2006-04-07 08:55

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=28215

8.31 후속조치의 일환으로 지난 30일 새로운 대책 하나가 또 나왔습니다.

금번 대책의 주요 내용은 8.31대책 이후 잠잠하던 강남권 집값이 다시 상승세로 돌아서자 이러한 불안요인을 제거하기 위한 것입니다. 그 주요 내용은 강남권 재건축 대상 주택 규제와 강남권 및 기타지역의 6억원 이상 주택의 수요억제 정책인 대출 규제 입니다.

이러한 정부의 대책을 바라보며 필자는 근본적인 처방이 아닌 임시방편의 눈가림식 대책이 아닌지 하는 생각을 합니다.

최근의 강남권 집값 불안요인에 대하여 다시 생각해보았습니다.

지난 8.31 이후 정부의 의도에 반하여 가격이 오른 이유는 수요대비 공급부족이 절대적 이유라고 생각합니다.

강남권의 공급부족과 수요 에대하여 정부 정책 담당자는 8.31 대책의 효과가 06년 하반기 이후부터 가시화 될 것이기에 그때까지 수요자에게 체감지되지 않았기 때문이라고 합니다.

하반기 이후 많은 물량이 매물로 나올 것이고 수요 역시 줄어들 것이라고 예상하고 있습니다.
정부 담당자 말의 진실성 여부는 그때가 되면 알 수 있을 것이지만 전 개인적으로 신뢰하지않습니다.

현 강남권의 매물 부족으로 인한 공급 부족 원인을 생각해보았습니다.

지난 2003년 10.29 대책의 일환인 세금 정책이 그원인 중 하나가 아닌가 생각합니다.
10.29 대책은 1주택 소유자라해도 2년 거주 3년 보유 년한을 채우지 않을 경우 양도세 비과세 혜택을 받지 못하며 또한 다주택자의 경우 과거보다 많은 양도세가 부과토록하는 것이 주요 내용 이었습니다.

이런한 10.29대책은 이후 2년의 시간이 흐르며 상승률이 높은 지역의 선호주택을 제외한 주택을 매도 유발하여 비인기지역의 집값은 오르지 않는 약세시장을 유발하였습니다.

반대로 그간 상승률이 높은 지역의 주택으로 수요를 증대시켰고 이미 보유한 소유자 역시 거주 및 보유 요건을 충족 후 비과세 매도하기 위한 어쩔 수 없는 장기 보유자가 되는 상황이 연출되고 있습니다.

강남권의 주택 보유자중 1가구 1주택 소유자 비중은 다른 지역에 비해 적을 것으로 필자는 생각합니다.

기존 다주택 소유자의 많은 분들이 비강남권의 작은 주택은 매도하고 강남권 중대형 1주택 보유로 세금정책을 피해가려 하고 있습니다.

정부담당자는 보유세 정책이 체감되는 시기가 되면 많은 가수요, 투기목적의 소유자들이 매도세로 돌아갈것이라 생각하고 있습니다.

과연 그렇게 될지 의문스럽습니다.

과거의 주택 가격 역사는 세금, 금리, 수요 및 공급부족 등의 가격 반영요인 발생시 대부분 가격상승이라는 요인으로 반영되어 왔습니다.

또한 강남권 보유자의 대부분은 현 보유세 정책의 세금 부담감을 정부의 생각보다 적게 체감하고 있다고 필자는 생각합니다.
다시말해 강남권 거주자의 대부분은 정부 세금 정도는 충분히 소화할 것이며 보유세 부담에 따른 매도 물량은 적을 것이라 생각합니다.

또한 과거 2000년 이전의 강남권 주택시장은 강남지역 주민에 의한 수요와 공급 시장이었다면 2000년 이후부터 최근의 강남권주택 시장은 전국적인 수요 시장이 된 듯 합니다.

과거와 달리 지역간 간격을 좁힌 편리한 교통, 자녀의 학업, 장기적 투자목적, 이러한 여러 이유로 강남권 주택 수요는 강남 주민만의 일이 아닌 전국적인 수요 시장으로 떠올랐습니다.

최근의 강남권 집값 불안 요인은 이러한 여러 상황의 연속적 종합적 현상이라 생각합니다.
이러한 문제점 해결책은 현재와 같은 실소유 실거주 정책을 지속해 나가며 공급을 확대해야 할것으로 생각합니다.
실소유 실거주 정책을 통한 가수요 투기수요를 차단하는 한편 양질의 강남내 주택 공급을 통한 수요 충족을 통한 매물 부족으로 인한 가격상승을 억제 해야 할 것입니다.

정부는 이러한 문제점 해결을위해 택지개발 방식의 공급정책을 펴고 있습니다.
판교와 송파미니신도시 등이 그것 입니다.

지금 판교 청약은 시작되었습니다.
전국민의 투기장이라는 오명을 가진 판교가 과연 강남집값을 안정시키고 있읍니까?
오히려 판교 분양가격이 발표된 이후 판교 주변의 주택 가격만 상승하였고 이는 다시 강남권으로 피드백 되었습니다.

2009년 이후의 송파미니신도시는 어찌 될지 자못 기대됩니다.

정부의 강남권 주택공급정책이 현재와 같이 일률적으로 비강남지역 택지개발 방식을 고수한다면 제2 제3의 판교만 생산할지도 모릅니다.

진정한 대책은 수요자가 원하는지역에 합리적으로 공급하는 정책일 것입니다.
현 강남권 재건축의 현실화 합리화입니다.

강남 외부에 위치하였으나 강남보다 양질의 주택 공급(택지개발방식)과 강남 내부의 주택 공급정책이(재건축 현실화를 통한 공급확대) 병행된다면 향후 일정시기 이후 강남 집값은 사회적 문제가 되지 않을 것이라 생각합니다.

정부는 3.30 대책을 통해 재건축 개발이익환수를 통하여 강남권 재건축을 현실화 하겠다고 발표하였습니다.

다음은 3.30 대책의 주요 내용입니다.

## 3.30 대책 주요내용
1.서민주거복지 증진
.도심내 다가구주택 매입 임대용 다가구주택 확보(공급)
.영세민 전세자금 대출
.아파트 분양가 인하 방안 추진

2 재건축 제도 합리화를 통한 개발이익을 최대 50% 환수
.재건축 사업 관련 부조리 척결
.재건축 안전진단 객관성 및 신뢰성 확보
.재건축 개발 이익환수
- 준공시점과 착수시점(추진위원회 승인일)의 집값의 차액에서 개발비용과 정상 집값 상승률을 공제하여 산정한 개발이익의 일정비율에 해당하는 부담금을 조합에 부과한다.
- 부담률은 개발이익의 규모를 기준으로 누진하여 0～50%로 정할 예정이다.

◈ 개발부담금 = 〔종료시점 주택가격- (착수시점 주택가격 개발비용 정상 집값상승분)] × 부담률

ㅇ 종료시점 : 준공시점

ㅇ 착수시점 : 최초의 재건축 추진위원회 승인일
* 舊 주택건설촉진법 등에 의한 재건축사업은 조합설립인가일 기준

ㅇ 착수 및 준공시점 주택가격 : 주택공시가격(기준시가)

ㅇ 정상집값 상승분 : 구별 집값상승률(통계청승인 국민은행통계) 이용
* 구별 통계가 없는 ‘02.12월 이전은 기준시가상승률 등 이용 산정

ㅇ 개발비용
- ‘도시및주거환경정비법’상 ‘재건축임대주택’ 대지지분 감소 상당액
- 기반시설부담금, 광역교통시설부담금 등 기 납부한 부담금
- 당해 사업에 소요된 건축․분양비용 및 제세공과금 등

ㅇ 부담률 : ‘조합원당’ 평균 개발이익을 기준, 누진율(0～50%) 부과

◈ 부과지역 : 전국
* 그러나 개발이익 규모에 따른 누진율이 적용되므로 서울 강북, 수도권 외곽, 지방 등의 실제 부담은 미미하거나 없을 것으로 예상

◈ 부과대상자 : 조합에게 부과하되, 조합이 해산된 경우 관리처분계획에 있는 내용에 따라 해산당시의 조합원에게 부과

◈ 부과시점 : 준공시점 (분납 및 물납 허용)
* 매도시점에서 양도세 부과시 재건축 부담금을 필요경비로 공제

◈ 징수금 활용 : 국가와 지방자치단체가 일정비율로 배분하여 서민주택건설, 도시재정비사업 등에 활용

◈ 부담금 부과대상 단지 : 관리처분계획 인가신청 이전단계 사업장

* 착수～종료시점까지의 全 사업기간에 대해 산정하되, 법 시행일을 기준으로 안분하여 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과

3.지속적인 주택공급

4.주택거래신고제 내실화

5.균형발전촉진지구를 통한 수요분산

6억원 이상의 주택 구입시 구입자의 다른 대출 내역과 연간 수입을 근거로 대출금액을 제한 한다는 내용이 주요 골자입니다.

위 내용을 본 재건축 소유자라면 누구라도 재건축을 통한 이득의 상당부분이 세금으로 환수될 것이라 생각할 것입니다.

다시말해 대다수 재건축 단지는 사업보류 혹은 포기하고 재건축이 아닌 리모델링 등으로 전환할지도 모릅니다. 또는 일부는 정책이 바뀌거나 위헌소송 등을 통한 해결방안을 모색할 것입니다.

다시말해 강남권 주택 공급의 주요 공급원인 재건축이 상당기간 지연됨으로 인해 향후 강남권 주택 가격은 더 오를지도 모릅니다.

이미 이러한 3.30 규제를 피해갈 재건축 단지의 가격 상승은 더 가파라질 것이고 이는 다른 강남권 주택으로 피드백 될 것입니다.

이러한 우려를 고려하여 정부는 6억원 이상의 주택 매입시 기존대출과 매수자의 수입에 따라 대출금을 제한토록 한다고 하였습니다.

이러한 조치는 분명 강남권 매수대기자에겐 걸림돌이 될 것입니다. 아울러 이같은 대출 규제정책은 분명 매입금액 소명이라는 자금출처조사와 병행될 것은 자명한 일입니다.

대출 금액 제한은 분명 일정시간 강남권 가격안정에 도움이 될 것입니다. 그러나 강남권의 주택시장이 합법적인 출처의 자금동원이 가능한 일부 계층을 위한 그들만의 리그가 되지는 않을까 하는 우려가 기우일까요?

또한 6억원 이상의 주택 구입시 대출 금액 규제는 강남 인근의 6억원 미만의 주택시장과 기존의 1기신도시 위주로 6억미만의 주택시장이 풍선효과로 나타나지 않을까 우려 되기도 합니다.

또한 현 3.30 재건축 개발이익환수 대책은 기존의 재개발 주택 소유자 모두를 선량한 서민이 아닌 투기꾼으로 보고있지 않나 의심스럽습니다.

어렵게 마련한 돈으로 작은 서민아파트를 매입한 중년의 30~40대의 부부.
10여전에 매입하여 좁은 집에서 두아이와 혹은 늙은 노모와 함께 생활하는 중,장년의 부부.
신혼에 분양받아 아이가 장성하도록 거주해 오다 이제 노후를 대비하는 노부부.

정부 정책 담당자는 3.30대책을 입안하며 이러한 투기꾼이 아닌 서민의 입장에서 현정책을 고민하였는지 의심스럽습니다.

투기적 목적의 소유자는 차제하고 실소유 위주의 재건축 소유자는 향후 개발이익환수에 의해 세금이 부과된다면 과연 그 부과세금을 납부할 여력이 몇이나 있을지 의심스럽습니다.

원소유 재건축 소유 서민은 현행 재건축시에도 많은 분들이 추가부담금이 버거워 중도에 매도 하는 경우가 적지 않은 현실에서 향후의 개발이익 환수정책에 따른 세금부담은 원천적으로 정든 고향 정든 마을에서 떠나가도록 만드는 정책이 될 것입니다.

이는 서민을 위한정책이아니라 세금 규제를 소화할 진정한 투기세력에게만 기회를 주는 정책이 될 것입니다.

필자가 생각하는 현실적인 재건축 규제는 주택 공급과 개발이익 환수모두 병행할 수 있는 방법을 모색하는 것입니다.

다시말해 재건축이 가능하도록 일정비율의 용적률과 층고를 승인하여 재건축 조합원의 내집마련의 기회를주고 정부는 개발이익환수 물량정도의 용적률과 층고를 완화하여 세금을 현물환수하여 서민 주거안정을 위한 주택으로 활용하는 방법이 그 하나일 것입니다.

spatha@paran.com

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