[스크랩] APT 이야기_오르는 아파트

2007-05-15 11:26

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제가 아는 부동산 관련 조그마한 지식과 부동산 관련 사이트에서 입수한 정보 등을 다시 정리하여 올립니다. 여러분들의 생각과 부합되는 면과 그렇지 않는 점도 있겠지만, 부동산 재테크 관련 특히 아파트 구입 및 큰 평수로 갈아타기 시 조그마한 도움이 되었으면 하는 바람입니다.

먼저 오늘은 첫 번째 이야기로 오르는 아파트는 어떤 기준 과 자격이 있는지에 관하여 알아보기로 하겠습니다. 중간 중간에 우리 아파트와의 관계되는 내용도 삽입하여 비교하기가 용이하게 하였습니다.

(1) 세대 수 1천 세대 이상 대 단지

대 단지라 함은 세대 수 1천 세대 이상의 단지를 지칭합니다. 우리 아파트 1739가 해당되며 주변지역에서는 한 동안 이런 정도의 물량 나오지 않을 것입니다. 1천 세대 이상의 대 단지 아파트의 평균 상승률은 인접한 5백 세대 미만 아파트에 비하여, 평균 2배의 상승률을 보인다고 합니다.

단지 규모가 크면, 단지 내 상가가 잘 발달되고 각종 생활 편의 시설이 골고루 갖추어져 생활하기 편하기 때문이다. 세대 수가 많을수록 청소 비 및 보안 용역 비, 일반 관리비 등이 절감되며, 매매하고자 할 때에 환금성이 높기 때문입니다. 하지만 우리 아파트의 단지 내 상가는 활성화 되지는 못하고 있는 것으로 생각됩니다. 조금 아쉬운 대목이죠.

또한 관청을 상대로 편의 시설 개선 요구에 있어서, 부녀회나 주민들의 목소리도 커질 수 있습니다. 풍림 아이원 1739의 가장 강력한 무기이기도 합니다. 기억하실지 모르겠지만 1기 입주자 대표회의 출범 시 지방에 출타중인 지역구 국회의원이 급히 참석하기도 하였으니까요.

(2) 평지에 있는 아파트

평지에 있는 아파트는 쉽게 오릅니다. 일반적으로 택지 개발 지구 내의 아파트가 주로 평지에 있고, 그 이유로는 평지는 구릉지보다 진·출입과 보행이 편리하기 때문이며 특히 노약자 및 어린 유아를 유모차에 태워서 단지 내를 이동하는 주부들에게는 절대적인 기준이기도 합니다. 하지만 우리 아파트는 경사 및 높낮이가 존재하므로 이동 시 불편하리라 봅니다.

(3) 조망 권 있는 아파트

거실에서 베란다를 통해 밖이 내다보이는 아파트가 좋습니다. 바다가 보이거나, 강이 보이거나, 산이 보이거나 하면 가장 좋은 경우지만, 정원이 보이거나, 놀이터나 운동장이 보여도 괜찮습니다. 거실 앞에 앞 동의 아파트가 보이는 아파트는 녹지 조망 아파트 보다는 좋지 않다. 최소한 뻥 뚫린 길이라도 보이는 아파트, 그런 아파트가 생활하기도, 값이 오르기도, 나중에 팔기도 좋습니다. 고즈넉한 풍경이 있고, 남향이며, 나무가 가지런히 내려다 보이는 조용한 아파트가 가격이 오릅니다.

그래서 가급적이면 전면 동을 적극적으로 구입하시길 바랍니다. 최소한 전면 동이 아니더라도 측면이라도 위에서 언급한 조망 권이 확보된다면 그만큼 가치가 있습니다.

우리아파트 전면동의 최대의 장점입니다. 검단 신도시와 맞물려 어떤 형태로던지 전면 동 앞에 있는 시설물 등이 깨끗하게 정리가 될 것으로 보여지며, 적어도 전면 동은 엘지 자이보다 높은 가격이 형성되리라 자신합니다.

(4) 새 아파트를 사라.

헌 아파트 보다는 새 아파트가 당연히 좋습니다. 신축한 지는 3~5년 이내면 좋고 최소한 2000년 이후 입주한 아파트여야만 합니다. 그 이유로는 2000년부터 아파트에 브랜드가 도입한 시기이기 때문입니다. 새로 입주하는 아파트면 더욱 좋습니다. 아파트도 시간이 지날수록 조금씩 고쳐줘야 한다.

10년이 넘으면 유지 보수에 따른 관리비가 증가하므로 아파트 가격이 잘 오르지 않습니다. 15년에서 20년 된 새 아파트도 아니고, 재건축 대상도 아닌 중간 나이의 아파트가 가격이 잘 오르지 않습니다. 우리 아파트 이제 입주 2년입니다.

(5) 브랜드 있는 아파트를 사라.

유명 건설 회사의 아파트가 훨씬 더 많이 오릅니다. 아무래도 유명 건설 회사가 아파트를 잘 짓고 A/S도 잘 된다. 수명도 길다. 유명 브랜드의 아파트가 아파트 관리와 보안도 훨씬 더 고품질이다. 자본력이 좋지 않은 브랜드의 아파트를 샀다가 부도라도 나면 부동산 가격에 치명적인 영향을 끼칩니다. 따라서 시간이 지날수록 유명 브랜드의 아파트가 그렇지 못한 아파트보다 가치가 상승하는 것은 당연한 일입니다.

풍림은 주로 토목 및 건축관련 기술력이 뛰어나며(제주 서귀포 월드컵 경기장 시공하였음), 부도날 정도로 취약한 회사는 전혀 아니지만 브랜드 파워면 에서는 중급 정도에 해당됩니다. 참고로 아파트 관련 3대 브랜드는 대림산업 e-편한세상(최초의 브랜드 도입하였음), GS 자이, 삼성 래미안이며, 전 개인적으로는 동부 센트레빌을 가장 선호합니다.

(6) 전철역, Bus 정류장이 200~300 미터 이내에 있을 것

교통의 편리성 또한 부동산의 주요 상승 요건 중의 하나이다. 전철역이 가까이 있는 전철 역세권 아파트가 좋습니다. 전철역 중에도 활용도 높은 Main 전철 Line을 가지고 있거나, 환승역이면 더욱 좋습니다.

전철역이 없으면 이용하기 쉬운 곳에 Bus 정류장이 있으면 좋습니다. 우리 아파트는 당장은 역세권은 아니지만 버스 이용하기가 쉬우며 내년 3월부터는 공항철도의 계약역을 10분 이내에 이용할 수가 있으며, 추후 인천지하철 1호선 연장노선이 원당 4거리를 통과할 것으로 예상되므로 역세권으로 발 돋움 할 수 있는 조건이 충분합니다.

또한 2008년 중에는 계양역에서 서울지하철 9호선을 이용할 수 있습니다. 서울 지하철 9호선을 급행열차를 이용할 경우 김포공항 역까지 7분, 당산역까지 20분 가량, 여의도 역까지 25분 가량, 강남까지 40분 소요됩니다. 현재의 지하철 교통망과는 전혀 차원이 다른 교통의 패러 다임이 바뀌는 전환점이 될 것입니다. 그만큼 계양역의 중요성은 부각됩니다. 원당에서 계양역까지 불과 5Km 이내 입니다.

참고로 당하지구 주민들이 자랑하는 경서역에는 급행열차가 정차하지 않습니다.

(7) 학군

학군에 따라 주택 가격이 영향을 받는 것은 세계적인 추세입니다. 다만 우리나라의 경우는 상당히 심한 편에 속한다고 볼 수 있습니다. 아파트 가격 상승의 영향 요소 중의 상위 순위가 학군입니다. 좋은 초. 중. 고, 가고 싶은 초. 중. 고가 옆에 있으면, 아파트 가격이 천정 부지로 올라갑니다. 입학 시험에 의해서 학교를 가는 것이 아니고, 일반 배정과 추첨에 의하기 때문이다. 이외에 사설 학원 등의 교육 시설도 아파트 가격에 영향을 줍니다.

원당지구는 교육특구로 성장 할 가능성이 매우 높으며, 영어마을이 2개 오픈 하였으며, 다양한 종류의 학원이 들어섰으며 현재에도 계속 진행형입니다. 동호회 시절부터 유해업소 진입을 막기 위하여 인허가 기관인 서구청장에게 여러 번 다짐을 받은 사항이기도 합니다. 태국 식 마사지 등 이상한 선정문구의 업소, 우리가 두 눈 똑바로 뜨고 지켜본다면 쉽게 들어오기 힘들 것입니다.

바라건 데 원당중에서 다수의 특목고 입학자를 양산하고, 원당고에서 10명 정도만 서울대학교 입학했다는 사실만으로 그 파장은 매우 크리라 봅니다. 이마트 포인트 적립하여 장학금으로 활용한다는 그 아이디어 만으로도 교육발전에 많은 도움이 되리라고 봅니다.

(8) 단지 주변에 혐오 시설, 오염 발생원이 없어야 한다.

공업 단지 내의 아파트, 쓰레기 처리 시설, 송전탑, 고압선, 텍사스라 불리는 사창가, 여관 밀집지 주변의 아파트는 대개 하한가이다. 엘지, 신안, 동문아파트 근처에 송전탑이 지나가며 원당지구 전체가 같이 고민하고 풀어야 할 숙제이기도 합니다. 다행이 우리아파트는 피해가니까 이런 식으로 접근하면 원당지구 전체의 발전에 도움이 안됩니다.

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