2007-01-08 17:20

http://blog.drapt.com/ellese88/394401168244458895

연일 부동산에 대한 이야기들로 어지럽다. 사정이 이렇다보니 정부에서는 집값을 잡아야 한다며, 실효성 여부도 면밀히 따져보지 못하고 계속해서 정책을 만들어 발표해야 한다는 강박관념에 사로잡혀 있는 모습을 보고 있노라면 안스럽기까지 하다.

‘현 가격대가 꼭지점인지’ 아니면 ‘지금이라도 더 늦기 전에 큰 평수로 갈아타는 것이 맞는 것인지’에 대해 최근에도 자주 문의를 받고 있다. 필자가 이전에 올렸던 시황분석 및 향후 전망에 대해 현재 시점에서 기본적으로 달라진 부분들은 없다. 다만 최근 일련의 정책변화와 관련하여, 2006년11월인 현재 시점에서 몇몇사항들을 살펴 보도록 하겠다.

1. 세계 금융시장의 동향

▶ 70불 이상을 상회하던 국제유가가 서부텍사스유를 기준으로 57~61불 전후에서 다소 안정세를 보이고 있다. 영국에서도 내년 이라크에서 철수를 알리는 보도가 있었고 얼마전 한국을 방문한 ‘세계 에너지업계의 셰이크(Sheik)’라 불리는 페샤라키 박사는 내년 유가전망을 55~65달러 사이로 내다보고 있었다. 중동지역의 정치적인 안정세와 중국의 수요조절은 유가 안정화와 더불어 향후 세계경제에 나쁘지않은 영향을 미칠 것으로 본다.

▶ 미국 연방준비제도이사회(FRB)에서 콜금리를 5.25%로 연속 세번씩이나 동결시켰다. 내년 상반기에는 0.25% 하락 가능성까지도 조심스레 점치는 의견들이 나오고들 있다. 한국은행 금융통화위원회에서도 금번에 향후 금리상승에 대한 가능성을 어느정도 열어두기는 했지만 금리를 동결시켰다. ‘급격한 금리인상’은 부동산 안정화 목적을 넘어서 ‘과도한 경기위축’을 초래할 수도 있기에, 앞으로도 당분간은 한국의 금리인상 결정은 ‘매우 조심스러운 사안’이 아닐 수 없다.

▶ 미국 다우지수가 12,000포인트를 넘어섰고 한국의 거래소시장 역시 1,400포인트를 상회하고 있다. 9.11 테러와 같은 갑작스런 충격이 있지 않은 이상, ‘역사적인 고점 갱신’을 위해 지금 이 시각에도 달려가고 있는지도 모르겠다.

☞ 국외로부터 파급되어 들어오는 경기후퇴의 가능성은 당분간은 높아 보이지 않는다. 즉, 세계 경기불황으로 기인된 부정적 파장으로 인해, 한국 부동산시장에 폭락을 가져올 가능성은 현재로선 그다지 크지 않아 보인다.

광고

2. 최근 정부발표 부동산정책

▶ 분양원가 공개 및 후분양
여론을 의식해 ‘분양원가 공개’쪽으로 가닥을 잡아가고 있다. 택지지구를 조성하면서 땅장사로 막대한 차익을 챙기는 정부투자기관의 행태도 바로 잡지 못하는 상황에서, 민영건설사들을 상대로 시장가격을 ‘인위적으로’ 통제해 보겠다는 발상자체가 의심스럽다. 분양원가 공개는 건설/시행사들의 사업의지를 위축시켜, ‘신규 공급물량’을 대폭 축소시키거나 분양연기라는 악수를 두게 할 것이고, 이로인해 수요자들로 하여금 차선책으로 ‘기존 아파트’를 찾게끔 만들어, 결국 기존 부동산 가격만 상승시키는 ‘엉뚱한’ 결과를 초래하게 될 것으로 본다.

후분양문제 역시, 건설 금융비용을 청약당첨자가 아닌 건설사가 상당기간 부담하게 되는 꼴이기에, 분양가격을 상당폭 내리는 것에 일조를 하기에는 쉽지 않을 것이다.

☞ 정부에서는 임대주택과 같은 서민형 주택을 제외한 일반 중대형 시장에 대한 인위적인 간섭(규제정책)은 시장에 오히려 악영향을 끼칠 것이다. 다른 선진국들처럼 서민형 주택이외에는 시장자율에 맡기는 방향으로 신중히 검토해 나감이 장기적으로는 나을 것이다.

▶ 용적률 인상
신도시 택지지구의 분양원가를 낮추기 위한 방안으로 꺼낸 이야기들이 엉뚱하게도 ‘기존 재건축 대상아파트’들의 시세만을 끌어올리는 ‘엉뚱한’방향으로 튀고 있다. 용적률을 높여 초기 분양원가를 낮춰보자는 정부의 의도와는 달리, 재건축대상 아파트들로 하여금 ‘상당한’ 기대감을 갖게끔 만들어, 소비자들로 하여금 재건축대상지들의 평당가만 끌어올리는 기대심리만 자극하고 있는 셈이다. 결국 초기의도와는 상당히 다른 모양으로 ‘변질’되어, 재건축대상들이 앞서가고 다른 아파트들이 뒤따라가면서 수도권일대 전체에 가격상승에 불을 지를 것으로 본다. 특히 내년 강남/잠실권 재건축지역들은 ‘묻지마 투자’식으로 까닭없이 오를 것으로 모습을 보게 될 것이다.

☞ 철저한 사전점검 및 충분한 검증기간 없이, 단기간의 문제만 일단 수습하고 보자는 식의 ‘아이디어성’ 정책 발표가 얼마나 엄청난 파장을 초래할 수 있는지 경계해야 할 것이다. 정책이라 함은 다소 늦어진다고 하더라도 ‘충분한 고민의 흔적’이 담겨 있어야 하기 때문이다.

▶ 신도시 확대
아파트를 짓게 되면 수익성이 높은 지역들부터 우선적으로 개발하다 보니, 서울 및 수도권일대에서도 수익성이 높은 입지들은 대부분 개발이 완료되었다고 보아도 과언이 아닐 것이다. 부랴부랴 군부대를 이전하고 그린벨트를 풀거나 넓은 공터에 일단 짓고 보자는 식으로 추진하는 신도시 확대는 위험하다. 정부에서 발표하는 대부분의 신도시 위치가 서울 주변외곽으로 집중되다보니 수도권만 지속적으로 비대해지는 현상을 보이고 있다. 결국 수도권에 집을 사야 돈이 된다는 인식을 주게 됨으로서, 이로 인해 전국의 자금이 계속 수도권으로만 몰려들게 되고, 수도권과 지방의 양극화 현상은 갈수록 심해질 것이다. 공급을 늘려서 밸런스를 맞추겠다는 신도시 확대의 정부의지는 ‘부동산가격 안정화’보다는 ‘양극화’만 부추길 것이다.

☞ 지금이라도 전국토의 ‘균형적인’ 발전이라는 장기적인 안목에서 계획을 수립해야 한다. 지방의 많은 인구들이 ‘취업’또는 ‘교육’을 위해 유독 서울에만 몰려 들지 않도록 ‘지역 특성화 프로그램’을 잘 가동시켜야 할 것이며 더나아가 균형적인 지역발전을 도모해야 할 것이다. 다시한번 언급하지만 ‘취업과 교육의 분산화’해결은 부동산문제를 해결하는 ‘가장 핵심적인’ 시작점이 될 것으로 본다.

광고

5. 결론

▶ 일단 더 늦기전에 집을 구입해야 한다
정부의 정책을 맹신하지 마라. 아직 집을 보유하지 못한 사람들은 지금이라도 다소 무리가 따르더라도 ‘감당할 수 있는 범위내의’ 대출을 적극 활용하여 유망지역에 입지가 좋은 아파트로 신규 구입을 서둘러야 한다. 정상적으로 사회초년병 시절때부터 1년에 1~2천만원씩을 저축해서 수도권 중대형 평형의 집을 사기에는 ‘최소 몇십년’이상이라는 저축기간이 소요된다. 그 동안 아파트가격은 부지런히 저축했던 사람들을 비웃기라도 하듯이 저축액보다 몇배나 저만치 도망가 있을 것이다. 이 글을 읽으면서도 조금더 기다려서 내년말에나 유망지역 아파트의 중형평형 이상을 사려고 마음먹고 있다면, 지금보다 최소 1억 이상은 더 지불해야 할 것이다.

▶ 평수를 넓혀야 한다
재건축이나 특수재료를 가지고 있는 아파트를 제외한 일반 소형평형은 오르더라도 한계가 있다. 특히 2008년 하락기에 접어 들었을 때에 하락폭이 가장 심하게 나타날 것이다. 지금 여유가 된다면 아니 조금더 허리를 졸라 맬 수 있는 틈이 있다면, 현재 보유한 평형대보다는 10평형쯤은 더 넓혀두어야 향후에 후회하는 일이 없을 것이다. (최근 게시판을 보면 리모델링이라는 달콤한 환상에 젖어, 현실을 직시하지 못하는 경우를 보게 된다. 추가공사비, 이사비용과 건축결과물을 제대로 따졌을 때, 투자대비 높은 수익성을 갖추게 될 아파트는 그다지 많아 보이지 않는다. 옆에서 매수를 부추기는 부동산업소들의 말만 무턱대고 믿고 결정해서는 곤란하다. 자신의 재산이 걸린 문제이므로 본인이 직접 일일이 따져보는 ‘힘든 과정’이 필요로 할 것이다.)

▶ 철저히 유망지역에 집을 구입하라
절대 자신이 사는 곳과 소유하고 있는 곳을 동일시 하지 마라. 거주는 직장이나 자녀양육 및 교육과 관련된 곳으로 정하더라도, 소유는 철저히 개발이슈가 있는 (즉 실효성 있는 대형호재가 실현되는 – 가급적이면 3~4년이내가 좋다) 지역의 유망아파트로 구입하면 유리하다. 그래야 나중에 가격상승에도 유리하고 자신이 나이가 들어감에 따라 든든한 버팀목이 되어 줄 것이다.

……

어떻게 살던지 또 어떤 모습으로 살던지 나름대로 하나의 의미있는 인생으로 기억될 것이다. 다만, 시간이 더 지나고 먼 훗날이 되어 자신이 왔던 길을 돌이켜 볼 때, 정말 현실에 안주하지 않고 자신과 가족들을 위해 ‘정말 열심히 살아왔다고’ 자부할 수 있게 된다면 더 좋지 않을까하는 생각이, 이 늦은 밤에 문득 스치고 지나간다.

…대치동맨

0