2007-05-30 09:04
http://blog.drapt.com/ec018ch/2413571180483442971 
자료출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
제1탄 대출의 기술
돈을 모으는 기술과 방법도 중요하지만
목적에 맞게 빌리는 기술 또한
매우 중요합니다.
최근 몇년동안 재테크서적으로 인기를 끌고있는 부자아빠 시리즈나 몇억만들기 시리즈를 보면 대출을 바탕으로 재테크를 해야한다는 이야기가 근간을 이루기도 하지요.
또한 현실적으로 대출없이 100% 내자금으로 주택마련이나 여타의 투자를 하는것은 비용효율성측면에서 매우 부적절한 투자 방법이기도 하지요.
어차피 대출을 해야 한다면 효율적으로 어디에서 어떻게 상환방식은 어떻게 하느냐에 따라 이자 및 대출자가 부담해야 할 금액에 많은 차이가 있음을 주지하셔야 합니다.
대출을 신청하기 위해 제일 먼저 고려 하는 것이 무엇입니까?
우선, 대출금에 따른 이자율이 있을테구요.
조건에 따라 이자율도 차등 적용되니 요구하는 조건도 따져 보시겠지요.
하지만 그렇게 따져보고 신청한 대출 때문에 놀란 경험은 없으십니까?
자신도 모르는 사이 처음 약정했던 이자율 보다 높게 책정이 되 있다거나 추가로 부담되는 비용이 있다거나 하는...
바로 금리와 조건 외에도 취급수수료, 이자율, 원리금 납입 절차 등의 내용을 반드시 따져보고 알아두어야 합니다.
급한 마음에 또는 알아서 처리해 주겠지 하는 안일한 마음에 간과하기 쉬운 절차이지만 금융기관에서 고객에게 제공하는 기본약관도 필히 눈여겨 봐둬야 나중에 추가손실을 막을 수 있습니다.
#대출시 소요되는 부대비용
대출금 수령 시에는 인지대, 감정평가비, 근저당권 설정비 등 제비용과 이자 또는 원금 납입일, 납입금액, 납입방법 등을 확인하고 대출금 수령 영수증을 교부 받게 됩니다.
1.수입 인지대
인지세법에 따라 대출 시 대출 약정서에 붙이는 정부과세 증지로 대출 금액에 따라 인지대는 차이가 있습니다.
2,000만원 이하의 경우는 인지대가 없고
2,000만원 초과 ∼ 3,000만원 이하 20,000원
3,000만원 초과 ∼ 5,000만원 이하 40,000원
5,000만원 초과 ∼ 1억원 이하 70,000원
1억원 초과 ∼ 10억원 이하 150,000원
10억원 초과 350,000원
2.저당권 설정 관련 비용
담보대출 신청시 추가되는 비용으로 저당권을 설정할 때 소요되는 등록세(설정액의 0.2%), 교육세(등록세의 20% ), 주택채권 매입(설정액의 1%), 수수료 등의 비용 등이 큰 부분을 차지하게 됩니다.
(단, 저당권 설정 금액이 1천만원 미만일 경우에는 주택채권 매입이 면제됩니다) 법무사 수수료 기본료 50,000원(기타일당 및 등기열람료. 교통비 등)에 과세표준액에 따라 가산되는 형태로 진행이 됩니다.
3.감정평가 수수료
아파트를 제외한 담보대출 시 추가되는 비용으로 금융기관 자체 감정 시에는 금융기관별 수수료율 규정에 의해 약2만원∼10만원 선이고 감정 전문기관 감정 시 기본수수료에 평가가액별 수수료가 더해진 비용이 듭니다.
쉽게 아파트 담보의 경우 2~3만원 선으로 보고 , 일반주택이나 상가는 10만원 선으로 담보물에 차등 적용 됩니다.
※평가가액이 1억원인 경우 20만원
4.중도상환수수료
정해진 최소 대출기간 이전에 대출금을 상환할 시에는 일종의 벌금 개념의 중도상환수수료 부담을 전가하게 되는데 대출을 받은 이후에는 이러한 조건을 변경할 수가 없으므로 대출 신청 전에 반드시 적정 기간과 그에 따른 중도 상환 수수료를 확인해 볼 필요가 있습니다.
중도 상환 수수료는 기간에 따라 다소 차이는 있으나 보통 1∼2%정도 부과되게 됩니다.
5.기타 취급수수료
상품에 따라 별도의 대출 취급 수수료 혹은 화재 보험료 가입 등을 요구하는 경우가 있는데 이는 반드시 대출 신청 전에 유무를 확인해보아야 합니다.
대출 신청 시 업무처리와 서비스 제공에 대한 부대 비용의 성격으로 부과되는 수수료라고 볼 수 있는데 상품에 따라 1~4%정도의 부과되며 주로 신용도가 낮은 고객을 대상으로 하는 고금리 상품에 부과되는 것이 특징이라고 할 수 있습니다.
#대출이자 상환방식
대출금융기관에서 담보물권확인 및 금리결정이 되고나면 "원금 및 이자상환은 어떤 방식으로 해드릴까요?" 라고 물을겁니다.
아래는 그때를 대비해서 미리 공부하셔야 할 사항입니다.
1.만기 일시 상환 방식 (대출자에게 가장 불리)
대출금을 한번에 상환할 충분한 자금마련계획이 서 있지 않다면 대출금 상환이 매우 부담이 되는 방식으로서 대출기간을 정하고 기간 중에는 이자만 내다가 대출 만기일에 원금을 한꺼번에 상환하는 방식입니다.
이 방식은 원금을 분할하여 상환하는 분할 상환식보다 총 대출기간 중에 지급한 이자의 총액이 많으므로 소비자의 이자부담이 더 많은 점이 있습니다.
그러나 대출금을 활용하여 이자를 감당하고도 남을 수익을 올릴 수 있다면 분할상환으로 활용 가능한 자금의 규모가 줄어드는 것 보다 훨씬 유리할 수 있는 점도 있습니다.
2.원금 균등분할 상환방식(대출 초기 원금,이자 상환 부담이 큼)
대출원금을 대출기간으로 균등하게 나누어 매월 일정한 금액을 상환하고 이자는 매월 상환으로 줄어든 대출 잔액에 대해서만 지급하는 방식입니다.
매월 상환하는 원금은 일정하지만 이자는 초기에 많고 회차가 지날수록 이자금액이 줄어드는 특징이 있습니다.
대출기간 중에 지급하는 이자의 총 금액이 만기일시 상환식보다 약 40%정도 적게 드는 반면 대출금의 회수로 자금활용 기회가 그만큼 적어진다는 점이 있습니다.
3.원리금 균등분할 상환방식(현실적으로 대출자에게 가장 유리)
대출 총기간 중에 매월 원금을 분할상환하면서 만기까지의 총이자 금액을 미리 산출하여 원금총액에 이자 총액을 더하여 대출기간으로 나눔으로서 원금과 이자의 합계금액이 매월 일정하게 납부되도록 만든 방식입니다.
초기 회차에 상환하는 금액에는 이자가 많고 원금이 적지만 후기 회차로 갈수록 이자금액이 적고 원금회수가 많아지는 방법으로 매월 납부하는 분할 상환원리금액이 같도록 만든것 입니다.
4.거치기간을 두는 방식
대출을 받은 후 일정기간은 원금회수에 대한 부담이 없이 이자만 납부하다가 일정기간이 지난 후 원금을 분할 상환으로 회수하는 방식입니다.
앞서 설명한 원금분할 상환방식이나 원리금 균등분할 상환방식과의 차이점은 일정기간(거치기간) 동안 만기일시 상환식과 같이 원금의 상환 없이 이자만 납부하는 유예기간이 있다는 것입니다.
#기타 참고사항
1.직장인은 소득공제 가능한 15년 이상을 선택해야~
직장인이 15년이상 장기 대출을 받아서 국민주택 규모의 주택을 마련하면 1년동안 상환한 대출 이자 중에서 1000만원까지 소득공제가 가능합니다.
1억원 대출기간 20년으로 대출받을 경우, 첫 해의 대출 이자상환액은 560만원정도이므로, 보통의 직장인(과세표준 1000만원 초과 4000만원까지)이라면 소득공제를 통해서 약 110만원을 돌려받게 되지요.
결국 450만원의 대출 이자만 부담하는 셈이며, 대출 금리가 연 4.5%로 떨어지는 효과를 볼수 있습니다.
2.변동 금리인 경우 최저금리에 너무 목매지 말아야~
변동금리의 특성상 0.2% 정도는 순식간에 뒤바뀝니다.
금리차이가 0.2% 이내라면 왠만하면 주거래은행을 이용함으로서 거래실적이 누적됨으로서 추후 우대금리적용 및 대출시 할인혜택이 있을수 있습니다.
3.중도상환 수수료 면제되는 요건을 꼭 확인해야~
중도상환 계획이 없어도 꼭 확인을 해야 하는 부분으로서 나중에 대출상품을 갈아타기해야 할 경우도 있습니다.
4.국민주택기금을 이용한 대출상품을 적극적으로 활용~
은행에서는 이익을 위해 상품을 팔지만 국가에서는 국민들 복지차원에서 이루어 지는 대출은 국민주택기금을 가지고 운용하다보니 아주 매력적입니다.
근로자 서민주택구입자금대출이나 주택금융공사 모기지론을 적극 활용하시는것이 좋습니다.
대출을 받으로 가는 대출수요자 입장에서는 급하고 아쉬운 입장이 되기 쉽상입니다.
그러한 심리적인 이유때문에 대출시 약관요구를 제대로 못한다거나 금리 네고에서 은행 직원이 하자는 대로 하는 경우가 많고 엄연히 명시된 약정서가 있어도 쉽게 챙겨 보지 않아 정보를 놓치는 경우가 잦습니다.
하지만 분명한 것은 당당한 고객으로서(은행입장에서는 예금고객 보다는 대출고객이 더 많은 수익울 창출함) 요구사항과 권리를 챙김으로서 예상치 못한 손해를 감수 해야 하는 사람은 본인이라는 것을 잊지 마시고 현명하고 똑똑하게 대처하는 자세가 필요하겠습니다.
또한 "확실 알때까지 물어보기" 본능을 십분 활용하시기 바랍니다.
그냥 단순한 은행에서 말하는 숫자만 믿지 마시고 직접 이것저것 따져가면서 충분히 검토한 후에 자신에게 가장 맞는 은행의 대출상품을 이용하시길 바랍니다.
제2탄 지혜롭게 대출 상환하는 7가지 방법
"집값이 이렇게 오르고 있으니 조금 있으면 국민들 모두가 빚쟁이 되것네."
얼마 전 상담했던 분의 말씀이었다. 집값이 오르면 투자자 입장에서는 차익을 남겨서 좋지만 집이 없는 사람 입장에서는 자괴감이 깊어진다. 이러다 평생 집 못사는 것은 아닌가. 사더라도 평생 대출만 갚다가 끝나는 건 아닌가. 아무튼 '빚'을 내는 것이 언젠가부터 생활의 일부가 되어버린 것은 사실이다.
따라서 오늘은 우리 생활에 점점 밀접해 지고 있는 빚, '대출'을 지혜롭게 상환하는 법에 대해 말해보겠다.
1.중도상환 수수료가 있어도 먼저 갚는 게 이익이다.
주택담보대출 등의 경우 대출을 발생 시키고 1년 이내 혹은 3년 이내에 대출을 갚으면 상환금액의 일정 비율을 추가로 부담하게 하는데 이 때 발생하는 중도상환 수수료와 상환으로 인해 앞으로 쭉 줄어들 이자를 비교해 보면 후자가 훨씬 크다. 따라서 대체로는 '수수료 발생기간이 지난 다음부터 갚아야지.' 하는 분이 많은데 그렇지 않다. 여력이 되는 만큼 바로 바로 갚는 게 결국 이득이다.
2. 자금여력이 되면 거치기간을 두지 마라.
얼마 전 상담한 분은 자금여력이 충분히 되는데도 은행에서 3년 거치방식이 좋다고 얘기하여 3년 간은 이자만 내고 그 후부터 원금과 이자가 같이 갚아지는 하는 상환방식을 택했다. 하지만 이 분이 처음부터 원금과 함께 상환해 나갔더라면 한달 치 급여 수준의 돈을 save시킬 수 있었을 것이다. 따라서 맞벌이 부부 등 대출상환 능력이 충분한 사람들은 거치 기간을 두지 않는 것이 돈을 버는 방법이다.
3. 매달 갚을 수 있다면 매달 갚아라.
특히 마이너스 통장을 가진 분들은 특별한 상환계획을 가지고 있지 않은 경우가 많은데 최소한 '매달 100만원은 갚는다.'는 식의 사고방식이 필요하다. 예를 들어 대출금리 7% 의 대출에 매달 100만원씩 갚는 의미는 7%짜리 비과세 적금에 매월 100만원씩 붓고 있는 것과 같은 효과를 낸다. 역시 마찬가지로 1번의 경우처럼 중도상환 수수료가 있더라도 매달 갚는 것이 이득이다.
4. 대출과 적금을 같이 하지 마라.
하지만 현재 금융상품 중 7%짜리 비과세 적금은 존재하지 않는다. 따라서 적금을 부어서 1년에 한번씩 갚는 것은 밑지는 장사다. 가끔씩 은행에서 '꺾기'라 하여 대출을 해주면서 적금 가입을 유도하기도 하는데 주의할 필요가 있다.
5. 대출이 있어도 항상 일정 수준의 저수지는 가지고 있어라.
대출 액이 커지면 심리적으로 왠지 조급해진다. 빨리 갚아야 한다는 생각이 먼저 들게 마련이다. 하지만 절대 조급해 해서는 안 된다. 대출에 올인 하면 손에 현금이 없다는 느낌에 생활도 위축되고 혹시나 급전이 필요하게 되는 경우 도로 대출을 더 받아야 하는 위험도 함께 존재한다. 따라서 심리적인 부담과 추가대출 위험을 막는 의미에서 종금사 CMA통장 등을 만들어 월 생활비의 2~3배 정도는 항상 비치 하고 있는 것이 좋다.
6. 대출과 함께 가져가도 괜찮은 금융상품.
3번에서 대출을 갚는 것은 고금리 적금에 가입하는 것과 같다고 했다. 그리고 적금은 안전한 자산에 속한다. 따라서 포트폴리오를 짤 때 대출상환을 단기저축으로 보고 나머지 포트폴리오를 짠다고 하면 대출금리보다 높은 수익을 기대할 수 있는 주식형 펀드, 장기복리 효과를 누려서 저축 볼륨을 키워나가는 장기저축(연금, 유니버셜 등) 등은 대출에 올인 하지 말고 대출상환과 함께 가주는 것이 좋은 금융상품 들이다.
7. 금리 12% 이상의 경우는 다르다.
대체로 고금리의 마이너스 통장, 현금서비스, 신용대출, 사채 등을 쓰는 경우는 형편이 어려울 때 쓰는 것들이다. 따라서 이와 같은 경우는 6번의 예가 적용 안 된다. 카드 돌려 막기 등의 급박한 상황의 경우는 있는 모든 자산을 털어서 빚부터 없애야 한다. 퇴직금 중도정산, 보험 해지, 카드사 장기채무자 감면 요청 등이 방법이 될 수도 있다.
대출도 금융상품 중 하나일 뿐이다. 그리고 미래의 가치를 미리 받은 대가로 우리는 '이자'라는 비용을 지불하고 있다. 대출을 너무 쉽게 생각해서도 안되겠지만 너무 진지하게 생각할 필요도 없다. 단지 위와 같이 현명하게 관리할 필요가 있다.
[최성우 포도에셋 재무 컨설턴트]
제3부 대출 받기 전 자기진단은 필수!
올해 초 전문가들은 금년 말부터 부동산 가격이 빠질 것이라는 예측을 했다. 그도 그럴 것이 내년에는 1가구 2주택 양도세 중과세가 적용이 되는데 안 팔고 버틸 수 있겠느냐는 논리였다. 당연한 예측이었다. 해를 넘기면 실현한 차익의 절반을 세금으로 내야 하는데 현명한 2주택자 라면 당연히 파는 게 맞다.
하지만 이 예측은 여지없이 빗나갔다. 이유는 소비자 행동 측면에서 해석이 가능하다.
일반 사람들은 전문가들에게 의견을 구하고 그에 따라 행동을 한다. 내 집을 마련하고 싶은 실수요자들은 위와 같은 전문가들의 공통적인 의견에 대부분 올해 말의 실망매물들을 받아 안으려고 대기 중 이었고 이는 오히려 초과 수요를 양산해 버렸다.
즉, 매도세가 걱정을 하고 망설이던 중, 매수세가 먼저 들어와 난립을 하는 바람에 이미 집을 내놓았던 사람도 내놓은 매물을 거둬 들이는 현상이 나타난 것이다. 투자는 차익실현을 위해 하는 것이요 양도세를 50% 물더라도 가지고 있으면 더 이득인데 매물을 거둬 들이는 것은 당연한 이치이다.
하지만 투자자가 아닌 무주택 실수요자들의 경우 이 분위기에 휩쓸려서는 안 된다. 이럴 때 일수록 중심을 잡고 자기자신을 돌아볼 필요가 있다.
따라서 오늘은 내집 마련을 위해 대출을 받아야 하는 경우 반드시 고려해야 할 사항을 정리해 보겠다.
1. 대출상환능력이 되는가?
이번 정부의 부동산 규제의 골자와도 맞아 떨어진다. 정부가 걱정하는 것은 대출상환 능력이 없는 사람이 무리하게 대출을 받을 경우 중도에 갚지 못하게 된다면 가계 부실화는 물론 금융기관의 부실화를 동반하게 되고 이는 국가 경제기반이 흔들리는 것과 같다.
따라서 추후 집값이 하락할 경우 위와 같은 현상은 불 보듯 뻔하므로 신용카드 사태와 유사한 상황이 벌어지는 것을 막기 위해 정부입장에서는 어쩔 수 없는 선택이다. 이것은 개인의 입장에서도 해석이 가능하다.
맞벌이를 하는 경우에는 보통 한쪽의 급여가 거의 대출상환으로 가는 경우가 많다. 하지만 자녀가 2명으로 늘어나거나 퇴직 등으로 인해 한 쪽의 수입이 끊기면 그 순간부터 그 집은 마이너스 인생이 시작된다. 그리고 이 기간이 길면 길어질수록 걷잡을 수 없이 빚은 증폭된다. 따라서 자신의 대출상환 능력을 알아보는 법은 다음과 같다.
① 대출상환 기간 동안 현재의 수입이 계속 유지될 수 있는가? (특히 맞벌이의 경우 주의를 요한다.)
② 대출을 갚고 남는 돈으로 현 생활을 유지하고 노후 준비를 위한 저축을 유지할 수 있는가?
이 두 조건은 반드시 충족되어야 한다.
2. 집값이 외의 비용을 계산하라.
시가 4억짜리 아파트 매입의 경우를 예로 들겠다.
(분양 아닌 일반 거래이며 지면상 세부적인 세율 등은 생략하겠다.)
① 취득세 520만원
② 등록세 560만원
③ 중개수수료, 제1종국민채권, 인지대, 등기수수료 300만원
④ 이사비, 인테리어 등 내부보수비 등 500만원 이상
즉, 4억짜리 아파트를 살 경우 반드시 들어가야 하는 부대비용만 고려해도 2000만원 규모의 추가대출이 필요하다. 즉, 만약 있는 돈 '탈탈' 털어서 집을 사는 경우 이 비용이 계산에 들어가지 않으면 자칫 낭패를 볼 수도 있다. 따라서 당연히 1번에서의 대출상환능력에는 이 비용을 반드시 계산에 넣은 다음 월 상환액을 산출해야 하고 예상 주택 매매 혹은 상환만기까지 그를 감당할 수 있는지를 알아봐야 한다.
처음 집을 살 때 받는 대출은 이제껏 다뤄오던 금액의 수준을 훨씬 뛰어 넘는 경우가 많아 감각이 잘 잡히지 않는다. 따라서 대출이 필요 하다면 은행에서 상담을 받고 위와 같이 자기 진단을 해볼 필요가 있다.
[최성우 포도에셋 재무 컨설턴트]
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