2007-03-08 23:51

http://blog.drapt.com/ejkil74/22751173365500660

자료출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall

*** 재개발 지정 요건 - 서울특별시를 중심으로 ***

만 제곱 미터 이상으로 아래 1,2,3 중 2개 이상
(특별한 경우 5천 제곱미터 이상)

1. 다음 중에 해당하는 지역

가. 노후 불량 건축물의 수가 60% 이상
나. 과소 필지, 부정형 혹은 세장형 필지수가 50% 이상

참고 : 과소필지
주거 지역 : 90제곱미터(27.23 평)
상업 지역 : 150 제곱 미터 (45.38 평)
공업 지역 : 200 제곱 미터 (60.51 평)
녹지 지역 : 200 제곱 미터 (60.51 평)
그 외 지역 : 90제곱 미터 (27.23 평)
다. 상습 침수 지역, 재해 위험 지역 등

2. 주택 접도율이 30% 이하

접도율 - 너비 4 미터 이상의 도로에 접한 건축물의 비율

3. 호수 밀도가 60 이상

. "호수밀도"라 함은 정비구역 면적 1헥타아르 당 건축되어 있는 건축물의 동수로서 다음 각목의 기준에 의하여 산정한 밀도를 말한다.
가. 공동주택은 기준층의 소유권이 구분된 1가구를 1동으로 보며 기준층 이외의 가구는 계상하지 아니한다.
나. 신발생무허가건축물은 건축물 동수 산정에서 제외한다.
다. 기존공원의 일부 또는 전부를 존치하여야 하는 경우에는 정비구역안의 총 건축물 동수를 존치면적을 제외한 면적으로 나누어 산정한다.
라. 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공후 다세대주택으로 전환한 경우에는 구분소유등기에 불구하고 전환전의 건축물동수에 의하여 산정한다.
마. 준공업지역안에서 정비사업으로 기존공장의 재배치가 필요한 경우에는 정비구역 면적중 공장용지 및 공장 건축물은 제외하고 산정한다.




종합 - 가능한 조합 - 다음 중 하나

1. 노후 불량 건축물이 60% 이상이고 접도율이 30% 이하

2. 노후 불량 건축물이 60% 이상이고, 호수 밀도가 60 이상

3. 과소 필지,부정형, 세방형 필지가 50% 이상이고, 접도율이 30% 이하

4. 과소 필지, 부정형, 세방형 필지가 50% 이상이고, 호수밀도가 60 이상

5. 상습 침수 지역이나 재해 위험 지역이고, 접도율이 30% 이하

6. 상습 침수 지역이나 재해 위험 지역이고, 호수 밀도가 60 이상

참고 - 노후 불량 주택의 정의는 재건축과 동일함

-

참고적으로 3,4,5,6 번에 해당되는 곳은 거의 없습니다.

특히 요즘은 3,4번에 해당되는 곳중 지정이 안 된 곳은
사실상 거의 없다고 보아야 합니다.

즉 상습 침수 지역이 아니면
노후 불량율은 매우 중요합니다.

여기에 접도율이나 호수 밀도만 맞으면 되니까요.

재정비 촉진 지구의 경우
해당 지역 주변20%까지
포함이 가능합니다.

접도율,호수 밀도 등도 더 낮아지구요.

최소한 노후 불량율은 일단 맞추어야 합니다.

재개발 요건과 재건축 요건을
조합해 보는 것도 재미있습니다.

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