임차인이 월세 미루고 연락안될 경우

◆김조영 변호사의 '쉽게 푸는 부동산 분쟁'◆

상가나 주택 또는 사무실 임대차에 있어서 임차인이 월세를 연체하는 사례가 많이 발생하고 있다. 전 세계적인 경기하강 속에 우리나라도 경기가 급속도로 나빠지기 때문에 기존에 내던 월세를 내지 못하고 있는 것이다.

그런데 월세를 내지 못하는 것은 물론이고, 임대인이 월세를 내라고 독촉을 하려고 해도 임차인이 짐을 두고 나가 버려 연락이 되지 않는 사례도 있다.

비록 아직까지는 임대차 기간이 남아 있고, 월세를 내지 않더라도 임대차보증금에서 공제를 하면 되지만 이러한 상황이 계속된다면 나중에 문제가 발생할 수도 있다. 이런 때는 어떻게 하여야 좋을까?
첫째, 임대차보증금에서 임대차기간 만료일까지 밀릴 예정인 월세 총금액을 공제했을 때에 임대차보증금이 남는지를 먼저 계산해 보아야 한다.

예컨대 임대차보증금이 2000만원이고 월 임대료가 200만원인데 현재 2개월 연체되었고, 추후 임대차기간 종료까지 10개월이 남았다고 예상해 보자.

이런 때 계속해 월세 지급이 연체되면 총 12개월치 월세가 연체될 것이고 그 금액은 총 2400만원에 이를 것이다.

이는 임대차보증금 2000만원보다 많은 금액이어서 결국 임대차기간 종료시에 임대인으로서는 임대차보증금에서 공제하고도 손해를 보게 될 것이다.

그래서 결국에는 임대차기간 만료시점에 가서 명도소송을 제기해 임차인을 내보내려고 할 텐데, 이렇게 되면 소송제기 후 판결이 나서 집행할 때까지 기간이 4~5개월 정도 소요돼 결국에는 그 기간만큼 더 손해를 보게 된다.

둘째, 위와 같이 임대차 종료 기간까지 계산을 해 보고 손해가 발생할 것이 예상이 될 때에는 사전에 임대차 계약해지를 하고 명도소송 등을 제기해 임차인을 내보내는 것이 좋을 것이다.

따라서 임대인은 임차인을 상대로 하여 임대료 지급이 연체되었음을 사유로 임대차계약을 해지하는 통지를 보내고 계약를 해지해야 한다.

임대차기간이 아직 남아 있는 상태에서 임대차계약을 해지하기 위해서는 주택은 2기 임대료가, 상가건물은 3기 임대료가 연체되어야만 임대차계약을 해지할 수가 있다.

그리고 명도소송을 제기할 수가 있을 것이다.

그런데 한 가지 알아두어야 할 것은 만약에 위와 같이 월세가 연체돼 현재 임대인이 임대차계약 해지권을 가지게 되었으나 계약해지를 하지는 않은 상태에서 이 주택 또는 건물을 팔게 되었을 때 새로운 주인은 기존 임대인에게 발생한 임대차계약 해지권을 당연히 승계하는 것은 아니라는 것이다.

즉 기존에 임대료가 밀린 사유를 들어 새로운 임대인이 바로 임대차계약을 해지할 수는 없고, 새로운 임대인에게도 다시 2기(주택) 또는 3기(상가건물) 임대료가 연체가 되어야만 계약해지를 할 수가 있다.

이때 새로운 임대인이 전 임대인에게 발생한 임대차계약 해지권을 승계해 바로 행사하려고 한다면, 전 임대인이 새로운 임대인에게 밀린 임대료에 대한 청구권을 양도ㆍ양수한다는 채권양도를 임차인에게 통지하여만 가능하다는 대법원 판례가 있다.(대법원 2008.10.9. 선고 2008다3022 판결)
[국토해양부 고문변호사]