2004-12-13 09:15

http://blog.drapt.com/ekkum/91130187010277

intro----

우선 초보자를 위한 시리즈에 많은추천을 달아주신 여러분께 감사드립니다.
혹자들은, 지나친 반감을 표시하는 분들도 더러 계신데
본 글은 부동산에 관심이 많아지고 있는 현재진행형의 1~2년차
30대 가장들의 부동산 제태크에 도움이 될만한 실제의 본인 경험에 따른
글임을 말씀드리고자 합니다.




1. 취락지구와 택지개발지구를 구분하라

대게의 분양업자들은 자기들이 분양하는곳이 택지개발지구라고 떠들고 다니지만
자세히보면 그렇지 않은 경우가 많다.
2~3개의 대형건설사들이 일정한 지역에 공동개발하는 지역이라고 택지개발지역은 아니다.
물론 무슨지구 또는 무슨마을이라고 부르짓지만, 취락지구인지 택지개발지구인지는
분명 따지고 넘어가야 한다.

택지개발지구는 한국토지개발공사에서 땅을 갈아엎고, 도로계획, 상업시설 및
교통, 의료, 교육, 문화센타와 근린공원시설까지 계획을 잡고서는 블럭식으로
건설사에 분양한뒤 다시금 고객께 분양하는 곳이다.

그러나, 취락지구(준 취락지구)는 겉으로 보이는 택지개발지구와 동일한 느낌을 주나
실제적으로 향후 입주시에는 교통문제나, 학교, 병원시설등등으로 문제가 발생하기 쉽다.

간간히 뉴스에서 나오는 대단지 아파트의 도로문제나, 학교문제 때문에 보도되는 내용을
보면 알것이다.

국가에서 분양하는 택지개발지구는 이런 문제가 없다.
따라서 미분양 옥석을 찾는데는 "진짜 택지개발지구"에서 찾는것이 기본이다.





2. 랜드마크를 찾아라!

택지개발지구를 들여다보면 50만평이상인 경우에는
시범단지, 1차, 2차 순으로 다년간에 걸쳐서 분양하는 경우가 있다.
대게 시범단지(젤 처음)를 분양하는곳이 택지개발지구 內에서 가장 으뜸인 자리가 많다.
따라서 향후에 집값의 상한기에서는 제일먼저 반응하고, 하한기에서는 제일늦게 반응한다.

즉, 가장 안전한 곳이라 할 수 있다.

택지개발지구에서도 중앙구심점을 잡고 방사형으로 퍼져나가는 순으로
집값이 떨어지는 형국이 많다, 따라서 제일 외곽쪽이 시세에서도 대부분 중앙보다는
빨리 떨어짐을 알아야 한다. (물론 공원조망이나 역세권수혜가 있다면 외각쪽이라도 달라진다)

그렇다면 이런저런 추측과 논리로 미분양옥석을 잡을만한 랜드마크 단지를 찾았으리라 본다.
그런데 대게 이런곳의 미분양물건은 저층부분밖에는 남지 않았을것이다.

조금 떨어져있는 택지개발지구內 외각에 보면 로열층의 물량도 있을수 있다.

이부분에서 많이들 고민하게 될것이다.

랜드마크의 저층부분을 살것인가?
아니면 랜드마크는 아니지만 로열층 물량을 살것인가?

본인같으면 전자쪽으로 손을 들어주고 싶다.
나중에 입주후에 "나 좋은블럭에 산다"의 가치가 높지
"나 나쁜블럭 로열층에 산다"의 가치가 높지는 않기 때문이다.

택지개발지구의 랜드마크에 사는 당신은 이미 90%를 성공한 것이다.





3, 분양사무실에서 흥분하지 말라!

거두절미!

분양사무실의 정갈한 유니폼의 여성직원이나 남성직원들에게 현혹당하지 말라.
이사람들은 방문하는 고객을 1분만 지켜보면, 살놈인지 구경온놈인지 딱 보고 안다.
그냥 구경온사람들한테는 로열층 물량이 있어도

"다 나가서 저층밖에 없걸랑요~" 한다.

정말 살놈처럼 생겼다면
처음에는 저층물량 떠보다가 누가 들으면 안된다는 식으로 조심스럽게 이런말 한다.

"사실 당첨되었는데 이분께서 사정이 생겨서 계약포기한 물량이 있다" 또는
"회사 소유분인데 계약하신다면, 이물량 풀어줄수 있다"

라고 유혹한다, 그것도 달콤한 목소리로~

대게의 초보자들은 이때 흥분하기 시작한다.
달콤한 목소리의 기회가 온것도 같고, 이거 놓치면 후회할것 같고
거기다 가계약금 한 5만원만이라도 걸고선 가라고 한다...

이래저래 미치기 시작한다.

홈쇼핑 충동구매만 있는줄 아나?
분양사무소 미분양 물량계약도 "충동구매 하는경우가 엄청나게 많다"는걸 알아야한다.

물론, 진짜옥석을 놓치는 경우가 있을지 모르나
대부분 그렇지 않다는걸 명심하길 바란다.

요즘은, 훌륭한 물량 전국에 쌓이고 쌓였다.
냉정하게 찬찬히 찾아보고, 재보고, 비교하고, 고민하는 시간을 가져야 한다.

분양사무실에서 절대 "흥분하지 말라!"




ps---

이것말고도 꿍시렁거릴만한 꺼리들이 또 있긴합니다.
나중에 시간되면 계속해서
대한민국 "초급 부동산 제태크" 현재진행형 가장들을 위해서
도움을 드리도록 하겠습니다.

본, 글이 정답은 아닙니다.
그대로 믿고 "나를 따르라~" 가 아니니

참고용으로 염두해 두시면 많은 도움이 될것입니다.

올해는 분양시장 물건너갔고
내년에 판교,파주,동탄을 잘 지켜보십시요
국가에서 하는 오리지날 정품 택지개발지구 분양입니다.

개인적으론 판교는 찔러나보시고(거의 희박하니)
초보자님들은 파주쪽을 공부좀 해보세요.
그리고, 제2외곽순환로의 예상경유지가 어디로 어떻게 돌아가는지
라인별로 찾아서 미리 정리해 보시기 바랍니다.

돈은 길따라 다닙니다. ^^




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