편집자주=지난 21일 열린 '2005 머니투데이 재테크 사랑방' 참가자들은 강의를 마친 재테크전문가 주변에 모여앉아 대화를 나눴습니다. 때론 직설적인 내용들이 포함돼 있기도 하지만 재테크에 관한 독자들의 궁금증을 풀어줄수 있는 솔직한 조언들을 전달하기 위해 전문을 게재합니다】

◇ 부자전도사 김경식 KOI회장

-강연에서 해주시고 싶은 말씀

= 부자에 대해선 항상 고민하고 있다. 목표를 믿고, 끝까지 간다면 가능. 최근 부동산 분위기 많이 업되고 있지만 이미 상당히 많이 올라 투자하기가 힘들다.

뉴타운, 수도권 인구 늘어(인천, 서울은 감소할 것) 결국은 경기도에 인구 유입 늘 것, 경기남도, 북도로 신설되어 무언가 변화 있을 듯. 경기북도의 편의성 측면에서 볼 때 (현재소외 상태) , 의정부 보다는 일산 , 파주, 금천, 개발할것이다.

(통일투자와 맞물려) 부동산보다는 주식에 투자비중이 늘려야. 주식시장 큰 장 들어설 것이다. 불안해 하지 말고 주식에 투자하라. 올라가는 주식은 주가지수를 뛰어 넘는다.

부자는 결국 주식과 부동산 통해 가능하다. 한쪽만 투자하기는 수익률 낮아. 아직도 주식시장이 경제규모에서 차지하는 비중 낮다. 왜 부동산중개업자들이 부동산으로 돈을 못 벌까? 끝까지 사두고 재워둬야. 팔지 않는데 세금 올려봤자 필요 없어.

돈에 한이 맺혀야 부자될 수 있다. 한이 맺혀야. 1%로의 부자가 되기 위해서는 정상적인 무언가 보단 중간에 어려움이 있어도 끝까지 가야한다. 이렇게까지 해야 하나. 이런 생각 버려야. 2~3년에 더블 수준의 수익을 거둘 수 있는 부자가 됐다. 현재의 강남부동산 대부분 알았을까? 열심히 재테크 하다보면 , 목표를 가지고 그 길을 가면 결국엔 이룰 수 있다.

- 운영하시는 부자공부방은 어떤 것인가?

= 기초, 중급, 고급으로 나눠서 기초에서는 부자마인드, 중급 부동산, 고급에선 주식에 대해 공부한다. 12주가 한 과정. 하고 싶은 메시지는 머투 칼럼에 다 올린다. 추천책 읽고 토론, 거시경제 토론. 예를 들어 유가가 100불 간다 하면 어떤 변화가 올까?

이때의 변화에 대해 공부. 미군의 이동등 시사적인 문제에 대해 토론한다. 어떤 대비 할지를 논의. 자신의 문제에 대해 진로를 결정. (다들 다른 환경) 투자에 있어 안전한 것은 없다. 결국 결정은 개인의 몫. 리스크 없는 투자는 없다. 80% 맞다면 결단을 내려야. 통계자료는 추세를 말해 줄 수는 있다.

부동산은 많이 다니면서 이야기 들어야 투자성공 가능하다. 예를 들어 인천공항 갈 때 영종도 살펴보고, 연륙교도 보고, 송도 특구도 볼 수 있는 눈 지녀야. 송도특구는 외국인 학교 설립 때문에 값 높아. 시세에 항상 관심을 가져야.

수중에 돈 있으면 판단 흐려지고 힘들다. 나도 멍청한 짓 많이 해서, 여러분 보다 오히려 많은 투자실패를 했다. 길거리에서 맞아 터지면서 배운 느낌이다. 투자의 멘토가 가능한 사람을 찾아라. 다른 사람의 지혜를 사용할 수 있는 사람이 정말 지혜로운 사람이다.

-공부방 온라인도 있나?

= 기수별 카페 운영. 다양한 정보 이용할 수 있다. 부동산 현지 답사를 해서 올려줌. 팀별 투자공부한다. 같이 공부하는 게 효과. 실전투자는 없다. (1기에서 부자 예행 펀드 운용)

- 근래 토지에 많이 투자했는데, 수용당하는 토지가 하나 있다. 어떻게 할지 고민이다.

= 부동산 가격 많이 올리는 제도가 대토 제도. 농민등 혜택 받아. 농경지를 변경하는 사람등 규정. 수용당할때 70% 정도가 (이미 수익 올려) 인근 지역에 재투자한다. 수용되는 지역을 보지 말고 맘 편하게 근처만 가면 된다. 방향성이 중요. 수용당하는 지역보다 인근지역이 수익률 더 높다.

- 용인 쪽에 관심. 막상 결정하는데 어려움. 앞으로도 오를까 불안감. 쉽게 팔릴까 불안감. 앞으로도 갈까?

= 부동산 불패 의식 상당히 뿌리 깊어. 오히려 참여정부 이후 강남 더 뛰었다.
국민은 부동산을 하나의 재테크로 하지만 국가에서는 투기세력으로 본다. 가격의 조정 받더라도 최악의 경우 20% 호가에서 떨어질 것이다.

부동산 급락 없다. 거래가 쉽게 되지 않아서... 부동산 투자자 대부분 장기자금이다. 토지가격 내려간다 해도 매물 없어 거래량이 적다. 또다시 상승도 가능하다. 수도권 토지 이용도 높아져. 경기 북구 : 북한과의 관계개선 고려해야.

10년후 자유왕래가 가능하면 북한 개방된다. 그러면 북한과 연계되는 투자는 어떻게든 해볼 만하다.

인구 늘어나면 주유소, 상가 등 복합시설 필요. 부수적 인상소지 많다. (10년 이상 내다본다면) 경기북부 투자 가능하다. 정약용 선생은 '서울서 떠나지 마라'고 했다. 후손이 그말 지켰다면 큰 부자 됐을 것. 10년 금방 간다. 강남 대세도 불과 30년. 수도권에 투자한다면 아파트보다는 토지이다.

-경기북부 지역을 고른다면?

= 부동산을 배워보는 관점에서 연천, 가평, 가격 싼 걸 매수해볼수있을 것이다.
고민하고 아둥바둥해서 살려는건 투기가 결코 아니다. 투기는 오늘 사서 감언이설로 속여서 내일 파는 것. 일반인들이 투자하는 건 결코 투기 아니다.

- 기회비용에 대해 고민한다. 어디에 대해 얼마만큼 투자해서 수익 날 것인가

= 부동산 투자에도 순서가 있다. 살집에 우선. 아파트 (주상복합)가 먼저고 그 후에 토지(5000만~1억원 정도에서 투자해야). 미리 대지정도 확보하는게 필요하다.
피해야 할 것은 큰필지 나눠서 파는 곳이다. 부동산거래 빈번한 토지는 바람직 하지 않아. 많은 거래가 있었다면 사고파는 사이 이미 거품 있는 것이다. 전에는 경매에 꾼들이 들어가. 투기성 강해 융자 받아서 투자하기에 오래 가지 못한다

- 김포는 어떤가

= 김포, 일산 장기적으로 봐야. 경인 운하는 시기의 문제. 건설시 많은 토사 필요. 양강변 따라서 교통망, 인천 개발, 일산,등 북쪽으로 다리 생길 것이다. 장기적 관점에서 도시의 확장 살펴야. 북한산, 도봉산이 없었다면 의정부가 개발되었을 것. 기회가 된다면 2007년 입주 삼성의 강남 건설 살펴봐라. 2만명 인구 유입. 기업 본사 서초구에 가장 많아. 서초구 재정 다른 판도. 양재 기아자동차 근처 연구원 생기면 차장급 이상은 강남아파트 살 구매력 지녀. 양재, 풍덕 도로착공하면서 하루 사이에 1억 뛰어. 강남권 확산이 커지고 있다. 기억해야. 송파, 강동, 노량진 (사당 넘지는 않아), 용산까지 갈 것. 강남권의 확대 주목해야. 용산 미군부대 주변 뉴타운 개발 가능하다.

- 역삼동 오피스텔은 어떤가

= 부동산 투자 어렵게 생각하지 말고, 삼성, 롯데 따라 투자하라. 송파구에 롯데월드 없다고 생각해 보라. 부자가 되려면 목표를 세우고, 방향성을 잡고, 부동산, 주식, 비중을 조정해서, 한쪽에 치우치지 말고, (부동산 몰빵 경계) 현재 주식시장 내년까지 큰 장 바라볼 수 있다.<