2009-05-27 11:53

http://blog.drapt.com/emt96dh/3686751243392810511

자료출처 : 팔구사구부테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/msm00700

요즘 부동산 시장에 활기가 차츰 차츰 불어 넣어지고 있는 것 같습니다. 수도권 아파트 분양에 사람들이 크게 몰리고 있다는 소식도 있네요.

그런데 이럴 때 일수록 부동산 거래를 하게 되면 기본에 더 충실해야 합니다. 오늘은 부동산거래 시에 꼭 필요한 서류들을 하나씩 하나씩 알아봅시다. 부동산 거래에 필요한 기본을 잘 알고 있어야 실수를 하지 않기 때문 입니다.
 
 부동산 거래를 할 때에는 다음과 같은 부동산 관련 4가지 서류를 일단 떼어서 부동산과 관련된 특징과 내용, 권리관계를 무조건 먼저 파악해야 합니다. 
  
 가장 먼저 토지나 건물, 혹은 집합건물에 대한 등기부등본을 살펴보아야 합니다. 이를 보면 부동산에 대한 소유권이나 법적 권리변동, 압류, 가압류 정보가 다 나옵니다. 부동산을 은행 같은 곳에 담보로 맡기고 근저당권을 설정한 내용도 일목요연하게 다 나옵니다. 이른바 부동산 권리관계에 대한 내용을 한 눈에 알 수 있는 것이지요.
 
 이같은 등기부등본을 발급받으려면 전국의 등기소를 방문을 하거나 혹은 대법원이 운영하는 인터넷등기소(www.iros.go.kr )에 가서 발급을 받을 수 있습니다. 

 참고로 우리나라 등기부등본은 공시력은 있지만 공신력은 없습니다. 등기부등본에 나와 있는 내용은 1차적으로 사람들에게 공개가 되는 것이지만(공시력), 그렇다고 해서, 이처럼 공개된 내용이 항상 법적으로 맞는 건 아니라는 얘기죠. 공신력은 없다는 것 입니다. 물론 대부분의 경우 등기부등본 내용은 사실 관계가 다 맞는 것들 입니다.

 하지만 극히 일부의 경우에서는 등기부등본 내용이 사실관계와 맞지 않을 수도 있습니다. 예를 들어 소유권말소 등기 청구 소송 같은 소송이 벌어지면 기존 등기부등본에 나와 있던 소유권이 갑자기 변경이 되기도 합니다. 등기부등본은 공신력이 없기 때문에 나타나는 현상 입니다. 등기부등본을 볼 때에, 소유권 관련 소송이 벌어지고 있다는 예고등기 같은 등기가 있으면 부동산 거래를 할 때에 아무래도 조심을 하는 것이 좋겠지요.
 
두번째로 토지대장을 살펴봅시다.
토지대장과 아래에서 말을 하는 지적도, 토지이용계획확인서 같은 부동산 문서를 발급받아야 하는 하는 이유는 간단합니다. 부동산에 걸려 있는 공법상의 제한상태 및 토지의 지목이나 형태, 면적, 위치, 경계선 등을 알아보기 위한 것 입니다. 법원에서 관리하는 부동산등기부등본에서 이런 부동산 정보가 다 들어있지 않습니다.
  
 토지대장(임야대장)은 법원이 아닌 정부 부처인 행정안전부에서 관리하는 문서 입니다. 이를 보면 토지의 지목은 무엇이고, 면적은 얼마나 되는지, 토지가격(개별 공시지가)은 얼마나 되는지를 알 수 있습니다. 토지에 대한 기본정보를 알려주는 국가문서인 셈 입니다.

땅을 사고 팔 때에 반드시 필요한 국가 문서 중 하나는 지적도(임야도) 입니다. 땅의 모양과 위치, 크기가 나와 있는 문서 입니다. 다른 땅과 어떻게 경계선이 그어져 있는가, 도로가 특정한 땅과 연결이 되어있는가도 알려주는 문서 입니다.
 
 토지이용계획확인서도 반드시 발급받아야 하는 중요한 문서인데 이 문서에는 토지에 대한 각종 규제사항이 모두 다 나와 있습니다. 예를 들어 이 확인서를 보면 어떻게 토지를 이용할 수 있는지, 어떤 종류의 건축물을 지을 수 있는지 같은 규제사항이 나와 있습니다. 현재 땅의 상태와 이용가능성을 알려면 반드시 살펴 보아야 합니다.

이 문서를 보면 도시관리계획으로 결정 고시된 내용, 다른 법률에 의해서 결정 고시된 지역, 지구, 구역에 관한 사항, 토지의 용도 및 도시계획시설의 결정 여부 같은 정보도 알 수 있습니다. 따라서 땅 투자를 하라면 사전에 토지이용계획확인서를 보고 용도지역, 용도지구, 용도구역 등을 살피는 일은 기본 중의 기본에 속합니다. 예를 들어 계획관리지역, 자연녹지지역, 준보전산지, 농림지역 같은 땅이라면 개발이 상대적으로 쉽고 투자가치가 높습니다.
 
 토지대장이나 지적도, 토지이용계획확인서 같은 문서를 발급받으려면 그 토지가 속해 있는 시, 군, 구청, 동사무소, 면사무소으로 가거나 혹은 인터넷으로 가면 됩니다. 즉 대한민국전자정부 홈페이지(www.egov.go.kr )로 가면 집에서 편안하게 발급을 받을 수 있다는 얘기 입니다.
 
 참고로 국토해양부에서 운영하는 온나라 부동산 포털(www.onnara.go.kr )에 가서도 토지대장 같은 부동산 문서를 편안하게 발급받을 수 있습니다. 국토해양부는 행정안전부 정부전자민원창구와 연계해 이런 서비스를 제공하고 있습니다. 이곳으로 가도 토지이용계획확인서, 개별공시지가확인서, 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등을 발급받을 수 있습니다.

[참고자료:이코노미스트]

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