2006-04-17 18:58

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=28245

대부분의 사람은 부자가 되기를 원합니다. 하지만, 요즘 회자되는 80/20에서 20%를 단순 무식하게 수치 비율로만 보았을때 부자는 5명중에 1명(?)이라는 숫자가 나옵니다.

주변에 있는 4명보다 부자라고 볼수 있는 1명이되고 싶다면 어떻게 해야 할까요?

5명이 모인 자리에서 4명이 왼쪽이라 이야기할 때 1명만 오른쪽이라고 이야기하면 요즘말로 왕따(?) 당합니다.

그러나 재테크의 기본적인 마음자세는 왕따를 감당할수 있어야 합니다. 모든 사람이 아니다 할때 나 혼자 그렇다 할수 있는 용기가 있어야 합니다.

부동산 재테크, 결코 다수결이 아닙니다.
부동산의 초보가 여러 사람에게 물어 봐서 어떤 결정을 했다 하면 이미 그 결정은 틀린 것이라고 보면 대체로 맞습니다.

그, 첫번째 이유는 부자 옆에 부자 있고, 전문가 옆에 전문가 있듯이, 초보옆에는 대부분 초보가 있기 때문입니다.

두번째 이유는 부동산 재테크 성공의 길은 다수결이 아니라 항상 소수 의견에서 결정 나기 때문입니다.

여러사람에게 물어보아 다수가 어떤 결정에 찬성을 했을 때는 이미 그 선택은 많은 사람이 선택을 했고, 행동하였던 결과로서 재테크측면에선 도움이 안됩니다. 많은 사람이 선택을 했다는 자체가 이미 이익실현이 많은 부분에서 이루어졌다고 보시면 됩니다.

따라서, 재테크 측면에서 어떤 부동산 매매 결정을 내리려고 할때는 다수의 의견보다는 소수의 의견을 따르는 것이 좋습니다.

믿을수 있는 전문가 한 두 명의 의견이 주변의 열명의 의견을 합한 것보다 낫습니다.
기존에 알려진 사고 방식중 필자가 생각할때 남들과 다르게 생각하는 부분을 적어봅니다. 새로운 결정을 하시려는 분들은 발상의 전환을 가져보는것도 도움이 되리라 생각 합니다.

1. 6억 이하 아파트를 매수하기 보다는 7~8억이상의 아파트를 매수하라


부동산은 없는 자들의 게임이 아닙니다. 있는 자들의 게임입니다.
DTI 규정에 묶여 일반 샐러리맨들이 6억이하 아파트를 집중적으로 매입할때 여유자금 있는 사람들은 보통 사람들이 침범할수 없는 성을 더 높게 쌓으려고 들것입니다.

자신들만의 리그가 열릴 것입니다,
타워팰리스, 도곡렉슬, 삼성동 현대아이파크가 처음부터 우리들의 아파트가 아니었듯이 앞으로는 현재 국민은행 하한가 기준 7억이상의 아파트는 더 이상 샐러리맨들의 아파트가 될수 없습니다.

2. 6억이하 아파트는 매매가 상승시 6억원에서 가격저항이 나온다


6억이상의 아파트는 담보대출규제, 종부세등 각종 규제가 난무하기에 시세 상승시 6억은 가격 저항벽이 될수 있습니다.

3. 재건축 아파트는 집이 아니라 땅이다


세금은 영원할수 없어도, 땅은 영원합니다.

4. 청약시 무주택 세대주의 혜택을 기다리지 마라


35세이상 5년 무주택세대주, 40세이상 10년 무주택 세대주가 판교, 광교, 흥덕, 송파, 강북U턴 프로젝트 아파트에 당첨이 되었을때 10년동안 전매제한에 묶입니다.

집한채 가진것 없이 전세로 살아온 사람이 전재산을 아파트에 묶어두고 재산권행사를 할 수 없다고 가정한다면, 그때부터 그 아파트는 재산이 아니라 애물단지가 됩니다.

여유돈 있으면 내돈 내 마음대로 쓸수 있게 기존 아파트 또는 전매제한 없는 아파트를 구입하시길 바랍니다.

5. 집은 2채를 보유하는게 정석


세금을 내더라도 여유자금된다면 2채를 보유하는 것이 재테크 측면이나 미래를 위해서 좋습니다.
1채는 자녀의 결혼등에 또 다른 1채는 역모기지론를 이용한 생활비로 사용한다고 생각하고 내집은 2채를 가지고 가야 합니다.

6. 내집에서 거주하기 보다는 전(월)세를 사는것이 낫다


재테크에서 내집마련 실거주투자는 한계가 있기 마련입니다. 내집 장만후 전(월)세를 사는것도 재테크에서는 좋은 방법이라 생각합니다. (회원노트에 있는 글 참조 바랍니다.)

7. 주택구입시 융자는 최대 60%이상까지 이용해야 한다


서울의 아파트 평균가격은 2005년기준 평당 1,160만원, 34평기준 39,440만원입니다.
언론에서 말하듯이 70%이상 자기자금과 융자 30%로 집을 구입한다 가정할때 현금보유 2억7천은 있어야 서울에서 아파트 매수가 가능합니다.

월급 모아서 2억7천 모을 수 있는 사람 대한민국에는 거의 없습니다.
따라서 부동산 매입자금은 융자를 최대 60%이상 활용 및 전세를 활용할 수 밖에 없습니다. 대출받을 수 있으며 대출을 활용해야 합니다. 은행들이 볼때 안정적인 대출기준인 시세의 60% 대출을 일반 매수자가 겁낼 필요는 없습니다.

언론과 정책에서 요구하는 그대로 행동하다 보면 재테크 성공의 길은 없습니다.

청개구리식 사고방식을 갖고 분석하여 소수의 의견을 자신있게 펼칠수 있을때 부동산 재테크 성공의 길은 당신 앞에 열립니다.

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