2009-11-23 22:08

http://blog.drapt.com/eaglekim/1048001258981685779

지역과 타이밍에 투자하라

 

가슴이 트이는 내집마련 성공불패전략

고현철 / (주)유엔알 투자전략실장

 

최근 신도시의 상습적인 교통체증과 자급자족적 기능의 부족으로 베드타운화 되어 도심회귀현상이 나타나고 있다. 이렇게 도심에 대한 수요가 점차 증가하다 보니 뉴타운이 시장을 주도하고 있는 형국이다. 사업계획 조차 없는 지역까지 대지지분 가격이 급등하고 도저히 이성적으로 받아들이기 어려울 정도로 상승하고 있다.

뉴타운은 서울,수도권의 모든 지역에서 광범위하게 진행되고 있다. 소액으로 뉴타운에 투자하는 것은 늦은 감이 있지만, 아직 저평가된 곳이 적지 않다. 사업추진이 초기단계에 있는 지역이나 전세를 안고 투자하면 얼마든지 소액으로 투자할 수 있다.

문제는 실행하느냐 마느냐의 차이가 있을 뿐이다. 투자자들이 주저하는 사이 매매가격은 지속적으로 갱신되고 있다.

일반적으로 뉴타운 투자를 장기투자로 생각하지만, 실제로 투자 현장에서는 각 사업의 진행단계(구역지정,추진위원회 승인,조합설립 인가,사업시행 인가,관리처분 인가)마다 지분거래가 활발하게 이루어지고 있다. 특히 10평 미만의 소형지분일 경우 쉽게 거래할 수 있다.

뉴타운 투자의 묘미는 각 진행단계마다 가격이 상승한다는 데 있다. 때문에 지분거래는 각 진행단계 전후에 이루어진다.이점에 착안한다면 투자자에게는 단기투자의 길이 얼마든지 있다. 사실 현장에서 보았을 때 초기 단계에서 반드시 입주하겠다며 투자하는 투자자는 소수이고, 대부분의 투자자는 단기 차익을 보고 투자한다. 그만큼 자금이 주택에 묶여있는 기간이 줄어 금융비용 부담을 덜 수 있다. 따라서 사업을 추진하는 지역을 물색하여 초기 싼 값에 매수하고, 각 진행단계 전후에 매도하면 의외로 높은 투자수익을 얻을 수 있다.

뉴타운 투자는 실제로 단기투자가 얼마든지 가능하고, 철저히 단기전으로 접근해 초기 단계에 일찍 들어가려고 하는 투자자들 또한 많다. 따라서 옥석만 잘 고른다면, 큰 수익을 낼 수 있고, 장기전으로 가면 더욱 이익이 커진다는 장점도 있다.

뉴타운 추진단계에 있는 주택은 현재 거래가격이 그리 높지 않다. 따라서 투자자들이 부지런히 현장을 찾아 다니면 좋은 물건을 구할 수 있다.

그렇다면 뉴타운 투자에 반드시 알아야 할 주요내용을 짚어보면 다음과 같다.

첫째, 뉴타운 투자는 자칫 투자기간이 길어질 수 있기 때문에 성장 잠재력이 탁월한 지역에 투자해야 한다.

둘째, 도심의 요지에 노후화된 주택 중 뉴타운 사업을 추진하는 허름한 주택에 투자해야 한다. 오래 전에 지어진 주택일수록 대지 지분이 많아 투자가치가 크기 때문이다.

셋째, 뉴타운은 대지 지분을 기준으로 조합원 권리가액을 산정하므로 대지 지분에 따라 수익률을 면밀히 분석해야 한다.

넷째, 사업을 추진하는 조합,시공사,정비사업 전문관리업체를 보고 투자해야 한다. 사업추진 주최의 능력에 따라 수익의 차이가 나기 때문이다.

다섯째, 각 사업의 진행단계마다 변동사항을 점검하고 매수,매도 시기를 결정해야 한다. 각 사업의 진행단계마다 지분시세가 변동하고, 정책에 따라 변동되기 때문이다.

여섯째, 뉴타운지역의 사업계획안을 면밀히 검토해야 한다. 사업여건(위치,교통,주변상황 등), 사업부지 면적 및 모양, 용적률과 건폐율, 평형배분 및 세대수, 조합원수와 세입자수 등을 꼼꼼히 점검해야 한다.

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