2006-02-28 23:01
http://blog.drapt.com/drykim/239591141135263913 
자료출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그
원문출처 : http://blog.drapt.com/ossaio
분당과 일산으로 대변되는 1기 신도시 발표 전 상황과
판교로 대변되는 2기 신도시 개발 당시의 상황은 너무 유사하다
1986년 올림픽 훼미리 아파트 건설 이후 향후 아파트 공급이 중단될 거라는 인식이 확산되어
강남의 대형고급아파트를 필두로 전국적으로 아파트 투기가 발생하였다.
판교와 수원의 신도시를 비롯한 2기 신도시 청약을 기다리는 청약자들은
분당과 일산으로대표되는 1기 신도시간의 가격 차별화가 발생하는 원인을 꼼꼼히 살펴보고
2기 신도시에 청약해야 한다
1.신도시내 아파트 가급적 시범단지를 노려라
대규모로 조성되는 신도시는 정부의 주도적인 계획하에 순차적으로 개발된다.
통상 초기에 분양하는 신도시내 아파트는 나머지 물량까지 분양성공으로 이끌어야 하는
숙명속에 있다. 따라서 시범단지(초기에 분양하는 단지)가 바람몰이에 성공하려면
입지는 신도시내에서 ‘가장 좋은 곳에, 분양가는 저렴하게’ 라는 캐치플레이를 걸고 분양하게 된다.
신도시내 아파트 한채를 꿈꾸는 수요자들은 이점을 잘 숙지해
무조건 초기에 분양하는 곳을 노려야 한다. 초기에 분양하는 시범단지 내의 아파트는
입지에 대한 프리미엄은 거져 얻는다. 또한 시범단지에 연이어 분양하는 아파트의
분양가는 여러가지 이유를 내세워 시범단지보다 비싼게 일반적이다
따라서 시범단지내 아파트는 입지에 대한 프리미엄과 가격에 대한 프리미엄으로
신도시내 대표아파트로 떠오르게 된다
1기 신도시의 대표주자인 분당에서 가장 살기 좋다는 시범단지를 떠올리면 쉽게 이해될 것이다
2. 가급적 공원,호수,강을 바라볼수 있는 곳을 골라라
1기 신도시중에서 비교적 높은 평당 매매가를 형성하고 있는 곳은
바로 위와 같은 조건을 갖추고 있는 곳이다. 분당중앙공원과 일산호수공원 주변아파트들이
대표적으로 같은 신도시 안에서도 40평형대 기준으로 2억원이상의 가격차가 벌어지고 있다
지난해 7월경 분양한 동탄 시범단지를 보자, 당시 월드건설이 분양한
‘월드메르디앙 반도보라빌’ 35A 형의 경우 수도권 1순위 최고 경쟁률(200대1)을 기록했다
이 단지에는 전체 청약자 3만 2천 458명중 40%인 1만 2천 948명이 몰려든 것이다
웰빙아파트, 더 나아가 로하스 아파트에 대한 수요가 더 증가할수록 아파트의 내적인 요인외에
위와 같은 외적인 요소에 의해 프리미엄 차이는 극명하게 벌어질 것이다
3.지하철 노선이 연결되는지 체크하라
1기 신도시중에서 평당가격이 높은 곳은 대부분 역세권에 자리잡고 있다.
지하철 거리도 인기 아파트로서 필수조건으로 1기 신도시의 단지중에서
분당의 시범단지, 일산의 강촌마을 , 산본의 솔거마을 등이 대표적이다
과거 분당의 경우 전철이 개통되지 않았을 때 서울까지의 평균 출퇴근 시간은 138 분이었다.
특히 2년내에 이사하겠다고 응답한 가구는 138 분이었다.
이중 과반수 이상이 이사하겠다는 이유로 교통문제 즉 출퇴근 시간이었다.
하지만 1994년 오리~수서간 지하철이 개통되자 분당의 아파트들은 일대 상승전기를 맞아
속칭 천당 다음으로 살기 좋다는 분당이 된것이다.
4. 아파트 내부 평면구조를 잘 살펴라
동탄 신도시의 경우 35평형 아파트의 경우 4.5베이,복층형 아파트, 폭2m의 전면 발코니,
실내정원등 1기 신도시 분양당시 찿아볼수 없었던 최첨단 설계를 선보였다.
20평형대 아파트도 욕실이 2개일 정도였다.
또한 신평면은 안목치수까지 적용할 경우 3~5평정도 넓어진다.
지난해 7월 분양된 동탄신도시에서 분양된 아파트 프리미엄이
30평형대 기준 1억원가량 형성되어 있는 이유는 신 평면적용이 요인중의 하나다
5.강남권과의 거리와 학군을 체크하라
돈은 한곳에 머물지 않고 투지수익이 높은 곳을 찿아 흐르기 마련이다.
투자금을 대부분 손에 쥐고 있는 사람은 강남권 사람이라 해도 과언이 아니다.
1기 신도시 분양당시의 분양가 규제가 최근의 신도시별 아파트 가격차이에 미친 영향은 극히 일부다.
신도시의 아파트 가격은 분당을 필두로 서울 도심, 특히 강남권으로의 접근성,
즉 부자들과의 거리로 인해 신도시별 아파트 가격이 조정된 것이다
또한 유례없는 교육열로 인해 명문학교와 유명학원이 밀집한 신도시 지역도 관심을 가져야 한다
6.문화시설과 첨단시설이 밀집된 신도시를 찿아라
소득이 높아갈수록 사람들은 맑은 공기를 마실 수 있는 환경적인 곳과 더불어
즐길 수 있는 문화시설이 구비된 곳을 원한다.
일산호수공원의 노래하는 분수대, 부천중동과 상동의 대규모 스키돔과 아인스월드
그리고 영상문화단지, 분당의 탄천을 배경으로 형성된 조깅로등 문화와 환경적인 요구가 충족된
이러한 곳이 신도시내 아파트 가격을 주도하고 있다.
일산 호수공원 근처에 `노래하는 분수`가 들어서 있는 주엽동 일대 중대형아파트가
일산의 아파트시세를 주도하고 있다. 또한 부천 영상문화 단지가 들어선 상동에도
평당가가 1000만원에 근접하는 아파트가 즐비하다.
그 밖에 디지털 미디어시티가 들어서기로 예정된 마포구 상암동 상암월드컵 단지도
30평형대 기준으로 6억원대를 호가하고 있다.
상암동 일대 아파트는 주택시장 침체 여파에도 불구하고 완만한 상승세를 보이고 있다.
특히 디지털 문화시설안에 방송과 게임, 영상까지 입점할 예정이어서
상암동일대 아파트가 한차례 더 용트림 할 것이다.
7. 시장의 흐름인 대형평형아파트에 집중하라
올해 아파트 시장을 움직였던 주요 테마중의 하나는 중소형평형과 중대형 평형의 가격 이원화이다.
더 엄밀히 얘기하면 중소형과 대형아파트가격의 이원화다.
유효수요(투자자)가 움직일 만할 신도시를 찿았으면 이왕이면 대형 아파트에 집중해야 한다.
앞으로 신도시내에 건설되는 아파트도 중소형과 대형의 가격차가 점점 벌어진다.
예전 대부분의 사람들은 30평형대까지 가는게 목적이었는데
요즘은 40,50평형대 이상까지 원하고 있다
10년전 목동 6단지 45평형은 2억 7천~3억 7천정도였는데, 현재는 10억원대를 훌쩍 넘어섰다.
반면에 노원구 상계동 주공아파트 7단지 18평은 10년전 7천만원 정도였는데 현재는1억원선이다.
8. 단독택지도 관심을 가져라
신도시내 단독주택용지가 인기를 끌고 있는 것은 택지개발지구 특유의 편의성과
단독주택의 쾌적성을 동시에 갖추었기 때문이다. 특히 상가를 포함한 점포주택을
지을 수 있는 용지는 안정적인 임대수익을 올릴수 있어 3~5억원 정도의 여유자금을 굴리는
사람들에게 적당한 상품이다. 신도시내 단독주택용지는 주거전용과 상가겸용으로 나뉜다.
통상 용적율이 100%인 주거전용은 상가없이 단독과 다가구 주택만을 지을 수 있다.
신도시내 쾌적한 주거환경을 원하는 사람들에게 적합하다
상가 겸용은 근린생활시설 일부를 넣을 수 있다. 상가겸용 용지는 통상 용적율 180% 가 적용되어
1층에 상가, 2~3층에 주택을 넣는 것이 일반적이다. 주거성은 주거전용에 비해 떨어지지만
비교적 안정적인 임대수익을 올릴 수 있어 투자상품으로 제격이다.
분양가는 일반적으로 주거전용이 저렴하나 향후 시세차익은 상가겸용 용지가 훨씬 높은 편이다
* 신도시 아파트 시간이 갈수록 값어치 높아져
앞으로 신도시와 같은 공공택지 내에서 건설하는 아파트는 분양가 상한제가 도입될 예정이다.
또한 중대형아파트도 일정부분 발생하는 시세차익 환수를 위해 채권입찰제가 적용된다.
분양가 상한제가 적용되는 중소형아파트도 최장 10년까지 전매제한을 두기로 했다
위와 같은 대책은 분양가 안정과 시세차익 환수 그리고 서민들의 주거생활안정에 목적이 있다.
따라서 전용면적 25.7평이하에 당첨되는 경우 전매제한과 중대형평형에 당첨되는 경우
채권입찰제 때문에 예전과 같이 즉석에서 시세차익은 힘들 전망이다.
하지만 대규모로 조성되는 공공택지, 즉 신도시는 기반시설이 순차적으로 완비되기 때문에
시간이 갈수록 좋아져 프리미엄이 상승하는 특징이 있다
오는 10월 동탄에서 전매기간이 5년이면서 분양가 상한제 가 적용되는 아파트가
분양될 예정이므로 관심을 가져도 된다. 신도시란 새롭게 건설되는 도시형 정주공간이다,
계획적으로 개발되는 신시가지 유형의 하나로, 자족성을 유지할수 있는 인구규모와
기능을 수용하는 도시인 것이다.
신도시 입주때는 1기 신도시중 가장 성공작으로 꼽는 분당이라 할지라도
초기에는 입주민들이 불편을 껶었다. 하지만 신도시내 수용인구가 많기 때문에
시간이 갈수록 자족기능과 기반시설이 완비된다는 점을 명심하기 바란다
유엔알(www,youandR.co.kr) 컨설팅 박 상언 제공
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