부동산에 투자할 때 가장 먼저 눈여겨봐야 하는 것은 바로 부동산 정책이다. 아무리 부동산 시장이 복잡한 투자 환경과 맞물려 개별 종목에 따라 움직인다지만 바뀌는 부동산 정책의 큰 줄기를 읽어낼 수 있다면 시장의 규칙에 맞춰 얼마든지 돈 되는 유망 부동산에 돈을 묻을 수 있기 때문이다.

새 정부 부동산 정책의 핵심은 역시 규제 완화다. 규제 완화의 호재는 침체된 부동산 시장을 살려 거래 활성화에 크게 기여할 것으로 전망된다. 다소 시간이 걸리고 종목별로 기대치 이하의 완화가 예상될 수 있지만 큰 줄기는 부동산 시장이 실수요자 중심으로 이뤄질 것은 분명하다. 부동산 규제 완화 덕택에 앞으로 부동산 시장의 가격을 선도할 종목은 도심 ‘재개발·재건축과 뉴타운’, 그리고 ‘상가’나 ‘오피스텔’ 같은 수익성 부동산과 호재 많은 지역 내 ‘토지’ 시장이다.

특히 도심과 수도권 지역 내 개발 지역 안에 있거나 대규모 건설 계획 또는 교통 여건 개선으로 수요가 몰려들 지역 내 부동산을 중심으로 투자하면 기대치 이상의 가격 상승효과를 얻을 수 있다. 올해 새 정부가 들어서면 알짜 상품으로 부각될 투자 유망 부동산 상품과 유망 투자처를 찾아보자.

도심 노후 중·소형주택 ‘황금알’ 된다

새 정부가 가장 무게를 두는 부동산 정책 중 하나는 도심 재개발·재건축의 활성화다. 주택 공급 확대를 위해 그동안 재개발·재건축 법제와 절차에 발목을 잡고 있는 각종 규제를 대폭 완화하고 기존 건물의 용적률을 높여 도심 소형 주택을 더 많이 공급하겠다는 것이 중점 공약이다. 따라서 도심에 위치한 노후 재개발 예상 주택은 가치 상승 여력이 높은 투자 유망 종목이다.

도심의 노후 소형 주택은 재개발·재건축, 뉴타운 호재와 함께 임대가 가능하고 절세 혜택과 개·보수를 통한 주택의 효용가치 상승을 동시에 구현할 수 있는 부동산 시장의 메인 상품이다. 유망 투자 지역으로는 서울 강북과 마포, 구로와 금천구 일대 노후 주택 밀집 지역 내 소형 재개발 지분과 재건축 가능성이 높은 노후 주택을 중심으로 투자하면 개발에 따른 투자 수익을 극대화할 수 있다.

재개발·뉴타운 후보지로 거론되고 있는 서울 구로구와 강서구 화곡동, 동대문구 휘경동과 동작구 흑석동, 성북구 장위동 일대 지역 내 소형 단독주택과 다세대·연립주택, 다가구주택이 중점 투자 대상이다. 단기간 내 시세 차익을 노리기보다는 장기적인 관점에서 새 정부의 정책과 기대 심리가 맞물려 꾸준한 상승세를 탈만한 유망 종목이다.

기존에 개발이 가시화된 지역의 다세대·연립주택 매물은 지분 값이 많이 올라 가격 경쟁력이 다소 떨어졌지만 아직도 사업 기간이 많이 남아 있고 향후 개발 이익에 비해 가격이 대체로 낮게 평가돼 있다. 앞으로 재개발 사업 추진 속도가 빨라지면 내 집 마련 실수요자들과 대체 종목 투자자들이 몰려들어 지속적인 인기를 끌 것으로 보인다.

서울에서 장기적으로 내 집 마련 실수요자들이 노릴 만한 곳은 뉴타운, 도시재정비촉진지구, 강북 재개발지역 내 지분을 매입하면 집값 상승과 시세 차익을 동시에 얻을 수 있다. 은평·수색지구와 동대문구 이문·휘경지구, 서울 강동구 천호뉴타운 지역은 서울시의 정책적 지원 하에 계획적으로 개발되고 있어 향후 투자 가치를 높일 수 있다.

재건축 대상 아파트는 도심에 있고 재개발과 달리 추진 속도가 빨라 차익 실현이 높은 부동산에 속한다. 규제 완화가 가시화되기 이전에 입지와 재건축 완화 효과가 큰 강동, 송파 일대 아파트나 인근 지역 노후 주택 투자를 고려할 만하다. 연간 50만 호에 달하는 주택을 공급하려면 재건축을 통한 공급 활성화가 불가피하기 때문에 규제 완화 추이를 감안해 한발 앞선 투자가 바람직하다.

주택 시장의 침체 여파로 반사적 이익을 얻는 종목은 상가와 오피스텔이다. 부동산 정책의 가변성에 따라 다소 정책의 변수는 예상할 수 있으나 안정적인 임대 수익이 발생하는 상업용 실물자산 선호 의식은 당분간 지속될 것으로 보인다. 지역별 개발 이슈가 있고 택지 개발 사업이 펼쳐지는 지역 안의 아파트 상가와 중심 상권 내 근린상가, 사무실과 중소형 오피스텔은 국지적인 가격 상승이 예상된다.

상가의 경우 구도심과 신도시 일대의 아파트 상가와 택지 내 근린상가는 공급 과잉과 영업성 저조로 인기가 떨어지는 대신 단지형 근린상가와 대형 집객시설이 몰려 있는 테마형 상가는 꾸준히 인기를 끌 것으로 보인다. 또 아파트상가와 근린상가의 장점을 결합한 대단지 입구에 위치한 근린상가, 주 상가의 영업 상황에 따라 사업의 성패가 좌우되는 대형 업무·상업용 건물의 1~2층에 위치해 있는 파생 상가는 고객 확보가 쉽고 영업성이 꾸준한 장점이 있다.

또 오피스 상주인구 증가에 비해 상가 공급이 적은 신흥 오피스 밀집 지역 내 근린형 상가, 대형 아파트형 공장 내 상가와 신규 택지개발 지구의 중심상업지구 등 배후에 안정적인 수요층을 확보한 역세권 근린상가, 대단위 아파트지구 내 포켓 상권 내 상가도 경기 여파를 타지 않아 안정적인 임대 수익을 거둘 수 있다.

오피스텔은 지난해 부동산 시장의 침체 속에서도 거래가 활발했던 종목으로 절세와 수익 면에서 대표적 수익성 부동산으로 자리 매김하고 있다. 소액 투자자라면 국제업무지구나 택지지구, 뉴타운지역 등 도심과 인접해 있어 임대 수요가 넉넉하거나 공장 신설 또는 고용 인구 증가로 인해 상주인구가 늘어나는 호재를 안고 있는 지역 내 오피스텔과 오피스에 한정적으로 관심을 기울일 필요가 있다.

그동안 오피스텔과 상가는 보유와 양도에 따른 반사적 수혜를 볼 종목이기 때문에 투자 수요를 잠재울 일정 수준의 정책적 변화 가능성이 예상된다. 따라서 입지 여건과 임대 수요자에 따른 특성을 미리 파악해 거기에 부합하는 유망 투자처를 선별해 내는 전략을 세우는 것이 중요하다.

‘확실한 호재 아니면 움직이지 마라’

새 정부의 정책 중 토지와 직접 연관된 사업은 ‘한반도 대운하’ 역사와 땅값이 싼 그린벨트와 산지, 구릉지를 활용해 분양가를 낮춘 주택을 대거 공급한다는 내용이다. 국책 사업과 개발 가능 용지를 본격적으로 개발할 경우 인구가 늘고 기반시설이 개발되면서 주변 땅값은 자연스럽게 상승 탄력을 받게 된다.

개발에 따른 직간접적인 영향을 받는 주요 지역들은 토지 시장의 지각변동이 예고되고 투자 유망 지역으로 떠오르고 있다. 경부운하 터미널 거론 지역인 경기 김포와 상주~문경~충주~진천 지역은 벌써부터 토지 시장이 핫이슈로 바뀌어가고 있다. 또 항만과 접해 있는 평택과 아산 지역도 개발에 따른 수혜 지역으로 꼽히며 장기적으로 토지 시장을 주도할 지역으로 꼽힌다.

현재 토지거래허가구역으로 묶이지 않아 외지인의 토지 거래가 비교적 자유로운 지역만 움직이고 나머지 규제가 많은 수도권과 부산, 대구 일대는 호가만 높은 상태에서 거래는 움직이지 않아 가격의 변동 폭이 작을 것으로 보인다. 그동안 토지 거래의 소외지역이었다가 남북 관계 진전에 따른 기대감과 교통 여건이 개선되는 지역인 수도권 서부 지역과 여주·이천, 파주·문산 등 각종 개발 재료가 쏟아지는 지역은 투자자들의 기대감이 증폭돼 땅값이 완만한 상승세를 나타낼 것으로 보인다.

토지는 당분간 토지거래허가구역 지정과 양도세 중과 등 정부 규제가 전방위로 묶여 있어 거래도 쉽지 않고 차익을 실현하기도 어려운 종목이다. 앞으로 개발 기대가 큰 지역의 경우 규제를 더 강화할 가능성도 있다. 새 정부가 규제를 완화해 토지 거래가 살아난다고 하더라도 개발 이익 환수를 공약으로 내세운 만큼 차익을 노린 단기 투자자들은 큰 피해를 볼 수 있으므로 특히 유의해야 한다.

앞으로 부동산 시장은 불요불급의 일부 개발 호재 지역을 제외하고는 예측하기 어려운 혼탁한 상황으로 바뀔 수 있음을 염두에 둬야 한다. 따라서 특별한 호재나 개발 지역 인근이 아니라면 실수요자들은 적극적이고 단기적인 투자는 자제하는 것이 바람직하다. 실수요자라면 일반적인 시장 상황보다는 특정 지역, 특정 상품에 국한해 개별적 분석을 통한 보수적인 투자 자세를 견지할 필요가 있다.