2010-07-04 11:10

http://blog.drapt.com/dr22/614171278209405832

자료출처 : 리원의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/alljubo/3057201277261873981

 
실제로 시장분석 보고서를 적을때는 아래처럼 적지 않습니다.
페이지수도 경우에 따라 몇십장을 넘기도 합니다. 이것을 수년간 하는 분도 있습니다. 늘 여러 지역, 경기흐름에 따라 여러 통계 수치 및 실무를 통해 얻어지는 정보와 자료들로 하는 분석이기에 언론상의 부동산전문가들보다 실력 면에서는 상당히 시장흐름을 꿰뚫는 분들도 더 많이 계십니다.
 
그런데 실무경험이 전무하거나 부족한 분들은 아무리 여러 분석을 내놓아도 간과하는 것이 많을 수 밖에 없습니다.
실무에 종사하는 분들도 때에 따라 타 업체의 분들에게 다양한 정보를 구하면서 매시간 시장감각을 잃지 않으려고 노력들 하시는데 책상에 앉아서 보고 싶은 통계치만 간추려서 부동산 시장흐름을 읽을수 있다는 것은 오만에 지나지 않는거 같습니다.
 
 
 
<통계치로 본 향후 주택수요>
먼저 기간을 2030년까지 추계가구수 추이를 살펴보고 다음으로 현재의 총 주택수와 비교해본다.
(통계청 자료 인용하여 작성)
 
1. 추계가구수









행정구역별(시도)
2005
2010
2015
2020
2025
2030

전국
15,971,010
17,152,277
18,191,663
19,011,815
19,593,767
19,871,144

서울특별시
3,338,744
3,570,190
3,756,352
3,884,190
3,939,436
3,911,346

부산광역시
1,184,449
1,223,884
1,255,879
1,269,291
1,264,126
1,238,031

대구광역시
809,612
833,947
854,129
864,973
866,050
855,157

인천광역시
830,613
915,045
994,274
1,064,973
1,124,941
1,165,200

광주광역시
460,570
489,770
512,970
529,582
539,361
542,288

대전광역시
482,440
527,151
568,793
605,353
633,866
653,570

울산광역시
341,790
368,147
396,496
422,861
446,751
462,104

경기도
3,342,398
3,880,724
4,374,335
4,810,352
5,191,055
5,480,484

강원도
528,482
540,072
548,957
550,947
544,530
531,033

충청북도
506,992
530,771
553,152
569,072
577,124
578,927

충청남도
664,429
711,711
757,746
797,032
827,742
850,636

전라북도
629,032
624,311
619,606
610,601
597,398
580,404

전라남도
671,618
656,511
638,526
615,889
590,303
562,865

경상북도
946,773
968,878
981,799
983,538
974,538
956,298

경상남도
1,053,963
1,119,519
1,175,545
1,221,037
1,257,735
1,279,878

제주도
179,105
191,646
203,104
212,124
218,811
222,923

5년전대비 가구증가수
　
1,181,267
1,039,386
820,152
581,952
277,377

5년전 대비 증가율
　
7.40%
6.06%
4.51%
3.06%
1.42%
 
평균으로 보면 해마다 약 20만 가구 이상씩 증가하다 2020년을 기점으로 급격히 증가율이 감소한다.
1인가구수가 2006년기준 약 324만가구, 비중은 약 20%이다.
추계가구 기준으로 2015년까지 총가구수 대비 1인가구수의 비중은 20%를 유지하다 2020년 약 21%, 2025년 약 22%, 2030년 약 23%대로 추정되어 있다.
2015년말까지는 1인가구수를 제외한 평균적인 가구 증가수는 약 연 16만가구가 된다.
 
2. 총주택수








주요지표별
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006

주택보유수(천호)
7,357
7,853
8,631
8,798
9,133
9,570
10,113
10,627
10,867
11,181
11,472
11,892
12,358
12,669
12,988
13,223
13,534

건설호수(천호)
750
613
575
695
623
619
592
596
306
405
433
530
667
585
464
464
470

　공공(천호)
269
164
195
227
258
228
232
219
131
151
140
128
124
121
124
141
144

　민간(천호)
481
449
380
468
365
391
360
377
175
254
293
402
543
464
340
323
326

주택 보급율(％)
72.4
74.2
76
79.1
83.5
86
89.2
92
92.4
93.3
96.2
98.3
100.6
101.2
102.2
105.9
107.1

# 주택투자／GDP(％)
8.76
8.88
7.81
8.23
7.47
7.42
7.13
6.48
6.02
5.17
4.32
4.69
4.9
5.2
5.2
5.1
4.7

천명당주택건설호수(호)
17.5
14.2
13.2
15.8
14
13.8
13
13
6.6
8.6
9.2
11.2
14
12.2
9.7
9.6
9.7

전년대비 증가분
　
496
778
167
335
437
543
514
240
314
291
420
466
311
319
235
311
2007년도 건설호수는 555,792세대
증가한 주택수는 최대 1992년 77.8만 증가분에서 93년도를 제외하면 1995~1997년도 IMF 사태가 있기 전까지는 약 30~50만호가 증가했다.
이당시 90년대의 주택가격은 상당히 안정적이었다.
여기서 주의깊게 봐야 될 사항이 있다.
전년도 주택보유수 건설호수 = 다음해 주택보유수가 되지 않는다.
90년대초부터 건설호수가 많았을 당시 멸실되는 주택수 또한 매우 많다.
 
위 수치로 계산해보면 아래와 같다.








1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980

48
73
36
61
64
92
65
49
171
143

1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990

71
-30
-21
17
179
28
141
24
50
137

1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000

254
-165
408
360
186
76
78
356
-8
114

2001
2002
2003
2004
2005
2006
　
　
　
　

13
64
356
266
229
153
　
　
　
　
(-수치는 어느 시점의 통계가 잘못되었음을 말해준다.)
그래서 정확하게는 가늠하기 어렵지만 90년대의 공급이 많았던 만큼이나 93년도 40.8만가구의 감소처럼 주택공급이 많은 해는 재개발/재건 등으로 인한 멸실되는 주택수 또한 많음을 알수 있다.
2003~2005년도 역시 그렇다.
신도시 개발로 인한 주택공급이 아니라면 기존 도심에서의 주택공급은 상대적으로 높은 비율의 주택 멸실이란 결과를 가져온다.
즉, 헌 집 부셔서 그 자리에 새집이 들어오니 해마다 건설되는 호수만큼 주택이 더 늘어나는 것은 아니란 뜻이다.
2003년도의 경우 58.5만 가구가 건설되었지만, 멸실은 35.6만 가구(58.5-35.6=22.9), 2004년도는 건설호수 46.4만가구, 멸실은 26.6만가구(46.4-26.6=19.8) 2006년도 건설호수는 47만가구 멸실은 15.6만가구(47-15.6=31.4)
위 계산이 사실을 반영하는 정확한 수치는 아니다.
실제로 멸실되는 공부를 봐야 정확한 수치가 나올터인데 이런 자료를 구할수 있을지는 모르겠다.
 
3. 점유형태별








시도, 점유형태
계

전국
 
15,888,515

　
자가
8,897,364

　
전세
3,330,919

　
월세
2,831,684

　
사글세
224,671

　
무상
603,877
위 표는 2005년도 인구주택총조사의 결과이다.
2005년도 기준 자가보유율은 약 56%, 전월세 비중은 약 38.77%이다.
통계란 항상 전체의 평균으로 알수 있는 사항과 부분으로 봐야될 사항이 구분된다.
부동산 가격, 소득 등이 그러하다.
그래서 지역별로 다시 보면,








서울
　
3,309,963
100%

　
자가
1,485,108
44.87%

　
전세
1,055,854
31.90%

　
월세
688,050
20.79%

　
사글세
6,883
0.21%

　
무상
74,068
2.24%








부산
　
1,186,522
100.00%

　
자가
676,758
57.04%

　
전세
225,583
19.01%

　
월세
244,347
20.59%

　
사글세
1,953
0.16%

　
무상
37,881
3.19%








경기
　
3,329,568
100%

　
자가
1,781,365
53.50%

　
전세
848,798
25.49%

　
월세
570,074
17.12%

　
사글세
10,759
0.32%

　
무상
118,572
3.56%








경남
　
1,056,048
100.00%

　
자가
667,190
63.18%

　
전세
129,575
12.27%

　
월세
214,116
20.28%

　
사글세
5,060
0.48%

　
무상
40,107
3.80%
* 위 표들은 100만 가구 이상의 지역만을 뽑은 것이다.
자가보유 비중으로 알수 있듯이 서울의 자가보유율은 44.87%로 전월세 비중이 52%가 넘는다.
가구수로 보면 170여만가구가 세를 들어 살고 있다.(사글세, 무상은 큰 의미없는 수치이므로 제외)
경기도 전체의 140여만가구보다 훨씬 높은 수치다.
 
4. 전세금 규모별









시도,거처종류
계
5000~1억원
1~2억원
2억원이상
소계

전국
　
3,238,215
848,027
316,181
62,754
1,226,962

　
주택
3,192,037
832,116
313,434
61,718
1,207,268

　
단독주택
1,452,652
247,761
19,018
839
267,618

　
아파트
1,325,475
467,091
270,765
59,544
797,400

　
연립주택
107,437
26,904
6,279
735
33,918

　
다세대주택
279,115
82,700
16,225
553
99,478

　
비거주용건물내주택
27,358
7,660
1,147
47
8,854

　
주택이외거처
46,178
15,911
2,747
1,036
19,694
위 표는 2005년 인구주택총조사 자료에서 향후 아파트 잠재수요라 볼수 있는 전세자금의 규모를 5천만원이하는
빼고 그 이상의 가구수만 추려낸 것이다.
마찬가지로 지역별로 본다.











　
계
5000~1억원
1~2억원
2억원이상
소계

서울
1,028,486
358,416
178,601
51,389
588,406

주택
1,007,787
348,433
177,259
50,595
576,287

단독주택
537,687
184,380
15,898
564
200,842

아파트
299,413
77,900
141,069
48,867
267,836

연립주택
35,595
18,475
3,802
602
22,879

다세대주택
124,167
62,739
15,481
515
78,735

비거주용건물내주택
10,925
4,939
1,009
47
5,995

주택이외거처
20,699
9,983
1,342
794
12,119











　
계
5000~1억원
1~2억원
2억원이상
소계

부산
219,765
42,269
10,380
573
53,222

주택
218,182
42,166
10,380
573
53,119

단독주택
123,983
3,512
11
11
3,534

아파트
72,909
33,511
10,249
562
44,322

연립주택
5,013
1,021
20
0
1,041

다세대주택
13,256
3,551
68
0
3,619

비거주용건물내주택
3,021
571
32
0
603

주택이외거처
1,583
103
0
0
103











　
계
5000~1억원
1~2억원
2억원이상
소계

경기
827,794
257,773
98,373
9,694
365,840

주택
811,464
252,202
96,968
9,452
358,622

단독주택
316,494
42,528
2,766
235
45,529

아파트
379,434
191,250
91,285
9,046
291,581

연립주택
36,283
5,462
2,269
133
7,864

다세대주택
74,129
11,890
618
38
12,546

비거주용건물내주택
5,124
1,072
30
0
1,102

주택이외거처
16,330
5,571
1,405
242
7,218











경남
계
5000~1억원
1~2억원
2억원이상
소계

　
125,759
26,650
2,484
134
29,268

주택
123,892
26,634
2,484
134
29,252

단독주택
49,934
2,669
104
0
2,773

아파트
66,921
22,853
2,318
134
25,305

연립주택
2,744
424
21
0
445

다세대주택
3,113
472
12
0
484

비거주용건물내주택
1,180
216
29
0
245

주택이외거처
1,867
16
0
0
16
서울과 경기도의 경우 총 95만여가구가 된다.
5년전의 전세금 규모에 비해 크게 올랐다.

2000년 인구주택총조사 표본 집계결과
전세금별
                                                             (단위 : 천가구,십만원, %)
      




 

가구수

전세금별 가구(주거전용)


50만
미만

50～
100

100～
200

200～
300

300～
400

400～
500

500～
1000

1000
이상


전 국

3,783

56

164

828

1,090

661

365

523

97


     구성비

  100.0

1.5

4.3

21.9

28.8

17.5

9.6

13.8

2.6


 동지역

3,451

1.2

3.9

21.0

28.3

17.9

10.2

14.6

2.8


 읍면지역

333

4.5

8.4

30.6

33.6

12.9

4.2

5.3

0.6


 단독주택

1,998

1.6

6.8

29.9

32.6

16.3

7.0

5.7

0.2


 아파트

1,361

1.7

1.3

10.5

21.9

18.3

13.4

26.5

6.6


 연립주택

205

0.5

2.4

21.0

35.1

19.5

8.8

11.7

1.0


 다세대주택

134

0.0

0.7

20.1

33.6

21.6

11.9

11.2

0.7


 영업용건물

75

1.3

2.7

20.0

29.3

22.7

10.7

12.0

0.0
2000년도의 가구수 X 전세금 중간치금액(250, 750, 2,500.... 만원)을 계산한 금액은 약 130조원이며,
2005년도는 180여조원이다.
세대수로 나누어보면 2000년도 3423만원에서 2005년도는 5684만원, 66% 증가했다는 의미다.
(이 계산은 크게 의미 없다. 그저 흐름을 보기 위해 임의로 계산해 본 것일 뿐이다.)
단지 집값이 상승하는 동안 실거주 측면에서의 사용가치를 나타내는 전세금의 증가 또한 컸다는 것만 어림짐작으로 파악해보는 것이다.

 
마지막으로 소득별 가계자산을 보자.(보충할 것이 있다면 이 글에 추가적으로 올릴것이다.)

2006년 기준 저소득층인 1분위의 순자산(총자산-부채)이 1억1천여만에 달한다.
순자산에다가 부동산 평가액을 차감하면 약 천만원이 부동산자산외 금융자산으로 볼수 있다.
06년 기준이기에 현재는 더 증가했을 것이다.
참고로 경기가 부진할 때에는 저소득층보다는 주식 및 부동산 가격의 자산효과로 인하여 고소득층의 소비가
더 크게 떨어진다.

08년 4/4분기, 09년 1/4분기 고소득층인 5분위의 소비지출이 크게 줄었으며, 금융자산비중이 더욱 커지는 미래에서는 주택가격보다는 주식과 같은 금융자산의 변동에 의한 영향력이 점점 증가하게 될 것이다.
이상을 다 살펴보면 앞으로 주택 수요가 어떠할거 같은가?
참고로 우리나라 주택은 타국에 비해 아파트처럼 공동주택이 많아 언제든지 낡고 노후화가 될 주택이 널려 있다.
1990년부터 새로 지어진 천만호 주택중, 공동주택들은 2010년대후반~2020년 이후로는 다시 낡은 아파트로 변하게 된다.
벽지 뜯어 마감재 걷어내고 속 내부를 보면 우리나라 공동주택은 지금 법정 노후연수보다 몇년 더는 봐줄지언정 훨씬 더 길게 바라보는건 아직 먼 미래 얘기다.

 

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