부동산노트(136)

2010년 우리나라의 주택시장은 소비, 인구 및 가족구성, 사회·문화의 변화, 거시경제 트렌드의 영향을 받아 주택기능의 디지털화, 수요의 슬림화, 소형화 등 양과 질에 있어 근본적인 변화가 예상된다.

주택은 의식주 가운데 하나로서 소득수준, 삶의 형태, 가족 구성의 변화, 가치관, 공동체 문화 등 다양한 변수의 영향을 받으면서 기능 및 수요와 공급이 변화하게 된다. 우리 나라 각 분야의 변화를 이끌 2010 대한민국 트렌드는 국민들의 주거생활에 일대 변화를 몰고 와 주택시장에도 근본적인 영향을 미치게 될 것이다. 주거생활은 관습, 문화, 전통 등의 영향으로 다른 부문에 비해 변화의 속도가 더디지만 삶의 형태 및 가족구성의 빠른 변화 속도를 고려할 때 주택시장에도 새로운 트렌드가 나타날 것으로 예상된다.

이에 LG경제연구원에서 내다본 대한민국 2010 트렌드 가운데 주거생활에 미칠 변수들을 선정한 다음 이것이 주택시장에 미칠 파급효과를 알아본다.

도심위주의 주거생활 자연친화로 바뀐다

먼저 소비 트렌드의 변화가 주택시장에 미칠 영향은 탈도심 귀농현상이다. 압축고도 산업화과정에서 만연된 빨리빨리 삶에서 벗어나 느리고 여유로운 삶을 추구하는 다운시프트(Downshift) 소비현상이다. 도시의 바쁜 생활을 떠나 소도시나 농촌으로 향하는 귀농가정은 전원생활형 귀농과 전업형 귀농으로 구분할 수 있으며 경우에 따라서는 한적하고 여유로운 외국으로 떠나기도 할 것이다.

다운시프트족의 증가와 함께 이들이 추구하는 새로운 주거생활 욕구는 도심위주의 주택수요를 약화시켜 도심으로 갈수록 주택가격이 비싸지는 주택의 공간가치에도 변화가 나타날 것이다. 주택의 공간가치 변화는 정보화 추세가 더욱 가속시킬 것이다. 다운시프트 현상에 다른 주거의 탈 도심화는 베이비붐 세대의 은퇴와 함께 본격화될 귀농현상과 맞물려 전원주택에 대한 수요의 증가로 나타날 것이다.

주택공급 측면에서는 다운시프트족의 주거욕구를 만족시켜줄 자연친화적 주택상품들, 예를 들면 전원주택, 골프장이 딸린 주택, 레저시설이 있는 주택, 농장주택, 펜션 등이 더 확산될 것이다.

주택에도 브랜드 소비 심화

가치소비자 시대의 도래는 주택의 브랜드 소비를 확산시킬 것이다. 최고의 브랜드를 소비한 뒤 느끼는 만족감은 비록 감성적이지만 차선의 제품을 통해서는 느낄 수 없다는 소비 만족도, 즉 브랜드 소비가 주택시장에도 더욱 확산될 것이다. 먹고 입는 것뿐만 아니라 주택소비에 있어서도 소비자들이 느끼는 최고와 차선 사이에는 상식을 벗어난 간극이 존재하기 때문이다.

주택시장에 브랜드 감성과 합리적 가격을 중시하는 가치추구 소비자들이 등장한 것은 소득수준의 빠른 향상으로 소비자들이 주택에도 브랜드에 눈을 뜬 결과로 해석할 수 있다. 공동주택 문화가 가장 보편화된 우리의 주거생활 패턴을 고려할 때 차별화된 주거 커뮤니티를 부각시켜줄 주택의 브랜드화는 더욱 진전될 것이다. 주택공급 측면에서는 소비자에게 단순히 주거의 기능적인 면 이외에 감성적인 만족을 줄 수 있는 상품 및 브랜드 개발이 요구된다.

주택기능도 디지털화

디지털 코쿠닝, 즉 현재 젊은 세대들이 집안에서 디지털 엔터테인먼트에 매달리는 현상도 미래 주택의 기능 및 수요와 공급패턴을 변화시킬 것이다. 주택의 기능이 주거기능에 머물지 않고 오락 및 문화를 체험할 수 있는 공간으로 탈바꿈해 나갈 것이기 때문이다. 주택이 최첨단 디지털 기술과 결합하여 디지털 문화에 대한 향유가 대중화에서 개인화 추세로 바뀌면서 주택이 다기능을 발휘하는 방향으로 진화해나갈 것으로 보인다. “안에 다 있는데 왜 밖으로 나가느냐”는 디지털 코쿠닝 현상은 주택의 디지털화를 가속시키는 최대 원동력일 수밖에 없다. 주택 수요를 좌우하는 요소 가운데 하드웨어적인 입지, 안전성, 편리성뿐만 아니라 디지털 오락 및 문화를 체험할 수 있는 소프트웨어가 얼마나 잘 구비되어 있느냐도 중요해진다는 것이다.

집안에서 하고 싶은 일을 다 할 수 있게 되면서 밖에서 하던 활동을 집안으로 끌어들여 즐기는 성향을 말하는 인스피어리언스, 즉 실내여가 활동의 선호는 주택기능의 디지털화와 상승작용을 일으키면서 주택의 기능을 근본적으로 변모시킬 것이다. 주택의 기능은 IT, BT, NT 등 미래 산업기술 트렌드가 우리의 실생활에 미치는 영향만큼 진화해 나갈 것이다.

이러한 주택 기능의 변화는 기존의 낡은 아날로그식 주택이 제공하는 서비스에 불만족하는 수요를 자극하여 주택의 대체수요 시장이 확대되는 요인으로 작용할 것이다.

역삼각형 인구구조, 주택수요의 베이스가 줄어든다

다양한 2010 트렌드 가운데 인구 및 가족구조의 변화는 주택시장에 가장 직접적이면서 지속적으로 영향을 미칠 메가변수로 꼽을 수 있다. 늙어가는 한국의 역삼각형 인구구조는 주택시장에 양적인 면에서는 부담요인으로, 질적인 면에서는 주택수요의 다양화로 동시에 영향을 미칠 것이다.

젊은층 인구가 줄어드는 것은 신규 주택수요의 감소로 이어져 주택시장이 전형적인 성숙기 시장으로 진입하는 요인으로 작용할 것이다. 15∼24세 생산가능인구는 이미 1992년부터 줄어들고 있으며 최근으로 올수록 한 자녀 낳기의 영향으로 젊은층 인구의 감소는 더욱 빨라지고 있다. 종형의 인구구조로 잠재 주택수요의 베이스가 줄어들고 있는 것이다. 신규 주택수요는 결혼에 의한 가구분화의 영향이 가장 크다는 점을 고려하면 앞으로는 1, 2차 베이비붐 세대와 같이 왕성한 주택수요를 기대하기는 어려울 것이다.

고령화는 주택시장 질적인 변화의 핵

세계에서 가장 빠르게 진행되는 고령화 추세는 기존 주택시장은 물론 신규 주택시장의 주요 변수로 작용할 것이다. 기존 주택시장에서는 노후 준비를 위해 규모가 크고 주로 도심에 위치한 기존 주택을 처분하려는 행동으로 나타날 것이다. 베이비 붐 세대들이 은퇴하는 연령기에 접어들어 이 같은 주택소비활동이 대규모로 구체화된다면 도심 주택가격의 하락이 본격화되는 요인으로 작용할 것이다.

우리 나라보다 베이비붐 은퇴시기가 10여년 정도 빠른 미국 등 선진국에서는 베이비붐 세대들이 고령인구가 될 경우 이들이 가진 부동산, 주식 등 자산을 처분하여 노후를 대비하려는 행위 때문에 자산시장이 침체되면서 거시경제의 불황을 초래할 수 있다는 지적이 나오고 있다. 이는 고령화가 주택시장에 몰고 올 충격을 경고하는 것으로서, 우리와는 상관없는 남의 일만으로 보아 넘길 일이 아니다.

한편, 주택수요 측면에서 고령화는 질적인 변화로 나타날 것이다. 절대 가족수가 감소하면서 선호하는 주택의 규모는 작아지는 반면 생체기능의 저하로 주택의 서비스 기능은 높아지는 주택에 대한 질적인 수요변화가 나타날 것이다. 고령화가 빨리 진행된 선진국에서는 주거에 필요한 서비스를 일괄적으로 제공해주는 서비스아파트에 대한 수요가 증가하는 추세에 있다.

집단적인 노인 주거생활인 실버주택의 경우도 실제 베이비붐 세대들이 본격적으로 은퇴하기 시작하여 고령인구가 급증할 경우 수요가 본격화 될 수 있을 것이다.

핵가족의 재분열, 작은 주택이 아름답다

가족구성의 변화도 주택시장 변화의 주요 요인이다. 봉건적인 대가족이 해체된 이후 근대부부 중심의 가족이 다시 분열되고 있다. 삶에 대한 가치관의 급속한 변화와 새로운 가치관의 등장으로 4인 핵가족은 이혼, 미혼, 출산 기피 현상 등의 영향으로 재분열을 거듭하여 싱글족과 딩크족, 독거노인의 증가로 나타날 것이다.

이는 가족구성원이 많은 가족을 전제로 오랫동안 보편화되어 온 ‘주택은 클수록 좋다’라는 인식도 바꾸어 놓을 것이다. 독신가구 증가는 도심의 주거용 오피스텔과 같은 소규모 주택에 대한 수요증가로 나타날 것이다. 가족구성의 핵가족화가 진행되면서 주택에 관한 가치관도 보유 중심에서 임대도 괜찮다는 주거 중심의 가치관으로 변화해 나갈 것이다.

특히, 한 자녀 낳기로 심화될 코리안 소황제들이 본격적으로 사회에 진출할 경우 한편으로는 가구분화가 진행되면서 신규 주택수요로 대두되는 한편, 이들 중 상당수가 부모 주택에 거주하면서 과거보다 신규주택 수요를 줄이는 요인이 될 것이다.

저성장은 주택시장 정체 의미

저성장 시대의 도래로 특징지을 수 있는 2010 국내경제 트렌드는 주택 구매력의 변화와 계층간 소득구조의 양극화를 통해 주택시장에 영향을 미칠 것이다. 주택수요는 주택에 대한 구매력에 좌우되고 구매력은 장기적으로 경제성장에 영향을 받기 때문에 한 나라 거시경제의 성장국면이 어디에 있느냐가 그 나라 주택시장의 성장단계를 간접적으로 보여준다.

경제성장이 둔화되면 소득증가율이 둔화되고 자산수익률이 저하되므로 전반적인 주택수요의 위축으로 나타난다. 소득증가 속도의 둔화는 구매력 측면에서 주택 실수요자의 유효수요를 위축시키는 요인으로 작용할 뿐만 아니라 주택 등 자산수익률을 저하시켜 투자수요의 감소까지 가져올 것이다.

우리 경제의 저성장이 고착화될 경우 고용의 질 저하를 통해 소득 양극화는 더욱 빠르게 진행될 것이다. 이는 외환위기 이후 주택시장에 가시화되고 있는 양극화 현상을 더욱 심화시킬 것이다. 주거지 선택에 있어 인기지역과 비인기지역의 차별화는 더욱 심화될 것이고 주택을 보유할 수 있는 계층도 줄어들면서 공공부문에서 제공하는 임대주택에 의존하는 계층이 증가할 것이다.

과거 고도성장기에는 고소득층과 저소득층의 간격을 메워주는 중산층이 주택시장의 유효수요로서 탄탄한 구매계층을 형성했으나 앞으로는 비정규직화, 가장의 실업 등 고용사정이 악화되고 자영업이 침체되면서 중산층이 더 약화될 것이다. 이는 주택시장의 양극화 현상을 더욱 심화시키는 요인으로 작용할 것이다.

주택 관련 정책 변화와 업계의 대비 필요

2010년대는 다양성이 만발하는 시대로서 사회구성원이 수많은 계층으로 분화되고 이것은 다양한 삶의 방식으로 나타나게 될 것이다.

여기에 인구 및 가족구조의 변화, 기술혁신 및 가치관의 변화가 더해져 주택의 기능 및 개념이 근본적으로 바뀔 것이다. 새로운 주택시장의 트렌드에 부합하는 주택정책과 관련 업계의 대비가 요구된다.

출처-LG경제연구소

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