2007-09-20 14:57
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자료출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식
원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall
[민권식칼럼 #63] 재개발 알짜배기 매물 선택 요령 (1) 종세분화
재개발 투자의 핵심은 바로 물건 선택에 있습니다.
투자수익률이 뛰어날 것이라 분석되는 유망 재개발 지역이라 하여도 물건 선택을 잘못하면
낭패를 볼 수 있죠.
이번 주부터 재개발 알짜배기 물건 고르는 요령에 대하여 몇 주에 걸쳐서 항목별로 나누어
짚어보겠습니다.
아무쪼록 저의 식견이 조금이나마 도움이 되셨음 합니다.
◈ '종세분화'의 개념 자세히 들여다보기
'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 2003년 7월 1일부터 시행된 '일반주거지역 종세분화'는
무분별한 고층 개발로 인한 도시환경과 자연경관 파괴를 막기 위해 상업이나 특수업무지구가 아닌
일반주거지역을 1ㆍ2ㆍ3종(種)으로 나누고 종별로 용적률과 층수를 달리 규정하는 것을 말합니다.
여기서 말하는 주거지역은 개발밀도와 입지특성 등에 따라 전용주거지역과 일반주거지역,
준주거지역으로 구분되는데 전용주거지역은 저층 중심의 양호한 주거환경보전지역을 말하고
일반주거지역은 일상의 주거기능을 보호하기 위한 지역을 칭하며 준주거지역은 주거기능을
주로 하되 상업기능의 보완이 필요한 지역을 일컫습니다.
그렇다면 재개발에서 주된 개념이 되는 '주거지역'의 종세분화에 대하여 집중적으로
알아봅시다.
이전까지는 구릉지, 평지, 역세권 등이 지역의 특성에 관계없이 동일하게 일반주거지역으로
지정되어 획일적으로 용적률과 용도제한 사항을 적용 받았었습니다.
그러나 그 결과 자연환경이 보호되어야 할 구릉지변에서 대규모 개발이나 주변여건 및
환경과 부조화를 이르는 돌출형 개발, 주택공급 위주의 재개발, 재건축 및 다세대,
다가구 주택의 고밀도 개발로 많은 도시문제가 발생하게 되었습니다.
이에 따라 건설교통부장관은 특별시·광역시·인구 50만 이상의 도시계획구역에서
주거환경을 보호하기 위해 필요한 경우 이 지역을 1종, 2종, 3종으로 세분화 시킵니다.
각 종별 용적률과 층수는 각 지방자치단체의 도시계획조례에 의해 조심씩 다릅니다.
서울시의 경우 일반주거지역 1종은 용적률 150%(4층 이하), 2종은 용적률 200%(7층이하와
12층이하), 3종은 용적률 250%(층수제한 없음)로 용적률과 층수의 상한을 정하고 있습니다.
1) 제1종 일반주거지역 : 저층주택 중심의 주거환경 조성이 필요한 지역
2) 제2종 일반주거지역 : 중층주택 중심의 주거환경 조성이 필요한 지역
3) 제3종 일반주거지역 : 도시기반시설이 정비돼 토지의 고도 이용이 가능토록 하는 지역
◈ 재개발 물건 선택의 뿌리, '종세분화'
1) 종세분화에 따라 건물의 형태와 용적률, 층고제한이 결정되고
2) 용적률과 층고제한은 곧 조합원수와 건립세대와 직결되며
3) 조합원와 건립세대 비율은 바로 재개발 투자수익률 창출에 있어서 심장 역할을 합니다.
<민권식 TIP>
* 재개발 투자수익률의 핵심요소 ===> 조합원수와 건립세대 비율 ===> 용적률과 층고제한
===> 종세분화
위 개념도는 재개발 투자수익률을 결정짓는 핵심요소의 뿌리가 바로 '종세분화'라는 것을
말해주고 있습니다.
그렇습니다.
종세분화의 개념은 재개발의 기본 개념이며, 투자목적이든 실수요자 입장이든
재개발 물건을 선택하는 데 있어서 뿌리를 담당하고 있는 개념입니다.
재개발 물건을 알아볼때 가장 먼저 해당 물건이 제1종 일반주거지역인지, 준주거지역인지를
물어보십시오.
재개발의 시작은 종세분화의 개념에서 시작되기 때문입니다.
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