2006-09-04 11:10

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뉴타운, 이곳에 투자하라 문1 먼저 내집마련과 투자수익을 위해 재개발 투자에 관심을 가진 분들이 많은데요. 요즘 재개발 투자시장은 어떻게 돌아가고 있습니까? 답 현재의 부동산은 강남북 균형발전, 양극화 해소 등의 측면에서 강남의 재건축은 규제하고 강북의 재개발은 활성화하는 방향으로 가고 있습니다. 그런 의미에서 강북의 재개발은 계속하여 투자 메리트 상품이 될 것입니다. 그러나 투기수요를 막기 위한 대책들이 강하게 만들고 지고 있으므로 실수요 측면에서 접근해야 할 것입니다 강남의 버금가는 지역을 만들기 위해 뉴타운을 추진하는 것이니까 투자수익은 지금 계산할수 있는 기대치 이상일 거라 봅니다. 질문2. 그렇다면 주목할 만한 지역들을 추천한다면 어떤 지역들이 있는지 소개해 주시지요.. 답 우선은 진행이 빠른 뉴타운 지역을 주목하여야 합니다. 추진속도에 비해 저평가되어 있는 아현, 가좌뉴타운 같은 지역은 앞으로도 계속하여 주목받을 것입니다. 입지가 좋은 한남 뉴타운 등도 좋은 지역입니다 뉴타운은 아니지만 이번에 서울시에서 새롭게 추진하는 유턴 프로젝트의 뚝섬지역도 관심을 가져볼만합니다. 질문3 재개발 진행 속도에 따라 또는 지역에 따라 투자금액이 천차 만별일텐데요 지역별 투자금액이 얼마나 차이나는지 궁금합니다. 답 재개발은 특성상 소액투자가 유리한 경우가 많습니다. 그러나 한남 같은 지역은 위치가 워낙 좋아 소액투자가 어렵습니다. 한남의 경우는 1억에서 1억 5천 정도가 가장 저렴한 투자액이며 기타 다른 지역은 1억 안팎으로도 33평형에 배정받을수 있는 물건에 접근가능할 것입니다. 질문4 여러곳을 소개해 주셨는데요 가장 주목할 만한 곳은 어떤 곳인지 소개 부탁드리고요 어떤 이유때문인지 궁금합니다. 답 진행속도에 비해 저평가된 가좌뉴타운과 이번 서울시의 새로운 시도인 유턴 프로젝트의 뚝섬이 향후 가장 유력한 지역입니다. 개발 사업은 진행속도와 지자체의 지원이 관건인데 가좌의 경우는 진행이 빠른편임에도 그렇지 않은 지역과 시세가 비슷합니다. 뚝섬의 경우는 아직 구체화 된 건 없지만 이번 서울시에서 초고층 건립을 계획하고 있기 때문에 관심을 가져봐야 할 것입니다. 질문5 최근 부동산투자 뿐만아니라 재개발 투자도 정부의 대책등으로 많은 규제를 받고 있는데요 투자할때 꼭 주의해야 할 점이 있다면 . 답 아직 입법은 되지 않았지만 뉴타운에서의 9평이상의 토지거래 허가등 앞으로 투기수요를 막기 위한 대책등이 계속하여 발표될 것입니다. 이런 부분을 감안하여 장기적인 투자 접근이 필요합니다. 그리고 재개발 뉴타운의 특성상 물건 분석과 지역분석이 까다로운 만큼 전문가의 조언은 반드시 필요할 것입니다. 재개발 투자에 성공하려면.. 정부에서 헌법보다 더 바꾸기 힘든 부동산 정책을 만들겠다고 하는 요즘 일부지역을 제외하고는 전월세 시장은 물론이고 매매시장까지 찬 바람이 불고 있는 실정이다. 재건축지역에 대한 규제는 갈수록 더해지고 있는 시점에서 대학입시보다 더 심한 눈치작전을 해야 할지 난감할 뿐이다. 또한 저금리시대, 천정을 모르는 고유가시대, 불안정한 주식시장 등으로 재테크적 포트폴리오를 짜는데 상당히 고민을 요하는 시점에서 그래도 상대적으로 정부의 규제가 덜한 재개발 시장에 눈을 돌려보는 것도 하나의 방법이라 할 것이다. 이때 주의 할 점을 몇 가지 나열하면 다음과 같다 첫째, 조합원자격 관하여 ..... 주택재건축에서 조합원이라 함은 반드시 토지와 건물을 소유해야만 한다.. 즉 건물만 가지고 있거나 토지만 가지고 있으면 조합원자격이 없다. 이에 반하여 주택재개발이나 도시환경정비사업(구 도심재개발)은 토지소유자, 건축물소유자, 지상권자등이 조합원이다. 둘째, 나대지에 관하여.... 1. 나대지 단독필지 : 재개발 구역 중에 주택을 건축하기가 곤란하여 나대지로 존재하는 필지가 있다. 서울시의 경우 30㎡ ～ 90㎡까지로 최소 면적 단위가 30㎡이상으로 상향(구 20㎡) 되었음에 유의해야 한다. 90㎡(약27.2평)이상이라면 지목이 도로라 할지라도 분양대상자가 된다. 대전과 인천이 서울과 동일하고, 부산은 20㎡ ～ 60㎡, 대구와 울산은 20㎡ ～ 90㎡, 광주는 30㎡ ～ 60㎡으로 시도마다 약간씩 다르고 위의 경우 무주택자에게만 해당되고 주택이 없으므로 이주비는 지급되지 않는다. 2. 나대지 공유지분 : 서울시의 경우 2003년12월30일, 즉 조례시행일 이전에 공유자 각자가 90㎡이상으로 소유하고 있다면 무주택이나 다주택 소유 여부에 상관없이 공유자 전원이 분양대상자가 된다. 서울, 대구, 인천, 울산, 대전 등은 90㎡이상이고 부산, 광주 등은 60㎡이상이다. 각시도 조례에 따라 공유면적이 다르며 기준일 또한 서울, 광주 등은 조례시행일이나 대부분의 시도에선 구역지정 공람 공고일을 기준으로 정하기 때문에 각시도 조례를 반드시 참고해야한다. 따라서 공유 지분 나대지 토지를 사는 경우 분할된 날짜를 반드시 확인하여야 공유자들끼리 분쟁이나 현금 청산되는 경우를 방지할 수 있다. 참고로 나대지는 주택이 없는 토지를 말하므로 이사할 사람도 없다 따라서 나중에 이주비 지급대상에서 제외된다 셋째 지분쪼개기에 관하여... 지분 쪼개기란 단독이나 다가구를 다세대로 전환한 경우로서 원래 준공때부터 다세대 주택은 각각 세대가 조합원이면서 분양대상자이다. 그러나 현재 다세대라 하더라도 원래는 단독이나 다가구주택이었는데 나중에 다세대로 전환된 경우는 조심하여야 한다. 서울시의 경우 조례시행일인 2003년 12월 30일 이전에 단독이나 다가구 주택을 다세대로 전환하여 구분등기를 완료한 주택은 전용면적 60㎡(18.15평)이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급한다고 되어 있으므로, 잘못하면 큰 평형은 고사하고 아예 조합원 분양대상자가 되지 못하는 사태가 발생할지도 모른다. 이 경우에도 전환된 다세대 주택의 면적이 60㎡를 초과하는 경우라면 문제가 발생하지 않는다. 부산(조례시행일 2004.2.23)과 인천(조례시행일 2004.7.19)이 서울과 동일하며 대구와 경기도는 관련규정이 없고 광주와 대구는 무조건 1가구로 인정한다. 위에 열거한 점 이외에도 2차원적 지도에서 파악할 수 없는 현장사항들을 파악하기 위해서는 발품을 팔아 현장 내부를 돌아볼 필요가 있다. 투자 관심물건을 살펴보아 집의 전반적 상태를 살펴봄은 물론이고 해당지역의 경사도, 추진주체의 존재여부, 진입로, 현재 조합원 수 및 건립예정 세대수, 전철역까지의 실제 거리등을 체크해보아야 한다. 다시 말하면 수주대토(守株待兎)적 태도는 어느 분야에서 도 성공할 수 없듯이 재개발지역 투자에서도 마찬가지이다. 재개발지역 투자는 재건축 지역 투자보다 상대적으로 적은 금액으로 재테크가 가능하지만 기본적 사항 점검을 소홀히 할 경우 실 패할 가능성을 내포하고 있다. 따라서 정책과 현장성에 대한 양면적 분석을 잘 한다면 타 분야보다 상대적으로 안정적 기대수익을 올릴 수가 있을 것이다.   재개발에도 봄바람이 불까?   정부와 서울시의 도심 활성화대책이 나오면서 소액 투자자와 내집 마련 실수요자들의 관심이 재개발로 쏠리고 있다.    재개발은 그간 개발 이후 주변 기반 시설의 부족, 주민 갈등으로 인한 사업 장기화, 투자의 불확실성 등으로 인해 신규 분양이나 재건축에 비해 외면을 받아 왔다. 전문가들은 그러나 정부가 지난해 8·31 부동산대책 이후 서울 강남 수요 분산을 위한 ‘대항마’로 강북 뉴타운에 대한 각종 인센티브를 내놓고 있는데다 재건축과 달리 전매 제한이 없는 점 등을 들어 재개발시장의 전망을 밝게 보고 있다. 반면 이미 뉴타운지역 상당수가 지분가격이 크게 올라 투자에 신중을 기해야 한다는 지적도 나온다. ◆용산·마포·성동구 등 큰 폭 올라 서울시가 2002년 이후 뉴타운으로 지정했거나 후보지로 잡은 곳은 모두 26곳. 이중 한강변에 가까운 한남·흑석·노량진 뉴타운과 도심 요지에 자리잡은 아현 뉴타운 등은 이미 시세가 크게 올랐다. 10평 기준으로 시세가 평당 2000만원을 호가하고 있고, 일부 지역은 평당 3000만원에 이른 곳도 나오고 있다. 뉴타운으로 지정되지 않은 곳 중에서도 서울 용산 일대와 성동구 금호동 등도 한강 조망권이 가능하다는 이유로 시세가 높게 형성돼 있다. 재개발 시세도 작년 8·31대책으로 다주택자 규제가 강화되면서 일시 주춤했다가 급매물이 쏟아져 나오면서 조정을 받았다. 하지만 올 들어서는 급매물이 거의 소화되면서 다시 반등 조짐을 보이고 있다. 닥터아파트 이혜승 팀장은 “재개발시장도 8·31의 충격에서 서서히 벗어나고 있는 모습”이라고 말했다. 서울시는 지난해 말 3차 뉴타운지역 13곳을 발표하는 등 뉴타운사업에 박차를 가하고 있다. 또 올해 내로 2차 뉴타운 전략사업구역 23곳 중 17곳을 연내 착공하기로 하는 등 속도를 내고 있다. 하반기에는 은평 뉴타운 중대형 평형 분양도 있을 예정이다. 정부도 올 7월 도심재정비특별법 시행을 통해 도심 개발을 뒷받침한다는 계획이다. ?지자체의 조례에 관계없이 도심재정비촉진지구의 용적률 인센티브를 대폭 올리고 ?중대형 평형비율을 20%에서 40%로 늘리며 ?층고 제한도 완화하는 방향으로 시행령안을 가다듬고 있다. 다만 투기 과열 방지를 위해 9평(30㎡) 이상의 지분 거래는 거래 허가 대상으로 묶기로 한 점은 유의해야 한다. ◆입지보다 사업성 살펴야 전문가들은 재개발지역 투자시 입지보다 사업성을 잘 따져볼 것을 권고하고 있다. 이미 한강변에 위치한 재개발 지역 등은 상당수가 큰 폭으로 올랐다. 재개발 투자는 적은 돈으로 내집 마련을 시작할 수 있는데다 지분 매입액과 조합원 분양가·금융비용 등을 더한 실입주비용이 나중에 일반분양을 받을 때보다 낮다는 게 장점. 너무 높은 가격에 구입하게 되면 오히려 일반분양보다 더 많은 비용이 들 수도 있다. 다세대주택에 비해 단독주택이 많은 지역, 조합원 수에 비해 일반분양이 많은 지역 등은 입지 여건이 나빠도 투자 수익은 더 클 수 있다. 반면 한남·금호, 마포·공덕 등 인기 지역은 투자자들의 관심은 높지만 조합원 수가 너무 많고, 지분이 잘게 쪼개져 있어 겉으로 보는 것보다 실속이 적을 수 있다는 지적이다. 같은 지역 내에서는 도로 등에 인접한 주택을 구입하는 것이 나중에 감정 평가를 받을 때 유리하다. 부동산프라자 신영균 대표는 “강북 재개발지역은 용적률이 170~210%로 쾌적한 환경의 새 아파트를 구입하는 기회가 될 수 있다”며 “가격이 저평가돼 있고 조합원 수가 적은 구역을 찾는 것이 투자의 포인트”라고 말했다. ◆무엇을 주의해야 하나 재개발이 가능하기 위해서는 무엇보다 도시계획이 잡혀 있어야 한다. 지자체 등을 통해 구입하려는 주택이 있는 지역이 재개발구역으로 지정돼 있는지 여부부터 확인해야 한다. 현장 답사도 반드시 필요하다. 해당 구역의 규모와 다가구주택·단독주택의 비율, 부지의 모양 등을 세세하게 살펴보고, 인근 가게나 부동산업소를 통해 주민 분쟁 여부도 점검해야 한다. 부지가 1만5000평 이상이면 1000가구 이상 입주가 가능한 대단지가 될 수 있어 입주 후 시세 형성에 유리하다. 단독주택 비중이 높으면 상대적으로 조합원 수가 적어 지분 소유자의 부담이 적어진다. 2003년 12월 31일 이후 다가구주택을 다세대주택으로 바꿔 지분을 쪼갤 경우 입주권이 주어지지 않는 만큼 다세대주택 지분을 구입할 때에는 분할 시점을 눈여겨봐야 한다 올해 부동산시장의 화두는 ‘재개발’ 17일 부동산업계에 따르면 정부규제가 심한 재건축과 달리 뉴타운을 비롯한 강북권 광역개발 등의 호재가 있는 재개발에 주택 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 이는 지난해 정부가 재건축입주권도 주택으로 간주키로 함에 따라 투자면에서 재개발이 상대적으로 유리하게 전개되는 양상을 보이고 있기 때문이다. 서울시의 택지난과 정부규제 등으로 인한 재건축사업에 한계가 있어 건설업체들이 재개발 쪽에 눈을 돌릴 수밖에 없다는 점도 거론되고 있다. ◇재건축에 왜 관심가져야 하나＝최근 국회 본회의에서 통과된 도시 재정비 촉진을 위한 특별법이 올 7월부터 시행된다. 서울시의 뉴타운사업 등 구도심 정비사업이 광역단위로 진행돼 사업속도가 한결 빨라질 수 있다. 용적률 상향과 중대형 평형 확대로 수익성도 높아질 것으로 예상된다. 재개발구역 동의요건도 주민의 3분의2 이상 동의를 얻어야 구청장에게 재개발구역 지정을 요청할 수 있었으나 재개발조합추진위원회 단독으로 요청할 수 있도록 했고 1만5000평 이하의 재개발돚재건축사업은 교통영향평가가 제외되는 점도 호재다. ◇재개발 수혜지역, `강북권''＝최대 수혜지는 강북권이다. 하지만 강북권이 모두 혜택을 받는 게 아니기 때문에 선별적으로 접근해야 한다. 정부는 당분간 서울 강남에 유치원과 초돚중돚고교를 설립하지 않는 대신 뉴타운 예정지구를 비롯한 강북지역에 특목고 등 경쟁력 있는 학교를 잇따라 신설할 예정이다. 기반시설을 충분히 갖출 15만평 이상의 광역지구로 개발, 난개발을 최대한 막을 것으로 보인다. ◇내집 마련 어떻게 해야 하나＝뉴타운지역의 재개발지분에 관심을 가져볼 만하다. 재개발아파트를 노린 단독돚다세대주택 매입시 가장 고려해야 할 점은 사업추진 일정이 빠른 것과 한강조망권이나 도심에 인접한 재개발구역을 중심으로 선별 투자해야 한다는 것. 정부안대로 강북권의 주거환경이 획기적으로 개선된다면 1~3차 뉴타운 수혜지역의 재개발 조합원 지분과 일반분양분도 적극 공략할 필요가 있다. 2010년 분당선 연장선 개통 호재가 있는 `왕십리뉴타운'', 노량진 민자역사 개발과 재개발이 한창인 `노량진뉴타운'', 한강조망이 가능한 `한남뉴타운'', 재개발구역이 2배로 확대된 `은평구 불광동'' 일대에 주목할 필요가 있다. ◇재개발 투자시 주의해야 할 점＝2003년 12월31일 이후 지분이 분할된 다가구주택(전용 9.9~27.2평)의 경우 1개의 분양권만 인정되고 전용면적도 18평 이하만 배정된다. 따라서 이들의 지분을 합치는 것도 방법이다. 지분이 쪼개진 다세대주택은 주거전용 면적이 60㎡(18평) 이하일 경우 전용면적 18평형대 아파트를 받게 되기 때문에 큰 수익을 얻을 수 없고 분양권 상태도 주택으로 간주돼 불이익을 받을 수 있다. 재개발구역 내 나대지(빈땅)에 투자할 때 재개발 입주자격은 90㎡ 이상 돼야 한다. 단일필지로 30㎡ 미만은 아파트 분양권을 주지 않고 땅값 보상만 해준다는 점도 체크해야 한다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 "정부의 강력한 정책으로 재개발시장의 거품이 많이 없어졌기 때문에 실수요자들은 관심을 가져볼 만하다"며 "1억원까지는 양도세 중과에 해당되지 않기 때문에 단독주택과 빌라 등의 지분에 투자하는 것도 요령"이라고 설명했다.  부동산 전문가들의 꼽는 올해 유망 부동산 투자처중 하나가 재개발이다. 　 개발이익환수제 등으로 크게 위축돼 있는 재건축과 달리 재개발은 활성화를 위해 규제 완화가 잇따르고 있기 때문이다. 하지만 재개발은 워낙 변수가 많기 때문에 경험 많은 투자자들에게도 고위험 상품으로 인식돼 있어 투자에 주의를 기울여야 한다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 "재개발은 투자 방법과 시기, 사업 진척도에 따라 수익성 차가 크기 때문에 투자에 신중해야 한다"고 말했다. ◆ 재개발 어떤 호재 있나 = 우선 이달 중순 시행된 도시및주거환경정비법(도정법) 개정안으로 시공사 선정이 종전 사업승인 이후에서 조합설립 이후로 앞당겨졌다. 자금력이 달리는 조합 입장에서는 조합 운영 등에 필요한 자금을 시공사측으로부터 조기에 조달할 수 있어 사업 추진이 한결 쉬워진 셈이다. 사업의 가장 큰 관건이었던 정비구역 지정도 용이해졌다. 원래 재개발 사업을 위해 정비구역 지정을 받으려면 지역주민 등이 마련한 정비계획을 구청에 제안하면 구청이 이를 다시 시에 신청했지만 이번에 구청 주도로 정비구역을 지정토록 바뀌었다. 업계에서는 당초 구역지정을 받기 위해 2년 안팎 걸렸지만 이번 조치로 10개월여로 기간이 대폭 단축될 것으로 보고 있다. 아울러 각 구청에서 정비사업계획 수립비용과 사업촉진에 필요한 도로 등 기반시설 공사비용도 지원키로 해 초기 자금 조달의 어려움도 없어질 전망이다. ◆ 투자시 유의점 = 우선 다른 부동산과 마찬가지로 입지 여건을 챙기는 것은 기본이다. 특히 재개발 지역은 고지대가 많아 입지 여건상 교통이나 편의시설 이용이 불편한 곳이 적지 않다는 점을 유념해야 한다. 사업 추진이 어느 단계인지도 반드시 체크해야 한다. 재개발은 기본계획수립, 구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주 및 착공, 완공 등의 단계로 이뤄지는데 대부분 구역지정이나 사업시행 인가 직전에 가격이 가장 많이 뛴다. 그만큼 구역지정과 사업시행 인가를 받기가 어렵다는 말로 특히 구역지정은 4-5차례 신청한 끝에 통과되는 경우가 적지 않다. 따라서 자칫 고수익을 바라고 사업 초기단계에 뛰어들었다가는 장기간 돈이 묶일 수도 있어 고수익보다는 안전을 중시하는 실수요자라면 사업시행 인가를 받은 곳을 선택하는게 좋다. 조합내부에 분쟁이 있거나 조합장이 자주 바뀌는 구역은 투자를 삼가는게 좋다. 재개발조합에 문제가 있으면 향후 청산 과정에서 문제가 발생하고 이는 등기 지연으로 이어지는 경우가 많다. 반드시 현장을 방문하고 주변 중개업소를 통해 조합의 건전성을 확인해 두는게 좋다. 예상 아파트 건립가구수와 조합원수도 따져봐야 한다. 건립가구수가 조합원 수보다 많으면 일반분양을 통해 많은 수익을 올릴 수 있지만 그렇지 않은 곳은 이익은 커녕 사업 추진 자체가 난항을 겪게 된다. 다가구주택이 많으면 지분 쪼개기 등으로 조합원수가 당초 예상보다 늘어날 수도 있다는 점을 유념해야 한다. 무허가건물 지분이나 지상권만 있는 물건은 피하는 것이 좋다. 대지지분이 없으면 조합측에서 현가로 계산해 청산할 가능성이 크기 때문이다 ㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅㅅ A> 재개발 투자로 내 집 마련 시세차익 같이 노려야부동산 투자에 대한 열의(?)가 큰 만큼 안정적이고 투자실패가 적은 투자상품을 통해 재테크에 나서길 권한다. 정부의 부동산종합대책 이후 부동산재테크환경이 크게 열악해졌지만 반사이익을 얻을 수 있는 틈새상품 공략을 통해 장기적인 자산불리기에 관심을 기울이는 게 좋은 방법이다. 재개발 지분투자는 저렴한 투자비용으로도 쉽게 투자할 수 있는 장점이 있다. 재건축은 온갖 규제가 적용돼 고전을 면치 못할 전망이지만 재개발은 실수요자도 유리한 투자대상이다. 소액 투자자에게 유리한 옥수 12·13구역이나 40평형 이상을 40%로 늘리는 정책에 따라 대형수요가 많은 성동·용산·마포·중구 일대의 재개발지분 투자가유리하다. 강북 재개발 투자 10계명 강북 재개발시장에 호재가 날아들고 있다．정부는 강북을 강남 수준으로 재개발해 중대형아파트 수급불균형 문제를 해결하겠다는 의지를 피력하고 있다．때문에 강북 재개발 지역에 대한 투자자들의 관심도 높아지고 있다．그러나 묻지마 투자를 했다가는 낭패를 볼 수도 있다．재개발 투자 10계명을 정리했다．1. 단지 규모가 큰 곳을 골라라단지 규모는 크면 클수록 좋다. 학교 상가 등 생활편의시설이 제대로 갖춰질 수있기 때문이다. 다만 조합원 수가 많으면 이해관계가 대립되면서 사업진척이늦어질 가능성이 높다는 것도 염두에 둬야 한다. 2. 시공사 브랜드를 따져라시공사 브랜드 파워가 뛰어난 곳을 고르는 것이 좋다.이런 회사의 경우 재무구조가 탄탄해 중간에 부도날 가능성도 낮다.또 재개발 사업 경험도 풍부해 재개발이 매끄럽게 진행될 가능성이 높다. 브랜드 파워가 높으면 입주 후 가격도 높게 형성된다. 3. 내분이 없는 곳을 골라라재개발 투자는 시간과의 싸움이다.사업이 빨리 진행될수록 단기간에 고수익을거둘 수 있다.그러나 조합원 간 내분이 심하면 재개발 진행이 더딜 수밖에 없다. 따라서 비대위가 많은 곳이나 조합 집행부가 자주 바뀌는 것은 가급적 피하는것이 좋다. 재개발이 예상했던 것보다 늘어지면 이익은커녕 손해를 볼 수도 있다. 4. 조망권을 따져라조망권은 아파트 가격 결정의 중요한 요인 중 하나다. 한강 공원 등을 조망할수 있는 곳은 그렇지 않은 곳보다 가격이 높게 형성된다. 실제 용산구 성북구마포구 등의 한강조망권을 가진 아파트들은 비조망권아파트에 비해 1억원 안팎의 높은 가격을 형성하고 있다. 향후 재건축 후 어떤 조망권을 확보할 수 있는지 점검해 봐야 한다. 5. 평가액이 잘 나오는 지분을 골라라재개발은 재건축과는 달리 어느 위치에 있느냐에 따라 평가액이 다르다. 높은평가액을 받아야 분담금을 줄일 수 있다. 같은 가격으로 살 수 있는 지분이 여럿 있다면 그 중에서 평가액이 높게 나올 수 있는 것을 선별해야 한다. 6. 초기 부담금액이 낮을수록 좋다. 이왕이면 적은 금액으로 투자할 수 있는 지분을 고르는 것이 좋다. 자칫 사업이지연되면 큰 돈이 묶일 수 있는데다 적은 금액을 투자해 많은 수익을 내는 것은 투자의 기본이다. 따라서 전세를 많이 끼고 있다거나 적은 대지지분으로도원하는 평형에 갈 수 있는 것을 고르는 것이 좋다. 7. 청산조합원이 되지 않도록 조심하라재개발구역에서 아파트 분양권을 받을 수있는 사람은 대지와 건물을 가지고 있는 자,20㎡ 이상 90㎡ 미만의 대지만 가지고 있는 무주택자(세대원 전원) 등이다. 이 같은 조건을 충족시키지 못하면 청산조합원으로 분류되는 만큼 지분매입시 주의해야 한다. 또 단독주택을 다세대로 쪼갠 지분이 많은 곳은 건축가구수보다 조합원 수가 더 많아 피해를 볼 수 있다. 8. 재개발구역에 있는지 확인하라종종 주변의 말만 듣고 전문가와 상의 없이 재개발 구역에 포함되지 않은 인근대지를 구입하는 경우가 있다. 따라서 반드시 구역에 포함되는지를 구청에 확인해야 한다. 또 조합사무실에서 조합원으로 등재가 되어 있는지도 파악해야 한다. 9. 국공유지·시유지 등의 승계 여부 확인하라국공유지나 시유지에 지어진 무허가건물을 선호하는 투자자들도 있다. 나중에이를 불하받게 되는데다 초기 투자비용이 적게 들기 때문이다. 그러나 국공유지나 시유지는 각 기관별로 불하의 기간이 다르고 이율도 다르다는 점을 알아둬야한다. 관할관청을 통해 정확한 권리관계와 불하조건을 확인해야 한다. 10. 무허가 건물 여부를 점검하라등기되지 않은 무허가건물의 경우 일정 요건을 갖추지 못하면 분양권이 주어지지 않는다. 무허가 건물은 1981년 12월 31일 현재 무허가 건물대장에 등재된 건물, 재산세 납부 등으로 공부상 1981년 12월 31일 이전에 존립했다는 확증이 있는 건물, 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건립된 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건물 등이다. 무허가 여부는 해당 동사무소에서 확인할 수 있다. ================================================ 재개발 조합원 지분구입시 예상 수익분석 ▶ 관리처분 (평가방식) ▶ 청산금 = 총 분양가 - 분양기준 가액 ▶ 분양기준가액이란 조합원 재산평가액으로 종전 소유토지및 건축가격을 비례율로 정한 것이다 면적방식에 의한 지분율 예상수익분석 예) 용산 도심재개발 대상면적 15,000평 용산 도심재개발 시행면적 약 12,000평 용산 도심재개발 용적율 550 %조합원 지분율 150% 인 경우 ▶ 예상 수익 분석 시행면적(12,000평) * 용적율(550%)= 연면적 (66,000평) 대상면적(15,000평) * 지분율(150%)= 조합원 분양면적 (22,500평) 총 분양면적(66,000평)-조합원 분양면적(22,500평)= 일반분양면적(43,500평) 용산2구역 재개발 투자 수익 분석의 예 ▶ 현재 토지지분 30평을 평당 900만원으로 구입한 경우 총 투자액 2억7천만원 이며 지분율이 최소 150%로 정해진 경우 45평울 무상 취득할 수 있다. 현재 인근 45평 아파트의 분양가격은 평당 1200만원이며 매매 가격은 대략 5억5천만원선에서 거래되고 있다. 이 경우의 금융부담은 2억7천만원을 연리 10%로 대략 3년간을 거치하는 것으로 본다면 약 8100만원정도라 할 수 있다 따라서 총 금융비용은 35100만원 이며 결론적으로 투자이익은 1억원 정도라 할 수 있다. ============================================================== 재개발 무허가 건물 매입시 성공실패 사례를 알아본다. 재개발 지역을 가보면 사유지(私有地)상 건물에 사는 사람들이 국공유지(國公有地)상에 무허가 건물이 있는 사람들을 약간 무시하는 경향을 볼 수 있다. 심지어 무허가 건물이 있는 사람들은 아파트 분양권이 없어서 임대아파트라도 갈려고 철거시에 생사를 걸고 반대하는 것으로 알고 있는 사람들도 있다. 그러나 국공유지상 무허가 건물 소유자들도 엄연한 조합원이고 무허가 건축물 확인원이 있다면 당연히 분양대상자가 된다. (서울시 도정법 조례 제24조 제 1항 참고) 우리가 보통 시유지(市有地)라고 부르는 토지는 사실은 국유지 및 공유지를 말한다. 즉, 국가와 지방자치단체인 시 또는 구 소유 등을 일컬어 시유지라 하는 것이다. 이러한 국공유지는 구체적으로 재무부, 철도청,국방부, 서울시, 교육청, 각 구청 소유 토지 등이 있다. 우리나라는 해방과 6ㆍ25 한국전쟁 그리고 1960～70년대 급격한 산업화 ㆍ도시화를 거치면서 국공유지상에 무허가 건물이 늘어났다. 이러한 무허가 건물은 나중에 토지의 소유자로부터 토지를 매입하여야 하지만 우선은 사용료만 내면 되기 때문에 초기에 투자금액이 사유지(私有地)보다 훨씬 적고 등기비도 거의 없기 때문이다. 이러한 이유로 인해 오히려 무허가 건물을 더 선호하는 사람들이 많다. 국공유지상 무허가 건축물을 매입할 경우에 매도인이 사용료를 제대로 납부하였는지를 확인해야 한다. 왜냐하면, 실제로 국공유지 점유 사용료를 몇 년 동안 내지 않은 경우가 많기 때문이다. 실제로 서대문구의 어떤 재개발지역의 경우 5000만 원 이상 사용료 미납 주택이 상당히 많다. 그동안 납부하지 않은 사용료가 있다면 계약서에 ‘용료는 매도인이 잔금납입일 전(또는 중도금납입일 전 등)에 정산한다’ 내용을 쓰는 것이 현명하다. 그리고 국공유지라 하더라도 아주 특수한 경우에 점유토지를 매입하지 못하는 경우도 있다. 예를 들어 재개발 구역 내 철도 터널이 있는데 터널 위 지상에 무허가 건축물이 있다면 어떨까. 터널 바로 위에 아파트를 지을 경우 터널은 물론이고 아파트 건물도 안전상 문제가 된다. 따라서 터널 위의 철도부지를 개인에게 매각하지 않고 공원부지로 존치하고 사업을 추진할 것이다. 이러한 경우에 현재 터널 위 철도부지상 무허가 건물 소유자는 철도청으로부터 토지를 불하(매입)받을 수 없으므로 토지의 평가금액이 권리가액에 포함되지 않고 건축물만의 평가금액으로 순위가 결정되어 조합원분 분양을 받더라도 작은 평형대를 받을 가능성이 아주 높다. 같은 국공유지상 무허가 건물이라도 이렇게 분양평형을 결정하는데 달라질 수 있다. 사례1 김모씨는 2002년 서대문구 북아현 충정로구역에 철도청 땅위의 무허가건물 15평을 평당 600만 원씩 9000만 원에 매입했다. 그러나 철도부지 존치로 인해 토지를 불하받을 수 없음을 알고 중개업자와 소송중이다. 위건 물의 감정평가시 약 800만-1000만 원 정도이므로 같은 조건의 시유지는 33평형대에 입주할 수 있으나 위의 경우는 그러하지 못하고 비싸게 매입했다고 볼 수 있다. 사례 2 이모씨는 2003년 무허가건축물확인원에 10평이라고 기재되어 있는 시유 지상의 건물을 평당 700만 원에 7000만 원을 주고 매입했고 구청에서 소유권이전등기하는데 40만 원 정도 들었다. 그러나 나중에 매입한 건물을 측량해보니 20평이 넘는 집임을 알고 함박웃음을 지었다. 이 경우 점유한 면적만큼 불하받을 수 있기 때문이다. 대부분의 무허가건축물은 소유자가 세금을 적게 내기 위해 실제면적보다 적게 신고했다. 그러나 그 반대의 경우도 있으므로 무허가건물 매입시는 반드시 실측을 하는 것이 중요하다. 참고로 국공유지 점유, 연고권은 담장이나 실제 사용하고 있는 면적으로 하며 경계가 불분명한 경우는 처마끝 수직선을 경계로 한다. 이러한 기준으로 점유면적이 200제곱미터(약 60.5평) 이하의 범위 내에서 불하가 가능하다. 따라서 점유면적이 넓다고 무조건 좋은 것은 아니다. 사례 3 비교적 재개발 투자 경험이 많은 차모씨는 국유지를 소유했다 장기 불하받은 조합원분 분양권을 모든 것을 승계하기로 하고 공인중개사 입회하에 소유권이전에 필요한 서류를 완벽하게 갖추고 조합원 분양분을 샀다가 나중에 소유권 이전시 두 번의 취득세, 등록세를 내야하는 낭패를 봤다. 왜냐하면, 국유지는 매수자변경이 안 되기 때문이다. 이 경우는 소유권 이전에 완벽한 서류뿐만 아니라 복 등기를 해야하기 때문에 취득세, 등록세와 불하대금에 관한 내용을 계약서에 명기 해야만 한다. 그러나 시유지는 1회에 한하여 매수자변경이 된다. 사례 4 김모씨는 상도동 재개발구역의 무허가건물을 평당 600만 원씩 14평을 8400만 원에 매입했다. 그러나 토지가 국공유지가 아닌 사유지임을 알고 실의에 빠져있다. 재개발기본 계획에 있다 할지라도 사유지이기에 토지 소유자는 주택 법으로 아파트를 짓겠다며 철거 명도를 요구할 수 있고 이 경우 임대주택을 지을 필요도 없기 때문이다. 사례 5 현재 공공임대아파트 또는 국민임대아파트 입주자이거나 입주예정자가 무허가 건물을 매입한 경우는 어떻게 될까. 혹시 무허가 건물을 매입함으로써 주택소유자가 되어 살고 있는 임대아파트에서 퇴거 되거나 입주예정이 취소될까. 이러한 경우는 주택공급에 관한 규칙 제6조 제3항에 의해 무허가 건물은 유주택으로 보지 않는다. 따라서 임대아파트 거주자가 무허가 건물을 매입한다 하더라도 퇴거나 임대계약이 취소되지 않는다. 현재 자가 아파트에 거주하는 김모씨는 재테크 수단으로 무허가 건물만 골라 매입하는 것도 이러한 이유 때문이다.

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