2007-07-26 13:05
http://blog.drapt.com/elxsion/2894141185422718684 
자료출처 : 내집마련의 Happy Analyst 김인만 ^^
원문출처 : http://blog.drapt.com/imgrid
언론에선 연일 강남 아파트값이 떨어지고 있다 한다. 모두다 불안해 하고 있다.
과연 집값이 떨어 질건지, 아니면 오를것인지 말이다?
해답은 별로 복잡하지 않다. 의외로 간단하다.
2002년에 참여정부의 얼뜨기 좌파분배론자들이 유토피아의 청사진을 펼쳤을 때, 강남이 당시
최고가 아파트가 평단가 2000일때 난, 평단가 5천시대가 온다고 했다가 미친놈 소리를 들었다.
얼마후, 330대책이 나온후 강남은 평단가 1억을 향해서 갈수도 있다고 했을때도......
또라이 소리를, 또 들었다.
2004년 12월엔가.....대한민국에 20여년간에 6-7번째였던가, 주가지수 1000포인트가 다시
왔을때......나는 조그만 카페에 올린글에서, 이번은 1000포인트가 밀리지 않고 안착이 가능할
것이고, 향후는 2000-3000을 향해서 주가는 갈거라고 했다. 다들 또 미쳤다고들 했다.
작년 북핵사태가 터졌을때 주가가 폭락했다. 낙폭이 너무커서 '써킷브레이크'가 발동됬다.
그날 난, 오후 1시경에 '위기는 기회다'라면서 주가를 살 시점이라 했다. 아무도 말이 없었다.
그날, 핵실험으로 폭락을 한 날, 몇안되는 카페 회원중 딱 한사람이 1억을 투자했다.
그분은 단기간에 몇십프로의 수익을 내고 빠져나왔다고 한다.
지금도 논쟁중이다. 오른다......내린다......부질없는 짓이다.
내가 보아온 약 5년간의 느낌은, 그때나 지금이나, 아직까지도 거품이라고 한다.
주구장창 거품이다. 언제면 거품논란이 멈출까? 아직 멀었다.
내가 전에 올린글에서, 가혹한 세금제도와 무차별적인 정책적 규제를 생각하기에 앞서 간단하게
거시적으로 보라고 했다. 중요한 점 몇가지만 짚어 보고자 한다.
- 글로벌 유동성을 이해하지 못하면 현재의 집값을 이해할 수도 없고,
미래의 집값을 예측할 수도 없다.
지난 4-5년간, 전세계가 부동산과 증시가 폭등을 했다. 한국의 상승은 OECD국가중에서
평균을 밑돈다. 별로 안올랐다는 얘기다. OECD와 IMF에서 누차 한국정부에 경고를 했다.
왜 한국은 부동산 상승이 다른 나라보다 크게 상승하지도 않았는데, 반시장적 규제로 일관하는가?
규제를 풀고 공급을 확대하는등의 시장경제 논리에 따르라고 여러번 정책질의와 권고를 했다.
현제의 글로벌 유동성 장세는 미국에 의해, 거대 금융자본에 의해 주도 되고 있다.
대한민국이 IMF가 닥쳤을때, 세계적인 금융위기에 봉착하게 된다. 소련의 디폴트가능성과
태국의 바트화 폭락이 오면서 아시아발 금융위기와 전세계 시장불안이 왔을때......
위기의 순간......
미국에선 미국경제가 받을 충격을 버퍼링(완화)하기 위해 전문가들 거의가 금리를 인상할 것을
주문했다. 금리를 인상해서 긴축으로 가서 금융위기를 대비해야만 미국의 손실을 줄일수 있다고
봤다. 장고를 거듭한 당시 FRD의장 '그린스펀'은 거의 모든 사람들의 예상을 깨고, 금리인하를
전격적으로 단행했다. 왜 일까? 거의 모든사람의 예상을 깨는 결정을 왜 했을까?
그린스펀이 미쳤던 것일까?
김대중정권은 98년에 발생한 IMF를 탈출하고 경제를 회복했다고 자랑을 한다.
과연 김대중 정부가 잘해서 였을까? 웃기지도 않는 얘기다^^ 당시 한국뿐만이 아니라,
전세계를 그린스펀이 살렸다. 그린스펀이 예상했던 경제세계는 보다 거시적이다. 미국은
항상 재정적자에 시달리면서, 금융위기까지 닥쳤지만, 그린스펀이 생각했던 관점은......
금리인하를 단행해서, 전세계가 경기불황을 겪지 않고 호황상태를 만드는게 결국은 미국을
위해서도 이익이라고 봤다. 당시 한국뿐만이 아니라 전세계가 누린 경기 호황은 지금까지도
계속되고 있다. 우리는 반도체, 엘시디, 핸디폰등과 IT관련 산업이 어느때보다 호황을
누리면서 IMF를 탈출하게 된다.
지금은 대부분 당시 그린스펀의 내린 정반대의 결정을 비판하지 않는다.
그린스펀은 이후 경제 대통령이라 불렸다. 미국경제 대통령이 아니라, 세계의 경제 대통령이라
불렸다. 은퇴한 그는 말을 굉장히 아낀다. 그의 말이 전해주는 파장과 충격이 크기 때문이다.
지금도 '버냉키'현 의장보다, 세계의 경제 시장에선 그린스펀의 기침소리에 더 민감하다.
그만큼 미래를 냉철하고 정확하게 봤던 것이다.
지금까지도 그당시 유동성장세가 지속되고 있다는 말이다. 약 10여년 전부터 시작된,
이 글로벌 유동성장세가 전세계를 4-5년간 부동산, 주식을 폭등장세로 만들었다.
전세계가 성장으로 호황을 누리고 있다는 말이다. 반면에, 우린, 얼뜨기 분배정부를 만나면서,
곤두박질 치고 있다. 남들은 성장을 구가하고 있을 때, 창고에 훗날 먹을 곡식을 차곡차곡 쌓아
놓고 있을 때, 우리만 분배타령하다가 이젠, 우리창고엔 먹을게 남아 있지 않고, 굶게 생겼다는
심각한 지경에 이르고 있다는 얘기다.
제가 언젠가 올린글에서, 집값이 내리는 시기는......
미국이 금리인상을 통한 긴축으로 돌입하는 시기가 집값이 내리는 시기가 될거라 했다.
이때는 우리뿐만이 아니라 전세계 부동산과 주식이 동반하락 할 거라 했다.
내림의 시기가 와도 3억하던 아파트가 10억이 됬다면, 다시 반토막이나 3억으로 떨어 지는게
아니라 10-20%의 하락이 올거라 했다. 현재의 10억짜리가 하락한다면 8-9억으로 떨어진다는
말이다.
- 치명적인 공급부족.......수도권 주택보급율 82.7%.......
미국, 유럽등 선진 자본시장에선 보통 주택보급율이 110-120%정도가 되고, 자가 보유율이
70%를 넘어야 부동산 시장이 안정된다고 한다. 내리는게 아니라, 안정된다는 것이다.
그러면, 여기서 한가지 의문은 미국,유럽등은 이미 주택보급율이 110%를 넘는 나라들이
왜 최근 4-5년동안 집값이 3-4배나 폭등을 했을까? 이 부분이 위에서 언급한, 글로벌 유동성에
의해 올랐던 것이다.
수요와 공급의 논리 외에도......더 중요한 유동성이 작용한 것이다.
주택보급율이 풍부한 선진시장에서도 유동성에 의해 부동산은 상승을 할 수가 있는 것이다.
하지만, 한국은 정부가 발표한 수도권 주택보급율이 82.7%밖에 안된다.
모자라도 너무나 공급이 부족하다. 그런데다가, 참여정부는 막가파식 규제로 공급을
완전히 끊어 놨다. 나랏님께서도 년초에......'원가공개는 시장논리를 위배하는거라서 안된다'
하면서도 정치논리로 원가공개를 하게 됬다. 최악의 주택법이 통과되면서, 이젠 공급자가
거의 없다. 오로지 정부만 공급자로 설치고 있다.
오늘 뉴스엔가, 향후 발표될 신도시는 발표후 3년내로 공급을 한다 한다. 초스피드로 한단다.
왜 초스피드로 할려고 할까? 막장에 다다른 정책자들도, 공급이 너무 부족한걸 잘 알고 있다.
향후 닥쳐올 파장을 너무나도 잘 알고 있다는 말이다.
- 금리를 주구장창 올려서, 집값 폭락시켜야 한다는, 정말로 한심한 사람들도 있다.
현제의 시장경제는 거의 개방이 되있다. 과거에는 일개 국가가 자국의 경제 정책을 스스로
조절할 수 있었지만, 지금은 일국이 조정할 수가 없다. 전세계의 시장경제를 움직이는
거대금융 자본이, 마치 동네 은행에 돈을 넣었다 뺐다 하는것처럼, 국제 자본의 유동이
자유롭고 초단기이다. 무슨말이냐, 일국의 금리를 맘대로 조정 못한다는 말이다. 금리는
국제적으로 연동을 한다. 쉽게 얘기하면, 미국이 금리를 인상하면, 우리도 인상하게 되고,
인하하면 우리도 인하를 해야만한다.
지난해말인가, 유동성 흡수한다고 '지준율인상'이라는 편법을 써서 실질 금리를 인상했다.
바로 파급된게 원화절상이다. 환율방어한다고 별 쑈를 다하더니만, 오늘 뉴스엔 정책당국이
환율방어를 포기했다는 말도 들린다. 그동안 날린 돈이 수십조라 하는데 정확한건 모르지만,
얼뜨기들이 외국자본에게 환율방어로 날린돈이 상상을 초월할 것이라고 본다.
금리인상이 접어드는 순간, 국가 경제가 불황으로 가는걸 아는가 모르는가?
- 유동성에 의한 인플레를 이해는 하고 있는가?
전세계가 미국의 저금리기조에 의한 유동성이 너무나 풍부한 시장이다. 엎친데 덥친격으로,
참견정부는 국토균형발전이라는 명목하게 매년 수십조씩을 토지수용비로 풀었다. 불난데
부채질한 격이다. 긴축으로 글로벌유동성을 흡수를 해도 폭등을 줄이기 힘들었을텐데,
선무당정권에 의해 돈이 너무 많이 풀렸다. 앞으로도, 신도시다 뭐다 풀리는 돈이 셀수도 없을
정도다. 감당할 수 없을 정도다.
지금 집값이 올랐는가? 아니면, 돈가치가 떨어졌는가?
집값이 오른걸로 다들 느끼고 있겠지만, 현실은 과도한 유동성(글로벌 국내유동성)에 의해
인플레가 되면서 돈가치가 떨어지고 있는 것이다. 유동성장세가 해소되지 않는한 인플레는
지속될 것이며, 달리 말하면 돈가치가 떨어지는 것이고......
이는, 실물, 현물자산에 투자를 하지 않는한, 앉아서 손해를 보게 되 있는 것이다.
어제도 기름값이 올랐다 한다. 부동산, 유가, 금값.....대표적인 실물자산들이 내리고 있는가?
연일 사상최고치를 경신들을 하고 있다. 현금으로 가지고 있는한 나중엔 현금폭락을 맞고 있는
것이다. 부동산 폭락이 아니라, 지금은 현금 폭락을 겪고 있음을 명심해야 한다.
예전에 유가, 금값, 금리에 항상 관심을 가지시라고 했다......인플레의 척도다.
유가와 금값은 계속 오르고, 금리는 저금리 기조가 지속된다면......인플레는 계속되는것이고,
달리 말하면 달러화약세가 지속되고 원화,위안화,엔화강세가 지속될 것이고......
집값은 상승을 멈추지 않는다는 말이다. 돈가치가 떨어지는 인플레가 지속된다는 말이다.
- 반시장적 규제와 사회주의적 세금제도는 지속될 것인가?
이게 지속이 가능 하리라고 보는가? 세금이 과한 나라치고 성공한 나라가 없다.
이는 세계사가 증명해 주고 있고, 멀리 볼거 없이, 한국의 역사만 보더라도 알 수가 있는 것이다.
치세는 세금부담이 없는 시대에 오고, 세금이 과한 군주치고 국민은 피폐해 지고 결국은 혁명으로
사라지게 된다.
하물며, 반시장적 제도를 모두 도입한, 참여정부는......어느날, 미국과 FTA를 하겠다고 했다.
FTA가 뭔지 알고나 했는가? 언젠가 언급했었지만, 나는 멀지 않아 모든 반시장적 규제와 세금
제도는 원래대로 원위치될 수 밖에 없다고 했다. FTA를 할려고 하면서, 현재의 정책과 제도가
유지되리라고 보는가? 어림 반푼어치도 소용없는 얘기다.
FTA를 하기 위해선, 모든 정책과 제도가, 선진 자본시장의 수준에 맞게 변화 하지 않으면 안된다.
부동산정책과 제도도 마찬가지다. 전에 글에서, 모든 제도가 바뀔수 밖에 없다고 하자......
정부는 부동산정책은 예외라고 했다. 단서조항이 달렸다 한다. 아직도 원문을 공개를
안하고 있다. 들리는 말에 의하면, 미국과의 단서조항에.......
'housing pricing stabilization'에 대해선 예외라고 들린다. '집값 안정화 대책'은 예외라고,
아주 감상적으로 해석들은 하고들 있다.
미국넘들의 개념으론, 집값 안정화 대책이라는 개념은......
금리조절과 공급확대를 통한 시장안정의 개념정도가 그들이 생각하는 주택안정화정책의 전부다.
반시장적규제와 세금폭탄이라는 제도가 그들이 인정을 하리라고 보는가?
어떤 방법으로든, 미국넘들은 소송을 걸 방법이 무궁무진할 것이다. 국가소송제 (ISD)로
국제법으로 소송 걸리면, 그들을 이길수 있다고 보는가?
결국은, 모든 반시장 규제는......원하는, 원하지 않든간에......자유무역을 하고자 한다면,
선진 자본시장의 수준에 맞게 조정될 수 밖에 없다.
각설하고,
주식이 2000-3000을 향해서 갈것이라고 보이는가?
아니면, 다시 1000포인트 아래로 곤두박질 칠것인가?
1000을 향해서 내리막으로 간다면, 집값 폭락한다는 얘기가 맞을 것이다.
2000을 넘어서 갈거라고 생각한다면, 집값은 어찌 될 것인가?
2000-3000을 주가가 향하게 된다면, 집값은 지금의 따블은 될 것이다.
뭔얘기인지 아직도 이해가 안되는가? 현재의 집값에 비해 많이 오른다는 말이다.
글로벌 유동성장세가 이어지는 한 말이다. (물론, 변수가 없다는 가정이다)
수도 없이 반복됬던 말이지만, 다시 하고자 한다.
고시패스한 정책자, 정치인, 언론, 박사학위받은 대학교수들.....소위 전문가라고 자처하는
작자들을 믿지 말고 시장을 믿으라고 했다. 앉아서 뉴스쪼가리만 보지 말고, 부동산시장을
발품을 팔라고 했다.
얼마전, 분당의 반값정도 였던 강북의 아파트들이 30평대가 6억-7억대에 도달했다.
분당의 가격과 비슷해진 지역이 너무나도 많다. 강남,분당 집값이 거품이라는 사람들은 이젠,
강북이 버블이라 할 것인가?
폭락타령 하지 말고, 내집마련은 하시라고 했다.
일생에 한번 올까 말까한 저금리기조에, 감당할 수 있는 한도내에서는, 융자를 두려워 말고
대출 받아서라도 집을 사라고 해 왔다. 5년동안 이 말을 계속해서 반복하고 있다.
어느 소설의, 영화의 제목이었던가? 그대 아직도 꿈꾸고 있는가? 폭락할 것이라고?
'가을바람'
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