2006-01-24 21:19

http://blog.drapt.com/dragon59/2312211138105175935

새해에는 늘 새로운 변화가 기대됩니다. 또한 새해에는 올 한 해 어떻게 새로운 부를 창출할 것인가에 많은 시간이 투여됩니다.  배재대 제 연구실에서 많은 생각을 해 본 결과 다음과 같은 부동산시장을 예측해 봅니다.

우리 아름다운부자 회원님들에게 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 참고적으로 저 개인적인 생각과 연구 결과를 말하는 것이므로 절대적 가치가 아닌 상대적 가치로 편안하게 읽어 보시기 바랍니다.

먼저 신문 지상이나 TV를 보면 올 초 부동산 시장이 안 좋을 것이라는 말들은 누구나 다 알고 있는 사실입니다. 사실 앞으로 부동산시장이 좋다고 말하는 사람이 흔하지는 않겠죠.

다들 부동산 8.31대책으로 인하여 급매물이 나올 것이다. 따라서 부동산 가격이 그렇게 재미가 없을 것이다. 라고 똑같은 말들을 되풀이하고 하고 있습니다.

하지만 선수들 입장에서는 그렇게 비관적으로 보고 있지 않는 것이 하나의 추세입니다.

즉 지금의 시장은 8.31 대책의 여파를 충분히 소화한 상태이고, 급한 사람들은 급하게 처분하였으며 오히려 핵심 블루칩 아파트의 경우 8.31 대책 이전의 가격으로 올라가 있습니다.  제 주변에 알고 지내는 지인들은 (참고적으로 돈 좀 있는 분들) 별로 크게 내색하고 있지는 않습니다.

실례로 지난 03.10.29 부동산 대책 중 하나였던 1가구 3주택 자 양도세 실거래가 신고 및 양도세 60% 부과라는 엄청난 대책이 나왔지 않습니까? 이 대책이 나오자 말자 언론들은 난리였습니다. 1가구 3주택 자 주택 매도해야 한다고요. 따라서 1가구 3주택 자 중 세금 무서워하시는 분들은 급하게 매도하였습니다. 하지만 시간이 지난 후. 지금 그 분들 중에 대부분은 후회하고 있습니다. 

양도소득세 실가기준 60% 무서워서 매도를 하였지만 결국 아파트 가격 올라간 것에 비하면 세금이 그렇게 무섭지가 않다는 결론이 나왔기 때문입니다.

양도세 1,2천만 원이 아까워서 아파트를 팔았는데 아파트 상승가격은 최소 몇 천만 원에서 억대 이상이 올랐다는 말입니다. 이러한 학습 효과는 그대로 1가구 2주택 자 양도세 실가 50%적용과 마찬가지로 연결 될 듯 합니다. 

물론 양도소득세에 대한 공부도 안하고, 무작정 세금은 무서운거야 라고 말하는 서민들 입장에서는 엄청난 두려움으로 인식될지는 몰라도 (사실 1가구 2주택 자들이 다 주택자들입니까???) 부자가 되기 위한 재테크를 전문적으로 하는 사람들 입장에서는   

 “서민들 세금 무서워서 부동산 매도하겠네. 더 떨어지면 그 때 매수하겠다.”라는 

생각을 합니다. 

물론 종합부동산세이니  재산세 기준시가 적용률 상승이니 뭐라고 해도,종합부동산세를 적게 내는 위한 방법이 전혀 없는 것도 아니고,  재산세 기준시가 적용률을 상승시킨다고 하여도 재산세...사실 강남의 비싼 아파트 빼고는 부동산 보유 재산세라는 게 여러분들이 타고 다니는 자동차세보다 못한 경우가 더 많습니다.

지방 광역시를 기점으로 보통 32평 아파트 재산세는 10만원에서 20만원 사이입니다.  이러한 재산세를 매년 10%씩 인상한다고 가정해도 얼마나 올라가겠습니까?

또한 1가구 2주택을 잡겠다고 정부가 나서는 순간 전용면적 25.7평 (실 분양면적 32평대) 이하의 아파트 가격은 상승률이 둔화되거나 약화 될 수는 있겠지만 전용면적 25.7평 이상 되는 대형평수의 아파트의 경우에는 오히려 아파트 가격이 더 올라가게 되어 있습니다.

다주택자들을 타켓으로 세금을 물리니까 서민아파트는 팔고 대형위주로 작업을 하는 것이지요. 요즘 짓는 아파트를 보시면 대형위주로만 많이 짓는 것을 알 수 있을 겁니다.

건설회사 입장에서는 분양가를 비싸게 받아먹고도 분양은 잘 되고....부자들 입장에서도 시원찮은 것들 몇 개 가지고 있는 것 보다는 똘똘한 넘 두세 개 가지고 있는 것이 더 좋기 때문이죠. 

오늘 오전 뉴스를 보니까 웃기더군요.  32평 아파트의 평균 상승률은 5%. 대형 평수는 20%

일산의 32평 이하 아파트의 평균 상승률은 3%  대형 평수는 30%대 오히려 이런 대책으로 인하여 건설회사 입장에서는 대형 평수 위주로 주택공급을 할 것이고 국민주택규모의 평수 분양이 줄어든다면 결국 서민들만 피해를 보지 않을까 걱정됩니다.

아무튼 우리 서민들을 위해서 본인이 생각하는 부동산 시장을 다음과 같이 전망합니다.

1. 아파트 시장 (분양권시장 포함)

   일단 3월까지는 약세가 예상됩니다. 그 이유로는

   1) 부동산 취득 시 실거래가 신고제의 영향으로 이중계약서 관행이 사라지게 될 예정

       이라서 취득 당시의 등기비용이 늘어날 전망입니다.

   2) 8.31대책의 실행으로 인하여 1가구 2주택 자들의 급매물이 다소 나올 예정이며

   3) 지방대도시의 경우 입주 물량의 많기 때문이며

   4) 종합부동산세 대상 확대로 인하여 주택 소유의 욕구 감소가 예상되며

   5) 분양권 시장의 전매제한 등 여러 가지 대책으로 인하여 분양시장에서의 국지적

       특수 말고는 매수세가 상당히 약할 될 듯 싶습니다.

이렇게 5가지로 요약할 수 있겠으나 이 또한 일시적인 현상으로 간주될 가능성이 많아  보입니다. 이러한 일시적이라는 이유로써는 즉 아파트시장의 호재로서는

   1) 판교신도시가 3월 ,8월 분양으로 인하여 아파트 로또 분위기 연출될 듯싶으며

   2) 뉴타운이니 서울숲이니 김포니 하남이니 성남도촌지구니 등등의 분양 분위기에 

       여파를 줄 것이며,

   3) 생애최초주택담보대출이니 모기지론이니 등등을 통하여 서민들의 내 집 마련의 

       기회가 증가되어 무주택 서민들의 마지막 주택매입시기를 적절히 사용할 것으로

       판단되며      (사실 판단력이 우수한 분들은 매수를 하였으며 심지어 정책자금이

       없을 지경임)

   4) 전 세계적인 원자재 값 급등으로 인하여 분양가는 어떤 정책대안이 나와도 계속   상승

       할 수 밖에 없는 경우이므로 분양을 늦게 받으면 받을수록 비싼 가격으로  아파트를

       매수해야 하는 경우의 수에 있기 때문이며

   5) 지역균형개발의 영향으로 기업도시, 혁신도시, 신도시 등등의 호재들이 끊임없이  터져

       나오고 있는 상태에 5.31 지방자치단체장 선거는 이러한 분위기에 기름을 붓는 상태가

       될 것 같습니다.

하지만 이러한 호재로 인하여 부동산 가격이 무조건 올라간다는 말은 아닙니다.

앞서 말한 바와 같이 부동산의 가격은 있는 자와 없는 자의 싸움이 아니라 있는 자들의 일방적인 게임입니다. 즉 있는 사람들 입장에서 선호하는 지역이나 아파트의 경우 부동산 가격은 폭등할 것이고, 서민들이 대세를 이루는 지역이나 아파트의 경우에는 부동산 가격상승률이 결코 크지 않을 것이라는 점 때문입니다.

작은 결론 ===>

1. 소형 평수 보다는 대형 평수위주의 투자전략

2. 핵심 블루칩 아파트만 노려라

3. 올 3월, 8월 분양시장을 중점으로 살펴보아라.

전국이 토지투자 열풍에 빠진 한 해 이었습니다. 행정복합도시로부터 시작하여 기업도시, 혁신도시, 신도시...지방분권...  솔직히 물어 보겠습니다. 위와 같은 이야기들이 없었다면 이렇게 토지가격과 아파트가격이 상승하였을까요???  

모든 것은 국가의 정책에 따라 돈이 움직이는 것입니다.  요즘처럼 부동자금과 저금리의 시대에 무작정 부동산을 잡는다고 부동산을 잡아지지 않는 것이지요. 오히려 억눌린 가격만큼 보상 받도록 더 뛰는 것이 부동산 가격의 특징입니다.

아무튼 토지가격은 삼승법칙이니 (제 나름대로는 부동산 사승법칙이라고 강의합니다.)

1-3-2법칙이니 하여도 한번 올라간 부동산 가격은 가격의 경직성으로 인하여 떨어지기가 힘들어 보입니다.

앞으로 행정복합도시니 기업도시니, 혁신도시니, 신도시니 개발을 안 하겠다면 몰라도 공주, 조치원의 3조 이상의 보상 금액들..기업,혁신,신도시 등에서 나오는 보상 금액들...

과연 이러한 보상금액과 사전 투자 금액들이 농지취득요건 사전 거주 12개월, 자금조달계획서, 허가 받은 토지의 의무이용기간 2-5년으로 한다고 해서 묶일 것 같지는 않습니다.

어차피 농지나 토지 투자의 경우 경매투자처럼 단타가 아니기 때문에 기본적으로 수년 동안 보유할 예정으로 토지를 매수하기 때문입니다.

오히려 안 팔고 기다린 만큼 토지의 가격은 더 상승하므로, 또한 토지 매도기간 제한으로 인하여 오히려 토지매물이 급격히 없어지므로 토지가격이 가만히 있을 지는 의문입니다.

다만 이러한 국가의 대책으로 인하여 가격이 하락하기에는 어렵고 각 지역별 국가정책이 실현 가능한 것인가 아니면 정책으로만 끝날 것인가? 또한 정책이 실현된다고 가정해도 몇 년 동안 어떻게 실현될 것인가가 문제인 듯 싶으며, 국민들 입장에서는 토지의 가격이 너무나 올랐다는 심리적 저항감으로 인하여 가격상승이 다소 둔화될 듯 싶습니다.

하지만 이 또한 상대적인 문제입니다.

어떤 지역에 대한 이슈가 있다면 언제든지 부동산 토지는 올라가게 되어 있습니다.

농경민족이라는 특수성과 돈 벌면 땅에 묻어라 는 어르신들의 국민의식이 변화 없이는 토지는 계속 오를 가능성이 많아 보입니다. 

3. 상가시장

 요즘 먹고 살기가 어렵습니다. 시내에만 나가봐도 상가들 마다 임대구함이라는 플래카드 보는 것이 어렵지 않습니다. 장사하시는 분들을 만나보아도 “장사하기 어렵다”라고 이구동성으로 말하고 있으며, 상가 주인들을 만나 보아도 “임대료 받기가 가면 갈수록 어렵다”고 합니다.

이런 시기에 테마상가니 핵심상가니 복합상가니, 근린상가니 ... 한마디로 말해서 별 재미없어 보입니다. 오히려 제가 아시는 분은 보증금이니 월세니 다 필요 없고 그냥 상가 관리비만 내어 달라는 분도 계시더군요.  신문, 주간지에 아무리 노후대책 상가가 좋다. 라고 떠들어도 결국 상가는 상가 일 뿐입니다.

즉 경기가 좋아야 하고 너 나 할 것 없이 호경기 일 때 상가가 재미있는 것입니다. 그렇지 않고는 정말 특별하지 않고서는 재미없다. 라는 결론을 내려 봅니다.

하지만 상가 중에서도 대단지 아파트를 끼고 있는 아파트 단지내 상가는 그래도 좋다라고 생각합니다. 단 상가 뒤에는 꾸준한 배후세대수가 확보 되어야 합니다.

또한 아파트 단지 내 상가라 하더라도 반드시 1층 상가에만 관심을 가지시길 바랍니다.

4. 경매시장

이상과 같이 2006년도 초반에는 전반적으로 분위기가 별로 안 좋다라는 결론이 나옵니다. 그런데 이상한 점이 있죠. 이런 분위기 속에서도 경매법원은 사람들로 인하여 인산인해를 이룬다는 사실입니다.

그렇다면 왜 이렇게 경매법정에 사람들이 많을까?

그것은 바로 경기가 안 좋기 때문입니다.  경기가 안 좋기 때문에 은행이자를 납부하지 못하고, 은행이자를 납부하지 못하기 때문에 경매를 당하는 것이지요. 또한 8.31대책 등으로 인하여 소형평수 아파트의 경우 급매물이 소화가 안 되고 그냥 경매시장에 나오는 경우가 많습니다.

앞으로 8.31 대책이 입법처리 되었으므로 경매시장에 매물이 더 쌓일 것으로 예상됩니다.

또한 송달특례조항이 없어진다면 금융기관들이 경매물건을 올 6월경까지 접수하여야 하므로 경매에 있어서 매물량이 더욱  많아질 가능성이 매우 높습니다.

그리고 경매를 통하여 최고가매수인이 된 경우에는 어차피 양도소득세 신고 자체가 실거래가 신고이기 때문에 양도소득세에 많은 영향을 입지 않습니다. 물론 양도세를 모르는 분들은 많은 세금을 내야겠지만 어느 정도의 서류 챙기기, 공제내용 확인하기 등등 (제 강의 수강생들은 아시겠지만...)을 통하면 오히려 양도소득세에 영향을 가장 받지 않는 것이 바로 경매시장입니다.

아무튼 2006년도의 부동산 시장은 한 마디로 말해서 아는 사람들에게는 더 많은 기회를 모르는 사람들에게는 더 많은 고통의 시간이 될 것 같습니다.

 또한 부동산을 취득하는 것이 중요한 것이 아니라 이러한 부동산을 어떻게 차별화하여 나만의 독특한 부동산 가치창조 (value creation)를 할 수 있느냐가 중요합니다.[배종찬님글]

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