농촌 빈집 재테크 ②
농가 주택으로 돈도 벌고 웰빙도 즐긴다
농촌 지역의 부동산 상품이 새로운 재테크 수단으로 떠오르고 있다. 농가 주택은 말 그대로 농촌에 소재한 기존의 주택. 펜션에 비해 신규 투자 비용이 적게 드는데다 도시민이 취득한 후 기존의 도시 주택을 팔아도 1가구 2주택의 양도세 부과 대상에서 제외되는 지역이 많아 투자 여건도 좋은 편이다. 농가 주택 투자 유망지를 비롯해 매입 시 주의 사항과 활용 방안 등에 대해 알아보았다.
글│이항용(경제연구원)
유망 지역 및 정보 찾기
농가 주택을 찾으려면 어디가 좋을까? 유망 지역을 설명하기에 앞서 한 가지 체크할 사항이 있다. 무조건 유망한 지역이라고 찾아가서는 성공하기 힘들다.
가장 먼저 자기가 처한 상황을 고려해야 한다. 농가 주택을 이용할 경우 직접 살면서 도심으로 출퇴근하면서 사용할 것인지, 주말에 이용할 것인지 등을 명확히 해야 한다.
아무리 좋은 지역이라도 도심에서 너무 떨어져 있다면 제대로 관리할 수없다. 아이가 있는 경우라면 교육 문제도 살펴야 한다.
전혀 모르는 지역보다는 어느 정도 연고가 있거나 알고 있는 지역이 좋다. 농가 주택을 구하면서 재테크와 전원 생활 두 가지를 놓고 비중을 따지는 경우라면 전원 생활에 무게를 둬야 한다. 생활의 활력을 찾고 도시 생활에서 느낄 수 없는 자연을 만끽하는 것을 최우선으로 해야 한다.
그래야 좋은 집을 구할 수 있다. 그 이유는 농가 주택을 구입할 때 여유도 생기고 제대로 보는 눈이 생기기 때문이다. 이렇게 해야 생각지도 않았던 재테크도 실현할 수 있다. 꼭 재테크가 아니더라도 나와 내 가족이 그 속에서 만족을 느끼면 최소한 손해 보는 장사는 아니다. 농가 주택에 대해 굳이 유망한 지역을 꼽는다면 서울에서 1~2시간 정도의 거리에 위치한 곳이 가장 좋다. 경기도의 경우 여주나 이천이 좋다. 개인적으로는 양주, 포천, 연천 일대도 추천하고 싶다.
앞으로 미군부대가 철수하게 되면 주위 환경도 좋아지고, 양주의 경우 신도시로 급격히 발전할 도시기 때문이다. 강원권은 횡성, 홍천, 원주가 단연 으뜸이다. 특히 횡성 일대는 농가 주택 외에도 비교적 잘 지어진 농가 주택이 꽤 있다. 이런 집들은 보수할 필요가 거의 없기 때문에 투자용과 전원 생활용으로 상당히 좋다. 충청권은 고속철도와 연계하는 것이 가장 바람직하다. 고속철만 따라가도 승산이 있다. 고속철을 따라가는 것이 가장 안전하기 때문이다.
주말용을 생각한다면 서해안 고속도로를 따라가다 보면 충남 서천군 비인면 일대가 있다. 이 지역은 새벽 시간대는 서울에서 2시간 30분 정도면 충분히 달릴 수 있는데, 서천에서도 바닷가와 연결된 곳이 으뜸이다. 아직 알려지지 않은 좋은 곳이 상당수 있다. 농가 주택이든 땅이든 인기 지역은 이미 오를 대로 오른 곳이 많다. 그만큼 경제적 부담이 따른다. 인기 지역보다는 장기적 관점을 갖고 내재적 가치가 있는 지역을 골라 선택한다면 시간이 흘러 좋은 투자 가치도 함께할 것이다.
농가 주택에 대한 정보는 그리 어렵지 않게 찾을 수 있다. 해당 지역 시군청의 ‘농어촌빈집정보센터’를 활용할 수 있으며 농협중앙회의‘농협하나로복덕방’, 주말농장닷컴, 전원주택정보업체인 OK시골, 나이스피아닷컴 등도 이용할 수 있다. 하지만 가장 중요한 것은 스스로 원하는 지역을 찾아보는 것이 좋다. 단순히 매물로 올라와 있는 물건을 보고 선택하는 것보다는 직접 찾아다니면서 여러 번 반복해서 관찰하고 알아보는 것이 좋다. 그 지역의 중개업소에 가면 어디든 물건을 찾을 수 있다. 물건을 찾는 것보다 더 중요한 것은 본인 스스로 느끼면서 직접 찾을 때 위험 부담도 줄어든다.
놀면서 원하는 물건을 찾을 때 전원 생활도 하고 돈도 벌 수 있는 길이 열린다. 남이 아무리 좋다고 해도 내가 좋지 않으면 아무 소용이 없다. 내가 좋다는 것을 알기 위해서는 주위를 여러 번 보고 다른 문제는 없는지 직접 느낄 때 파악할 수 있는 것이다. 놀면서 관찰하는 것이 가장 좋은 방법이다. 놀기에 불편하면 선택할 필요가 없다. 놀기에 좋으면 선택해도 큰 무리는 없을 것이다. 끝으로 농가 주택을 고를 때 주의할 점이 있다.
첫 번째는 교통 여건이다. 꼭 자가용으로 갈 수 있는 곳만 고집해서는 안 된다. 대중교통도 잘 되어 있는 것이 더 유리하다. 대중교통이 좋으면 투자 가치도 좋다. 꼭 자가용을 이용하지 않고도 갈 수 있다면 향후 다시 매도할 경우에도 유리하고, 임대도 잘 된다. 다시 팔거나 임대할 때도 고려해야 하기 때문이다. 두 번째로는 농가 주택은 다시 보수를 해야 하는 전제 조건이 있다. 즉, 증·개축을 해야 한다. 증·개축을 하기 위해서는 이 또한 관할관청의 허가를 받아야 한다. 시청이나 군청에 직접 가서 증·개축이 가능한지 반드시 확인해야 한다. 중개업소 말만 믿어서는 안 된다. 중개업소에서 말한 내용이 전부 사실인지 알아보고 자기가 직접 확인하고 사실일 경우에 선택하는 신중함이 필요하다.
효과적인 농가 주택 활용법
농가 주택을 구하는 경우 주말 또는 휴일에 이용하는 경우가 대부분이다. 그렇다고 매번 휴일이나 주말을 그곳에서만 지낼 수도 없는 일이라 사용하지 않는 경우에는 투자한 돈에 비해 아까운 것이 현실이다. 농가 주택을 효율적으로 이용하는 방법으로는 첫째, 여러 사람이 함께 투자하면 좋다. 이렇게 하면 투자 비용도 적고 돌아가면서 이용할 수 있기 때문에 경제적인 면이 많다. 둘째, 민박 등으로 활용하면 된다. 이용하지 않을 때는 민박으로 활용하는 것이 가장 효과적이다. 인터넷 포털 사이트에 들어가면 민박을 광고해 주는 업체들이 상당수 있다. 셋째, 임대 방법이 있다. 그런데 임대의 경우에는 약간의 제약이 따른다. 임대 기간에는 자기 자신이 이용하기 어려운 점이 있기 때문이다.
따라서 직접 이용하는 경우를 제외하고는 임대를 생각하는 것은 고려의 대상이 될 수밖에 없다. 넷째, 농가 주택을 통해 수익만을 생각해서는 곤란하다. 가장 먼저 스스로 이용하는 것을 원칙으로 해야 한다. 그리고 과외 수입은 부수적으로 생각해야 한다. 농가 주택을 통하여 큰돈 벌기를 생각한다면 차라리 토지나 다른 부동산을 투자하는 것이 좋다. 누차 강조하는 얘기지만 일단 농가 주택을 통해서 스스로의 만족감을 찾는 것을 최우선으로 해야 한다. 그리고 난 후 이를 다시 팔거나 또는 부수입 정도를 생각해야지, 처음부터 돈을 먼저 생각해서는 농가 주택으로 성공할 수 없다.
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농가 주택 싸게 구입하는 법
경매를 노려라!
아파트만 경매로 매수할 수 있는 것은 아니다. 농가 주택도 경매를 통해 구한다면 어느 시장 못지않게 좋은 곳이다. 경매를 통한다면 처음부터 농가 주택을 찾아다니지 않아도 안방에서 쉽게 찾을 수 있다.
또한, 농가 주택의 경우 아직까지는 도시의 아파트와 달리 경쟁률이 치열하지 않기 때문에 저렴하게 구할 수 있는 절호의 기회다. 그렇다면 경매 물건을 알아보기 위해서는 어떻게 해야 할까?
처음부터 바로 법원으로 찾아갈 필요는 없다. 대법원 법원경매정보 홈페이지(홈페이지 바로가기)를 검색하면 기본적인 정보를 안방에서 편리하게 알아볼 수 있다.
대법원 법원경매정보 홈페이지에는 전국 법원에서 진행되고 있는 경매 물건을 전부 올려놓았다. 경매 물건에 대한 정보도 생각보다 자세히 설명되어 있어 초보자들이 정보를 얻기에 매우 유용하다.
각 경매 물건마다 실제 사진과 감정평가서를 첨부해 기본적인 사항을 확인하기에는 문제가 없다. 여기서 원하는 물건을 선택한 다음 실제로 그 물건이 위치한 곳을 방문해 시세 및 입지 조건과 교통 여건 등 제반 사항을 확인하면 된다. 입찰 당일에는 경매 법정에 들어가서 법원 경매 기록을 직접 확인하고 법원 경매 기록과 자기가 확인한 권리가 실제로 맞는지 비교해 판단한다. 다만 경매로 농가 주택을 매수할 경우 반드시 고려해야 할 사항이 있다. 건물 가격을 크게 신경 쓸 필요가 없다는 점이다. 즉, 주택이 세워져 있는 토지 가격만 제대로 분석하면 된다.
아무리 쓰러져 가는 집이라도 토지 가격이 경쟁력 있다면 도전해 볼 필요가 있다. 토지 가격만으로도 수익을 일으킬 수 있으면 낡은 건물을 다시 건축하면 되기 때문이다. 보통 농가 주택의 경우 1억원대에서 구입하는 것이 가장 효과적이다. 물론 재테크와 관계 없는 경우 1억원 이하의 물건들도 많다. 반면에 1억원보다 훨씬 비싼 경우도 많다. 농가 주택을 구입할 때 꼭 얼마 정도 필요하다고 정하는 것보다는 자기가 처한 상황을 고려해서 선택하는 것이 가장 좋은 방법이다. 현재 보유하고 있는 자금, 투자 방법, 투자하고 싶은 곳, 이용 방법 등을 구체적으로 고려해야 그 비용이 산출될 수 있기 때문이다.
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