관리지역 세분화가 마무리되면 관리지역에 있는 임야의 상당 부분이 개발이 까다로운 보전관리지역으로 편입될 가능성이 높아서이다.

이런 땅은 설사 값이 올라도 외지인의 경우 양도세를 내고 나면 남는 게 없을 수 있다.

 

◆"지방 땅보다는 도심이 안전하고 수익률 높아"=땅은 개발 압력이 높은 수도권 일대 도심이나 부근을 사는 게 안전하다.

이런 지역은 토지시장이 침체되더라도 하락폭이 덜할 것이다.

 

수도권 택지개발지구 길목이나 인근 취락지구(인천 청라지구나 남양주 별내지구 주변), 전철역사 예정지, 도시관리계획 변경 예정지의 주변지역 등을 선별적으로 접근하는 게 좋다.

 

다만 수도권은 토지거래 허가구역으로 묶여 취득절차가 까다롭다.

허가구역에서 농지나 임야를 사려면 전세대원이 1년이상 사전 거주해야 한다.

따라서 거래규제를 받지 않는 법원 경매를 활용하는 것도 고려해 볼 만하다.

 

<박원갑·스피드뱅크 부동산 연구소장>빠른 부동산 정보 스피드뱅크 (www.speedbank.co.kr)